Déçu par mon premier investissement GFF

[moietmoi]

D'une façon générale, j'ai le sentiment que les candidats à la défiscalisation sont quelque part un peu des "moutons à tondre" pour les cabinets financiers qui se servent grassement.

je crois que surtout l'impact psychologique de l 'isf était trop fort; Pour effacer 1000 ou 10 000 d'isf, nombreux sont les contribuables qui étaient prêts à prendre un risque que rien dans leur logique d'investissement n'aurait justifié;

Oublions l'isf,
Si dans l'absolu on te présente des produits ayant plus de 10 à 20% de rendement..tu sais par toi même que le risque est grand ,voire très grand;
et d'un seul coup, parce qu'il s'agirait de diminuer l'isf, on fait fi du bon sens.
les cabinets financiers surfent sur cette composante psychologique.

 

[Buffeto]

je crois que surtout l'impact psychologique de l 'isf était trop fort; Pour effacer 1000 ou 10 000 d'isf, nombreux sont les contribuables qui étaient prêts à prendre un risque .

mais de quel risque parle t'on?

perte en capital ? revenus faibles ?

ces 2 risques sont parfaitement identifiés au départ il me semble .
l'avantage fiscal est suffisamment conséquent pour compenser largement les faibles revenus prévisibles .

en ce qui concerne le capital , il me semble que sur le long terme tout le monde s'accorde pour dire que la prévision de valorisation est positive

 

[jodel140]

et d'un seul coup, parce qu'il s'agirait de diminuer l'isf, on fait fi du bon sens.

Franchement là tu fabules ... tous ceux qui, comme moi, ont bâti ex-nihilo un patrimoine les ayant rendu redevables de cet impôt ne sont pas des irréfléchis ¨! Ton biais socialo envieux t’égare un peu ...

 

[moietmoi]

tous ceux qui, comme moi, ont bâti ex-nihilo un patrimoine les ayant rendu redevables de cet impôt ne sont pas des irréfléchis ¨!

au contraire, leur vie témoigne de leur sagesse de réflexion et du savoir faire quant à la prise de risque, mais l'impôt et surtout l'isf a cette faculté de faire perdre pied à bon nombre de contribuables...

Ton biais socialo envieux t’égare un peu ..

là, tu t'égares...mais sur le fond agra07 indiquait que ces redevables sont un peu des moutons à tondre pour les cabinets financiers, qui dit-il se servent grassement; Je pense que ceci est possible par la disposition psychologique du candidat: gommer de l'isf, en oubliant les fondamentaux;

perte en capital ? revenus faibles ?
ces 2 risques sont parfaitement identifiés au départ il me semble .
l'avantage fiscal est suffisamment conséquent pour compenser largement les faibles revenus prévisibles .

ou la perte.

 

[CharlyBgood]

ou la perte.

Ecologie, no-stress, changement climatique, puits de carbone, appétence des fortunes privés pour le retour aux sources vertes, éco-construction en bois, je te fiche mon billet que sur 20 ans d'horizon tu peux miser sur minimum un x2 voire un x3 à 4 (mon pari pour cette dernière valorisation)

 

[CharlyBgood]

Donc il y a erreur manifeste quelque part.

oui; juger un produit de très long terme sur une projection moyen terme, en l'espèce.

Je ne me pose pas la question de savoir si mon placement était pertinent ou pas (en l'occurrence il l'est tout de même)

Ha, tu me rassures un peu.

Sais-tu au moins que certains gros contributeurs ISF parvenaient par des montages alambiqués à échapper à cet impôt ou du moins à en diminuer grandement le montant. L'impôt étant limité à 75% des revenus (je crois), il suffisait de faire en sorte de ne plus avoir de revenus (ou le moins possible) pour payer le minimum d'ISF; comment faire pour vivre avec pas ou moins de revenus?: emprunter!!! Et c'est ainsi qu'on a vu l'état faire de gros chèques en fin d'année à certains gros contributeurs.

Oui j'ai lu ça mais je crois que le Fisc a mis des garde-fous à ça.
De toute façon, toute règle débile entraîne ses corolaires "limite" et échappatoires: les avocats fiscalistes sont malins et tirent profits des failles des règles de droit, et du manque de réactivité de Bercy.
D'autant qu'aujourd'hui, il n'est + besoin d'aller à Macao ou aux Bahamas pour contourner les inspirations déraisonnables de l'administration: la Suisse la Belgique le Luxembourg voire Monaco et consorts, sont à nos frontières.

Mais il ne joue pas vraiment le jeu: par exemple il facture 2% de frais annuel sur la totalité de l'investissement (y compris la part trésorerie du GFF!) alors qu'il ne facture que 0,5% de frais annuel au delà du terme de 5,5 ans ou sur d'autres GFF (non défiscalisant). Mais c'est une autre histoire...

Disons que tu es tombé sur un mauvais millésime alors ...

 

[moietmoi]

Ecologie, no-stress, changement climatique, puits de carbone, appétence des fortunes privés pour le retour aux sources vertes, éco-construction en bois, je te fiche mon billet que sur 20 ans d'horizon tu peux miser sur minimum un x2 voire un x3 à 4 (mon pari pour cette dernière valorisation)

tu pourrais peut être te recycler en vendeur, si un jour tu en avais besoin....
loin de moi l'idée de dire que tout les produits sont mauvais..les premiers fcpi fip que j'ai souscrit, il y a pas mal d'années auprès de feu Agf private equity étaient sur meetic et autres joyeusetés;

 

[g.b]

D'autant qu'aujourd'hui, il n'est + besoin d'aller à Macao ou aux Bahamas pour contourner les inspirations déraisonnables de l'administration: la Suisse la Belgique le Luxembourg voire Monaco et consorts, sont à nos frontières.

Je crois que le Luxembourg est un mythe quand même en terme de fiscalité du particulier... Belgique ou Suisse sont de meilleures options.

 

[agra07]

je crois que surtout l'impact psychologique de l 'isf était trop fort

Il n'est pas que psychologique: si du jour au lendemain on te dit que tu vas devoir payer en ISF l'équivalent de ton IR cela n'a pas grand chose à voir avec la psychologie. C'est aussi une question matérielle pour certains contribuables.

Pour effacer 1000 ou 10 000 d'isf, nombreux sont les contribuables qui étaient prêts à prendre un risque que rien dans leur logique d'investissement n'aurait justifié;

Pour ce qui me concerne, il m'est arrivé de prendre des risques, en général calculés. Mais une fois de plus ce n'est pas la question.
J'ai été trompé dans l'évaluation du rendement du produit par France Valley et non dans l'information sur les risques, puisque j'ai bien eu en main 3 scenarios censés traduire en chiffre le résultat de ce risque.
En l'espèce, il y a 10 points de taux d'écart avec le résultat attendu en cas de stagnation de la valeur des forêts du GFF (alors qu'en l'espèce cette valeur a globalement progressé de 2,7 %)
Voici ce que dit France valley dans son dernier reporting:

"Celle-ci est inférieure à celle établie dans les scénarii de performance prévisionnelle, qui conduisaient à une valeur de sortie de l’ordre de 85 euros par part elle a été impactée par les frais non récurrents d'augmentation de capital de 5 à l'origine et les frais liés à l'acquisition des forêts (droits de mutation et frais de notaire de 7, 5 ainsi que par les frais de gestion récurrents Concernant le Bois Noir, la valeur a été revue à la baisse en raison de difficultés d'exploitation des bois dans ce secteur et un cours du Sapin fragile".

On remarque que France Valley reconnait que la valeur de sortie devrait être de l'ordre de 85€.
Elle avance comme explication une mauvaise appréciation sur l'une des forêts du GFF.
Soit, mais elle oublie de dire que la valeur de l'autre forêt du GFF a fortement progressé et que globalement la valeur des deux forêts du GFF a progressé de 2,7%.
Donc cette explication n'en est pas une et je reste sur mon interrogation.

Oublions l'isf,
Si dans l'absolu on te présente des produits ayant plus de 10 à 20% de rendement..tu sais par toi même que le risque est grand ,voire très grand;
et d'un seul coup, parce qu'il s'agirait de diminuer l'isf, on fait fi du bon sens.
les cabinets financiers surfent sur cette composante psychologique.

Je ne suis pas du genre à "faire fi du bon sens".
Je pense que la défiscalisation devrait avoir pour but d'inciter les investisseurs à se tourner vers certains produits et non les cabinets financiers à profiter de cet effet d'aubaine. Mais ce n'est pas le sujet de la discussion.

 

[Buffeto]

Ecologie, no-stress, changement climatique, puits de carbone, appétence des fortunes privés pour le retour aux sources vertes, éco-construction en bois, je te fiche mon billet que sur 20 ans d'horizon tu peux miser sur minimum un x2 voire un x3 à 4 (mon pari pour cette dernière valorisation)

je cherchais cette courbe depuis hier . sur quel site l'as tu trouvée ?

 

[moietmoi]

C'est aussi une question matérielle pour certains contribuables.

oui, encore plus maintenant avec l'Ifi, l'immobilier étant sans doute moins liquide que d'autres actifs;

J'ai été trompé dans l'évaluation du rendement du produit par France Valley et non dans l'information sur les risques,

c'est là ou je ne suis pas sûr d'être d'accord; puisque les 2 sont intimement liés;

Personne , même l'émetteur du produit ne peut connaître à l'avance toutes les failles;
Mais je suis sûr d'une chose, un produit qui présente une défiscalisation annoncée de ce % est forcément très risqué,; le vendeur le sait , et il essaye de faire disparaitre le risque en connaissant, comme tout vendeur, les motivations psychologiques de l'acquéreur; Personne en sait d'où viendra le problème;
Quelques soient les scénaris mis en avant par le vendeur, il peut y avoir des impondérables qui chamboulent tout;
Le rapport de Christine Lagarde(à l'époque ministre) rappelle que les produits défiscalisants, pourraient être considérés comme des abus de droits si le risque important sur le capital n'est pas là;(elle visait tout particulièrement, mais pas seulement, les défiscalisations Giradin "one shot" comprenant une garantie de non recours en cas de passif)

Cependant je comprends tout à fait ton post argumenté , entre autre , par la comparaison des 2 produits, et ma première réaction à ta question, à quoi servent des scénaris peu réalistes, a été de dire, à faire plaisir à l'AMF....pour avoir les autorisations de mise sur le marché; (peut être au détriment des acquéreurs)

 

[CharlyBgood]

je cherchais cette courbe depuis hier . sur quel site l'as tu trouvée ?

MeilleursPlacements.fr (ex MonFinancier)

Tu en as d'ailleurs une plus récente ICI [lien réservé abonné]

 

[CharlyBgood]

Comme Agra07 en manque voici un peu d'onfos et de reporting récent

 

[CharlyBgood]

Comme Agra07 en manque voici un peu d'onfos et de reporting récent

ICI [lien réservé abonné]

 

[agra07]

mais de quel risque parle t'on?

perte en capital ? revenus faibles ?

Moi, je parle du rendement global de l'opération qui n'est pas conforme à l'annonce de France Valley.
Cette dernière le reconnait mais ne donne aucune explication: où est passée l'écart de 10% ?

ces 2 risques sont parfaitement identifiés au départ il me semble .
l'avantage fiscal est suffisamment conséquent pour compenser largement les faibles revenus prévisibles .

Comme tu le dis, les paramètres en jeu sont bien connus (ou devraient l'être d'un professionnel). La seule incertitude est l'évolution de la valeur des forêts liée à la conjoncture des marchés du bois sur la période d'investissement. Au terme, on connait l'évolution et le résultat est inférieur de 10%.
En d'autres termes, 10% de l'investissement se sont envolés en fumée (sans incendie ) et cela n'étonne personne ??

en ce qui concerne le capital , il me semble que sur le long terme tout le monde s'accorde pour dire que la prévision de valorisation est positive

Tu dévies de la question. Il ne s'agit pas de long terme ici puisque l'opération est prévue pour une durée de 5,5ans.
On connait parfaitement les frais de départ (12,5%) annoncés clairement par France Valley et on en accepte les conséquences.

 

[agra07]

MeilleursPlacements.fr (ex MonFinancier)

Tu en as d'ailleurs une plus récente ICI [lien réservé abonné]

Un GFI patrimoine n'est pas un GFF; tu mélanges tout. Mais la pub est à peu près la même que pour un GFF (séduisante mais très approximative dans le cas d'espèce que j'expose).

 

[agra07]

Comme Agra07 en manque voici un peu d'onfos et de reporting récent

J'espère que tu es bien récompensé pour cette pub...
Moi, j'attends que quelqu'un me donne une explication sur les 10% "manquant à l'appel": un incendie? une tempête? le réchauffement climatique? la COVID des forêts? des frais imprévus? dans ce cas, quels frais?

 

[moietmoi]

La seule incertitude est l'évolution de la valeur des forêts liée à la conjoncture des marchés du bois sur la période d'investissement.

non, ici on te dit que la forêt avait été mal expertisée: par exemple des taillis ou ronces, ou ancienne carrière ou je ne sais quoi qui a fait que l'exploitation a coùté plus cher; peut être plus de lames de tronçonneuses, ou des bucherons venus du Canada car connaissant les arbres difficiles, bref, une exploitation plus rude que prévue;

On te dit aussi que la valeur a été exprès dévalorisée, en fonction d'incertitudes futures sur le cours du sapin, comme une scpi dont l'AG baisse la valeur, non en fonction des valeurs intrinsèques de l'immobilier, mais des incertitudes à venir;

la valeur a été revue à la baisse en raison de difficultés d'exploitation des bois dans ce secteur et un cours du Sapin fragile".

mais elle oublie de dire que la valeur de l'autre forêt du GFF a fortement progressé

même bois? même exposition? même ancienneté? même sol? même routes et chemins de coupes? même entretien au fil des ans?
Pourquoi à la même adresse 2 appartements ne se valorisent pas pareil dans le temps.......trop de paramêtres...
impossible à faire des scénaris; c'est un produit à risques multiples.

 

[agra07]

Personne en sait d'où viendra le problème;

Fichtre! Je te fiche mon billet que l'explication est parfaitement connue de France Valley ou alors il faut vite qu'elle change de métier.

 

[agra07]

même bois? même exposition? même ancienneté? même sol? même routes et chemins de coupes? même entretien au fil des ans?
Pourquoi à la même adresse 2 appartements ne se valorisent pas pareil dans le temps.......trop de paramêtres...
impossible à faire des scénaris; c'est un produit à risques multiples.

Le GFF est propriétaire de deux forêts et le prix cumulé de ces deux forêts a progressé de 2,7% sur la période de 5,5ans.
Peu importe les raisons qui font que l'une a légèrement baissé et l'autre augmenté.