demande d'aide sur la période d'anticipation avec une échéance totale

[Aristide]

J'ai un peu regardé les documents adressés sans être allé bout des toutes les investigations.

justement le document que nous appelons " avis de situation", nous indique au bas à chaque fois les échéances prélevées de 1517,47 euros.

Non; dans le second document ci-joint c'est bien 1.515,47€ soit 1294,47 hors assurance
Or un prêt de 260.000€ au taux de 1,83% sur 240 mois donne bien une échéance constante de 1.294,466...€ avec arrondi monétaire réglementaire à 1.294,47€ ( => ajustement sur la dernière échéance)
Ainsi que je le présumais la pratique de votre banque semble bien être une variante dans la technique de "L'amortissement immédiat".

Je suis reparti du second document fourni (= ci-joint=) mais je dois vois indiquer qu'il comporte de mauvaises informations

En effet il indique :
+ Début de période 15/11/2022
+ Échéance du 10 janvier 2023
= > Ce qui, pour cette première échéance, laisserait donc supposer un calcul d'intérêts sur 56 jours.
Or ce n'est pas le cas car les intérêts ont en réalité été calculés sur 26 jours ce qui lais par ailleurs supposer une anomalie dans le calcul du nombre de jours à considérer.
En effet, la pratique normale est de ne pas compter le premier jour de mise à disposition des fonds mai, en revanche, de compter le jour de l'échéance.

Donc l'échéance n'étant pas au 10 janvier 2023 mais au 10 décembre 2022 le nombre de jours à prendre en compte aurait dû être de 25 jours et non pas 26 jours.

Ceci étant précisé la méthode utilisée est la suivante :
+ Calcul de l'échéance hors assurance sur 260.000€ à 1,83% sur 240 mois = 1.294,47€
+ Calcul des intérêts sur les fonds mis à disposition = 172.685,19€ x 1,83% / 365 x 26 (?) = 225,1057...€ arrondi monétaire réglementaire à 225,11€
+ Par déduction calcul de l'amortissement dans cette échéance = 1.294,47€ - 225,11€ = 1.069,36€

Partant de cet exemple il faudrait reconstituer, mois par mois, chaque ligne du tableau d'amortissement à partir
+ Des dates exactes de chaque mise à dispositions de fonds
+ Pour les montants exacts de chaque déblocage
=> Encore faudrait-il pouvoir connaître/vérifier la méthode utilisée par la banque pour le calcul des intérêts concernés (= en jours/années exacts ou en mois normalisés ?)

Et, ainsi que déjà dit, cette pratique de "l"amortissement immédiat" supprime totalement l'utilité des 27 mois d'anticipation/différé externe

Votre prêt ne devra donc pas dépasser les 240 mois qui ont servi de bas au calcul de l'échéance; peut-être même moins
Mais il faut aussi vérifier qu'en fin de période de déblocages il n'y ait pas eu un sur amortissement qui vous place en situation de prêteur ainsi qu'expliqué antérieurement.

C'est dans le respect ces conditions que vous ne seriez pas lésés financièrement.

Cdt

 

[svprets]

J'ai un peu regardé les documents adressés sans être allé bout des toutes les investigations.

Non; dans le second document ci-joint c'est bien 1.515,47€ soit 1294,47 hors assurance
Or un prêt de 260.000€ au taux de 1,83% sur 240 mois donne bien une échéance constante de 1.294,466...€ avec arrondi monétaire réglementaire à 1.294,47€ ( => ajustement sur la dernière échéance)
Ainsi que je le présumais la pratique de votre banque semble bien être une variante dans la technique de "L'amortissement immédiat".

Je suis reparti du second document fourni (= ci-joint=) mais je dois vois indiquer qu'il comporte de mauvaises informations

En effet il indique :
+ Début de période 15/11/2022
+ Échéance du 10 janvier 2023
= > Ce qui, pour cette première échéance, laisserait donc supposer un calcul d'intérêts sur 56 jours.
Or ce n'est pas le cas car les intérêts ont en réalité été calculés sur 26 jours ce qui lais par ailleurs supposer une anomalie dans le calcul du nombre de jours à considérer.
En effet, la pratique normale est de ne pas compter le premier jour de mise à disposition des fonds mai, en revanche, de compter le jour de l'échéance.

Donc l'échéance n'étant pas au 10 janvier 2023 mais au 10 décembre 2022 le nombre de jours à prendre en compte aurait dû être de 25 jours et non pas 26 jours.

Ceci étant précisé la méthode utilisée est la suivante :
+ Calcul de l'échéance hors assurance sur 260.000€ à 1,83% sur 240 mois = 1.294,47€
+ Calcul des intérêts sur les fonds mis à disposition = 172.685,19€ x 1,83% / 365 x 26 (?) = 225,1057...€ arrondi monétaire réglementaire à 225,11€
+ Par déduction calcul de l'amortissement dans cette échéance = 1.294,47€ - 225,11€ = 1.069,36€

Partant de cet exemple il faudrait reconstituer, mois par mois, chaque ligne du tableau d'amortissement à partir
+ Des dates exactes de chaque mise à dispositions de fonds
+ Pour les montants exacts de chaque déblocage
=> Encore faudrait-il pouvoir connaître/vérifier la méthode utilisée par la banque pour le calcul des intérêts concernés (= en jours/années exacts ou en mois normalisés ?)

Et, ainsi que déjà dit, cette pratique de "l"amortissement immédiat" supprime totalement l'utilité des 27 mois d'anticipation/différé externe

Votre prêt ne devra donc pas dépasser les 240 mois qui ont servi de bas au calcul de l'échéance; peut-être même moins
Mais il faut aussi vérifier qu'en fin de période de déblocages il n'y ait pas eu un sur amortissement qui vous place en situation de prêteur ainsi qu'expliqué antérieurement.

C'est dans le respect ces conditions que vous ne seriez pas lésés financièrement.

Cdt

Bonjour,
Je valide le calcul des 1294,47 € H.A. à raison de 260 k€ sur 20 ans au taux de 1,83%...Bien vu !!!
C'est cette "mensualité de départ" qui permet de comprendre la part amortissable de chaque échéance en lui soustrayant le coût mensuel des intérêts courant sur les sommes débloquées...Il est donc logique de constater un amortissement de plus de 28 k€...mais pour quelle raison la B.P. repart-elle sur 20 ans !!!!!???

 

[lillie]

merci à tous, parce que c'est la brasse coulée pour nous, malheureusement les questionnements arrivent toujours quand les problèmes ou les incompréhensions surviennent ,

(Aussi, autant pour nous, mille excuses pour l'erreur de rédaction, nos échéances étaient de 1515.47 euros et non 1517.47 euros).

pour infos, la date du 15/11/2022 retenue correspond à la date de réception de notre offre acceptée par nos soins (après délai réflexion) auprès des services LBP.

Nous pataugeons clairement, sauriez vous nous dire si vous avez déjà eu à quelque chose de la sorte svp ?

Autre chose, Nous n'obtiendrons aucun justificatifs, ça? LBP nous l'a confirmé, seuls les fameux "avis de déblocage" font foi, donc la reconstitution au mois le mois est impossible, LBP nous a confirmé ne pas avoir de logiciel adéquat pour nous fournir des états de restant dû, car pour la petite histoire nous n'avons pas pu changer d'assurance emprunteur, car LBP n'avait pas la possibilité de nous fournir ni d'arrêté comptable, ni d'échéancier en cours pour pouvoir le faire, et ce malgré nos échéances constantes , cette période d'anticipation était bloquante pour eux, mais nous comprenons pourquoi maintenant.


d'autres questions nous viennent svp car ce qui nous inquiètes c'est la phrase sur l'échéancier définitif
je cite, " les fonds ayant été entièrement versés votre prêt n°XXXX entre en amortissement"

aussi,

• pensez-vous que, LBP partirait -elle du principe qu'il s'agisse d'une sorte de nouveau prêt ? en reprenant l'accord de l'offre sur 240 mois, avec assurance dégressive ? est-ce possible ?
• si oui, selon vous comment qualifier la période du 15/12/2022 au 15/03/2025 alors ? car nous nous pensions amortir immédiatement en durée et en capital, finalement la durée n'a pas été prise en compte.
• est -ce que dans une offre de prêt nous aurions dû voir apparaitre la part pour nos travaux svp ? au moins qqpart ? dans une ligne ? Nous n'avons absolument rien.
• aurions -nous dû avoir dans notre offre les modalités d'application de la période d'anticipation svp ? par exemple les échéances seront de X euros par mois + X euros les assurances + intérêts de X % dans la limite de 24 mois ? parce que là aussi rien n'est spécifié , il est juste noté je cite "ce prêt est assorti d'une période d'anticipation avec une échéance que vous avez choisie d'un montant de 1294.47 euros" sans rien ajouter à la teneur de ce montant, avec ou sans assurances par ex ...
• et justement est ce normal d'avoir eu des mensualités fixes d'assurances lors de cette phase d'anticipation ? alors que notre offre prévoit une assurance emprunteur ajusté au capital restant a assurer si je peux l'expliquer comme ça avec mes mots.

merci pour vos réponses.

 

[svprets]

Bonjour, ce que vous nous apportez comme précisions vient conforter ce qu'Aristide a déduit de la lecture du premier déblocage de fonds...A priori, pendant la période d'anticipation, la mensualité de départ est de 1294,47 € hors assurances. Elle comprend les intérêts mensuels dus , à raison du montant des déblocages successifs. De facto, vous avez donc amorti, tous les mois,pour partie des 260 k€. Pour estimer le montant de l'amortissement mensuel, il vous suffit de soustraire, à chaque échéance réglée, des 1294,47 la mensualité d'intérêt...Vous devriez tomber sur le CRD de qui figure sur le T.A. de mars 2025...Ce qui surprend,ici, tient dans le fait que la BP ne vous présente pas un tableau d'amortissement tenant compte de la durée résiduelle mais vous propose de partir sur un amortissement sur 20 ans .Sur ce pont, il vous est très certainement possible de moduler vos mensualités à la hausse et d'écourter la durée du prêt...

 

[AiePépito]

je pense que votre banque ne se trompe pas.
je pense plutôt que vous n’avez pas compris le fonctionnement de votre prêt.
c’est un prêt modulable.

sur le tableau d’amortissement sur les 240 mensualités faut déjà enlever l’assurance pour y voir plus clair.
1332.19 - 173.84 = 1158.35€ qui est votre mensualité sur 240 mois.
mais je pense que le taux est progressif ( reste à confirmer mais @Aristide va vite trouver)

un truc que je ne comprends pas c’est la dernière ligne de votre tableau d’amortissement:
la première ligne ( la première mensualité ) = 231 857.75€
la dernière ligne ( total ) = 232 661.29€ un écart de +803.54 qui correspond à l’intérêt du premier versement.

 

[AiePépito]

oui je trouve bien ça:
232 661.29 * 1.83/100/ 12 = 354.81€ d’intérêts pour la première mensualité.

232 661.29 * 1.83/100 / 12 / ( 1- ( 1+ 1.83/100 / 12 )^-240 ) = 1158.35€ de mensualité sur 240 mois

pour l’amortissement de la première mensualité:
232 661.29 * 1.83/100 /12 / (( 1+ 1.83/100/12 ) ^240 - 1 ) = 803.54€ ce qui correspond bien a votre premier amortissement de votre première mensualité

après je n’ai pas compris pourquoi ils partent avec 231 857.75€ de CRDU au début ???? manque 803.54€

 

[svprets]

je pense que votre banque ne se trompe pas.
je pense plutôt que vous n’avez pas compris le fonctionnement de votre prêt.
c’est un prêt modulable.

sur le tableau d’amortissement sur les 240 mensualités faut déjà enlever l’assurance pour y voir plus clair.
1332.19 - 173.84 = 1158.35€ qui est votre mensualité sur 240 mois.
mais je pense que le taux est progressif ( reste à confirmer mais @Aristide va vite trouver)

un truc que je ne comprends pas c’est la dernière ligne de votre tableau d’amortissement:
la première ligne ( la première mensualité ) = 231 857.75€
la dernière ligne ( total ) = 232 661.29€ un écart de +803.54 qui correspond à l’intérêt du premier versement.

Bonjour, pour info , les taux progressifs sont interdits en France ...Et c'est heureux ..

 

[AiePépito]

oui ce n’est pas un taux progressif j’ai retrouvé le calcul mais en partant de 231 857.75 qui est trompeur je pouvais le penser.
354.81/ 231 857.75 *12 * 100 = 1.836 350 09%

10/12/2041 par exemple:
68.50/ 43 827.36 *12 * 100 = 1.875 540 758%

 

[svprets]

oui ce n’est pas un taux progressif j’ai retrouvé le calcul mais en partant de 231 857.75 qui est trompeur je pouvais le penser.
354.81/ 231 857.75 *12 * 100 = 1.836 350 09€

Effectivement, le taux nominal approche plutôt 1,84 %...C'est là aussi un mystère...Pour qu'elle raison, le taux de 1,83 % n'est-il pas respecté stricto sensu...???!!!

 

[AiePépito]

le taux est respecté mais ils ne partent pas avec le bon CRDU ce qui provoque une confusion.
mais je ne comprends pas pourqoi il manque ces 803.54€ dès le départ.

 

[AiePépito]

en fait vous partez d’un prêt de 260 000€ sur 240 mois à 1.83% + 221€ d’assurance ce qui donne bien :
1294.47€ de mensualité + 221€ = 1515.47€

et là ils ont modulé votre mensualité à la baisse 1158.35€ au lieu de 1294.47€ toujours au même taux ce qui provoque un rallongement logique de votre prêt.

 

[lillie]

Bonjour, ce que vous nous apportez comme précisions vient conforter ce qu'Aristide a déduit de la lecture du premier déblocage de fonds...A priori, pendant la période d'anticipation, la mensualité de départ est de 1294,47 € hors assurances. Elle comprend les intérêts mensuels dus , à raison du montant des déblocages successifs. De facto, vous avez donc amorti, tous les mois,pour partie des 260 k€. Pour estimer le montant de l'amortissement mensuel, il vous suffit de soustraire, à chaque échéance réglée, des 1294,47 la mensualité d'intérêt...Vous devriez tomber sur le CRD de qui figure sur le T.A. de mars 2025...Ce qui surprend,ici, tient dans le fait que la BP ne vous présente pas un tableau d'amortissement tenant compte de la durée résiduelle mais vous propose de partir sur un amortissement sur 20 ans .Sur ce pont, il vous est très certainement possible de moduler vos mensualités à la hausse et d'écourter la durée du prêt...

Bonjour, merci beaucoup svprets,
en effet vous avez tout juste, 1294.47 Euros HA est bien la mensualité référence indiquée dans notre offre de prêt, nous avons désormais compris comment effectuer le calcul, merci.

 

[svprets]

Bonjour, merci beaucoup svprets,
en effet vous avez tout juste, 1294.47 Euros HA est bien la mensualité référence indiquée dans notre offre de prêt, nous avons désormais compris comment effectuer le calcul, merci.

M'est avis qu'il faut remercier Arisitide, lequel a compris que cette mensualité servait de référence pendant la période d'anticipation...Demandez à moduler le prêt si cette dernière vous convient...Vous rognerez des annuités...

 

[Aristide]

Bonjour,

un truc que je ne comprends pas c’est la dernière ligne de votre tableau d’amortissement:
la première ligne ( la première mensualité ) = 231 857.75€
la dernière ligne ( total ) = 232 661.29€ un écart de +803.54 qui correspond à l’intérêt du premier versement.

L'explication est que les capitaux restants dus (CRD) correspondent - ligne par ligne - au solde constaté après paiement de chaque échéance concernée.

Ainsi la différence de 803,54€ constatée est à ajouter au capital de 231.857,75€ de la première ligne (= CRD après paiement de l'échéance du 10/04/25) pour obtenir le solde dû après paiement de l'échéance précédente du 10/03/2025 soit :
+ 231 857.75€ + 803,54€ = 232.661,29€

Ce faisant vous pouvez vérifier que les intérêts de 354,81€ inclus dans cette mensualité du 10/04/2025 sont parfaitement exacts :
+ 232.661,29€ x 1,83% /12 (***)= 354,80846....€ soit 354,81€ après arrondi monétaire réglementaire.
(***) - Calcul des intérêts sur un mois entier par la méthode du mois normalisé = 1/12ème année quel que soit le nombre de jours dans le mois et/ou dans l'année.

L'on constate que, de par ce tableau d'amortissement définitif, une durée d'amortissement de 240 mois reste nécessaire pour obtenir un solde total.

Ceci me laisse interrogatif car, en début de prêt, les amortissements de capital réellement réalisés on été supérieurs à ce qu'il aurait dû être puisque calculés, dès le départ, sur 260.000€ alors que des déblocages n'ont été que progressifs pour atteindre cette somme.

Avec les données connues nous n'avons pas les moyens de vérifications mais je persiste à penser que des explications chiffrées avec les détails - échéance par échéance - "capital amorti et intérêts payés" seraient nécessaires.

A priori, tel que je l'ai déjà dit, compte tenu de ces premiers sur-amortissements de capital la durée totale n'aurait pas du dépasser 240 mois rendant inutile la période d'anticipation.

Or ce tableau indique en réalité un prêt sur 240+27 = 267 mois que - à ce stade - je n'explique pas.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour, pour info , les taux progressifs sont interdits en France ...🤔Et c'est heureux ..😁

Ben......si c'est possible; mais le taux conventionnel d'ensemble qui résulte des différents paliers de "taux/échéances" doit être clairement indiqué dans l'offre de prêt.

Déjà traité à plusieurs reprises :

Article R312-2 code consommation
……..
Dans le cas où un contrat de crédit est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité prévue à l'alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt.

[lien réservé abonné]

2° Si un contrat de crédit offre au consommateur différentes possibilités quant au mode d'utilisation du crédit, assorties de frais ou de taux débiteurs différents, le montant total du crédit est réputé utilisé au taux débiteur le plus élevé et avec les frais les plus élevés dans la catégorie d'opérations la plus fréquemment utilisée dans ce type de contrat de crédit ;

[lien réservé abonné]

F. Prêt initial à taux progressif
60
Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l'emprunteur ayant pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouveau prêt peut porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire.

[lien réservé abonné]

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/jurisprudence-annee-lombarde.35089/page-250#post-342377


=> Et rien n'empêche donc que, le cas échéant, cette technique soit de nouveau utilisée à l'avenir.

J'en ai profité pour proposer un second tableau d'amortissement avec les mêmes montants, durées, taux débiteur contractuel mais avec des "taux techniques =de construction" différents ( = 10%-3 ans + 13%-5 ans + 14,450...%-10ans).

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/jurisprudence-annee-lombarde.35089/page-129#post-345236

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-taux-peuvent-revenir-comme-en-2021.47078/page-2#post-525271

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/mensualite-progressive-taux-fixe.43698/#post-449536

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[AiePépito]

beau @Aristide .

oui moi aussi j’aurai bien voulu comprendre l'exercice depuis le départ, je reste sur ma faim, dommage.
comment on arrive à un CRDU de 232 661.29€ ?
d’après ce que j’ai compris il y a eu 27 versements de 1294.47€ + 221€ d’assurance depuis le 10/12/2022.

la même chose, quelle est l’importance de la date du 15/11/2022 dans ce prêt ?

 

[Aristide]

oui moi aussi j’aurai bien voulu comprendre l'exercice depuis le départ, je reste sur ma faim, dommage.
comment on arrive à un CRDU de 232 661.29€ ?
d’après ce que j’ai compris il y a eu 27 versements de 1294.47€ + 221€ d’assurance depuis le 10/12/2022.

Ce sont les informations que j'ai, depuis l'origine, suggéré d'exiger de la banque.
Pour le bonne compréhension du déroulement des opérations et, surtout, la vérification du bien fondé du solde reparti en amortissement sur 240 mois, je persiste car, ainsi que déjà dit, à ce stade je ne l'explique pas.

la même chose, quelle est l’importance de la date du 15/11/2022 dans ce prêt ?

C'est la date de l'offre.

pour infos, la date du 15/11/2022 retenue correspond à la date de réception de notre offre acceptée par nos soins (après délai réflexion) auprès des services LBP.

Elle est importante car dans les prêts avec mises à disposition de fonds échelonnées en fonction de l'avancement des travaux c'est le point de départ de l'assurance - et donc des primes à payer - sur la totalité du crédit; que les fonds soient - ou non - mis à disposition.

Cdt

 

[lillie]

je pense que votre banque ne se trompe pas.
je pense plutôt que vous n’avez pas compris le fonctionnement de votre prêt.
c’est un prêt modulable.

sur le tableau d’amortissement sur les 240 mensualités faut déjà enlever l’assurance pour y voir plus clair.
1332.19 - 173.84 = 1158.35€ qui est votre mensualité sur 240 mois.
mais je pense que le taux est progressif ( reste à confirmer mais @Aristide va vite trouver)

un truc que je ne comprends pas c’est la dernière ligne de votre tableau d’amortissement:
la première ligne ( la première mensualité ) = 231 857.75€
la dernière ligne ( total ) = 232 661.29€ un écart de +803.54 qui correspond à l’intérêt du premier versement.

bonjour, merci de votre réponse,
le prêt est modulable oui, les termes de l'offre en font mention vous avez raison, seulement ce qui nous gêne c'est que les modalités que nous avons signé ne sont respectées que partiellement alors ?

• non notre offre mentionne un taux fixe
• sur 240 mois
• avec une échéance indicative que nous validons grâce aux différentes explications de d'Aristide et Svprets de 1294.47 HA que nous remercions par ailleurs.

merci

 

[AiePépito]

bonjour, merci de votre réponse,
le prêt est modulable oui, les termes de l'offre en font mention vous avez raison, seulement ce qui nous gêne c'est que les modalités que nous avons signé ne sont respectées que partiellement alors ?

• non notre offre mentionne un taux fixe
• sur 240 mois
• avec une échéance indicative que nous validons grâce aux différentes explications de d'Aristide et Svprets de 1294.47 HA que nous remercions par ailleurs.

merci

oui oui j’avais rectifié ok pour le taux fixe.

 

[lillie]

en fait vous partez d’un prêt de 260 000€ sur 240 mois à 1.83% + 221€ d’assurance ce qui donne bien :
1294.47€ de mensualité + 221€ = 1515.47€

et là ils ont modulé votre mensualité à la baisse 1158.35€ au lieu de 1294.47€ toujours au même taux ce qui provoque un rallongement logique de votre prêt.

merci ,
oui nous avons saisi cela avec les explications d'aristide, mais du coup est ce normal ? Notre offre prévoit pas cela finalement...

doit-on tenir compte de ce que nous avons signé entre partie ou LBP peut modifier notre contrat à sa guise ?