[Hala Targowa] [Homunity]
Bonjour
J’ai regardé ce projet, uniquement pour voir comment Homunity avait évolué depuis ma dernière souscription chez eux il y a quelques années.
Et le moins que je puisse dire est que je n’ai pas été agréablement surpris…
Fab68 a dit:
Des avis sur le groupe APSYS, le projet se nomme Hala Targowa sur Homunity ?
Je n’ai pas trouvé de page Hellocrowdfunding consacrée à Apsys, ce qui ne veut pas dire que le groupe n’a pas déjà eu recours au financement participatif. Tout au plus ai-je le souvenir qu’il est impliqué dans le projet Rivoli de HFI (!) chez Baltis, en tant que sleeping-partner, qui approche 3 ans d’âge et est, a priori, toujours en retard.
Sinon, petit commentaire préalable:
Financière Apsys est la holding de tête du groupe, et ce sont
ses comptes consolidés qui sont présentés dans la FICI sous le vocable trompeur «Etats financiers les plus récents
du Porteur de projet», alors que le porteur réel est la
SAS Hala (il faut dire qu’un total bilan de plus de 2 milliards pour une structure âgée de deux ans, ça fait bizarre), elle même filiale de la
Foncière Apsys, caution solidaire sur ce dossier; les comptes de ces deux dernières structures, pourtant celles directement impliquées dans le projet, ne sont pas présentés. Pourquoi? A minima par manque de rigueur du rédacteur du document de présentation, ce qui m’est déjà insupportable...
Bon, a priori, pas de très grosses inquiétudes au niveau groupe: un endettement de 1,3Mds€, à mettre en regard avec plus de 2,1Mds€ d’actifs. Mais sans oublier tout de même 0,8Mds€ d’engagements hors bilan (source
ici [lien réservé abonné]).
Pour la foncière et sa filiale, qui nous intéressent plus particulièrement, mystère et boule de gomme, donc, et c’est problématique dans la mesure où je ne sais pas à quel point l’étanchéité des structures peut juridiquement limiter leurs responsabilités financières…
Sur le projet lui-même, que dire?
- Déjà, qu’il est localisé à Gdansk, en Pologne. Je ne connais pas le marché immobilier polonais, qu’il soit résidentiel ou tertiaire; je ne connais pas non plus le contexte macro-économique local, pas plus que l’environnement juridique. Et vous? C’est quand même primordial, non? Je sais en revanche qu’on y est hors zone euro et qu’on est donc soumis au risque de change, et pour l’anecdote, qu’on est à une portée de canon de l’enclave de Kaliningrad (si je cherchais une opportunité d’investissement, je me rapprocherais de ce que je connais, et dans une zone, disons, psychologiquement plus confortable, typiquement la France métropolitaine).
- De façon générale, et pour quelque projet que ce soit, sans même parler d’immobilier, il me faut comprendre en quoi consiste la création de valeur, et pour ce faire que me soit présenté un business-plan (description du bien, surfaces, état, destination, travaux futurs, étude de marché, cible, concurrence, prix, loyers, analyse SWOT...), même synthétique, mais documenté et chiffré, notamment avec une structure de financement et un bilan prévisionnel, et les scenarii de sortie envisagés. Ici, rien de tout cela, et je crois avoir pourtant bien cherché. Mais vraiment RIEN! A peine nous dit-on que l’opérateur investit quelque 12M€ de fonds propres...
Et nous serions censés devoir nous en satisfaire?
Si j’étais seulement un porteur de projet sérieux, et si la PF m’avait proposé une pareille présentation à destination des futurs obligataires, je n’aurais trouvé que deux mots - réminiscences d’un ancien professeur de mathématiques qui m’a terrorisé dans ma lointaine jeunesse - pour qualifier mon interlocuteur: «
charlot», et «
fumiste»!
C’est de l’amateurisme, ni plus, ni moins.
Fab68 a dit:
Ca me tente le PEA-PME avec Bourso et je trouve ce projet intéressant
En l’état, ce projet n’est pas «intéressant», il n’est qu’une amorce de pré-projet embryonnaire, avec à la clé un taux de 9,5% par ailleurs totalement décorrélé des réalités actuelles du crowdfunding immobilier.
@Fab68 , pardonnez ma franchise, mais ma très nette impression est que vous cherchez à toute force une occasion pour ouvrir un PEA/PME chez Boursorama, et ce sans apparemment disposer de l’autonomie d’analyse nécessaire pour pouvoir aborder sereinement le private equity. Si tel est bien le cas, songez, d’une part, que la fiscalité avantageuse offerte par cette enveloppe juridique et ses frais a priori réduits chez Bourso, ne compenseront
jamais les pertes que vous êtes susceptible de subir du fait de placements trop aventureux réalisés de facto
en aveugle et proposés par une PF en l’occurrence bien peu rigoureuse selon moi (objet d’un partenariat exclusif, et c’est bien dommage), et d’autre part et accessoirement, que les conseilleurs auxquels vous auriez pu et pourriez à l’avenir avoir affaire pour ce type d’investissement très risqué ne sont pas et ne seront jamais les payeurs.
