Demande d'avis crédit immobilier

[Venceslas]

Merci pour ta réponse rapide. Si je te lis un peu entre les lignes, je n'ai pas intérêt à faire ce type de demande car ça risque de refroidir mon banquier, et peut-être d'avoir un taux moins intéressant?

En plus avec la loi Hamon, j'ai un an pour réfléchir sur cette question.

 

[Aristide]

Oui; effectivement.

Cdt

 

[Venceslas]

Bon, j'ai eut mon rendez-vous hier. Il m'a confirmé que j'avais tout intérêt à rembourser en anticipé mon prêt actuel. Même en le faisant, je reste avec un apport supérieur à 20%. Du coup que j'emprunte une somme très importante(pour moi) 229000, ou juste importante 155000 j'aurais exactement le même taux. Je pensais à tort que plus tu empruntais, moins le taux était intéressant à durée égale. C'est même presque l'inverse puisque le banquier considère que je suis un bon dossier si j'emprunte plus que d'une certaine somme.

Autre surprise(mauvaise cette fois), il m'a annoncé que les taux avaient augmenté de 0.15 points, à priori c'est confirmé par meilleurtaux pour ce que j'ai pu en déduire. Du coup il m'a fait une simu initiale sur du 2.1, puis m'a sous-entendu qu'il pourrait descendre vers 1.9 du fait de la qualité de mon dossier.

Du coup je m'interroge de nouveau sur les IRA pour mon prêt actuel.

Concernant les IRA, sujet souvent discuté ici, rarement tranché, la formulation continue à me laisser dubitatif:

article L312-21 du code de la consommation : Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Si on garde uniquement:

la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers

C'est effectivement la cessation forcée(licenciement économique) le 28 décembre 2014 qui m'a permis de toucher une somme d'argent me permettant d'être en situation de remboursé en anticipé. Je m'interroge cependant sur le fait qu'on puisse me rétorquer que je ne suis pas au chômage. J'ai eut effectivement la chance de retrouver du boulot le 29 décembre 2014. J'ai cru lire que Aristide était particulièrement chatouilleux sur la recherche de la motivation dans ses différentes interventions sur le sujet Le fait d'être en activité ou au chômage est-il significatif?

Au sujet de la motivation, j'ai lu une jurisprudence intéressante et assez récente(qui ne s'applique pas à moi, mais qui pourra intéresser les lecteurs) ou même dans un cas de rachat de crédit, la justice avait tranché pour des IRA à zéro. Je vais essayer de vous retrouver le lien demain.

 

[Aristide]

Bonjour,

Concernant les IRA, sujet souvent discuté ici, rarement tranché, la formulation continue à me laisser dubitatif:

article L312-21 du code de la consommation : Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Si on garde uniquement:

la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers

C'est effectivement la cessation forcée(licenciement économique) le 28 décembre 2014 qui m'a permis de toucher une somme d'argent me permettant d'être en situation de remboursé en anticipé. Je m'interroge cependant sur le fait qu'on puisse me rétorquer que je ne suis pas au chômage. J'ai eut effectivement la chance de retrouver du boulot le 29 décembre 2014. J'ai cru lire que Aristide était particulièrement chatouilleux sur la recherche de la motivation dans ses différentes interventions sur le sujet Le fait d'être en activité ou au chômage est-il significatif?

Etre "chatouilleux" ou ne pas l'être telle ne semble pas être la question.

L'important c'est l'objectivité et la bonne lecture du texte.

Si on garde uniquement:

la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers

Est-ce bien le cas dans cette démarche où seul une partie du texte est prise en considération ?

Analyse logique du texte :

Article L312-21

Modifié par Loi n°99-532 du 25 juin 1999 - art. 97 JORF 29 juin 1999

....

.....

Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation

1) - lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint,

2) - lorsque le remboursement est motivé par le décès

3) - ou lorsque le remboursement est motivé par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Cas N°1 : Est-ce que le remboursement anticipé résulte de la vente de votre maison suite à ce changement d'activité professionnel ? Réponse négative

Cas N° 2: Le remboursement anticipé fait il suite à un décès de l'emprunteur ou de son conjoint ? Réponse négative

Cas N° 3 : Est-ce que le remboursement anticipé est motivé par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers ?

Il y a six mois que vous avez cessé cette activité professionnelle; objectivement peut-on dire que l'actuel remboursement "est motivé par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers" ? Ne serait-pas plutôt la nécessité de vendre le logement actuel pour satisfaire au souhait d'acheter un nouveau logement plus grand ?

Je vous laisse répondre.

Au sujet de la motivation, j'ai lu une jurisprudence intéressante et assez récente(qui ne s'applique pas à moi, mais qui pourra intéresser les lecteurs) ou même dans un cas de rachat de crédit, la justice avait tranché pour des IRA à zéro. Je vais essayer de vous retrouver le lien demain.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Venceslas]

Il y a six mois que vous avez cessé cette activité professionnelle; objectivement peut-on dire que l'actuel remboursement "est motivé par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers" ? Ne serait-pas plutôt la nécessité de vendre le logement actuel pour satisfaire au souhait d'acheter un nouveau logement plus grand ?

Sur le fond:

Peu après mon licenciement j'ai contacté la banque car j'avais et j'ai toujours la somme pour rembourser mon prêt. Celle-ci m'a déconseillé de le faire en indiquant qu'il serait plus pertinent de rediscuter de ça au moment ou j’achèterai un nouveau bien. L'argument qui m'a convaincu d'attendre à l'époque était que si je venais à décéder entre temps, le prêt serai remboursé, et ma femme serait dans une meilleure situation que si je le remboursai immédiatement.

Concernant le fait de vendre pour acheter plus grand, je ne crois pas qu'on puisse dire que ce soit lié, car même si je n'achetai pas, il est beaucoup plus rentable de rembourser un prêt(surtout sans IRA) plutôt que de le rembourser pendant les 15 prochaines années. Je dirai même que c'est le fait de savoir que j'allais acheter prochainement acheter qui m'a freiné dans le fait de ne pas rembourser immédiatement. Je n'avais pas une idée très clair de là ou j'allais, et du coup j'ai préféré attendre.

 

[ZRR_pigeon]

pour moi la jursiprudence est claire:
https://www.moneyvox.fr/credit/actualites/52952/pret-immobilier-le-licenciement-invocable-a-tout-moment-pour-rembourser-sans-frais

meme si le licenciement n'est pas la source du remboursement anticipé, et que c'est un effet d'aubaine, c'est accepté pour faire sauter les IRA.

donc point final, tant pis pour les banquiers chagrin....

quelque part c'est logique, imagions qu'on tombe au chomage, on veut vendre le bien et ne pas payer l'IRA mais on va vous dire quoi prochainement ? que vous avez un super livret de 50K€ et que donc vous pouvez "éponger" sans être forcé a vendre grâce a vos liquidités de côté...Ce serait ingérable devant la multiplicité de cas differents....

 

[Aristide]

« Vraie raison » ou pas Le client avait alors fait reprendre son crédit par un autre établissement financier, à un taux inférieur, et invoquant le licenciement de son épouse à la même époque,

Dans le cas en cause le licenciement à eu lieu il y a six mois.

Dans ta logique, tandis que l'on y est, pourquoi quelqu'un qui aurait été licencié il y a 2 ans - ou même plus - ne pourrait-il pas aussi demander, maintenant, un remboursement avec exonération de l'indemnité ?

Mais c'est vrai qu'on peut s'attendre à tout et n'importe quoi et même à des "allers retours - contradictions - revirements" avec ce que tu appelles la jurisprudence mais qui na rien d'une "jurisprudence constante" puisque -semble t-il c'est le premier cas du genre et l'on ne sait même pas si la cour de cassation l'a publié dans son bulletin des arrêtés (introuvable sur internet ?)

Cdt

 

[Venceslas]

Dans ta logique, tandis que l'on y est, pourquoi quelqu'un qui aurait été licencié il y a 2 ans - ou même plus - ne pourrait-il pas aussi demander, maintenant, un remboursement avec exonération de l'indemnité ?

Assez d'accord avec ça, il eut été préférable que le législateur donne une date limite à partir du fait générateur. 2 ans semble beaucoup, mais pourqu'oi pas un an?

Mais c'est vrai qu'on peut s'attendre à tout et n'importe quoi et même à des "allers retours - contradictions - revirements" avec ce que tu appelles la jurisprudence mais qui na rien d'une "jurisprudence constante" puisque -semble t-il c'est le premier cas du genre et l'on ne sait même pas si la cour de cassation l'a publié dans son bulletin des arrêtés (introuvable sur internet ?)

Tu es plus calé que moi pour répondre, mais les jugements sur l'absence ou pas d'IRA ne me semble pas légion. As-tu quelques exemples de jurisprudence contradictoires? Il faut dire qu'il est bien difficile pour un particulier d'aller se battre en justice contre un mastodonte de la banque.

Et à propos, t'ai-je convaincu de ma bonne foi ou pas?

 

[Aristide]

Bonjour,

Assez d'accord avec ça, il eut été préférable que le législateur donne une date limite à partir du fait générateur. 2 ans semble beaucoup, mais pourqu'oi pas un an?

C'est toujours le même problème.

J'ai déjà eu l'occasion d'exprimer mon sentiment à ce propos; si les textes étaient plus précis et rédigés en bon français facilement compréhensibles par le commun des mortels il n'y aurait pas toutes tergiversations qui entrainent:

+ Des pertes de temps,
+ Des actions en justice qui génèrent de coûts de toute façon récupérés indirectement par les banques de par leurs facturations payées par tous (l'on fait ce qu'il faut pour que les comptes d'exploitations restent bénéficiaires),
+ L'encombrement les tribunaux,
+ Et font les "choux gras" des avocats et autres experts (ou prétendus tels).

Sans compter que outre une rédaction souvent ésotérique ( = en "charabia") que les initiés se complaisent à utiliser, il n'est malheureusement pas rare d'en trouver de contradictoires.
Sur un autre post j'ai pu relever des décisions de la cour de cassation qui contredisent "la lettre" du code de la consommation. Par exemple, sur la notion de texte d'ordre publique l'article L.313-17 qui exclut la section I du chapitre III alors que tous les juristes/tribunaux disent le contraire ????

En logique pure, ou bien c'est le code de la consommation qui est mal rédigé auquel cas ne devrait-il pas être modifié ?

Ou alors, si ce n'est pas la cas, comment se fait-il qu'un texte voté par le parlement et même codifié soit détourné/contredit par ce que l'on appel la justice ?.......mais l'on nous dit cependant que c'est ainsi depuis des siècles et que c'est normal....!!!...???

Tu es plus calé que moi pour répondre, mais les jugements sur l'absence ou pas d'IRA ne me semble pas légion. As-tu quelques exemples de jurisprudence contradictoires?

Ben....non; à ma connaissance c'est le seul et il ne répond qu'à un cas d'espèce.
L'on ne sait même pas s'il est publié au bulletin des arrêtés de la cour de cassation.
Dire qu'il s'agit d'une jurisprudence semble donc prématuré.

Il faut dire qu'il est bien difficile pour un particulier d'aller se battre en justice contre un mastodonte de la banque.

Oui; et comme dit ci-dessus si elle perd d'un côté elle sait comment faire pour se rattrapera de l'autre.

Et à propos, t'ai-je convaincu de ma bonne foi ou pas?

Il me semble que la question ne se pose pas en ces termes.

D'abord quelques mots "d'histoire".

En 1998, dans le cas général, les banques souhaitaient augmenter les indemnités de remboursement anticipé et proposaient, en contrepartie, de les supprimer totalement lorsque ce remboursement devenait nécessaire du fait de la survenance d'un accident de la vie chez les emprunteurs.

Or, M Kouchener le ministre de l'époque en charge de ce sujet, a fait adopter un texte mais qui ne reprenait que la seule contrepartie.

Donc l'esprit du texte était bien que dans les cas spécifiques où la survenance d'un accident de la vie oblige au remboursement anticipé - et seulement des ces cas spécifiques - l'indemnité due dans le cas générale soit supprimée.

Cdt

 

[Venceslas]

Il est publié au bulletin, ci-joint la référence:

[lien réservé abonné]

Donc l'esprit du texte était bien que dans les cas spécifiques où la survenance d'un accident de la vie oblige au remboursement anticipé - et seulement des ces cas spécifiques - l'indemnité due dans le cas générale soit supprimée.

Oui, et lorsque ces cas spécifiques sont remplis, il me parait cohérent d'en tirer les conséquences.

 

[Aristide]

Il est publié au bulletin, ci-joint la référence:

[lien réservé abonné]

Ah; OK

Merci

Cdt

 

[Venceslas]

Bonjour,

Bon, un petit point sur mon dossier. Je suis en train de recevoir mes premières propositions des banques, ça roule sur ce point. Pour l'instant je suis à 1.9 mais j'essaye d'obtenir un peu mieux.
Je rencontre par ailleurs un soucis avec la délégation d'assurance, problème que je n'avais pas vu venir. En effet ma femme est co-emprunteur pour une quotité de 30%, et dans son cas les assurances n'acceptent pas de l'assurer pour la partie I.T.T./I.P.T. C'est un refus de niveau 2 au sens de la convention aeras.
Je m'y suis pris très tôt donc j'ai encore le temps de gérer la situation, mais il ne faut pas que je me plante dans les prochaines décisions.

Du coup j'ai quelques questions afin que vous puissiez m'aider à prendre les meilleurs décisions:
1) L'équivalence des garanties au sens demandé par les banques est-elle rempli si la délégation d'assurance est refusé par ma femme pour la partie I.T.T./I.P.T? Ou dois-je faire une croix dessus et prendre l'assurance de ma banque?
2) Si je prend l'assurance de ma banque, est-ce que j'ai également le risque que l'assurance refuse la partie I.T.T./I.P.T? Cela risque t'-il d’empêcher l'édition d'une offre de prêt?
3) Dans un premier temps je vais demander le réexamen du dossier en niveau 3 aeras, est-ce que vous savez combien de temps ça prend?

Plus globalement, si vous avez des conseils je suis vraiment preneur car là j'ai un peu peur.

 

[Aristide]

Bonjour,

1) L'équivalence des garanties au sens demandé par les banques est-elle rempli si la délégation d'assurance est refusé par ma femme pour la partie I.T.T./I.P.T? Ou dois-je faire une croix dessus et prendre l'assurance de ma banque?

Il est probable que votre banque ne l'acceptera pas; il n'y a pas équivalence de couverture.

2) Si je prend l'assurance de ma banque, est-ce que j'ai également le risque que l'assurance refuse la partie I.T.T./I.P.T? Cela risque t'-il d’empêcher l'édition d'une offre de prêt?

S'il s'agit d'un vraie renégociation (= sans novation) le problème ne se pose pas puisque c'est le contrat ancien qui continue.

Il n'y a pas de nouvelles formalités d'assurances; si les risques I.TT/I.P.T étaient couverts ils le resteront.

Par contre s'il s'agit d'un rachat de crédit interne ( = avec novation) ce sont de nouveaux contrats de prêt et d'assurances; il y a donc de nouvelles formalités et si votre conjoint présente des risques qui n'existaient pas il se pourrait effectivement que cela crée des problèmes.

=> Relire page 17 ci-dessus.

Cdt

 

[Venceslas]

Je n'ai pas été assez clair, il s'agit d'un nouveau prêt immmobilier pour l'achat d'une maison dont le compromis a été signé. Concernant mon ancien prêt, je le rembourse en anticipé.

 

[ZRR_pigeon]

1) L'équivalence des garanties au sens demandé par les banques est-elle rempli si la délégation d'assurance est refusé par ma femme pour la partie I.T.T./I.P.T? Ou dois-je faire une croix dessus et prendre l'assurance de ma banque?

tu as voulu dire "par ma femme" ou "pour ma femme".

je crois que le malentendu vient de là....

 

[Venceslas]

Oups, j'ai voulu dire "est refusé pour ma femme"

Merci de ta relecture.

 

[ZRR_pigeon]

Oups, j'ai voulu dire "est refusé pour ma femme"

du coup, la réponse d'Aristide devrait être toute autre...

Je lui laisse le temps de chauffer le clavier .... jusqu'à 15h54 (pronostic).

 

[Aristide]

Bon; c'est donc un nouveau crédit avec nouvelle offre/contrat et nouveaux contrats d'assurance.

Mais là je ne comprends pas la question :

1) L'équivalence des garanties au sens demandé par les banques est-elle rempli si la délégation d'assurance est refusé pour ma femme pour la partie I.T.T./I.P.T? Ou dois-je faire une croix dessus et prendre l'assurance de ma banque?

Si la banque qui consent le nouveau crédit refuse la délégation I.T.T/I.P.T; pour votre conjoint c'est que - précisément - elle estime que l'équivalence des garantie n'est pas respecté.

Dans le cas contraire, juridiquement parlant, elle ne pourrait pas la refuser ?

Cdt

 

[Venceslas]

Bon je ne suis vraiment pas clair.
Ma banque a accepté le principe d'une délégation d'assurance à la MACIF. A partir de l'offre initiale de la MACIF, elle a constaté que l'équivalence des garanties était correcte.
Dans un deuxième temps la MACIF a rendu son offre définitive avec une modification substantielle. Elle refuse d'assurer ma femme en I.T.T/I.P.T et met ça quotité à 0% sur cette partie au lieu des 30% initiales. Je peux bien sur mettre la mienne à 100% sur cette partie, mais ça me semble peu crédible pour la banque.

Je crains donc fort que la banque estime que la délégation d'assurance n'est pas constitué et refuse de me faire l'offre de prêt. Je dois le revoir prochainement, mais j'aimerai savoir ce qu'il en est avant afin de réagir plus vite.

 

[Aristide]

D'un pont de vue risques, si vos revenus sont répartis 70% Mr et 30% Mme et que les assurances - notamment ITT/IPT - sont ainsi couvertes, pour votre banque ce n'est pas la même chose de proposer 100% Mr et 0% Mme.

Mais c'est à elle d'en juger er te décider de la suite à donner.

Cdt