Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[pticaillou]

[Clubfunding][SIGM][GREEN ALPES METROPOLE]

Bonjour, il y a une consultation en cours sur ce projet. L'objet, tel que je le comprends, est que le débiteur souhaite restructuré la/les sociétés sur lesquelles des fiducies ont été mises en place dans le cadre des garanties et il s'agit de donner notre accord pour les transporter sur les nouvelles sociétés de la nouvelle organisation (en gros, lever les fiducies sur certaines et les remettre sur d'autres nouvellement créées). L'objet de cette restructuration est de:
"

• faciliter le refinancement des différentes lignes de dettes souscrites par le groupe auquel appartient l'opérateur ;
• simplifier l’organigramme du groupe auquel les associés fondateurs appartiennent ;
• rationaliser les coûts de structure et de gestion administrative.

"
Les nouvelles garanties sont annoncées comme équivalentes.

Vu de loin, c'est présenté comme une simple formalité administrative où on n'a plus qu'a dire oui; mais lorsque je lis les résolution, c'est un peu du charabia pas très compréhensible pour un simple mortel moyen comme moi.

Et comme le diable se cache souvent dans les détails, je voulais savoir si d'autres étaient sur ce projet et avait un avis plus éclairé et si oui, pouvait le partager bien sur ... ?

Merci

 

[Chris78]

Bonjour.
Je ne suis pas sur ce projet mais sur Reims Cathédrale pour lequel j'ai découvert ce matin une notification avec le même baratin ( l’opérateur nous a sollicités afin de conclure un avenant au contrat d’émission dont l’objet est notamment de réaliser une substitution des garanties initialement mises en place, par des garanties équivalentes, compatibles avec la nouvelle organisation du groupe SIGM.) et une consultation à laquelle on peut répondre jusqu'au 11 ...
Preneur également d'avis éclairés !

 

[Pigeon93]

Facile : tout ce qui vient de Clubfunding il faut refuser.

 

[Bv75]

Facile : tout ce qui vient de Clubfunding il faut refuser.

Je souscris à ces propos...

 

[JcBm]

En effet, plus un seul centime de ma part ne partira chez ces gens.

 

[Bachel64]

En effet, plus un seul centime de ma part ne partira chez ces gens.

....Faut vous dire, Monsieur
Que chez ces gens-là
On ne pense pas, Monsieur
On ne pense pas, on prie...


.Faut vous dire, Monsieur
Que chez ces gens-là
On prie pour des produits fi
Qui n'arrivent pas chez moi
qui n'arrivent pas , Monsieur

....

 

[Rivol0gY]

[LPB][Le Chat] le retour !

Une fois de plus :
"Nous vous avons récemment soumis une proposition de vote concernant le projet “Le Chat”.
Suite aux retours reçus de plusieurs d’entre vous, nous tenons à vous fournir des éclaircissements pour vous permettre de voter en toute connaissance de cause, comme toujours !

Sur ce dossier, le porteur de projet reste engagé et a déployé ses meilleurs efforts pour que les difficultés rencontrées aient le moins d’impact possible pour vous, dans une démarche de respect de ses engagements.
En effet, il a abaissé le prix de vente des lots de l'opération à 365.000 € et a prévu d’utiliser les fonds d’autres ventes à venir dans le cadre d'une opération portée par une autre société pour combler la perte de plus de 135.000 € observée sur ce projet au regard du capital et des intérêts courus. Cela permettrait ainsi, sous un délai raisonnable, de rembourser le capital, sans aucun gain pour lui, vous l'aurez compris.

Lors du précédent appel au vote, deux options vous ont été proposées que nous vous invitons à trouver ci-dessous sous des formulations plus détaillées :


Option 1 /
Maintenir le contrat en l’état (exigeant le remboursement total du capital et des intérêts au 19 octobre 2024). Ce qui impliquerait indubitablement d’entamer une procédure judiciaire étant donné la situation actuelle du porteur de projet.
Nous attirons votre attention sur le fait que comme toute procédure, celle-ci pourrait s’avérer longue et incertaine.

De plus, les frais de procédure seraient pris en charge par la masse des investisseurs, que nous nous engageons bien sûr à limiter autant que possible pour protéger vos intérêts.

Option 2 /
Procéder au remboursement intégral du capital sur deux échéances : une première au 19 novembre 2024 puis le restant au 19 décembre 2024.
Les intérêts dus continueront de croître jusqu'à cette dernière date pour ensuite être gelés et remboursés sous un délai de 18 mois à compter du 19 décembre 2024. Cette proposition a été entérinée avec le porteur de projet par un avenant au contrat.
Cette option implique la suppression des intérêts ultérieurs au 19 décembre 2024, mais permettrait de prioriser un remboursement rapide du capital investi.

Nous souhaitons porter à votre connaissance que la communication avec le porteur de projet reste saine et de bonne foi et cherchons à trouver ensemble la solution la plus viable pour tout le monde.

Nous profitons de cette communication pour vous remercier chaleureusement pour tous les messages positifs que nous avons reçus sur le traitement des dossiers en difficulté et nous espérons que ces éléments complémentaires vous aideront dans votre réflexion.

Pour éviter toute confusion et assurer la sincérité du vote, vous trouverez un nouveau lien ci-dessous afin de vous permettre de vous positionner via un nouveau vote.

Les votes seront clôturés le mardi 8 octobre à minuit."


Toujours en gras et non présent dans le contrat signé...

 

[Rivol0gY]

[LPB][Le Mayol] - Souscription demain...

Le montage est "croustillant" :
"Dans le cadre de ce projet, une enveloppe de 4.323.598 € est prévue pour les travaux, incluant unaléa de 205.886 € (soit 5 % des travaux).Ces travaux vont permettre de présenter à la vente des lots de qualité et rénovés. L’intégralité destravaux sera réalisée par différents corps d’état permettant ainsi d’optimiser les charges liées auxdifférents prestataires.Les travaux seront financés par l’ASL (Association Syndicale Libre) portée par la société BESAGNERENAISSANCE permettant ainsi de créer un montage de déficit foncier pour les futurs acquéreurs. Ces derniers n’auront plus qu’à intégrer l’ASL, au moment de la signature descontrats de promotion immobilière chez le notaire.Les travaux sont essentiels pour le déficit foncier en permettant aux propriétaires de biensimmobiliers locatifs de déduire les dépenses, créant ainsi un déficit fiscalement déductible etencourageant la rénovation de logements anciens".

Prix de sortie à 7 347 €/m² sur une fourchette de 2 027 €/m² à 4 377 €/m²...

Bon c'est bizarre ce montage et ce prix de sortie... Sans moi...

 

[Bachel64]

[LPB][Le Chat] le retour !


En effet, il a abaissé le prix de vente des lots de l'opération à 365.000 € et a prévu d’utiliser les fonds d’autres ventes à venir dans le cadre d'une opération portée par une autre société pour combler la perte de plus de 135.000 € observée sur ce projet au regard du capital et des intérêts courus. ...

Quand on lit ceci , on pense au Ponzi
"Et le projet suivant amputé de 135 000 € sera compensé par un autre projet ...

 

[Foufounet]

[LPB][Le Mayol] - Souscription demain...

Le montage est "croustillant" :
"Dans le cadre de ce projet, une enveloppe de 4.323.598 € est prévue pour les travaux, incluant unaléa de 205.886 € (soit 5 % des travaux).Ces travaux vont permettre de présenter à la vente des lots de qualité et rénovés. L’intégralité destravaux sera réalisée par différents corps d’état permettant ainsi d’optimiser les charges liées auxdifférents prestataires.Les travaux seront financés par l’ASL (Association Syndicale Libre) portée par la société BESAGNERENAISSANCE permettant ainsi de créer un montage de déficit foncier pour les futurs acquéreurs. Ces derniers n’auront plus qu’à intégrer l’ASL, au moment de la signature descontrats de promotion immobilière chez le notaire.Les travaux sont essentiels pour le déficit foncier en permettant aux propriétaires de biensimmobiliers locatifs de déduire les dépenses, créant ainsi un déficit fiscalement déductible etencourageant la rénovation de logements anciens".

Prix de sortie à 7 347 €/m² sur une fourchette de 2 027 €/m² à 4 377 €/m²...

Bon c'est bizarre ce montage et ce prix de sortie... Sans moi...

Idem. On change de structure, mais le porteur reste le même.
[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]
Toulon ne semble pas lui réussir...

 

[pticaillou]

[LPB][Le Mayol] - Souscription demain...


Prix de sortie à 7 347 €/m² sur une fourchette de 2 027 €/m² à 4 377 €/m²...

Bon c'est bizarre ce montage et ce prix de sortie... Sans moi...

Le montage ne me choque pas ... Ca a l'air compliqué mais c'est assez classique dans du déficit foncier je crois

Par contre le prix de vente est effectivement élevé; je viens de regarder la plaquette rapidement: il s'agit de produit entièrement rénové clef en main (donc ca s'apparente à du neuf et justifie que ce soit au dessus de la fourchette haute moyenne), essentiellement de petites surfaces (dont le prix au m2 est toujours le plus élevé) et c'est pas loin du centre apparemment; 3 points qui font monter les prix; mais quand même...

Le 4ieme c'est que c'est un produit de défiscalisation justement ....

 

[NicoNoclaste]

[LPB][Le Mayol]

Bonsoir

J’avais commencé à m’intéresser à ce projet, avant de finir par m’enfuir en courant.

le prix de vente est effectivement élevé; je viens de regarder la plaquette rapidement: il s'agit de produit entièrement rénové clef en main (donc ca s'apparente à du neuf et justifie que ce soit au dessus de la fourchette haute moyenne), essentiellement de petites surfaces (dont le prix au m2 est toujours le plus élevé) et c'est pas loin du centre apparemment; 3 points qui font monter les prix; mais quand même...

Le 4ieme c'est que c'est un produit de défiscalisation justement ...

Eh bien justement, commençons par regarder le 4ème point.
C’est un produit de défiscalisation, ce qui implique que l’opérateur va faire son beurre de deux façons:

1. classiquement, en prenant une marge entre un prix de vente «normal» et ses coûts opérationnels, comme dans tout programme immobilier,
2. et en s’appropriant aussi, et mine de rien, une partie (et je suis gentil!) de l’avantage fiscal devant normalement revenir à son acheteur; sans le lui dire, œuf corse!

En quoi consiste cet avantage fiscal? En très gros et dans le meilleur des cas, un investisseur-bailleur peut déduire de ses revenus son déficit foncier (charges et coût des travaux entrepris, diminué des loyers encaissés), à raison de 10700€/an maximum sur une période pouvant aller jusqu’à 10 ans.

Dans le cas qui nous intéresse, livrons-nous à un petit calcul, en prenant les hypothèses les plus favorables pour l’acheteur:

• sa TMI est à 45% (plus la TMI est élevée, plus l’opération est intéressante),
• le coût des travaux est concentré en quasi-totalité sur les lots d’habitation, donc à l’exclusion du commerce (le régime du déficit foncier ne concerne que les lots d’habitation).

Le CA des lots d’habitation est de 8860044€*, le coût des travaux de 4323598€, soit 48,8%.
On nous annonce un prix de vente des lots de 7347€/m².
Le coût réel pour l’acheteur, dans le meilleur des cas et une fois l’avantage fiscal pris en compte, sera donc de 7347x(1-0,488x0,45)=5733€/m².

Considérons maintenant la situation des lots: petites surfaces, rénovées, en centre ville.
J’ai regardé les deux programmes neufs dans le secteur sur selogerneuf.com [lien réservé abonné], et il apparaît que les prix pratiqués pour des surfaces d’environ 40m2 vont de 4500 à 5900€/m², avec un box à la clé pour ce dernier prix (un box est quasiment introuvable dans ce quartier, une brève recherche sur leboncoin [lien réservé abonné] m’a fourni une offre à 33000€).

Bref, l’acheteur se retrouvera, encore une fois dans le meilleur des cas, avec un bien rénové payé plus cher que du neuf-neuf, et dont les loyers ne lui assureront pas forcément la compensation d’une moins-value potentiellement importante à la revente.

De manière générale, quand on nous dit que des prix un peu élevés sont justifiés par le caractère défiscalisant du programme, c'est que l'opérateur se goinfre; la difficulté en la circonstance, et hors toute considération morale, c'est d'évaluer la part des acheteurs qui ne vont pas se laisser abuser et forceront l'opérateur à baisser ses prix pour revenir à ceux du marché; parce que dans le cas présent, ramener le prix de l'intégralité des lots d'habitation de 7437€/m2 à moins de 5000, ça fait basculer le résultat du projet dans le rouge sanguinolent...


*: j’ai pris en considération le CA global de 9090044€, et non celui de 9546044€ «gonflé» on ne sait pourquoi par une «subvention» de 456k€ sortie d’on ne sait où et dont l’imputation n’est, non plus, nulle part expliquée par la PF.
Autre observation: les prix au m² figurant dans la grille de commercialisation sont, pour beaucoup, totalement farfelus.

 

[Luciole49]

Bon c'est October, pas du CFI mais je pense qu'ils sont aussi nuls que les autres et pas plus nuls.

Pour rappel, suite à la résiliation du contrat, nous avons déposé une requête en injonction de payer auprès du tribunal de commerce, mais elle a été rejetée pour incompétence. Une seconde injonction de payer a donc été adressée au tribunal judiciaire. Nous sommes en attente d'un retour de la part du tribunal, pour saisir le compte en banque de l'emprunteur.

 

[Luciole49]

[LPB][Le Mayol]

Bonsoir

J’avais commencé à m’intéresser à ce projet, avant de finir par m’enfuir en courant.


Eh bien justement, commençons par regarder le 4ème point.
C’est un produit de défiscalisation, ce qui implique que l’opérateur va faire son beurre de deux façons:

1. classiquement, en prenant une marge entre un prix de vente «normal» et ses coûts opérationnels, comme dans tout programme immobilier,
2. et en s’appropriant aussi, et mine de rien, une partie (et je suis gentil!) de l’avantage fiscal devant normalement revenir à son acheteur; sans le lui dire, œuf corse!

En quoi consiste cet avantage fiscal? En très gros et dans le meilleur des cas, un investisseur-bailleur peut déduire de ses revenus son déficit foncier (charges et coût des travaux entrepris, diminué des loyers encaissés), à raison de 10700€/an maximum sur une période pouvant aller jusqu’à 10 ans.

Dans le cas qui nous intéresse, livrons-nous à un petit calcul, en prenant les hypothèses les plus favorables pour l’acheteur:

• sa TMI est à 45% (plus la TMI est élevée, plus l’opération est intéressante),
• le coût des travaux est concentré en quasi-totalité sur les lots d’habitation, donc à l’exclusion du commerce (le régime du déficit foncier ne concerne que les lots d’habitation).

Le CA des lots d’habitation est de 8860044€*, le coût des travaux de 4323598€, soit 48,8%.
On nous annonce un prix de vente des lots de 7347€/m².
Le coût réel pour l’acheteur, dans le meilleur des cas et une fois l’avantage fiscal pris en compte, sera donc de 7347x(1-0,488x0,45)=5733€/m².

Considérons maintenant la situation des lots: petites surfaces, rénovées, en centre ville.
J’ai regardé les deux programmes neufs dans le secteur sur selogerneuf.com [lien réservé abonné], et il apparaît que les prix pratiqués pour des surfaces d’environ 40m2 vont de 4500 à 5900€/m², avec un box à la clé pour ce dernier prix (un box est quasiment introuvable dans ce quartier, une brève recherche sur leboncoin [lien réservé abonné] m’a fourni une offre à 33000€).

Bref, l’acheteur se retrouvera, encore une fois dans le meilleur des cas, avec un bien rénové payé plus cher que du neuf-neuf, et dont les loyers ne lui assureront pas forcément la compensation d’une moins-value potentiellement importante à la revente.

De manière générale, quand on nous dit que des prix un peu élevés sont justifiés par le caractère défiscalisant du programme, c'est que l'opérateur se goinfre; la difficulté en la circonstance, et hors toute considération morale, c'est d'évaluer la part des acheteurs qui ne vont pas se laisser abuser et forceront l'opérateur à baisser ses prix pour revenir à ceux du marché; parce que dans le cas présent, ramener le prix de l'intégralité des lots d'habitation de 7437€/m2 à moins de 5000, ça fait basculer le résultat du projet dans le rouge sanguinolent...


*: j’ai pris en considération le CA global de 9090044€, et non celui de 9546044€ «gonflé» on ne sait pourquoi par une «subvention» de 456k€ sortie d’on ne sait où et dont l’imputation n’est, non plus, nulle part expliquée par la PF.
Autre observation: les prix au m² figurant dans la grille de commercialisation sont, pour beaucoup, totalement farfelus.

Tu oublies quand même que quand tu achètes du neuf neuf tu attends plusieurs années avant de rentrer dans ton bien et pire quand la GFA rentre en jeu comme pour le BAO. Donc l'ancien vaut parfois plus cher que le neuf. Pour ma part j'ai pas du dépasser la présentation du mail pour m'enfuir en courant.

 

[picsou]

Quelqu'un à t il un avis ou déjà investis sur les produits structuré de club fous dingue ????

 

[Bv75]

Quelqu'un à t il un avis ou déjà investis sur les produits structuré de club fous dingue ????

Tu te poses encore la question d'investir sur cette plateforme ?

 

[Pigeon93]

Quelqu'un à t il un avis ou déjà investis sur les produits structuré de club fous dingue ????

Suffit de regarder le premier dossier qui a été présenté : Stellantis. Performance de l’action depuis le 12 septembre date de souscription du produit : -11%.

On sent la marque des grands

Rien à ajouter votre honneur.

 

[pticaillou]

Toi aussi tu as eu un mail pour un produit structuré sur du NVIDIA ?

En l’occurrence, ClubFunding n'est qu’intermédiaire sur ce genre de produit, pas comme sur le CrowdFunding Immo...
Donc le sujet c'est plus as-tu envie d'investir sur des produits structurés ? Et la c'est HS sur ce thread ....

 

[picsou]

Ce qui est très 'étonnant c'est que ses financement parte' en quelque 'minutes !!!!

 

[Ninus]

Suffit de regarder le premier dossier qui a été présenté : Stellantis. Performance de l’action depuis le 12 septembre date de souscription du produit : -11%.

On sent la marque des grands

Rien à ajouter votre honneur.

En l’occurrence Clubfunding n’est pas à l’origine de la chute du cours suite à déception des marchés sur nouvelle communication financière..