Démarrer une activité de LMP

[edouard.es]

Bonjour à tous,

Je vais vous exposer mon cas, car je suis un peu perdu, entre les nouvelles lois, les anciennes et le monde de la finance qui m'est un peu obscure...

J'ai 45 ans, je suis propriétaire d'une maison de 500 000 € (complètement payée) que j'habite, je suis marié, et j'ai trois enfants à charge.
Les revenus nets du ménage sont de 30 000 euros annuels. Ils sont le fruit de mon travail, que je compte quitter si je démarre l'activité de LMP (quitte après à retravailler en interim en complément)

Quels conseils pouvez vous me donner ? Faut-il que je me serve de cette somme pour emprunter (si je le dois?) ? Peut on faire une simulation assez précise sans passer pour le moment par un professionnel (ce que je compte faire après, mais je veux d'abord une idée préalable pour avoir matière à discuter avec les différents professionnels que je rencontrerai) ? Ai-je donné toutes les informations nécessaires ?

Merci d'avance de votre aide.

 

[Buffeto]

effectivement c'est un peu court.
mais arreter de travailler pour faire du LMP me semble risqué.
pour avoir le statut de LMP il faut faire 23 000euros de CA annuel ce qui necessite un investissement mini de 300 000 euros.
alors si tu as le capital peut etre peux tu vivre juste des loyers mais si tu ne l'as pas ca me parait difficile.

voila pour mon analyse dans une premiere approche....

 

[edouard.es]

Oups je suis désolé, j'ai oublié presque le plus important.

J'ai 700 000 euros de disponible pour investissement.

Désolé.

Merci de ta réponse

 

[edouard.es]

Bonjour à tous,

Je vais vous exposer mon cas, car je suis un peu perdu, entre les nouvelles lois, les anciennes et le monde de la finance qui m'est un peu obscure...

J'ai 45 ans, je suis propriétaire d'une maison de 500 000 € (complètement payée) que j'habite, je suis marié, et j'ai trois enfants à charge.
Les revenus nets du ménage sont de 30 000 euros annuels. Ils sont le fruit de mon travail, que je compte quitter si je démarre l'activité de LMP (quitte après à retravailler en interim en complément)

De plus, je dispose d'un capital de 700 000 euros près à être investis

Quels conseils pouvez vous me donner ? Faut-il que je me serve de cette somme pour emprunter (si je le dois?) ? Peut on faire une simulation assez précise sans passer pour le moment par un professionnel (ce que je compte faire après, mais je veux d'abord une idée préalable pour avoir matière à discuter avec les différents professionnels que je rencontrerai) ? Ai-je donné toutes les informations nécessaires ?

Merci d'avance de votre aide.

J'ai corrigé mon message d'entrée.

Désolé. Bonne soirée à tous

 

[Buffeto]

ok avec 700 Keuros tu peux effectivement démarrer une belle activite de LMP
en fait tu as 3 solutions:
1) investir avec tes fonds propres .
2) faire un crédit immo classique
3) faire un credit in fine nanti par ton capital sur une AV.

le but du jeu dans le LMP etant de genrer si possible un déficit il est évident que la 3eme solution parait etre la meilleure.
cependant , generer un deficit est le but d'un LMP investisseur recherchant des revenus défiscalisés.
or toi , visiblement tu chercherais plutot des revenus tout court puisque tu comptes arreter de travailler à coté.
du coup la solution numéro un me semble plus appropriée . ou alors un panaché entre la solution un et la solution 2 ( un gros apport perso et un petit emprunt)

bon courage...

 

[edouard.es]

En effet, comme je vois les choses, c'est pour me constituer des revenus et me permettre de cotiser pour ma retraite (ce que permet le statut LMP je crois).

Maintenant, pourquoi devrais je emprunter un petit montant et pas un gros ? D'abord qu'appelle t'on petit montant ? Je m'explique... Je pense qu'un apport de 700 000 € est une arme non négligeable de négociation face à un banquier. Je ne connais pas grand chose à la finance mais je connais ceci: cout de l'emprunt < rentabilité de l'investissement = effet de levier.

L'idée serait donc de contracter un emprunt (important ou pas), qui servirait à financer une partie de projet. Imaginons que l'emprunt permette l'achat de 3 appartements, et que les loyers puissent payer en intégralité ou quasiment le montant des mensualités... Pourquoi alors ne pas emprunter le maximum possible ? Cela permettrait à terme (au bout de 15, 20, 30...) de se constituer un patrimoine important (plus important déja qu'en cas de non-emprunt), non?

N'est il pas possible aussi de réaliser un calcul (mais là je suis complètement perdu) prenant en compte tous les aspects du statut LMP ?

Merci d'avance

 

[christianR]

Bonjour,
vous n'avez pas intérêt à créer du déficit, meme avec 6% de revenus, un investissement de 700 K€ va générer 42K€ de recettes. Calcul rapide : en enlevant simplement les amortissements sur 30 ans soit 700K€/30= 23 K€ /AN, il reste 19000 € à déclarer ce qui fait 0 impots avec 4 parts et même avec 3 parts lorsque le premier enfant quittera le foyer fiscal. Pour affiner, il faudrait savoir à quel moment vos enfants quitteront le foyer fiscal pour prévoir combien les revenus entraineront d'impôt.
cdlt

 

[edouard.es]

Oui je suis votre logique (merci de votre réponse).

Pour mes enfants, d'ici 3-4 ans, je n'en aurais plus qu'un à charge voire même aucun.

Je viens de réaliser un petit calcul (juste, je l'espère)

Si une banque me permet d'emprunter 300 000 € sur 20 ans, à un taux de 5,5% (assurance comprise), cela représente des mensualités de 2095 €.
En contrepartie, si la rentabilité de ces 300 000 € est de 6% par an, cela genère 18 000 €. 25 140 - 18 000 = un effort de 7 140 € par an, soit 595 € par mois. Vous êtes d'accord ?
L'avantage de ce type de montage pour moi, c'est qu'au final, mon patrimoine sera de 700 + 300 K€ et pas seulement 700 K€. Donc une différence de 300K€ au final, pour 142K€ investis (l'effort demandé). On a un gain de 158 K€ sur l'opération... non?

Personne n'est d'accord avec mon idée ? Je me trompe peut etre mais pour moi, ce raisonnement me parait logique...

 

[babas]

bonsoir,
je vous d'accord avec votre raisonnement, mais je pense que vous pouvez encore l'optimiser. En cherchant bien, vous pouvez trouver des rentas à 10%, donc faites un emprunt à côté en in fine pour gommer les loyers avec les intérets+amortissements. Evidemment c'est une réponse approximative, j'ai pas fais de simul précise...
en résumé, en meublé fait de façon artisanale, les rentas locatives sont supérieures à ce que vous pensiez !

 

[edouard.es]

Merci de votre message. J'imagine qu'à travers l'expression "meublé de facon artisanale", vous entendez logement rafraichi par mes soins, et étude précise pour l'achat du mobilier ? C'est de cette facon que j'entendais les choses de toutes manières... Je ne me suis pas encore penché sur le marché en lui meme, je n'ai donc que peu de notions en ce qui concerne les loyers: Y'a t'il une grosse différence de prix entre un loyer pour un non meublé et un loyer pour un meublé ?
De plus, quel pourcentage réaliste pourrait représenter la part de la valeur du mobilier par rapport à l'investissement réalisé ? Par exemple, si j'achète un appartement de 60K€, je vais supposer que je pourrais le meubler pour 10K€ (je dis une bétise, je n'y ai pas réfléchis) donc cela représente 14,28% de l'investissement global (10 / (60+10)).

Le statut LMP est quand meme très très complexe. Cela fait deux heures que je surfes sur divers sites et forums et les possibilités sont aussi nombreuses que complexes...

Par exemple, quels sont les avantages de créer une société pour le statut LMP ? Si avantages dans mon cas, SARL des familles, société en nom propre... ?

Si j'exerce une activité salariée à coté de l'activité de LMP, quel sera le montant des cotisations sociales (comment les calculer?) ?

 

[babas]

sur un forum, vous allez avoir des "trucs",des astuces qui vont vous aiguiller, mais pas de réponses précises et pointues en fonction de votre situation actuelle, vos souhaits et vos objectifs à 10 ans, 20 ans...pour cela il faut prendre un rdv avec un cgpi proche de chez vous, ou un expert comptable spécialisé en lmp
une idée pour les meubles: j'ai meublé un appart de 110m2 avec 3 chambres cet été pour 8k€, qui comprends l'achat et la pose d'une cuisine équipée, canapé, lits armoires chaises bureau, plasma, table de salon et chaises+ des travaux intérieurs et la main d'oeuvre...Sans travaux, comptez 4000€ pour meubler un appart T2 de 50m2 (et encore je suis généreux !)

 

[Buffeto]

attention .je me suis lancé dans le LMP voici 3ans.
au départ j'ai pensé faire comme vous . c'est a dire j'ai achete des apparts vides que j'ai meublé.
le probleme quand vous avez une activité professionnelle important à coté c'est que ce genre de seconde activité demande énormément de ...TEMPS.
de plus la location meublée est , dans ces conditions , génératrice 'un turn over important des locataires.
j'ai depuis change mon fusil d'épaule , parce que j'ai peu de temps et d'autre part par souci de tranquilité et j'ai décidé de travailler avec une societe de residences seniors.
evidement je sais que le rapport est inferieur mais je suis bcp plus tranquille.

j'ai un bail commercial , du coup le loyer tombe meme si l'appart est inoccupé .

pour ce qui est de la SARL de famille , l'avantage est surtout successoral .
de plus si tu es gerant non rémunéré , pas de cotisations sociales.

bon courage

 

[edouard.es]

Merci pour vos réponses!

Le fait que cela demande énormément de temps ne me dérange pas, puisque cela va devenir mon activité principale.

Je vais bien sur aller voir plusieurs conseillers patrimoniaux très prochainement, mais à travers ce forum, je voulais d'abord trouver quelques éléments (assez précis), qui me permettront d'avoir une idée sur le potentiel du statut LMP, ainsi que les possibilités que pour avoir un tel statut par rapport à mon cas personnel.

J'essaie de construire un tableau "prévisionnel" sur excel, mais cela est assez compliqué pour deux raisons : 1/ Je n'ai pas encore connaissance de tous les éléments à intégrer dans ma prévision (emprunt, rentabilité du logement, charges d'entretien, charges sociales, taxe professionnelle,...)
2/ et surtout je ne sais pas les quantifier...

Si quelqu'un (ou plusieurs personnes) pouvait partager son expérience de l'activité de LMP, en détail j'ai envie de dire, cela m'aiderait certainement. Je suis notamment intéressé par vos achats d'appartement, d'immeuble (le prix, la localisation, la taille...) et ce que vous avez pu en faire (comment l'avez vous meublé, à quel prix, combien le louez vous, gros turn over des locataires ?)

Bref, je suis preneur de tous types d'expériences. Je vous l'ai dit, j'irai voir plusieurs conseillers patrimoniaux pour entendre plusieurs sons de cloche, mais je veux d'abord me faire une idée précise, histoire d'avoir un minimum de répondant le jour J.

Bon week end à tous!

Bien cordialement,

 

[cpalois]

Bonjour,

Je vais creer une activité LMP courant septembre prochain.
Je peux surrement repondre à tes questions. La premiere chose à faire est d'aller voir un expert comptable pour qu'il t'explique les aboutissants et les inconveniant de cette activité professionnelle.
De plus l'activité LMP depend aussi de l'achat ( immeuble).
Combien de loyers escomptés ? d'appartements ? de taxe fonciere ? le coût de la gestion par une agence ? Pleins de critere qui mis bout à bout te disent si un LMP est plus favorable qu'une location non meublée ou une SCI.

L'interet du LMP est de se créer un capital en prenant en compte tous les avantages. Bien monté cela permet de ne pas payer d'impots sur cette activité sur une periode de 7 ans. Le deficit du LMP est reportable d'année en année sur l'activité LMP et non sur une autre activité ( par rapport à ce qui est dit plus haut). De plus vous ne pyez pas d'impot sur la plus value au delà de 5 ans en cas de revente. Enfin le bien est ammotissable sur la durée du credit ( un immeuble de 300000 euros financé sur 25 ans vous apporte donc un ammortissement de 12 000 euros par ans: 300000*1/25), les travaux sur 5 ans.

Enfin les charges sociales sont de 33%.

 

[lui67]

Bonjour,


Enfin les charges sociales sont de 33%.

Bonjour a tous
Concernant les charges sociales,ne peut on pas gerer un LMP avec le
nouveau statut d'auto-entrepreneur?
Cela ramene les charges et les impots a 13% en tout si j'ai bien compris

 

[cpalois]

Je ne connais pas ce statut.
Il faudrait se renseigner aux impots pour voir si ce serait possible; sinon on aurait droit à un redressement fiscal. L'Etat a le droit de revenir 5 ans en arriere pour refaire le calcul.
Mais pourquoi pas.

 

[cpalois]

L'activite LMP a y reflechir est soumis au BIC, celle du statut auto-entrepreneur au BNC, si j'ai bien compris ce que l'on trouve sur internet.

Il faut faire attention de ne pas être reclassé de fait au BIC et donc d'avoir un redressement fiscal.

Il faut verifier que ce statut se fait aussi au BIC

 

[lui67]

En fait il s'agit d'un nouveau statut qui sera en place a partir du 1 janvier.
Voici les bases de ce statut,

Charges sociales et fiscales de l'Auto-entrepreneur
Régime micro-social :
Modalités :

1- Chiffre d'affaires maximum égal à :

80 000 euros HT Entreprises dont l’activité principale est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement.
32 000 euros HT Entreprises dont l’activité principale est de fournir des prestations autres que celles relevant du seuil de 80 000 euros ainsi que les autres prestations de service, imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), c’est-à-dire principalement les professions libérales
2- L'auto-entrepreneur doit opter pour ce régime auprès du Régime Social des Indépendants (RSI) au plus tard le 31 décembre pour y prétendre l’année suivante, ou au plus tard le dernier jour du mois qui suit la création de votre entreprise,

3- Montant du prélèvement libératoire trimestriel ou mensuel (au choix) calculé sur le chiffre d'affaires

12% pour les entreprises dont l’activité principale est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement
21,3% pour les entreprises dont l’activité principale est de fournir des prestations autres que celles relevant du seuil de 80 000 euros
21,3% pour les prestations de service délivrées par les professionnels libéraux qui relèvent de la caisse interprofessionnelle de prévoyance et d’assurance vieillesse (CIPAV).
Régime micro-fiscal :
Accessible aux personnes ayant déjà opté pour le micro-social (micro-entrepreneurs dont l'auto-entrepreneur) et remplissant les conditions de revenu fiscal maximum (voir ci-dessous).

Versement mensuel ou trimestriel libératoire de l'impôt sur le revenu, trimestriel ou mensuel (au choix) calculé sur le chiffre d'affaires.

1 % pour les entreprises dont l’activité principale est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement
1,7 % pour les entreprises dont l’activité principale est de fournir des prestations autres que celles relevant du seuil de 80 000 euros
2,2 % pour les autres prestations de service, imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Le montant des revenus du foyer fiscal de l’avant-dernière année correspondant au revenu fiscal de référence devra être inférieur ou égal, pour une part de quotient familial, à la limite supérieure de la troisième tranche du barème de l’impôt sur le revenu de l’année précédant celle au titre de laquelle l’option est exercée, cette limite étant majorée respectivement de 50 % ou 25 % par demi-part ou quart de part supplémentaire.
La troisième tranche de l’impôt sur le revenu est taxée au taux de 14 %. Dans le barème de l’impôt sur le revenu de 2007, la limite supérieure de cette troisième tranche est de 25 195 euros.

Si la condition de revenu maximum du foyer fiscal n'est pas remplie l'auto-entrepreneur sera assujetti au régime de base de la micro-entreprise, barème progressif après un abattement forfaitaire.

 

[lui67]

En fait je ne sais pas si cela est interéssant dans le cadre du LMP
mais en tous cas a raison de 13% de charges sociales et fiscale
tout compris cela est a etudier de pres je pense.
Voici le lien vers le site et son forum

[lien réservé abonné]

 

[cpalois]

Merci, je vais y faire un tour de suite.

Mais comme l'interet du LMP est de faire du deficit sur les premieres années, 7 ans en principe ( par les interets des prêts, les amortissement de capital et de travaux, les diverses charges de gestions ainsi que les taxes) cela ne change rien; les charges sociales se calculent sur un benefice et pas sur un deficit ( 13 % de 0 sera toujours egal à 33% de 0 )

Toutefois cela peut servir dans des cas particulier où on se trouve en benefice sur les dernieres années ou sur des cas particuliers où le rendement ne seraient plus tres bon.