Déçu par mon premier investissement GFF

[Surikat14]

En réalité le rendement est un peu moindre car:
Agra07 a avancé 100 en février 2015
~ 1 an et 4 mois + tard (30/06/2016 => milieu de l'année) le Fisc lui restitue 50

le rendement net annualisé ressort à +5,48% !

Aidez moi à comprendre :

Le GFF d'Agra07 est foncièrement un mauvais placement car il perd de l'argent.
En gros c'est l'Etat et l'argent rendu qui fait que c'est intéressant pour Agra07 ?

Ce n'est pas un peu bancal comme système ?

 

[Buffeto]

Ce n'est pas un peu bancal comme système ?

c'est le principe de la défisc...

l'état n'ayant pas les moyens de s'occuper de secteurs peu rentables mais indispensables le fait faire par des investisseurs privés en échange d'économies d'impôts .

 

[jodel140]

Ce n'est pas un peu bancal comme système ?

Comme à peu près tous les systèmes d'incitations (ou niches) fiscales qui ne sont pour l'Etat qu'un moyen de transférer le risque sur une autre tête ...
... comme vient de l'écrire Bufffeto ...

 

[Surikat14]

Ok, je ne m'étais jamais intéressé à des produits de defisc.
Je comprend l'idée mnt
Merci !

 

[agra07]

Aidez moi à comprendre :

Le GFF d'Agra07 est foncièrement un mauvais placement car il perd de l'argent.
En gros c'est l'Etat et l'argent rendu qui fait que c'est intéressant pour Agra07 ?

Ce n'est pas un peu bancal comme système ?

Vous avez tout compris.
Je ne me plains pas de l'opération en elle-même car elle est globalement largement bénéficiaire pour moi du fait du gain d'impôt représentant 50 % de l'investissement.
Je ferais simplement trois remarques:
-d'une part quelqu'un qui aurait fait la même opération dans le cadre d'une défiscalisation d'IR de 18% (ou même 25%) aurait été perdant,
-la gestion de ce GFF est entourée d'une certaine opacité et lorsqu'on pose des questions on n'obtient pas de réponses. La perte ne s'explique pas complètement par une diminution du prix des parcelles sur la période à laquelle on ajouterait le cumul des frais.
-certains évoquent l'avantage successoral: il n'est pas contestable mais il ne pourrait être pris en compte que dans l'hypothèse où l'investissement serait fait précisément dans un but de transmission, c'est à dire pour du très long terme. Cet avantage est beaucoup plus secondaire dans une opération de défiscalisation sur 6 ans. En outre, dans le cas d'un GFF patrimonial, le ticket d'entrée est beaucoup plus important (je crois 50K au lieu de 5k).
D'où ma conclusion: prudence pour ceux qui envisagent de défiscaliser sur ce type de produit (qui n'est pas véritablement un long fleuve tranquille).

 

[CharlyBgood]

Ok, je ne m'étais jamais intéressé à des produits de defisc.
Je comprend l'idée mnt

Tu verras que quand tu t'y mettras; tu y prendras vite goût !

Mais surtout et encore: certains dispositifs sont + rémunérateurs que d'autres, et certaines maisons de gestion aussi.
ex: VATEL et ID INVEST pour les FiPs et FCPIs (il y en a d'autres mais être sélectif)

Là où tu as raison dans ta remarque du post #81, c'est qu'il faut viser le rendement plutôt intrinsèque qu'extrinsèque.

=> De ce point de vue, je pense que Agra07 est tombé sur un mauvais crû et surtout aussi sur un mauvais horizon d'invt:

Pour les GFF / GFI, mieux vaut tabler sur un horizon de 15 à 20 ans, et c'est complètement logique:
Le sous-jacent ce sont des forêts, donc il faut que la forêt pousse pour que le placement envoie du bois.

Pour le non-coté du capital-invt il faut 7/8 - 10 ans comme horizon.

En revanche ce qui est intrinsèquement "bancal" comme tu le dis, c'est le cinéma et l'audiovisuel, rison pour laquelle, l'Etat offre une grosse béquille: pour ce type de véhicule, franchement mieux vaut être cinéphile / afficio du genre.

 

[Buffeto]

Pour les GFF / GFI, mieux vaut tabler sur un horizon de 15 à 20 ans,

pour les forets détenues en direct certains ont un horizon de 80 ans....

 

[Surikat14]

il faut que la forêt pousse pour que le placement envoie du bois.

Y a-t-il des defisc ouvertes au non résident ?

 

[CharlyBgood]

-certains évoquent l'avantage successoral: il n'est pas contestable mais il ne pourrait être pris en compte que dans l'hypothèse où l'investissement serait fait précisément dans un but de transmission, c'est à dire pour du très long terme. Cet avantage est beaucoup plus secondaire dans une opération de défiscalisation sur 6 ans. En outre, dans le cas d'un GFF patrimonial, le ticket d'entrée est beaucoup plus important (je crois 50K au lieu de 5k).
D'où ma conclusion: prudence pour ceux qui envisagent de défiscaliser sur ce type de produit (qui n'est pas véritablement un long fleuve tranquille).

Cf mon post précédent Agra: l'horizon a aussi été mal calibré: aussi bien pour le retour que pour l'avantage successoral d'ailleurs: miser sur une durée de 20 ans eut été + judicieux.
C'est effectivement une faute de France Valley

 

[agra07]

Et pour comble de misère dans la foulée j'avais aussi pris le FCPI ARKEON Pré-cotation innovations, qui semble suivre la même trace de bave de limaces pourrie

On sent la rancune......

J'ai fait beaucoup mieux depuis heureusement avec des maisons sérieuses comme VATEL.

Je partage ton avis concernant ce gestionnaire qui me semble efficace et sérieux, dont j'attends prochainement le remboursement de mon premier FCPI.

 

[CharlyBgood]

Y a-t-il des defisc ouvertes au non résident ?

Pas à ma connaissance mais les SCPI de rendement t'offrent la possibilité d'éviter les PS et d'être imposé dans le pays de résidence: tu es en UK chez les rosbeefs je crois non ?

 

[CharlyBgood]

On sent la rancune......

Tu m'étonnes: là ça a été vraiment la loose absolue: l'expérience parle mieux depuis.

Comme dit l'adage: "Je ne perds jamais; quand je ne gagne pas j'apprends"

Je partage ton avis concernant ce gestionnaire qui me semble efficace et sérieux, dont j'attends prochainement le remboursement de mon premier FCPI.

Oui VATEL ce sont des bons, et leur expérience s'améliore comme le bon vin, année après année (je ne roule pas pour eux, juste je constate)

En revanche sur VATEL Direct leur espace crowlending-PME, je trouve que les boites qu'ils sélectionnent dernièrement pour des prêts sont un peu limites (EBE et REX négatifs), je ne me suis pas positionné sur leurs 2 dernières sélections.

Mais ils connaissant bien leurs interlocuteurs entrepreneurs du non-coté.
Et leurs équipes de gestion sont stables: point très umportant.
ça vaut pour les fonds UC.
=> il faudra bien qu'un jour Quantalys et Morningstar les agences de rating notent ce point.

 

[jodel140]

pour ce type de véhicule, franchement mieux vaut être cinéphile / afficio du genre.

Pas nécessairement. C'est comme un produit de taux avec rendement "quasi" prévu à l'avance, quels que soient les films (très partiellement) financés. La chance (?) de tomber sur un blockbuster genre "Intouchable" reste possible, mais ne constitue pas la motivation 1ère de l'investissement.
Relevé ;

 

[agra07]

Cf mon post précédent Agra: l'horizon a aussi été mal calibré: aussi bien pour le retour que pour l'avantage successoral d'ailleurs: miser sur une durée de 20 ans eut été + judicieux.
C'est effectivement une faute de France Valley

La "faute" de FV n'est pas là à mon avis.
Elle est dans la présentation erronée du produit et/ou dans l'opacité de gestion (frais cachés ?).
Pour être plus précis, FV dit dans une plaquette de présentation, censée tenir compte de tous les paramètres, que si le prix de l'hectare stagne, un investissement de 100 donnera lieu, 5,5 ans plus tard, à un remboursement de 85. Normalement, il s'agit de simples calculs arithmétiques.
En l'occurrence le prix des parcelles a progressé de 4 sur la période et le remboursement est de... 73,70 (alors qu'il aurait dû approcher les 90 d'après les calculs du gestionnaire). Où sont passés les 15 de différence (89-74) ?
Comprenne qui pourra.
Je suis prêt à admettre toutes les explications mais je n'en ai obtenu aucune, d'où une certaine opacité troublante

 

[CharlyBgood]

pour les forets détenues en direct certains ont un horizon de 80 ans....

Tu as sûrement raison !

Et note qu'aussi il y a des chênes centenaires: là il faut être très patient,
mais ... pas non plus me prendre pour un gland !

 

[agra07]

Pas nécessairement. C'est comme un produit de taux avec rendement "quasi" prévu à l'avance, quels que soient les films (très partiellement) financés. La chance (?) de tomber sur un blockbuster genre "Intouchable" reste possible, mais ne constitue pas la motivation 1ère de l'investissement.
Relevé ;

Dans l'ensemble, les GFF font un peu mieux mais.... ils font moins rêver au jack pot.

 

[CharlyBgood]

mais.... ils font moins rêver au jack pot.

qui me rappelle ...
RMC Info: Gilbert Brisbois [lien réservé abonné]

 

[Nivelle]

A la campagne , on sait très bien que pour investir dans une forêt il faut prévoir des hommes , ou comme pour une ferme , trois générations

 

[Surikat14]

Pas à ma connaissance mais les SCPI de rendement t'offrent la possibilité d'éviter les PS et d'être imposé dans le pays de résidence: tu es en UK chez les rosbeefs je crois non ?

En partance des UK tres tres bientot pour aller gouter la poutine donc toujours non-resident.

J'avais ouvert une file pour discuter mon idee d'investir sur des SCPI en NP pour éviter l'imposition fixe des non-résidents. Aux vues des retours ca ne semblait pas debile.
C'est un peu en pause en attendant l'arrivee de cash et l'organisation autour du changement de pays me prend tout mon temps.

 

[CharlyBgood]

En partance des UK tres tres bientot pour aller gouter la poutine donc toujours non-resident.

Je connais qqn là-bas, devenu 1 vrai French business investor très inspirant: on en parle en MP si tu veux.