Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Villa di Parma][HK Group]

Le dossier de présentation du projet mentionnait un certain nombre d'autres projets comme références, dont un projet de 2019 "Villa Saint-Antoine" à Vallauris, pour un CA de 3,9 M€ et une marge nette de 30%, avec la précision : "opération financée par ClubFunding (remboursée)".

Ca donne confiance, non ?

Comme évoqué dans un précédent message, j'ai identifié ce projet "Villa Saint-Antoine" comme étant en réalité le projet "Villa cannoise", et je remercie la personne qui se reconnaîtra de m'avoir transmis le dossier de présentation correspondant, qui m'a notamment permis de connaître le nom de la filiale porteuse du projet.

Le dossier de présentation du projet "Villa cannoise" indiquait : "CA TTC : 3,6M€ Marge : 1,2M€ (32%)". Ce n'est jamais clair de savoir ce qu'on appelle marge, mais vu le petit tableau de calcul, ça s'apparente manifestement, sous la plume de ClubFunding, au résultat courant.

Connaissant donc le nom de la filiale, je suis allé regarder ses comptes - car elle a fait l'erreur de les publier. Et là, on lit :

Vente de marchandises : 3,65M€. C'est la vente de l'immeuble. A noter que la vente est enregistrée pour 3,5M€ auprès de la publicité foncière. A quoi correspondent les 150k€ de différence ? Je ne sais pas, peut-être les meubles meublants...
Vente de services : 0,045 M€
Achat de marchandises : 3,309 M€ .C'est le prix d'acquisition de l'immeuble, y compris les frais liés à l'acquisition.
Charges externes : 0,143M€. Ce sont vraisemblablement les frais de commercialisation (agence).
Intérêts : 0,121 M€

Soit un résultat courant de 0,117 M€, donc une marge de 3%.

Qu'il y ait erreur dans les prévisions faites dans le dossier "Villa cannoise", c'est le propre des prévisions. En revanche, au moment de la présentation du dossier "Villa di Parma", les comptes de la société ayant porté le projet "Villa cannoise" étaient arrêtés. Ils n'étaient pas encore publics, mais ils étaient arrêtés.

Alors d'où vient l'écart entre 3% et 32% ?

 

[pticaillou]

Bonsoir à tous !

Concernant le projet La Chaux il s'agit bien d'un vote avec un "et".

[...]

Bonjour Thomas,

Merci pour votre intervention et globalement, merci pour le gros effort de communication que vous faites sur vos projets !

Sur ce projet [La Chaux], le projet ayant été initié en mai 2022, le (la ?) covid et ses effets étaient déjà bien dans les tuyaux; difficile de le considérer comme un élément "nouveau" il me semble.

Par ailleurs, je fais partie de ceux qui vous ont interpellé pour séparer les 2 questions lors du précédent sondage pour pouvoir voter pour la prolongation mais contre l'annulation des pénalités.

Avec ces nouveaux éléments, j'apprécie l'effort de conciliation et sécurisation mais je balance ces efforts avec l'esprit d'un contrat signé par les 2 parties en connaissance de cause...

Aussi, pour ne pas bloquer ces efforts et voter "contre" une annulation des pénalités, quid d'un entre 2: ramener les 5% à 2.5% ou, allez, 2% ?

Merci

 

[Cosoma]

C'est le principe d'une proposition. En l'état annuler les pénalités contre la prise de 2 hypothèques et bien évidemment le paiement des frais (de prise et de mainlevée) qui vont avec et qui seront de plusieurs milliers d'euros (entre 7.500 € et 9.000 €) et qui seront supportés par l'opérateur.

Notre objectif est de sécuriser les dossiers, surtout ceux en retard alors quand nous voyons l'opportunité de pouvoir prendre des couvertures hypothécaires sur des dossiers où il n'y en a pas nous présentons cela aux investisseurs. En l'occurrence les discussions n'ont pas été simples ...

Il n'y a donc pas de notion de "cadeau" à l'opérateur car la prise d'hypothèque va engendrer également des frais importants.

Si on présente cela aux investisseurs c'est parce que l'on considère que la prise d'hypothèques est un élément pertinent de sécurisation du bon processus de remboursement de ce dossier.

Ce qui m’interpelle c’est qu’il existe des garanties malgré tout… pourquoi ne pas les mettre en œuvre?
Le porteur n’a en effet pas l’air trop mal en point financièrement et j’ai personnellement le sentiment qu’il y met de la mauvaise volonté…!

La caution personnelle peut malgré tout être activée non?

 

[Cosoma]

Je valide 100% le message de ptitcaillou!
On était donc plusieurs à demander la scission des questions lors du précédent vote.

Je valide également vos efforts de nous tenir informés, ce qui -cela n’aura pas échappé à Thomas…- n’est pas le cas sur toutes les autres plateformes!!

Je maintiens un encours raisonnable chez LPB grâce à cela!

 

[Bv75]

[ClubFunding][Villa di Parma][HK Group]

Le dossier de présentation du projet mentionnait un certain nombre d'autres projets comme références, dont un projet de 2019 "Villa Saint-Antoine" à Vallauris, pour un CA de 3,9 M€ et une marge nette de 30%, avec la précision : "opération financée par ClubFunding (remboursée)".

Ca donne confiance, non ?

Comme évoqué dans un précédent message, j'ai identifié ce projet "Villa Saint-Antoine" comme étant en réalité le projet "Villa cannoise", et je remercie la personne qui se reconnaîtra de m'avoir transmis le dossier de présentation correspondant, qui m'a notamment permis de connaître le nom de la filiale porteuse du projet.

Le dossier de présentation du projet "Villa cannoise" indiquait : "CA TTC : 3,6M€ Marge : 1,2M€ (32%)". Ce n'est jamais clair de savoir ce qu'on appelle marge, mais vu le petit tableau de calcul, ça s'apparente manifestement, sous la plume de ClubFunding, au résultat courant.

Connaissant donc le nom de la filiale, je suis allé regarder ses comptes - car elle a fait l'erreur de les publier. Et là, on lit :

Vente de marchandises : 3,65M€. C'est la vente de l'immeuble. A noter que la vente est enregistrée pour 3,5M€ auprès de la publicité foncière. A quoi correspondent les 150k€ de différence ? Je ne sais pas, peut-être les meubles meublants...
Vente de services : 0,045 M€
Achat de marchandises : 3,309 M€ .C'est le prix d'acquisition de l'immeuble, y compris les frais liés à l'acquisition.
Charges externes : 0,143M€. Ce sont vraisemblablement les frais de commercialisation (agence).
Intérêts : 0,121 M€

Soit un résultat courant de 0,117 M€, donc une marge de 3%.

Qu'il y ait erreur dans les prévisions faites dans le dossier "Villa cannoise", c'est le propre des prévisions. En revanche, au moment de la présentation du dossier "Villa di Parma", les comptes de la société ayant porté le projet "Villa cannoise" étaient arrêtés. Ils n'étaient pas encore publics, mais ils étaient arrêtés.

Alors d'où vient l'écart entre 3% et 32% ?

Merci pour votre analyse. Je suis moi même exposé à HK Group sur ClubFunding…

Le suivi des dossiers n’a tout simplement pas été effectué de façon sérieuse par ClubFunding. Je prends pour exemple villa di Parma qui devait être remboursé au 30/10/2022 et dont le suivi fait apparaître 1 an de tergiversations de la part de clubfunding avec des « mises en demeures » non suivies d’effets.

Au final, j’espère que la procédure de vente aux enchères des biens va se faire rapidement pour qu’enfin les statistiques de cette plate-forme commencent à révéler la réalité.

 

[djio101]

[Homuity][Financement Soremi]

Compte tenu des perturbations actuelles du marché immobilier, l’opérateur nous a notifié un ralentissement des transactions immobilières liées au rallongement des modalités d’instruction des prêts bancaires.

De ce fait et afin de permettre à l’opérateur d’optimiser des arbitrages de certains actifs de sa foncière, celui-ci a décidé de faire appel à son droit de prorogation.

Le remboursement initialement prévu en août 2024 interviendra donc en février 2025. Rappelons que les intérêts continuent à courir pendant cette période.

Bon, on sait comment Homunity gère les problèmes, hein, donc en clair, ça sent pas bon... On ne va pas tarder à pouvoir compter sur les doigts de la main les projets qui se déroulent bien...

 

[Luciole49]

[Homuity][Financement Soremi]

Compte tenu des perturbations actuelles du marché immobilier, l’opérateur nous a notifié un ralentissement des transactions immobilières liées au rallongement des modalités d’instruction des prêts bancaires.

De ce fait et afin de permettre à l’opérateur d’optimiser des arbitrages de certains actifs de sa foncière, celui-ci a décidé de faire appel à son droit de prorogation.

Le remboursement initialement prévu en août 2024 interviendra donc en février 2025. Rappelons que les intérêts continuent à courir pendant cette période.

Bon, on sait comment Homunity gère les problèmes, hein, donc en clair, ça sent pas bon... On ne va pas tarder à pouvoir compter sur les doigts de la main les projets qui se déroulent bien...

Chez eux j'en ai 4 et 3 en défaut et le 4ème çà devrait pas tarder.

 

[InvestisseurInquiet]

[lien réservé abonné]

 

[Anonyme]

[Homuity][Financement Soremi]

Compte tenu des perturbations actuelles du marché immobilier, l’opérateur nous a notifié un ralentissement des transactions immobilières liées au rallongement des modalités d’instruction des prêts bancaires.

De ce fait et afin de permettre à l’opérateur d’optimiser des arbitrages de certains actifs de sa foncière, celui-ci a décidé de faire appel à son droit de prorogation.

Le remboursement initialement prévu en août 2024 interviendra donc en février 2025. Rappelons que les intérêts continuent à courir pendant cette période.

Bon, on sait comment Homunity gère les problèmes, hein, donc en clair, ça sent pas bon... On ne va pas tarder à pouvoir compter sur les doigts de la main les projets qui se déroulent bien...

Et pourtant quand on voit leurs stats, il y a des projets qui sont remboursés. Tous mes remboursements prévus en 2024 sont reportés, de nombreux sans nouvelles depuis plus de 6 mois

 

[adnstep]

[Homuity][Financement Soremi]

Compte tenu des perturbations actuelles du marché immobilier, l’opérateur nous a notifié un ralentissement des transactions immobilières liées au rallongement des modalités d’instruction des prêts bancaires.

De ce fait et afin de permettre à l’opérateur d’optimiser des arbitrages de certains actifs de sa foncière, celui-ci a décidé de faire appel à son droit de prorogation.

Le remboursement initialement prévu en août 2024 interviendra donc en février 2025. Rappelons que les intérêts continuent à courir pendant cette période.

Bon, on sait comment Homunity gère les problèmes, hein, donc en clair, ça sent pas bon... On ne va pas tarder à pouvoir compter sur les doigts de la main les projets qui se déroulent bien...

Réponse standard pour tous les "financements corporate" à quelques détails près.

 

[Anonyme]

Réponse standard pour tous les "financements corporate" à quelques détails près.

Financement corporate? Je ne comprends toujours pas le montant de leurs lèvres de fonds qui continuent à augmenter voire à accélérer depuis qq temps

 

[ostibapa]

Financement corporate?

Financement corporate = financement où nous dit clairement que le prêt est affecté au fonctionnement général de l'entreprise.
Par opposition à un prêt où on nous dit (après l'expérience nous montre que ce n'est pas toujours la réalité...) que les fonds seront utilisés sur un projet précis.

 

[Wizz]

[Fundimmo][Plateau du Ciel]

Un site qui tergiverse beaucoup que les autres !

"
Madame, Monsieur,

Nous vous adressons ce message afin de vous tenir informés de l'évolution de votre investissement dans le projet « Plateau du Ciel ».

Le 25 avril 2024, l’opérateur était tenu de verser les intérêts dus au titre du premier semestre de votre investissement.

Malgré nos multiples demandes en ce sens, l’opérateur n’a pas procédé au paiement des intérêts dus.

Par conséquent, nous avons :

Envoyé une mise en demeure à l’emprunteur prononçant l’exigibilité anticipée de l’intégralité des sommes dues (capital et intérêts à date) ;
Envoyé une instruction au fiduciaire lui demandant de :
Révoquer le dirigeant actuel de la société emprunteuse et en désigner un nouveau ;
Notifier aux locataires qu’il leur appartient désormais de payer les loyers trimestriels directement entre les mains du fiduciaire ;
Désigner un expert afin de procéder à l’évaluation des actifs immobiliers en vue de leur vente à venir ;
Sélection un broker en charge de la commercialisation des actifs immobiliers.
Le fiduciaire a mis en oeuvre nos demandes et les formalités (de révocation de l’ancien dirigeant et de nomination du nouveau dirigeant) sont en cours de publication auprès du greffe.

Les loyers versés par les locataires des actifs immobiliers seront utilisés afin de payer les sommes dues aux différents intervenants au titre de la réalisation de la fiducie (fiduciaire, nouveau représentant légal, expert, broker, etc.) puis les intérêts dus.

En application de la documentation contractuelle relative à votre investissement, la mise en œuvre d’un cas de réalisation de la fiducie entraine une hausse de 5% du taux d’intérêt de votre investissement, celui-ci passant de 11,5% à 16,5%.

Nous continuons à suivre les avancées de ce projet, et restons évidemment disponibles pour tout complément d'information,

L'Equipe Fundimmo
"

 

[ostibapa]

[Fundimmo][Plateau du Ciel]

Un site qui tergiverse beaucoup que les autres !

[...]

@Wizz : beaucoup plus ou beaucoup moins ?

A priori à lire la suite, c'est beaucoup moins.

Avec les nuages noirs qui semblent s'accumuler chez Property Partners, c'est plutôt prudent de ne pas tarder.

 

[Foufounet]

@Wizz : beaucoup plus ou beaucoup moins ?

A priori à lire la suite, c'est beaucoup moins.

Avec les nuages noirs qui semblent s'accumuler chez Property Partners, c'est plutôt prudent de ne pas tarder.

En accord avec vous, mais la vie continue. Levée en cours ! La PF concernée ne semble pas être ''concernée'' pas les problèmes de ses confrères et du porteur.
[lien réservé abonné]

 

[Luciole49]

Oui super les fiducies sur les coquilles vides .... à part LPB et encore je commence à provisionner 80% de pertes.

 

[adnstep]

[Fundimmo][Plateau du Ciel]

Un site qui tergiverse beaucoup que les autres !

"
Madame, Monsieur,

Nous vous adressons ce message afin de vous tenir informés de l'évolution de votre investissement dans le projet « Plateau du Ciel ».

Le 25 avril 2024, l’opérateur était tenu de verser les intérêts dus au titre du premier semestre de votre investissement.

Malgré nos multiples demandes en ce sens, l’opérateur n’a pas procédé au paiement des intérêts dus.

Par conséquent, nous avons :

Envoyé une mise en demeure à l’emprunteur prononçant l’exigibilité anticipée de l’intégralité des sommes dues (capital et intérêts à date) ;
Envoyé une instruction au fiduciaire lui demandant de :
Révoquer le dirigeant actuel de la société emprunteuse et en désigner un nouveau ;
Notifier aux locataires qu’il leur appartient désormais de payer les loyers trimestriels directement entre les mains du fiduciaire ;
Désigner un expert afin de procéder à l’évaluation des actifs immobiliers en vue de leur vente à venir ;
Sélection un broker en charge de la commercialisation des actifs immobiliers.
Le fiduciaire a mis en oeuvre nos demandes et les formalités (de révocation de l’ancien dirigeant et de nomination du nouveau dirigeant) sont en cours de publication auprès du greffe.

Les loyers versés par les locataires des actifs immobiliers seront utilisés afin de payer les sommes dues aux différents intervenants au titre de la réalisation de la fiducie (fiduciaire, nouveau représentant légal, expert, broker, etc.) puis les intérêts dus.

En application de la documentation contractuelle relative à votre investissement, la mise en œuvre d’un cas de réalisation de la fiducie entraine une hausse de 5% du taux d’intérêt de votre investissement, celui-ci passant de 11,5% à 16,5%.

Nous continuons à suivre les avancées de ce projet, et restons évidemment disponibles pour tout complément d'information,

L'Equipe Fundimmo
"

C'est un changement de cap chez Fundimmo que j'ai connu bien moins réactif et résolu sur d'autres dossiers.

 

[ostibapa]

En accord avec vous, mais la vie continue. Levée en cours ! La PF concernée ne semble pas être ''concernée'' pas les problèmes de ses confrères et du porteur.
[lien réservé abonné]

J'avais effectivement repéré cette nouvelle levée (étant sur l'opération affichée en confidentiel chez Beefordeal - à savoir [lien réservé abonné] - je suis avec attention "l'actualité" de Property Partners...)

Quant à la plateforme qui fait la nouvelle levée, elle n'est pas prête de voir un kopeck de ma part. Le process de sélection est manifestant défaillant. Comme chez beaucoup d'autres...

 

[gros panda]

[FUNDIMMO][Chateau & Montalieu]
Encore une plateforme qui a du mal avec la loi
Sur ce projet qui va sur 1 an de retard, Fundimmo propose de payer le seulement le capital et plus tard (quand?) les intérêts. Donc on va se retrouver avec un projet dont le capital est entièrement remboursé, avec 1 an de retard, mais sans les intérêts. Apparemment ça n'a pas l'air de les déranger.
En sachant qu'on en est au 3e remboursement partiel et que Fundimmo ne rembourse que le capital à chaque fois

Le code civil dit :

Màj du 11/02/2016 « Art. 1343-1. – Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts"​

Fundimmo se retranche derrière ça :

Le remboursement du capital puis des intérêts permet d'appliquer les règles relatives à la fiscalité sur les plus-values uniquement lorsque l'intégralité du capital a été remboursé.

Est ce que des règles fiscales sont plus fortes que la loi, je ne le crois pas.

 

[Anonyme]

[FUNDIMMO][Chateau & Montalieu]
Encore une plateforme qui a du mal avec la loi
Sur ce projet qui va sur 1 an de retard, Fundimmo propose de payer le seulement le capital et plus tard (quand?) les intérêts. Donc on va se retrouver avec un projet dont le capital est entièrement remboursé, avec 1 an de retard, mais sans les intérêts. Apparemment ça n'a pas l'air de les déranger.
En sachant qu'on en est au 3e remboursement partiel et que Fundimmo ne rembourse que le capital à chaque fois

Le code civil dit :

Màj du 11/02/2016 « Art. 1343-1. – Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts"​

Fundimmo se retranche derrière ça :

Le remboursement du capital puis des intérêts permet d'appliquer les règles relatives à la fiscalité sur les plus-values uniquement lorsque l'intégralité du capital a été remboursé.

Est ce que des règles fiscales sont plus fortes que la loi, je ne le crois pas.

C’est déjà pas mal de récupérer le capital par les temps qui courent