Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

Bonsoir


Attention! Le paramètre sous-évalué de façon récurrente par Clubfunding, et auquel je faisais ici allusion, n'est pas la marge, mais le taux de capitalisation, i.e. le taux de rendement attendu par un éventuel acquéreur du bien en vue de le louer. Ce qui, de facto, sur-évalue mécaniquement la marge prévisionnelle.

En effet, le prix de vente a été calculé en comptant sur:

• un loyer annuel attendu de 80400€,
• et ce taux de capitalisation de 4,5%,

selon la formule:
prix de vente = loyer annuel / taux de capitalisation

Maintenant, voyons comment évoluerait la marge du projet si l'acheteur exigeait un taux supérieur, toutes choses restant égales par ailleurs:

loyer​	taux capi​	prix du bien​	coût de revient​	marge​
80400​	4,50 %​	1786667​	1555445​	12,9%​
80400​	4,75 %​	1692632​	1555445​	8,1%​
80400​	5,00 %​	1608000​	1555445​	3,3%​
80400​	5,25 %​	1531429​	1555445​	-1,6%​
80400​	5,50 %​	1461818​	1555445​	-6,4%​

Edifiant, isn't it? On se rend ici bien compte à quel point la marge du projet est sensible à la rentabilité exigée par l'acheteur final.
En d'autres termes, il faudrait tomber sur un investisseur surtout pas trop ambitieux sur le rendement de son bien pour conserver au projet une marge positive. Et encore, je n'ai pas tenu compte des frais de mutation à la charge de l'acheteur qui plomberont encore sa rentabilité...
Une SCPI moyenne me servirait ce taux de 4,5%, et sans la moindre contrainte de gestion. Moi acheteur du bien, actuellement, je demanderais donc beaucoup plus que 4,5%.
Suis-je vraiment trop gourmand? Et irréaliste? Pour les investisseurs obligataires sur ce projet, je souhaite naturellement que ce soit le cas.

Il y a une vingtaine d'années, on disait que le bon prix d'un bien, pour un investisseur , c'était 160 mois de loyers. On est largement au dessus désormais.

 

[adnstep]

Ce qu'il faut surtout regarder, c'est le taux de capitalisation moyen sur la zone géographique du projet. 4,5% c'est très élevé pour Paris, mais faible pour Saint-Etienne et dans la moyenne pour Montpellier.

Ça acte aussi la différence entre immeuble patrimonial et immeuble de rendement.

 

[Mintos]

Il y a une vingtaine d'années, on disait que le bon prix d'un bien, pour un investisseur , c'était 160 mois de loyers. On est largement au dessus désormais.

Ce qui donne un PER si on veut comparer avec la bourse. Sauf qu'il y a beaucoup plus de frais en l'immobilier. Si on compte 2 mois de loyers de frais par an, on arrive à un PER de 16.

 

[Foufounet]

Raizers

NG Promotion

The Marcel

Procrastination : Comportement humain courant qui est souvent confondu avec la paresse. Dans le langage de tous les jours, les personnes utilisent des termes comme « remettre à plus tard », « repousser », « retarder »,
« reporter » et « attendre à la dernière minute ».

--------------
* Dans 3 semaines, le mois prochain… il n'est pas précisé quelle rentrée. (NdR)

@Raizers Merci de mettre à profit votre ''futur'' déplacement pour faire un point sur l'opération ci-dessous. Report contractuel....?
[lien réservé abonné]

 

[gil2]

Procrastination en une image.

 

[capman75]

Suite à une demande d'explication à Fundimmo sur un dossier en retard de remboursement de deux ans, la réponse (ou plutot le fait qu'ils n'apportent aucune explications sérieuse) est succulente : " Les procédures judiciaires s’inscrivent dans un temps long (plusieurs mois) nous n'avons pas d'informations nouvelles à vous partager de manière régulière. De plus certains éléments de la stratégie contentieuse ne doivent pas être connus de l'emprunteur et nous ne pouvons les partager via des actualités car régulièrement des investisseurs les publient sur des sites Internet publiques. Vous comprendrez que la mise en œuvre de saisies conservatoires se trouveraient par exemple irrémédiablement compromises si l'emprunteur en était informé de quelque manière que ce soit."

Bah oui le mec qui ne paie pas depuis deux ans et ne communique plus, il va être surpris si une saisie conservatoire intervenait.....

 

[Berberis_1992]

Attention! Le paramètre sous-évalué de façon récurrente par Clubfunding, et auquel je faisais ici allusion, n'est pas la marge, mais le taux de capitalisation, i.e. le taux de rendement attendu par un éventuel acquéreur du bien en vue de le louer. Ce qui, de facto, sur-évalue mécaniquement la marge prévisionnelle.

Merci pour cette explication détaillée.

Si je peux en rajouter une couche, le loyer de 80.400€ est noté comme étant un "loyer passé" dans le dossier.

Puisque aucun locataire n'est en place, même les 4,5% ne sont que supposition.

De toute façon, ce projet est foireux à la base trop compliqué à comprendre, quel que soit l'angle d'attaque .......

Franchement, Clubfunding accumule les gaffes et bévues traite les dossiers d'une façon toute particulière (j'ai les exemples en poche).

De toute façon, la seule réponse que l'on peut obtenir d'eux en ce moment est :

Nous sommes actuellement en effectif réduit, les délais de traitement de votre demande peuvent prendre plus de temps que d’ordinaire.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

C’est ce que j’ai déjà souligné à plusieurs reprises, cf analyse Anaxago/Mirosmenil…
J’ajouterais que le taux de capitalisation est à mettre en relief avec le niveau des taux directeurs.

Ce qu'il faut surtout regarder, c'est le taux de capitalisation moyen sur la zone géographique du projet. 4,5% c'est très élevé pour Paris, mais faible pour Saint-Etienne et dans la moyenne pour Montpellier.

Ça acte aussi la différence entre immeuble patrimonial et immeuble de rendement.

Le but ultime de tout investissement, qu’il soit immobilier ou financier ou autre, quelles que puissent être les stratégies adoptées, c’est la rentabilité finale des capitaux investis.
En bourse, on oppose souvent valeurs de rendement et valeurs de croissance; les premières versent un dividende régulier et conséquent, et en général, leur valorisation évolue lentement; les secondes ne distribuent rien ou très peu, mais leur valorisation est susceptible d’évoluer vite et fort.

En immobilier, ce n’est, ou plutôt, ce n’était pas très différent jusqu’à il y a peu. Pour s’en persuader, reprenons les exemples de Paris [lien réservé abonné], Montpellier [lien réservé abonné] et Saint Étienne [lien réservé abonné] de @Mintos , sur la période d’il y a entre 5 et 10 ans, donc avant le Covid et la guerre russo-ukrainienne (NB: j’ai uniquement pris en compte les prix des appartements pour comparer ce qui est comparable).

Paris [lien réservé abonné], taux de capitalisation faible, mais augmentation des prix/m² entre 2014 et 2019 de 23,6%;

Montpellier [lien réservé abonné], taux de capitalisation moyen, augmentation des prix/m² entre 2014 et 2019 de 9,4%;

Saint Étienne [lien réservé abonné], fort taux de capitalisation, mais baisse des prix entre 2014 et 2019 de 2,9%.

Et si l'on regarde maintenant Sainte Maxime [lien réservé abonné], on observe entre 2014 et 2019 une chute des prix des appartements de 3,7%... Mais là, ce n'est qu'indicatif, 2/3 du CA du projet "Rue de la plage" étant attendu sur des commerces et bureau; ce qui ne m'empêche pas de penser que 4,5%, c'était viser trop bas.

Cette période post-crise financière de 2008 et pré-crise Covid était marquée par une remarquable stabilité organisée par les banques centrales, via une politique monétaire de quantitative easing et de taux bas; les liquidités inondaient les marchés, dont l’immobilier.
Aujourd’hui, j’estime – mais ça n’engage que moi - que les cartes sont rebattues durablement, qu’un équilibre devra être retrouvé, mais il se fait attendre et on tarde donc encore à savoir à quoi il ressemblera. Malgré cela, les projets qui nous sont présentés par les PF, et je trouve que «Rue de la plage» est emblématique à cet égard, s’inscrivent avec opiniâtreté dans l’ancien paradigme, avec des points de repère désespérément inchangés, comme les taux de capitalisation et les prix de vente.

Je trouve ça dangereux, et je préfère – avec certes, beaucoup d’aplomb – remettre en question ce que l’on nous sert dans les dossiers de présentation; parce que, comme le dit fort à propos @Berberis_1992 , s’il ne nous reste plus qu’à faire confiance aux plates-formes,

là, ça pique un peu .......

 

[Raug]

[Stomea]

Voici un message de Stomea dont la plupart des plateformes feraient bien de s'inspirer :
Nous avons le plaisir de vous annoncer que nous venons de vous verser 377,56 € sur votre porte monnaie électronique. Ce montant correspond aux sommes suivantes :

• Capital (A) : 325,20 €
• Intérêts (B) : 74,79 €
• Prélèvements sociaux (C) : 12,86 €
• Prélèvement sur IR (D) : 9,57 €
• Total (A + B - C - D) : 377,56 €

Clair, net, précis. Pas besoin d'ouvrir 40 fenêtres pour essayer de comprendre les chiffres.

 

[chacha_81]

[weeximmo]
Bonjour,
3eme tentative de contact pour savoir ce qu'il en est du projet VILLEJUST L'ORÉE DU BOIS. Cette fois-ci M. Baila ne daigne pas répondre. Les deux fois précédentes il m'assurait qu'il allait prendre contact rapidement pour me donner des informations, j'attends encore. Il a lui-même investi 13 000€ dans le projet donc il le suit de près...
Incroyable ce manque de communication. Maintenant l'entreprise du projet est en liquidation, que se passe-t-il lorsque la plateforme ne donne pas signe de vie ?

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Petite modification de pur détail à mon post précédent, avant que de me faire tirer dessus à boulets rouges par de distingués arithméticiens:

• Paris, taux de capitalisation faible, et augmentation des prix/m2 entre 2014 et 2019 de 25,6%;
• Montpellier, taux de capitalisation moyen, et augmentation des prix/m2 entre 2014 et 2019 de 8,2%;
• Saint Etienne, taux de capitalisation fort, et diminution des prix/m2 entre 2014 et 2019 de 2,3%;
• Sainte Maxime, diminution des prix/m2 entre 2014 et 2019 de 3%.

L'origine de mon erreur se situait dans le paramétrage de ma feuille de calcul, la canicule ne favorisant décidément pas l'agilité neuronale.
Les nouveaux chiffres ne changent toutefois rien au reste du raisonnement, ni à sa conclusion, mais la rigueur m'imposait de procéder à ce petit erratum.

Mea culpa, donc.

 

[himalaya75]

[ClubFunding] Versement des coupons
Sur 10 projets j'en ai 4 dont j'ai eu les coupons (4 projets SuperClub), les 6 autres rien... Peut mieux faire

 

[lopali]

[ClubFunding] Versement des coupons
Sur 10 projets j'en ai 4 dont j'ai eu les coupons (4 projets SuperClub), les 6 autres rien... Peut mieux faire

C'est la trêve estivale... Les effectifs sont réduits, ils sont toussss en vacances chez ClubFunding... Les débiteurs se frottent les mains...

 

[ReneL]

Idem ici - plus de coupons pour Juillet / Aout chez ClubFunding ... un peu ridicule si cela se justifie par la trêve estivale..

 

[Ninus]

Je remarque que certains opérateurs commencent à avoir du mal à boucler les financements; Anaxago par exemple, dont la jauge de progression des financements en cours est visible, peine à boucler des levées de fonds de plusieurs semaines/mois..
Il y a un moment où ça ne passera plus, difficile de savoir quand mais il est clair que ce secteur se concentrera tôt ou tard.

 

[Raug]

Il y a un moment où ça ne passera plus, difficile de savoir quand mais il est clair que ce secteur se concentrera tôt ou tard.

C'est la loi des ogres capitalistes. Grossir ou mourir.
Le mouvement est déjà amorcé depuis un certain temps. . Quelques "absorptions" ou "partenariats" se sont mis en place ces derniers mois ou sont en bonne voie.
Ceux qui ont plus de mémoire que moi par ces fortes chaleurs estivales, pourront peut-être donner quelques exemples ?
Koregraf, Wiseed, Ulule, Finple, Homunity, Unilend…
Le phénomème est encore plus accentué hors crowdfunding immobilier.

 

[InvestisseurInquiet]

[weeximmo]
Bonjour,
3eme tentative de contact pour savoir ce qu'il en est du projet VILLEJUST L'ORÉE DU BOIS. Cette fois-ci M. Baila ne daigne pas répondre. Les deux fois précédentes il m'assurait qu'il allait prendre contact rapidement pour me donner des informations, j'attends encore. Il a lui-même investi 13 000€ dans le projet donc il le suit de près...
Incroyable ce manque de communication. Maintenant l'entreprise du projet est en liquidation, que se passe-t-il lorsque la plateforme ne donne pas signe de vie ?

D'un autre côté, si l'emprunteur est en liquidation, il n'a pas vraiment besoin de vous dire que vous récupérerez entre zéro et rien...

 

[baffer]

ben ce n'est que l'une (et l'autre Limoges Opera) des 6 op de reprise par SGM <ici> [lien réservé abonné] de 6 (ou 7) Galeries Lafayette... que penser des garanties pour la globalité du projet qui reste difficilement visible puisque découpage en plusieurs OP. On note ici le rdt locatif différent pour Limoges ou Grenoble - compréhensible - et marges très différentes aussi. Grenoble me plairait presque ...

Je n'ai pas accès à l'ensemble de l'article mais est ce que Mediapart ne serait pas en train de parler de SGM ?

[lien réservé abonné]

Pour rappel, SGM c'est plus de 60M€ d'en cours sur CF : [lien réservé abonné]

 

[Bv75]

Je n'ai pas accès à l'ensemble de l'article mais est ce que Mediapart ne serait pas en train de parler de SGM ?

[lien réservé abonné]

Pour rappel, SGM c'est plus de 60M€ d'en cours sur CF : [lien réservé abonné]

Bien sûr, ils parlent de SGM qui a repris le BHV. SGM qui ne paie d’ailleurs plus les coupons sur CF…

 

[Miles]

En gros le BHV encaisse l'argent pour les entreprises commerçantes retranché des frais de "loyer". Sauf que depuis que SGM a repris, certaines entreprises ne sont plus payées, SGM encaisse toujours leur argent mais ne reverse plus. Les process comptables qui fonctionnaient bien pour les Galeries Lafayette ne sont plus adaptés à SGM. Extrait de la réponse de SGM :

Les montants concernés n’ont rien à voir avec certains des chiffres évoqués dans vos questions, qui ne peuvent vous avoir été communiqués que par erreur. Nous sommes cependant désolés des désagréments que ces perturbations entraînent pour les fournisseurs concernés et nous faisons le maximum pour accélérer le paiement des factures qui n’ont pas encore été réglées, avec des équipes comptables renforcées.

Nous regrettons de n’avoir pas anticipé suffisamment dans un premier temps l’organisation nécessaire pour répondre aux interrogations des fournisseurs concernés sur cette situation mais depuis nous avons mis en place depuis une cellule dédiée pour répondre à leurs besoins d’information et d’accompagnement.

Ces délais de paiement s’expliquent par le fait que, dans l’attente de la mise en place de la nouvelle organisation du service comptable du BHV, nous utilisons encore les anciens process des Galeries Lafayette pour le traitement et la règlement de nos factures, avec des outils qui ne sont pas adaptés à notre organisation actuelle.

Cette situation nuit à la fluidité du traitement des factures et entraîne dans certains cas des délais allant au-delà de nos engagements contractuels. Elle est renforcée par le caractère saisonnier de l’activité d'un grand magasin comme le BHV dont la trésorerie disponible est moins importante durant les mois de printemps et d’été.

Il s’agit uniquement d’une situation transitoire. En effet, en partenariat avec les Galeries Lafayette, nous avons lancé un grand plan d’autonomisation du BHV qui concernera entre autres le système comptable, et qui nous permettra de traiter et payer l'ensemble des factures de manière autonome par les équipes du BHV. Dans ce but nous avons déjà investi dans un nouvel outil et nous avons commencé à renforcer les effectifs du service. Quand elle sera pleinement opérationnelle, cette nouvelle organisation permettra de régler les factures avec un maximum de réactivité.

L'effet de saisonnalité quand ils encaissent comptant et payent probablement à 60 jours

Si vous avez des éléments tangibles (retard, coupons), je contacterais bien leur équipe pour demander de creuser. Je n'ai pas investi dessus.