Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Pilou40]

[Club Funding] [LISBONNE - INTENDENTE]
Le 1er coupon du projet a été versé hier avec 11 jours de retard. (le 18 au lieu du 7 janvier)

Nouveau sur cette plateforme, j'avais compris que le 1er coupon était proratisé entre la date d'émission et la date de paiement, or ne sont pas comptabilisés les 11 jours sup.

Avez-vous des exemples similaires ou une explication ?

J'ai aussi posé la question à CF par e-mail, mais ne suis pas confiant sur une réponse de leur part

 

[Chris78]

[Club Funding] [LISBONNE - INTENDENTE]
Le 1er coupon du projet a été versé hier avec 11 jours de retard. (le 18 au lieu du 7 janvier)

Nouveau sur cette plateforme, j'avais compris que le 1er coupon était proratisé entre la date d'émission et la date de paiement, or ne sont pas comptabilisés les 11 jours sup.

Avez-vous des exemples similaires ou une explication ?

J'ai aussi posé la question à CF par e-mail, mais ne suis pas confiant sur une réponse de leur part

normalement, les coupons sont calculés au 7 de chaque mois et payés dans les jours qui suivent mais il y a parfois un délai ... ce n'est pas cela qui génère un supplément.
le 1er coupon est calculé de la date d'émission au premier "7 de mois" où au moins un mois entier s'est écoulé. Exemple : pour une émission le 20/12, pas de coupon le 7/1, le premier coupon est le 7/2 et est calculé du 20/12 au 7/2.

 

[Raug]

le 1er coupon est calculé de la date d'émission au premier "7 de mois" où au moins un mois entier s'est écoulé. Exemple : pour une émission le 20/12, pas de coupon le 7/1, le premier coupon est le 7/2 et est calculé du 20/12 au 7/2.

Est-ce que les règles sont identiques du côté emprunteurs ?

 

[Jiheff]

[FUNDIMMO] [L'atelier des impressionnistes] 119 logements à Maromme près de Rouen
Je n'arrive pas à analyser un projet en profondeur lorsqu'il part sur des bases d'un enrobage marketing qui ferait prendre des vessies pour des lanternes. Je justifie: un titre de programme qui fait rêver alors que la réalité est beaucoup plus prosaïque dans une banlieue populaire de Rouen le long d'une rivière longtemps polluée par le textile (le Cailly).
je cite "Maromme est idéalement située aux portes de la ville de Rouen pour un
accès facile en voiture (via la D43 et la A150) et une bonne desserte par les
transports en commun : 5 lignes de bus et une gare SNCF desservant Paris,
Rouen et Le Havre"
En réalité chaque matin et chaque soir bouchon assuré à 500m de la résidence vers Rouen au carrefour de la Demi-lune. Quant à la ligne de train LH Rouen Paris les trains qui arrivent à l'heure sont l'exception et actuellement Rouen Paris au mieux en 1h10... en 1977 je mettais chaque jour 1H07 pour faire le trajet avec les premiers trains Corails...
Revenons au projet. Fundimmo signale que les devis des couts de construction datent de Juin 2022 donc....

 

[Pilou40]

et payés dans les jours qui suivent mais il y a parfois un délai ... ce n'est pas cela qui génère un supplément.

Merci, c'est ce que j'en ai conclus, mais le % annoncé s'en trouve rogné donc ...

 

[Chris78]

Merci, c'est ce que j'en ai conclus, mais le % annoncé s'en trouve rogné donc ...

ce qui rogne surtout le rendement, c'est le délai entre le versement des fonds par l'investisseur et la date à laquelle les intérêts commencent à courir ... puis le délai entre la fin du projet et le retour du capital.

Exemple : vous prêtez 1000 € à 10% pendant 1 an, donc vous recevrez 1100 € ... si c'est le jour anniversaire de votre versement, le taux est bien de 10 %.
Mais si vous versez les fonds le 8 février (date où votre compte bancaire est débité) mais que la plateforme ne les verse que le 23/2 à l'emprunteur donc date d'émission de l'obligation où les intérêts commencent à courir, puis échéance de l'obligation le 23/2 de l'année suivante mais vous ne recevez les fonds sur votre compte que le 27/2 alors le taux est de moins de 10 % ...
Cas plus compliqué pour ClubFunding où les intérêts sont versés mensuellement ... ce qui dans l'absolu augmente le taux de rendement actuariel ... le délai dans le versement des intérêts diminue le taux final, mais c'est marginal par rapport au reste.

 

[Pilou40]

le délai dans le versement des intérêts diminue le taux final, mais c'est marginal par rapport au reste.

certes, mais ce projet [Lisbonne-Intendente] est de 7 000 000 € / 9%
les 11 jours non comptabilisés font une perte de 19 250 € pour les prêteurs

Ce qui est perdu pour certains est forcément gagné par d'autres

 

[Msimmo]

Ce qui est perdu pour certains est forcément gagné par d'autres

Pas forcément.
Vous partez du principe que si vous ne gagnez pas 10 en intérêt quelqu'un d'autre le gagne ou l'économise.

Mais pendant la période de transition :
1/ l'argent n'est pas encore sur le compte de l'emprunteur
2/ il est peut être sur un compte d'attente ou séquestre et si éventuellement rémunéré c'est avec un taux faible loin des 9%...

Et puis cette période de transition permet de réunir les pièces qui garantissent le prêt donc ne voir QUE la perte financière alors que cela sécurise l'opération est dommage.

Sinon je suis d'accord que je préfère 5 jours à 15 jours !

 

[Chris78]

Non, les 11 jours ne sont pas perdus.
les intérêts ont été calculés de la date d'émission jusqu'au 7/1 et versés avec 11 jours de retard
le mois prochain, ils seront calculés du 7/1 au 7/2 donc incluront ces 11 jours ...

 

[Pilou40]

J'ai eu la réponse de CF, qui va dans le sens de la première réponse de @Chris78

Seuls les premiers coupons sont proratisés à partir de la date d'émission au 07 du mois suivant après avoir comptabilisé 01 mois plein, soit 30 jours pour une année comptable. Les coupons étant calculés jusqu'au 07, il n'est pas possible de les proratiser jusqu'au 18. Les autres coupons jusqu'au remboursement intégral sont calculés sur la mensualité soit 30 jours du 07/N au 07/N+1.

Aussi, les coupons ont été versés tardivement car il y'a eu un quiproquo avec la société émettrice. Celle-ci n'avait pas approvisionné le compte pour le paiement de coupons. Pour rappel, il s'agit de la première opération avec cette société. Il ne devrait plus avoir de retard pour les futures mensualités.

Je n'en reste pas moins sur mon appréciation, mais je ne vais pas pleurer pour 2€ nets de PFU

 

[Miles]

C'est 9% des intérêts versés en retard qui a été perdu, pas 9% du capital, donc soit environ 17 centimes nets pour chaque tranche de 1000€ qui n'ont probablement bénéficié à personne.

1732,50€ au total des prêteurs et non pas 19 250€.

 

[NicoNoclaste]

[Immocratie] [Hestia Embellys Dinard]

Bonsoir

La maison et les 2 terrains sis 64ter avenue Albert Caquot à Dinard sont, en bloc, sous promesse unilatérale de vente au prix de 1,25 millions d’euros HT. Les conditions suspensives sont nombreuses mais les plus significatives sont l’obtention d’un permis de construire et l’acquisition simultanée des parcelles voisines. L’échéance de réitération est par ailleurs fixée au 31 octobre 2023.

Le CA et la marge opérationnelle originellement projetés étaient respectivement 1,575M€ et 512k€; avec un CA revu à la baisse à 1,250M€, la marge opérationnelle fond donc de 325k€, et revient à 187k€, hors rémunération des investisseurs.
Le début du projet, date de démarrage des intérêts, se situe au 14/05/2021, et la réitération (hypothétique!) de la vente et donc le remboursement présumé aura lieu le 31/10/2023; un rapide calcul montre que les intérêts dus seraient de (roulements de tambours)... 257k€.

En cas de réitération à cette date, le produit de la vente couvrirait le remboursement du principal et le paiement des intérêts.

Ah tiens! Quelqu'un peut-il m'expliquer comment on peut payer 257k€ d'intérêts avec 187k€ de marge, soient 70k€ en moins?
Ou à défaut, où j'ai bien pu me tromper?...

 

[CMONCHIC35]

Bonjour à tous, est-ce que certains d'entre vous arrivent à mettre leurs projet de crowdfunding immobilier dans un PEA ? (voir lien suivant). Si oui, quelles sont les étapes ? Bonne journée à tous.
[lien réservé abonné]

 

[baffer]

Bonjour à tous, est-ce que certains d'entre vous arrivent à mettre leurs projet de crowdfunding immobilier dans un PEA ? (voir lien suivant). Si oui, quelles sont les étapes ? Bonne journée à tous.
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Bonjour @CMONCHIC35,
Il y a un topic dédié à l'investissement en crowdfunding immobilier via PEA : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/financement-participatif-et-pea.44227/

 

[NicoNoclaste]

Ou à défaut, où j'ai bien pu me tromper?...

Je m'auto-réponds: l'opérateur a injecté des fonds propres, à hauteur de 250k€, qui seront donc théoriquement présents pour rembourser le reliquat de 70k€ d'intérêts. Le porteur en sera quitte pour une perte sèche du même montant.

Comme quoi, une bonne nuit de sommeil éclaircit les esprits les plus embrumés...

 

[Foufounet]

Communication de Wiseed, concernant nos 2 Marseillais Mr.G et Mr.S / opération 454 PARADIS
'' Chers investisseurs,
Nous vous informons que le Tribunal a délibéré en notre faveur en date du 9 novembre dernier sur l’une des cautions (Mr G....). Nous avons toutefois été déboutés de nos demandes à l’encontre de la seconde caution (Mr S...).
A l’issue de ces décisions, et sur proposition des dirigeants, des négociations avaient été engagées et avaient abouti à la rédaction d’un protocole d’accord, qui n’a malheureusement pas été signé malgré nos multiples relances.
Nous avons donc fait signifier le jugement du Tribunal de Commerce à la caution, et avons mandaté un huissier aux fins d’exécution forcée.
Nous examinons également l’opportunité de relever appel de la décision rendue à l’encontre de Mr S....
Nous reviendrons vers vous dès que nous aurons du nouveau dans cette affaire.
Bien cordialement.''
A suivre!

 

[Msimmo]

des négociations avaient été engagées et avaient abouti à la rédaction d’un protocole d’accord, qui n’a malheureusement pas été signé malgré nos multiples relances.

C'est quand même des sacrés farceurs ces deux là ! quelle parole ?

 

[Maxlan]

Bonjour à tous, est-ce que certains d'entre vous arrivent à mettre leurs projet de crowdfunding immobilier dans un PEA ? (voir lien suivant). Si oui, quelles sont les étapes ? Bonne journée à tous.
[lien réservé abonné]

J'avoue perso fuir la paperasse et préférer passer ce temps sur l'étude des dossiers. Pas jugé l'enjeu suffisamment rentable pour moi.
Baltis rappelle que pour les projets oblig (généralement crowdfund immo) ce n'est possible que sur le PEA PME, action PEA ou PEAPME < ICI > [lien réservé abonné]
Anaxago publie une page pour sur les frais des brokers < ICI > [lien réservé abonné]
De souvenir certains back-offices utilisent un progiciel catalizr@utoca qui facile grandement cette gestion du non côté.... un peu de pub si cela peut nous rendre la vie moins stressante

 

[baffer]

Pour info pour ceux qui ont des projets avec FIB/ Michel Ohayon

[lien réservé abonné]

Effectivement, et un investisseur a posté une communication de Raizers sur l'un de leur projet (projet "Le Bao" dont on avait parlé sur ce forum il y a 14 mois de cela), cela ne prend pas la bonne direction : [lien réservé abonné]

 

[ostibapa]

Effectivement, et un investisseur a posté une communication de Raizers sur l'un de leur projet (projet "Le Bao" dont on avait parlé sur ce forum il y a 14 mois de cela), cela ne prend pas la bonne direction : [lien réservé abonné]

[Le Bao] [Raizers]

C'est intéressant de relire les échanges de l'époque lors de la collecte. A partir de https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...s-en-cours-et-avis.36129/page-652#post-433072 et aller jusqu'à la fin de la page suivante.

Déjà beaucoup de doutes à l'époque. Et je me souviens d'avoir assisté à une collecte qui s'était éternisée sur des semaines. Comme quoi les investisseurs ne sont pas que des moutons ou des pigeons...

Sinon, je vous rejoins @baffer dans votre surprise exprimée sur A&S concernant l'absence de visite du chantier par Raizers lors de la phase d'audit. Surtout pour un dossier à 8 millions ! C'est pour le moins inquiétant sur la façon dont doivent être étudiés les plus petits dossiers....

En même temps, Raizers nous annonce que leur plateforme finance environ 1 dossier présentés sur deux : vidéo de Mme Gautier

vers 1 minute.
Là où CF indique seulement un projet sur dix : newsletter de Mme Cohen le 14 janvier dernier [lien réservé abonné]