Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Mintos]

Et capital non garanti

Bien sûr, la garantie du capital n'a aucun intérêt.

 

[Raug]

Bien sûr, la garantie du capital n'a aucun intérêt.

Ça coule de source !

 

[Niluje]

@MathildeWiSEED Je comprends de vos messages que les plateformes échangent entre-elles. Pourquoi dans ce cas n'existe-t-il pas de liste noire des promoteurs qui empêcherait un promoteur n'ayant pas remboursé de lever des fonds ailleurs ?

Faire face à une crise inédite est une chose mais prendre des mesures efficaces pour protéger les investisseurs en est une autre.

 

[Pigeon93]

Il aura donc fallu à Clubfunding pas moins de 15 mois pour procéder à l’assignation de la caution sur un des projets HK Group depuis la première échéance de coupons non honorée.

S'ils mettent autant de temps à réagir contre les pauvres pigeons qui osent se plaindre on est tranquille

 

[Ninus]

@MathildeWiSEED Je comprends de vos messages que les plateformes échangent entre-elles. Pourquoi dans ce cas n'existe-t-il pas de liste noire des promoteurs qui empêcherait un promoteur n'ayant pas remboursé de lever des fonds ailleurs ?

Faire face à une crise inédite est une chose mais prendre des mesures efficaces pour protéger les investisseurs en est une autre.

La protection des investisseurs n’est clairement pas la priorité des plateformes, on le sait trop bien..
Cela coûte cher
- en personnel pour le suivi des projets
- en frais de service interne et externe -avocats- pour le contentieux
- en coût de non opportunité/ perte de CA si la sélection des projets devient trop importante…
Tant que les projets se souscrivent à la vitesse V et que les autorités ne mettent pas leur nez dans les insuffisances, je ne crois pas à un évolution rapide de leur politique, sauf à ce que les bad buzz fassent bouger les lignes et plonger une ou 2 plateformes..

 

[otodayo]

La protection des investisseurs n’est clairement pas la priorité des plateformes, on le sait trop bien..
Cela coûte cher
- en personnel pour le suivi des projets
- en frais de service interne et externe -avocats- pour le contentieux
- en coût de non opportunité/ perte de CA si la sélection des projets devient trop importante…
Tant que les projets se souscrivent à la vitesse V et que les autorités ne mettent pas leur nez dans les insuffisances, je ne crois pas à un évolution rapide de leur politique, sauf à ce que les bad buzz fassent bouger les lignes et plonger une ou 2 plateformes..

Disons que comme les promoteur véreux, ça se pavane sur les réseaux d'être des beaux gosses, mais quand il faut agir, immédiatement ça menace le pecor qui a oser se plaindre de l'inaction/situation, mais quand il faut imposer a celui qui pose réellement problème, là c'est réunion en huit clos, des échanges de mails pour s'arranger entre copains, mais au final, le pecor lui a tout perdu (où est perdant).

Ça me rassure (sarcasme) de voir que même les petits investisseurs sont loger a la même enseigne que les acquéreurs : celle de "tkt on gère et ferme ta bouche, donne nous ton argent et laisse faire les grands".

Il faudrait que les gens se réunissent pour en effet, imposer que la justice donne son go pour l'existence de la plateforme, puis que pour chaque levée de fonds, des garanties en cas d'abus/défaillances graves pour protéger les investisseurs et pas les plateformes. Ou du moins que la plateforme paye et qu'elle se débrouille ensuite avec le promoteur qu'elle a elle même ajoutée a sa liste. Après tout, la plateforme est censé avoir fait le boulot de vérification de la stabilité, pourquoi avoir un intermédiaire si celui-ci ne fait pas son job ? Et donc pourquoi celle-ci toucherait une com si elle ne fait pas son travail ?

Ça calmerait soudainement les campagnes et les projets foireux.

Question, vous n'avez aucune garantie que s'il y avait un abus par la plateforme ou le promoteur, vous pouvez vous retirer et récupérer l'intégralité de la mise donnée sans justification ?

 

[Niluje]

La protection des investisseurs n’est clairement pas la priorité des plateformes, on le sait trop bien..
Cela coûte cher
- en personnel pour le suivi des projets
- en frais de service interne et externe -avocats- pour le contentieux
- en coût de non opportunité/ perte de CA si la sélection des projets devient trop importante…
Tant que les projets se souscrivent à la vitesse V et que les autorités ne mettent pas leur nez dans les insuffisances, je ne crois pas à un évolution rapide de leur politique, sauf à ce que les bad buzz fassent bouger les lignes et plonger une ou 2 plateformes..

Enfin là, ça ne coûte pas grand chose à mettre en place, à suivre et ça évite des problèmes futurs. Je ne vois pas bien où seraient les difficultés.

 

[Raug]

Qui sont les deux gros promoteurs mis en examen pour corruption à Béziers ?

Les dirigeants de deux importants groupes immobiliers très actifs dans le sud de la France ont été placés sous contrôle judiciaire [lien réservé abonné]…

Les trois individus sont "des dirigeants de société. Un apporteur d'affaires en matière immobilière et deux promoteurs immobiliers" [lien réservé abonné]…

 

[ostibapa]

Qui sont les deux gros promoteurs mis en examen pour corruption à Béziers ?

Les dirigeants de deux importants groupes immobiliers très actifs dans le sud de la France ont été placés sous contrôle judiciaire [lien réservé abonné]…

Les trois individus sont "des dirigeants de société. Un apporteur d'affaires en matière immobilière et deux promoteurs immobiliers" [lien réservé abonné]…

France Info et Le Monde sont un peu plus bavards que le Midi Libre :

un promoteur immobilier de 63 ans, deux cadres régionaux du groupe de BTP Eiffage

 

[Berberis_1992]

France Info et Le Monde sont un peu plus bavards que le Midi Libre

Les médias le peuvent encore.

Mais avec l'entrée en vigueur, le 31 juillet, de la directive européenne 2024/1640 du 31 mai 2024 [lien réservé abonné], l'accès à l'information sur les bénéficiaires et actionnaires d'une entreprise vient de se fermer.

Voici la belle surprise que j'ai eu récemment en consultant le site Pappers [lien réservé abonné] :



Bénéficiaires effectifs : quelles sont les règles pour rétablir l’accès aux données sur Pappers ? [lien réservé abonné]

Le fameux "secret des affaires" .......

La fonction d'homme (et de femme) de paille a de nouveau de l'avenir !

 

[otodayo]

Les médias le peuvent encore.

Mais avec l'entrée en vigueur, le 31 juillet, de la directive européenne 2024/1640 du 31 mai 2024 [lien réservé abonné], l'accès à l'information sur les bénéficiaires et actionnaires d'une entreprise vient de se fermer.

Voici la belle surprise que j'ai eu récemment en consultant le site Pappers [lien réservé abonné] :

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Bénéficiaires effectifs : quelles sont les règles pour rétablir l’accès aux données sur Pappers ? [lien réservé abonné]

Le fameux "secret des affaires" .......

La fonction d'homme (de femme) de paille a de l'avenir !

Les fameux avantages/bienfaits de l'Europe ...

 

[Raug]

La fonction d'homme (de femme) de paille a de nouveau de l'avenir !

Non. Avec cette directive européenne 2024/1640 du 31 mai 2024 [lien réservé abonné], il n' y en a plus besoin pour se cacher au commun des mortels.
Mais qui sont les personnes qui peuvent être habilitées à connaître ?

À l’article 30, paragraphe 5, les premier et deuxième alinéas sont remplacés par le texte suivant:
«5. Les États membres veillent à ce que les informations sur les bénéficiaires effectifs soient accessibles dans tous les cas:
a) aux autorités compétentes et aux CRF, sans aucune restriction;

b) aux entités assujetties, dans le cadre de la vigilance à l’égard de la clientèle conformément au chapitre II;

c) à toute personne ou organisation pouvant démontrer un intérêt légitime.
Les personnes ou organisations visées au premier alinéa, point c), sont autorisées à avoir accès, au moins, au nom, au mois et à l’année de naissance, au pays de résidence et à la nationalité du bénéficiaire effectif, ainsi qu’à la nature et à l’étendue des intérêts effectifs détenus.».

2) À l’article 31, paragraphe 4, le premier et le deuxième alinéas sont remplacés par le texte suivant:

«4. Les États membres veillent à ce que les informations sur les bénéficiaires effectifs d’un trust ou d’une construction juridique similaire soient accessibles dans tous les cas:

a) aux autorités compétentes et aux CRF, sans aucune restriction;

b) aux entités assujetties, dans le cadre de la vigilance à l’égard de la clientèle conformément au chapitre II;

c) à toute personne physique ou morale qui peut démontrer un intérêt légitime à accéder aux informations sur les bénéficiaires effectifs.

Les informations accessibles aux personnes physiques ou morales visées au point c) du premier alinéa comprennent le nom, le mois et l’année de naissance, le pays de résidence et la nationalité du bénéficiaire effectif, ainsi que la nature et l’étendue des intérêts effectifs détenus.».

 

[Bv75]

Non. Avec cette directive européenne 2024/1640 du 31 mai 2024 [lien réservé abonné], il n' y en a plus besoin pour se cacher au commun des mortels.
Mais qui sont les personnes qui peuvent être habilitées à connaître ?

Une raison de plus pour arrêter le crowdfunding et laisser les banques faire leur travail en ayant accès aux infos.

 

[Berberis_1992]

Non. Avec cette directive européenne 2024/1640 du 31 mai 2024 [lien réservé abonné], il n' y en a plus besoin pour se cacher au commun des mortels.
Mais qui sont les personnes qui peuvent être habilitées à connaître ?

Au commun des mortels, je pensais effectivement à nous, pauvres prêteurs .......

Pour les personnes habilités, le site Pappers [lien réservé abonné] en dresse une liste non exhaustive :

Cela signifie que si vous êtes avocat, expert-comptable, salarié d’une banque, d’un assureur, d’une entreprise d’investissement, d’un groupe générant au moins 100 millions de CA, que vous travaillez pour une autorité de contrôle, etc. (car la liste est très longue) nous pouvons rétablir sur votre compte Pappers l’accès aux données !

Nous avons aussi une solution pour les journalistes, chercheurs, ONG et collaborateurs des administrations de l’Etat.

Cela n'a pas l'air aussi simple pour tout le monde .......

 

[Mintos]

Au commun des mortels, je pensais effectivement à nous, pauvres prêteurs .......

Pour les personnes habilités, le site Pappers [lien réservé abonné] en dresse une liste non exhaustive :

Cela signifie que si vous êtes avocat, expert-comptable, salarié d’une banque, d’un assureur, d’une entreprise d’investissement, d’un groupe générant au moins 100 millions de CA, que vous travaillez pour une autorité de contrôle, etc. (car la liste est très longue) nous pouvons rétablir sur votre compte Pappers l’accès aux données !

Nous avons aussi une solution pour les journalistes, chercheurs, ONG et collaborateurs des administrations de l’Etat.

Cela n'a pas l'air aussi simple pour tout le monde .......

Mais c'est quoi cette discrimination ? Le smicard d'une PME a accès aux infos mais pas le retraité qui gère ses 10 millions de patrimoine?

 

[adnstep]

Et donc un investisseur n'aurait pas le droit de savoir à qui il confie son pognon ?

Je sais qui est la patron de Total Energies, combien il gagne, et quel est son patrimoine. Et je ne pourrais pas le savoir pour la SAS du marchand de biens ?

Grotesque.

 

[Mintos]

Et donc un investisseur n'aurait pas le droit de savoir à qui il confie son pognon ?

Je sais qui est la patron de Total Energies, combien il gagne, et quel est son patrimoine. Et je ne pourrais pas le savoir pour la SAS du marchand de biens ?

Grotesque.

C'est comme les contrats Pfizer, pourtant là c'est nous qui payons et on n'a pas le droit de savoir.

 

[Berberis_1992]

Mais c'est quoi cette discrimination ? Le smicard d'une PME a accès aux infos mais pas le retraité qui gère ses 10 millions de patrimoine?

Vraisemblablement, pour accéder aux informations, un salarié lambda devra être missionné par son entreprise qui, elle, pourra justifier sa demande d'accès.

De toute évidence, le retraité fortuné ne pourra pas effectivement avoir accès au registre complet.

Mais, je ne m'inquiète pas pour lui, il possède une surface financière assez large pour recourir à des professionnels qui, eux, auront accès au registre dans sa globalité .......

 

[Mintos]

Vraisemblablement, pour accéder aux informations, un salarié lambda devra être missionné par son entreprise qui, elle, pourra justifier sa demande d'accès.

De toute évidence, le retraité fortuné ne pourra pas effectivement avoir accès au registre complet.

Mais, je ne m'inquiète pas pour lui, il possède une surface financière assez large pour recourir à des professionnels qui, eux, auront accès au registre dans sa globalité .......

On a le droit de consulter la déclaration d'impôt de son voisin, mais on n'a pas le droit de connaitre les actionnaires de la PME au coin de la rue. C'est du grand n'importe quoi.

 

[Berberis_1992]

Et donc un investisseur n'aurait pas le droit de savoir à qui il confie son pognon ?

Connaître les dirigeants (pouvant être salariés éventuellement .......) d'une société : Oui.

Connaître les actionnaires et bénéficiaires effectifs d'une société : Non, depuis le 31 juillet.

Pourquoi je réagis à cette mise en application de cette directive (vous noterez au passage que sa mise en place s'est faite en un temps record .......) ?

Pour un projet récent en particulier, je vais essayer de faire court.

Un projet pour financer un bien très bien situé à 1 minute à pied de la plage, deux, trois cloisons à monter, un coup de peinture puis revente, avec un apport en fonds propres d'environ 35% par l'opérateur.

Tout baigne !

Le vendeur du bien est une SCI ("une SCI", sans éléments complémentaires dans le dossier) et l'acheteur, un MdB.

Jusque là ........

Sauf qu'en grattant un peu, il s'avère que ce MdB est actionnaire à 50% de la SCI vendeuse.

Arrêtez-moi si je me trompe mais cette transaction a tout l'air d'une vente faite avec seul objectif, l'appel au financement d'un projet par une plateforme (et un désengagement rapide au passage du MdB). Avec, bien évidemment, une revente espérée à terme, évidemment ......

De plus, le montant de l'apport en fonds propres dans le projet est à peu de chose près le montant de la moitié de la transaction entre la SCI et le MdB.

Moralité : Le MdB apporte pratiquement 0 à l'opération.

Aujourd'hui, quand on consulte Pappers :


Si certains d'entre vous sont intéressés, j'ai encore les documents.

Voilà un bel exemple des conséquences de la mise en application des registres public/complet.