Demande d'avis crédit immobilier

[Venceslas]

Bonjour,

Ayant lu de nombreux sujets sur lesquels j'ai trouvé les interventions pointues et de qualités, je vous sollicite à mon tour pour avoir votre avis. Je n'y voie pas encore clair, et je ressens le besoin d'avoir plusieurs avis afin de prendre des décisions qui m'engageront pour les 15 prochaines années.

Contexte:
Avec ma conjointe nous sommes pacsé, et propriétaire d'un bien. Nous envisageons très sérieusement de faire prochainement une offre d'achat pour une maison. Avant de faire cet offre, je veux être au clair avec moi même, et avec les banques sur le montage financier. L'objectif c'est d'avoir un truc solide qui tient la route pour la banque, pour le vendeur, et bien sur pour nous mêmes. Faute d'avoir tous ces éléments, je ne ferai pas d'offre d'achat.

Les faits:
- Avec ma conjointe nous avons tous les deux 38 ans et un enfant. Nous changeons pour plus grand pour agrandir la famille.
- Notre offre d'achat sera de 305000 euros hors frais de notaire.
- Suite à un licenciement économique, et beaucoup d’ancienneté j'ai eut une grosse rentré d'argent, et en y ajoutant notre epargne notre apport est de 160000 euros. Nous gardons un matelas de secours en cas de coup dur, et je ne souhaite donc pas aller au delà en terme d'apport.
- J'ai retrouvé du travail, et ma période d'essai se termine fin juillet. De son coté ma femme est fonctionnaire.
- En terme de rentré d'argent, je suis à 3200 euros net sur douze mois, et ma femme 1800 euros sur 14 mois, soit 2100 euros sur 12 mois. De mon coté je suis salarié du privé et ma femme est fonctionnaire.
- Concernant le logement dont nous sommes propriétaire, il me reste encore 75000 à rembourser jusqu'en 2027. Les paramètres du prêt sont 108832,00 en montant emprunté en 2007 avec un TEG de 3.9% sur 20 ans. A l'époque j'avais fait une délégation d'assurance, et j'étais le seul emprunteur.
- Notre appartement a été acheté 175000 euros en 2007. Le prochain ravalement de façade a un effet très dissuasif sur les acheteurs.

Le cheminement de ma réflexion:
Initialement nous souhaitions vendre notre bien actuel, afin d'avoir un prêt le plus petit possible. Sur le papier ça semblait nickel, et on était plus que ceinture et bretelle. En gros, moins j'ai de dettes, mieux je me me porte.Tout allait très bien jusqu'à ce que je me rend compte que j'allais avoir beaucoup de mal à vendre notre bien actuel, ou du moins à le vendre à un prix que j'estime correcte. Vous le savez mieux que moi, ce n'est pas le vendeur qui fixe le prix, mais la loi du marché. De plus le prochain ravalement de façade lui fait perdre nettement plus de valeur que le prix du ravalement en lui-même(non encore voté en AG). Bref, plutôt que de le brader, je me suis fait la réflexion qu'il était probablement plus pertinent de le louer, soit dans l'attente de le vendre après le ravalement, soit dans l'optique de compenser la perte de revenue au moment de la retraite. Je suis actuellement dans l'idée de louer notre bien actuel. J'ai bien conscience qu'il y a une part de risque plus importante, mais en même temps, le ratio risque/intérêt financier me parait être en faveur de la location de notre résidence actuelle.

J'ai déjà contacté plusieurs fois mon banquier, et ce qu'il en ressort:
- Seul, mon taux d’endettement ne me permet de faire l'achat. A la base, je voulais 100% de l'assurance décès sur mon nom. Ma femme aura donc l'obligation d'être co-emprunteur. Elle sera également co-acquéreur. Nous sommes en indivision au niveau de contrat de pacs. Si nous sommes deux, le banquier m'assure que mon dossier est solide, et que dés lors que la période d'essai est fini, ça peut aller très vite.
- J'ai un rendez-vous fin juillet, afin qu'on puisse me faire une offre de prêt au moment de la fin de la période d'essai. En gros j'envisage le timing suivant:
- Offre d'achat début juin, signature du compromis mi-juin. Dans l'offre d'achat je demande deux mois pour l'obtention du prêt(2.5 mois, ou trois mois est peut-être plus safe, mais aussi moins attractif pour le vendeur, je ne suis pas encore fixé sur ce point). Du coup je devrais pouvoir avoir l'offre de prêt vers le 10 aout afin de lever la clause suspensive d'obtention du prêt. Au départ je pensais prendre une délégation d'assurance, mais je crains que ça ajoute de la complexité au dossier. De plus ma femme à des antécédents médicaux(greffe,opération,invalidité) qui font que l'assurance de la banque est sans-doute préférable. Je ne sais pas si il est possible d'avoir des assurances décés différentes pour les deux co-emprunteur. Bref, je me dis que ce sera plus simple en prenant celle de la banque, quitte à revoir le dossier délégation d'assurance dans un an puisque la loi nous le permet maintenant.
Le banquier préconise que je réinvestisse la totalité de mon apport dans le nouveau prêt afin d'avoir un meilleur taux. Pour lui si j'apporte tous les éléments fin juillet, l'offre de prêt peut aller très vite. Eventuellement il me suggère de renégocier le prêt actuel.

Conclusion et questions ouvertes:
Il y a tellement de paramètre différents que j'ai beaucoup de mal à voir quel est la meilleure décision. Je voudrais votre avis sur les points suivant, et globalement votre avis tout cours sur tous points qui vous semble pertinent pour ma situation:
- Le choix personnel de louer plutôt que de vendre vous parait-il un choix conscient et assumé ou une folie?
- L'édition d'un offre de prêt en 15 jours est-elle réaliste si tout a été planifié en avance? Je ne souhaite rien cacher au vendeur, et lors de mon offre d'achat je lui joindrais les simulations de la banque, et tout élément prouvant la solidité de notre offre.
- La délégation d'assurance est-elle une fausse bonne idée dans notre situation?
- Le banquier considère que les intérêt du prêt de notre bien actuel permettront de faire un déficit foncier et du coup de diminuer notre revenue imposable. En comparant avec les autres bien en location dans le coin, en gros on pourrait louer autour de 800 euros dont 150 euros de charges. Le banquier indique également qu'un plus gros apport permet d'avoir un taux plus intéressant. De mon coté mon instinct me dit de rembourser le premier prêt avant d'en faire un deuxième. Je n'ai pas d'IRA, car j'ai été licencié éco récemment. A votre avis le mieux est d'avoir deux prêts sur le dos ou pas?

Voilà, désolé pour le gros pavé, mais quitte à demander votre avis, autant donner le maximum d'élément. Merci de m'avoir lu jusqu'au bout, et sachez que je suis impatient d'avoir votre avis. D'avance merci.

 

[cedrmoreau]

Bonsoir,

Je vais vous répondre sur un point que je connais particulièrement bien et je laisse la suite aux spécialistes.
Concernant la location, sachez que c'est une réelle aventure !
Je loue un appartement depuis 2008 qui est invendable à ce jour compte tenu de la chute de l'immobilier.
Malheureusement, de plus en plus de locataire souhaitent louer sans forcément avoir de bonnes garanties et vous n'avez pas le droit de demander les extraits de compte.
Vous pouvez avoir un locataire qui se présente très bien et derrière ne pas avoir le paiement des échéances. C'est difficile à assumer, je l'ai vécue il y a 3 ans et je suis en train de le vivre de nouveau avec un nouvel entrant...
Il existe des assurances loyers impayés mais très peu efficace...j'en ai fait les frais...
J'ai même tourné un reportage TV avec une journaliste à ce sujet, si cela vous intéresse contactez moi en privé et je vous donne le nom du reportage.
A votre place, je garde l'apport, je prend le temps de vendre l'appartement...et je loue un logement une fois le bien vendu pour bien prendre le temps et avoir l'esprit tranquille.
Il vaut mieux vous couper la main plutot que le bras...une expulsion de locataire est longue, compliquée, épuisante et surtout coûteuse !
Voilà mon avis.
Bonne soirée.

 

[Buffeto]

je suis assez d'accord avec ce qu'écrit cedmoreau.
la vie de propriétaire-bailleur n'est pas un long fleuve tranquille .....

si tu vends moins cher que tu ne l'estimes , tu auras néanmoins un apport plus important pour le nouvel achat et du coup un crédit moins important et moins cher .......

 

[paal]

Bonsoir,
Je vais vous répondre sur un point que je connais particulièrement bien et je laisse la suite aux spécialistes.
Concernant la location, sachez que c'est une réelle aventure !

Je crois qu’il n’est pas de meilleur spécialiste que celui qui aura vécu une épreuve traumatisante ; malheureusement, l’expérience des uns se trouve rarement utilisée par les autres …

Bailleur depuis 1984, ma première expérience aura été (oh combien !) formatrice, et c’est ce qui m’a fait opter pour une formule combinant bail notarié et contrat d’assurances loyers impayés, et j'en suis satisfait (avec 3 sinistres, tout de même, mais vite résolus !)

Je loue un appartement depuis 2008 qui est invendable à ce jour compte tenu de la chute de l'immobilier.

A mon avis, rien n’est invendable tant qu’il existe un marché ; je crois simplement discerner que dans votre cas, les conditions du marché ne vous apparaissent pas satisfaisantes !

Malheureusement, de plus en plus de locataires souhaitent louer sans forcément avoir de bonnes garanties et vous n'avez pas le droit de demander les extraits de compte.
Vous pouvez avoir un locataire qui se présente très bien et derrière ne pas avoir le paiement des échéances. C'est difficile à assumer, je l'ai vécu il y a 3 ans et je suis en train de le vivre de nouveau avec un nouvel entrant..
Il existe des assurances loyers impayés mais très peu efficace...j'en ai fait les frais...

Ce n’est pas le contrat de loyers impayés qui est le point faible, mais à la fois les droits importants octroyés au locataire par la loi, auxquels s’ajoutent l’extrême lenteur des procédures judiciaires, avec en bout de chaine des exécutions de jugements très aléatoires …

C’est la raison pour laquelle, si vous disposez d’un bail notarié (qui ne permet pas l’expulsion, mais permet la saisie), et que vous le confiez directement à un huissier ou aux avocats de la compagnie d’assurance, cela va faire bouger les choses …

Alors bien entendu, cela coûte un peu au départ, mais cela sert à la fois de filtre et d’accélérateur …

A votre place, je garde l'apport, je prends le temps de vendre l'appartement...et je loue un logement une fois le bien vendu pour bien prendre le temps et avoir l'esprit tranquille.
Il vaut mieux vous couper la main plutôt que le bras...une expulsion de locataire est longue, compliquée, épuisante et surtout coûteuse !

Plutôt d’accord avec l’ensemble de cette conclusion !

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous changeons pour plus grand pour agrandir la famille.

Je n'ai pas d'IRA, car j'ai été licencié éco récemment.

Si votre banque l'accepte ainsi tant mieux pour vous mais ce n'est pas ce que prévoit le code de la consommation :

Article L312-21

Modifié par Loi n°99-532 du 25 juin 1999 - art. 97 JORF 29 juin 1999

....

.....

Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par

+ la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint,

+ par le décès

+ ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Est-ce que le remboursement anticipé est motivé par :
+ la vente du bien suite à un changement du lieu d'activité professionnelle ?
+ une cessation forcée d'activité professionnelle ?

Stricto sensu le réponse est négative; la motivation de la vente et du remboursement est " Nous changeons pour plus grand pour agrandir la famille".

Pour information à toutes fins utiles.

Cdt

 

[Venceslas]

Merci à tous pour vos réponses.

@aristide
L'un des objectifs de changer de maison est aussi de me rapprocher de mon nouveau travail. Si jamais il y avait un souci et que je devais payer des IRA, c'est un point qui reste secondaire pour moi.

Mes préoccupations principales restent le fait de rembourser ou pas le premier prêt si jamais je passe en location ma résidence principale. Avez-vous un avis sur ce point s'il vous plait?

 

[Aristide]

Le choix de l'une ou l'autre option résulte de considérations financières mais pas seulement.

En cas de location, au plan financier à vérifier comment votre banque procède pour l'analyse du risque; plusieurs méthodes de prise en compte (partiellement) des loyers existent mais aboutissent à des capacités théoriques de remboursement très différentes qui font qu'un projet est ou non acceptable.

Ensuite, quand un logement est occupé, il y a d'autres contraintes quand il s'agit de le vendre.

Puis il y a des positions personnelles par rapport aux possibles délais pour trouver un acquéreur, s'entendre sur les conditions, qu'il obtienne ses propres crédits (conditions suspensives).....J'en profite pour vous dire que 15 jours pour obtenir une offre de prêt reste l'exception.

Dans cette situation personnellement je serais prudent et rejoins donc les avis en ce sens exprimés antérieurement

Cdt

 

[Steph035]

Bonjour,

De mémoire la condition suspensive d'obtention de prêt doit être comprise entre 30 jours et 60 jours (à vérifier).

Concernant la mise en location de votre logement actuel, contrairement aux commentaires ci-dessus, j'estime que c'est une bonne idée afin de vous constituer un patrimoine immobilier supplémentaire et un complément de revenus une fois le crédit achevé.
Il y a bien évidemment des risques inhérents à la mise en location qu'il ne faut pas négliger, mais de nombreuses locations se passent bien aussi ! Pour minimiser les risques le choix du locataire est primordial (mais pas évident).

Pour les assurances concernant votre demande de financement vous pouvez faire un délégation pour vous et une assurance groupe pour madame. Etant fonctionnaire, n'oubliez pas d'interroger les banques avec des conditions avantageuses pour cet catégorie d'emploi (Bpo avantage sur les assurances et la caution, Soge BFM...).
Avec la loi HAMON vous pouvez changer d'assurance pendant les 12 premiers mois suivant le début de votre prêt donc vu votre timing je vous conseille de faire la délégation plus tard.
Concernant le timing, ça me semble périlleux...demander une offre de prêt en 15 jours même avec les papiers préparés en amont me semble compliqué. Entre les vérifications réglementaires du siège sur votre dossier, la période estival en sous effectif dans les banques, j'espère que votre conseiller peut éditer les offres en agence pour vous faire gagner du temps.

Faire un déficit foncier avec les intérêts d'emprunts n'est pas possible stricto sensu. Vous pouvez juste réduire le montant de vos revenus foncier imposable mais pas générer de déficit. En revanche avec, j'imagine, le montant des charges classiques (copro, taxe foncière...) et surtout le montant du ravalement le déficit sera possible. 800€ de loyer de septembre à décembre = 3200€.
Il faut en face plus de 3200€ de charges (intérêts, charges copro propriétaire, assurance propriétaire non occupant, 20€ local, prorata taxe foncière...) afin de générer un déficit foncier. Si vous avez 3500€ d'intérêts d'emprunt et 1000€ de charges en plus votre déficit ne sera pas de -1300€ mais uniquement -1000€. Les 300€ restants d'intérêts d'emprunts sont reportables pour les 10 années suivantes. Vous devez loué pendant les 3 années suivants la déclaration du déficit pour en bénéficier définitivement.

Je trouve votre projet intéressant, il faut juste faire attention à votre timing et réussir une bonne mise en location (voir avec agence pour plus de "sécurité" si nécessaire, sécurité toute relative).

 

[Aristide]

De mémoire la condition suspensive d'obtention de prêt doit être comprise entre 30 jours et 60 jours (à vérifier).

Le code de la consommation précise que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte (authentique) ou de son enregistrement si compromis sous seing privé.

Article L312-16

Créé par Loi 93-949 1993-07-26 annexe JORF 27 juillet 1993

Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement.

La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Il n'y a donc qu'un délai minimum ( = 1 mois ) et pas de délai maximum.
Un compromis étant une convention = contrat, les parties sont libres de fixer le délai qu'elles veulent au-delà de un mois.

Art 1134 du code civil :"Le conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites".

Cdt

 

[Steph035]

Merci pour la précision !

 

[Venceslas]

Une précision tout d'abord, nous avons trouvé un bien que nous souhaitons acheter, et on a un peu peur qu'il nous file sous le nez. C'est pour ça que je me retrouve à devoir trouver un équilibre entre des contraintes contradictoires.

Bon, ce que je retiens pour l'instant:
- Pour la location, c'est plus que mitigé. Ce qui est un peu paradoxale, c'est que les personnes qui font de la location ont l'air plutôt contre. J'ai creusé un peu sur le bail notarié, et contrat d’assurances loyers impayés, et en première lecture ça semble une bonne combo pour sécuriser la location.
- Le délai pour l'obtention du prêt est trop short. A ce niveau là je peux retarder un peu mon offre d'achat, et croiser les doigts pour que le bien ne nous file pas sous le nez.
- Dans un premier temps, pas de délégation d'assurance, et d'ici un an prendre une délégation d'assurance uniquement pour ma quote part.

Dans l'examen de l'hypothèse de la location de mon appartement, j'aimerai tout de même avoir votre avis sur le point suivant:

Le banquier indique également qu'un plus gros apport permet d'avoir un taux plus intéressant. De mon coté mon instinct me dit de rembourser le premier prêt avant d'en faire un deuxième.

 

[paal]

Une précision tout d'abord, nous avons trouvé un bien que nous souhaitons acheter, et on a un peu peur qu'il nous file sous le nez.

Tout dépend si le prix de proposition se trouve (ou non) surcotée par rapport aux transactions constatées sur le marché !

Bon, ce que je retiens pour l'instant:
- Pour la location, c'est plus que mitigé. Ce qui est un peu paradoxal, c'est que les personnes qui font de la location ont l'air plutôt contre.

La question est savoir depuis quand vous être proprio de ce bien, et cela pose la question de la durée de détention et de la réforme sur les durées de détention qui permettent une vente sans taxation de plus-value ; tant qu’il s’agit de votre résidence principale, vous êtes en exonération, mais dès la moindre occupation d’un tiers, vous vous retrouvez avec une durée de 20 à 30 ans ….

Raison pour laquelle, vendre un bien qui est sans conteste une RP, c’est tout de même un avantage à ne pas laisser passer !

J'ai creusé un peu sur le bail notarié, et contrat d’assurances loyers impayés, et en première lecture ça semble une bonne combo pour sécuriser la location.

Et je peux vous assurer que cela marche, et cela plus de 20 ans que je l’utilise, au moins pour les unités d'une certaine taille ou d'un prix élevé !

Le délai pour l'obtention du prêt est trop short. A ce niveau -là, je peux retarder un peu mon offre d'achat, et croiser les doigts pour que le bien ne nous file pas sous le nez.

Je n’ai pas tout suivi, et il s’agit de savoir si c'est une mise en vente par agence, ou en relation directe avec le proprio !

Dans un premier temps, pas de délégation d'assurance, et d'ici un an prendre une délégation d'assurance uniquement pour ma quote part.

Oui, avec la nouvelle loi, on peut jouer là-dessus ; le financeur et son assureur vont très probablement vous opposer que la couverture n’est ni égale ni suffisante, et à vous de vous faire proposer une contre-offre détaillée, qui soit au moins équivalente à la couverture du prêt maison !

Dans l'examen de l'hypothèse de la location de mon appartement, j'aimerai tout de même avoir votre avis sur le point suivant, au niveau du taux en cas d’apport plus important

A vous de questionner votre organisme de financement et, en fonction de votre capacité d’endettement, de lui demander à quel taux, et sur quelle durée, il vous ferait une offre, avec un financement à 100%, à 70%, à 50% de la valeur du bien etc …

Le tout en considérant que les taux sont bas, et que cela peut ne pas rester ainsi !
Il faut alors mesurer le différentiel de chaque proposition !

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans l'examen de l'hypothèse de la location de mon appartement, j'aimerai tout de même avoir votre avis sur le point suivant:

Le banquier indique également qu'un plus gros apport permet d'avoir un taux plus intéressant.

Il est tout à fait exact que plus l'apport personnel est important moins le risque de perte finale est important pour la banque. Le coût du risque étant plus faible elle peut donc réduire sa marge financière et donc le taux emprunteur.

De mon coté mon instinct me dit de rembourser le premier prêt avant d'en faire un deuxième.

Quand c'est possible c'est en effet plus sécurisant tant pour l'emprunteur acquéreur que pour le banque.

Cdt

 

[Venceslas]

Bonjour,



Il est tout à fait exact que plus l'apport personnel est important moins le risque de perte finale est important pour la banque. Le coût du risque étant plus faible elle peut donc réduire sa marge financière et donc le taux emprunteur.


Quand c'est possible c'est en effet plus sécurisant tant pour l'emprunteur acquéreur que pour le banque.

Cdt

Du coup Aristide pour mon cas particulier, il n'y a pas de tendance claire, il faut faire tous les calculs pour être certain de connaitre la meilleure solution?

@paal
Merci, j'ai examiné la taxe sur les plus value que je ne connaissais pas. Dans mon cas j'habite ma résidence principale depuis 7,8 ans.

 

[gestionpat]

- Le choix personnel de louer plutôt que de vendre vous parait-il un choix conscient et assumé ou une folie?

OUI pourquoi pas si tu as assez d'aprgne de coté en cas de vacance locative pour regler les mensualité d'emprunt si pas de locataire pendant quelques mois

- L'édition d'un offre de prêt en 15 jours est-elle réaliste si tout a été planifié en avance? Je ne souhaite rien cacher au vendeur, et lors de mon offre d'achat je lui joindrais les simulations de la banque, et tout élément prouvant la solidité de notre offre.

15 jours c'est super assez juste ..... 3 semaines c'est réalisable en se pressant !

- La délégation d'assurance est-elle une fausse bonne idée dans notre situation?

Attention a quelle compagnie d'assurance tu d'adresse (exemple APRIL pas cher = garanties en carton), tu préfères payer 5 ou 10 euros de plus et être bien couvert en cas de soucis de santé et ne pas mettre ta petite famille en péril financier ou faire à tout pris des économies ?


- Le banquier considère que les intérêt du prêt de notre bien actuel permettront de faire un déficit foncier et du coup de diminuer notre revenu imposable. En comparant avec les autres bien en location dans le coin, en gros on pourrait louer autour de 800 euros dont 150 euros de charges. Le banquier indique également qu'un plus gros apport permet d'avoir un taux plus intéressant. De mon coté mon instinct me dit de rembourser le premier prêt avant d'en faire un deuxième. Je n'ai pas d'IRA, car j'ai été licencié éco récemment. A votre avis le mieux est d'avoir deux prêts sur le dos ou pas?

En effet déficit foncier = intérêts déductibles des loyers
par contre un taux de crédit immo est en fonction des revenus & de la durée (seulement 2 paramètres !!!!)

Enfin, toujours garder une épargne de 10 a 15k de reserve en livret si coup dur ( et si possible).

A bientôt

Gestionpat

 

[Venceslas]

Merci GestionPat. J'ai prévu de conserver 20K en cas de coup dur dans tous les cas de figures.

J'ai continué ma réflexion, et sans avoir tranché définitivement pour l'aspect locatif, dans ce dernier cas je pense que le mieux pour moi est de renégocier le prêt en cours. ça me permettrait de demander un package complet:
- Taux très bas pour le nouveau prêt
- Renégociation du prêt en cours à un taux plus intéressant

A propos que deviens l'assurance emprunteur lors d'une renégociation du prêt. A l'époque en 2007 j'avais choisi une délégation d'assurance chez CARDIF. Du coup, la renego fait que l'ancien prêt est considéré comme soldé, et il faut prendre une nouvelle assurance emprunteur, ou bien implicitement on doit garder la même?

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai continué ma réflexion, et sans avoir tranché définitivement pour l'aspect locatif, dans ce dernier cas je pense que le mieux pour moi est de renégocier le prêt en cours. ça me permettrait de demander un package complet:
- Taux très bas pour le nouveau prêt
- Renégociation du prêt en cours à un taux plus intéressant

Hum !!!

"Obtenir le beurre, l'argent du beurre....et le sourire de la crémière !!!"

Du coup, la renego fait que l'ancien prêt est considéré comme soldé, et il faut prendre une nouvelle assurance emprunteur, ou bien implicitement on doit garder la même?

Il ne faut pas confondre "Renégociation" et "Rachat/Reprise de crédit (interne ou externe)".

Tout est détaillé dans le billet ci-dessous :

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie) (Blog)
[lien réservé abonné]

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
[lien réservé abonné]

Dans une renégociation il n'y a pas de novation; c'est à dire que c'est le contrat ancien qui continue avec une modification dans les caractéristiques d'origine.

Dès lors la souscription d'un nouveau contrat d'assurance n'est pas nécessaire.

Il n'en serait pas ainsi dans un rachat de crédit qu'il soit interne (même banque) ou externe (banque concurrente) car, s'agissant d'un nouveau crédit qui entraînerait le remboursement anticipé du prêt initial, il y aurait novation.

Par contre, souvent dans les assurances déléguées le montant de la prime est revu chaque année en fonction d'un taux de prime (qui augmente avec l'âge des assurés) et du capital restant dû (qui décroit du fait des amortissements pratiqués).

De plus - si vous décidez de conserver la même mensualité - avec un taux plus faible la durée résiduelle d'amortissement s'en trouvera réduite.

S'il en est ainsi dans votre cas il conviendrait donc d'informer votre assureur et de lui adresser votre nouveau tableau d'amortissement afin que - chaque année - les nouveaux montants soient bien pris en compte et les nouvelles primes correctement calculées.

En cas de prime fixe basée sur le capital initial la même démarche serait d'ailleurs à faire si, suite à la renégociation, la durée résiduelle se trouvait réduite afin que votre assureur stoppe le prélèvement des primes à bonne date.

Cdt

 

[Venceslas]

Alors comme vous m'avez bien aidé avec vos conseils voilà les dernières news:
- Offre d'achat effectué à 306.5k qui a-priori sera accepté, je croise les doigts
- Ma période d'essai se fini au 28 juillet, mais 1 mois avant j'aurais une lettre me confirmant mon CDI. ça devrait rassurer le banquier
- Concernant mon bien actuel, je vais à la fois le mettre en vente et en location, les deux options me vont, je prendrai ceux qui arrive en premier histoire de ne pas avoir le couteau sous la gorge
- Le 1er juillet j'ai rendez-vous avec mon banquier, je vous tiendrais au courant du taux obtenu

A suivre

 

[Venceslas]

Une petite question avant mon rendez-vous de ce soir. Savez-vous si il est possible dans le cas de co-emprunteur de prendre une délégation d'assurance seulement pour un seul des co-emprunteurs? En gros j'envisage une quotité de 40% pour ma femme, et de 80% pour moi, et a-priori souhaiterais une délégation d'assurance uniquement pour moi. Est-ce quelque-chose de possible ou pas s'il vous plait?

D'avance merci pour votre retour.

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans l'absolu ce ne doit pas être impossible.

Mais que de complications qui ne vont encore plus déplaire à la banque sans compter que, au plan technique, il n'est pas certain que son système d'informations le lui permette.

Cdt