Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

En gros vous avez deux stratégies :
- ou bien vous attaquez la plateforme au civil pour des manquements qui lui sont propres, l'avantage étant que vous êtes maître de la procédure et que vous avez affaire à un contradicteur a priori solvable ;
- ou bien vous portez plainte et vous vous portez partie civile de façon à être indemnisé non pas du non-remboursement du prêt, mais des conséquences de l'infraction pénale commise, l'inconvénient étant d'une part, que vous risquez d'avoir en face de vous un débiteur insolvable, d'autre part, que vous êtes dépendant de l'intérêt que le procureur porte à votre affaire, l'avantage étant que vous pouvez espérer récupérer des informations que la plateforme refuse de vous transmettre.
L'inconvénient commun aux deux voies étant que dans l'un ou l'autre cas, la procédure prendra des années, sans succès garanti.
Comme il faut bien s'amuser un peu, j'en ai initié une de chaque à ce stade.
Mais mon petit doigt me dit qu'il devrait y en avoir d'autres.

Faut que vous vous spécialisiez dans ce domaine en faisant payer une petite somme aux investisseurs en vous rémunérant sur le nombre et vos devriez bien vous amuser et vous médiatiser.

 

[Anonyme]

En gros vous avez deux stratégies :
- ou bien vous attaquez la plateforme au civil pour des manquements qui lui sont propres, l'avantage étant que vous êtes maître de la procédure et que vous avez affaire à un contradicteur a priori solvable ;
- ou bien vous portez plainte et vous vous portez partie civile de façon à être indemnisé non pas du non-remboursement du prêt, mais des conséquences de l'infraction pénale commise, l'inconvénient étant d'une part, que vous risquez d'avoir en face de vous un débiteur insolvable, d'autre part, que vous êtes dépendant de l'intérêt que le procureur porte à votre affaire, l'avantage étant que vous pouvez espérer récupérer des informations que la plateforme refuse de vous transmettre.
L'inconvénient commun aux deux voies étant que dans l'un ou l'autre cas, la procédure prendra des années, sans succès garanti.
Comme il faut bien s'amuser un peu, j'en ai initié une de chaque à ce stade.
Personnellement, je suis partisan de la procédure au civil contre la plateforme. Si je me suis décidé à aller au pénal dans le second cas, c'est d'une part parce que avec les informations en ma possession le cas me paraissait exemplaire, d'autre part parce que la plateforme a refusé de me communiquer les renseignements qui m'auraient permis d'avoir une vue complète sur ce qui s'était passé.
Deux actions pour le moment, mais mon petit doigt me dit qu'il devrait y en avoir d'autres.

Bonjour et dans le 1er, cas, il s’agit d’une procédure pour plusieurs projets ou une procédure par projet? Et elle peut commencer lorsque le projet est dans quel état car pour les PF les projets sont éternellement en cours surtout si il reste des garanties meme foireuses

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour et dans le 1er, cas, il s’agit d’une procédure pour plusieurs projets ou une procédure par projet? Et elle peut commencer lorsque le projet est dans quel état car pour les PF les projets sont éternellement en cours surtout si il reste des garanties meme foireuses

Ce sera une réclamation par projet et une procédure par projet : l'avancement n'est pas le même d'un dossier à l'autre, les griefs ne sont pas forcément les mêmes d'un dossier à l'autre.
La deuxième question est très pertinente. Ce qui est certain, c'est qu'il ne faut pas attendre que le dommage soit définitif.
Si vous vous rappelez l'affaire Aristophil, des investisseurs ont attendu que le dommage soit définitif pour attaquer leur conseiller financier, et ils ont été considérés comme prescrits car la Cour de cassation a jugé que la prescription courait du moment où les investisseurs pouvaient raisonnablement être informés du caractère frauduleux de l'opération.
Quand je regarde la jurisprudence, j'ai donc l'impression que la prescription ne court pas avant la maturité de l'obligation, mais qu'elle court avant que la perte soit définitive.
Par exemple, pour les dossiers HK Group, il me paraît évident que la prescription a commencé à courir.
Rappel : la prescription civile est de cinq ans, la prescription pénale est de six ans. Tout le problème étant d'identifier le point de départ.

 

[Anonyme]

Ce sera une réclamation par projet et une procédure par projet : l'avancement n'est pas le même d'un dossier à l'autre, les griefs ne sont pas forcément les mêmes d'un dossier à l'autre.
La deuxième question est très pertinente. Ce qui est certain, c'est qu'il ne faut pas attendre que le dommage soit définitif.
Si vous vous rappelez l'affaire Aristophil, des investisseurs ont attendu que le dommage soit définitif pour attaquer leur conseiller financier, et ils ont été considérés comme prescrits car la Cour de cassation a jugé que la prescription courait du moment où les investisseurs pouvaient raisonnablement être informés du caractère frauduleux de l'opération.
Quand je regarde la jurisprudence, j'ai donc l'impression que la prescription ne court pas avant la maturité de l'obligation, mais qu'elle court avant que la perte soit définitive.
Par exemple, pour les dossiers HK Group, il me paraît évident que la prescription a commencé à courir.
Rappel : la prescription civile est de cinq ans, la prescription pénale est de six ans. Tout le problème étant d'identifier le point de départ.

Justement l’argument des PF sera par ex dans le cas de HK: « comme il y a une cation perso le projet n’est pas clos et la procédure de recouvrement non plus » alors qu’on sait tous que c’est mort

 

[InvestisseurInquiet]

Justement l’argument des PF sera par ex dans le cas de HK: « comme il y a une cation perso le projet n’est pas clos et la procédure de recouvrement non plus » alors qu’on sait tous que c’est mort

C'est sûr que si vous espérez qu'elles vous écrivent qu'elles ont géré le projet n'importe comment et qu'elles sont dans leur tort, vous allez être déçu ! C'est le principe du contentieux, chacun avance ses arguments et attaque ou se défend comme il peut.
En fait, la seule inconnue pour moi, c'est : est-ce qu'une plateforme préférera régler un litige à l'amiable avec un accord de confidentialité, à titre commercial et sans rien admettre ni reconnaître, ou prendre le risque de perdre avec un jugement public décrivant ses manquements ? Je n'ai pas la réponse à ce stade.
Par exemple, dans mon cas, la plateforme m'a répondu en moins d'une page pour me dire d'aller me faire voir. Mais je ne peux pas savoir à ce stade si elle se battra jusqu'au bout ou si elle préférera un accord dans le cadre de la médiation de l'AMF qui sera couvert par la confidentialité, je verrai bien.
Mais si elle fait le choix de laisser vivre le contentieux, alors elle fera feu de tout bois, c'est normal.

 

[ostibapa]

En gros vous avez deux stratégies :
- ou bien vous attaquez la plateforme au civil pour des manquements qui lui sont propres, l'avantage étant que vous êtes maître de la procédure et que vous avez affaire à un contradicteur a priori solvable ;
- ou bien vous portez plainte et vous vous portez partie civile de façon à être indemnisé non pas du non-remboursement du prêt, mais des conséquences de l'infraction pénale commise, l'inconvénient étant d'une part, que vous risquez d'avoir en face de vous un débiteur insolvable, d'autre part, que vous êtes dépendant de l'intérêt que le procureur porte à votre affaire, l'avantage étant que vous pouvez espérer récupérer des informations que la plateforme refuse de vous transmettre.
L'inconvénient commun aux deux voies étant que dans l'un ou l'autre cas, la procédure prendra des années, sans succès garanti.
Comme il faut bien s'amuser un peu, j'en ai initié une de chaque à ce stade.
Personnellement, je suis partisan de la procédure au civil contre la plateforme. Si je me suis décidé à aller au pénal dans le second cas, c'est d'une part parce que avec les informations en ma possession le cas me paraissait exemplaire, d'autre part parce que la plateforme a refusé de me communiquer les renseignements qui m'auraient permis d'avoir une vue complète sur ce qui s'était passé.
Deux actions pour le moment, mais mon petit doigt me dit qu'il devrait y en avoir d'autres.

Pour compléter le panorama, une fourchette des coûts à envisager dans les deux cas ?
Probablement rédhibitoire dans le cas de montants investis par projets faibles sauf à pouvoir mutualiser à plusieurs investisseurs.

 

[InvestisseurInquiet]

Pour compléter le panorama, une fourchette des coûts à envisager dans les deux cas ?
Probablement rédhibitoire dans le cas de montants investis par projets faibles sauf à pouvoir mutualiser à plusieurs investisseurs.

Pour le moment, sur le premier dossier, ça m'a coûté 10,13 euros de recommandé.
Sur le deuxième, j'en suis déjà à 10,13 euros de recommandé pour écrire au procureur, à doubler pour écrire au juge d'instruction puisque le procureur ne fera rien de lui-même, et 27 euros pour obtenir des renseignemenrs du service de publicité foncière puisque la plateforme a passé son temps à répondre n'importe quoi à mes questions. En fait, c'est déjà beaucoup, puisque ça fait presque 5% de l'investissement, alors que je sais très bien que le débiteur indélicat ne remboursera jamais rien. Donc c'est vraiment pour le plaisir.
En revanche, si je devais monétiser le temps passé, ça ferait beaucoup. Et si vous allez voir un avocat, il monétisera le temps passé.
Pour un ticket à 1000 euros, si vous allez voir un avocat tout seul, c'est sûr que ce n'est pas rentable.
Mais l'inverse est vrai aussi : à partir du moment où je réclame mes 1000 euros, la plateforme a-t-elle intérêt à faire un geste purement commercial (pour ne jamais rien reconnaître) ou à confier le dossier à son avocat qui ne travaillera pas gratuitement ? Là encore, lorsqu'ils reçoivent ma réclamation, c'est un pari de leur part : est-ce que je m'arrêterai là ou est-ce que je continuerai, et si je continue, jusqu'où ?

 

[Anonyme]

C'est sûr que si vous espérez qu'elles vous écrivent qu'elles ont géré le projet n'importe comment et qu'elles sont dans leur tort, vous allez être déçu ! C'est le principe du contentieux, chacun avance ses arguments et attaque ou se défend comme il peut.
En fait, la seule inconnue pour moi, c'est : est-ce qu'une plateforme préférera régler un litige à l'amiable avec un accord de confidentialité, à titre commercial et sans rien admettre ni reconnaître, ou prendre le risque de perdre avec un jugement public décrivant ses manquements ? Je n'ai pas la réponse à ce stade.
Par exemple, dans mon cas, la plateforme m'a répondu en moins d'une page pour me dire d'aller me faire voir. Mais je ne peux pas savoir à ce stade si elle se battra jusqu'au bout ou si elle préférera un accord dans le cadre de la médiation de l'AMF qui sera couvert par la confidentialité, je verrai bien.
Mais si elle fait le choix de laisser vivre le contentieux, alors elle fera feu de tout bois, c'est normal.

Du coup c’est l’AMF qui gère la réclamation ?

 

[Luciole49]

Mais l'inverse est vrai aussi : à partir du moment où je réclame mes 1000 euros, la plateforme a-t-elle intérêt à faire un geste purement commercial (pour ne jamais rien reconnaître) ou à confier le dossier à son avocat qui ne travaillera pas gratuitement ? Là encore, lorsqu'ils reçoivent ma réclamation, c'est un pari de leur part : est-ce que je m'arrêterai là ou est-ce que je continuerai, et si je continue, jusqu'où ?

Bon alors j'ai une seule plateforme qui a accepté de régler un litige à l'amiable, mais j'avais mis une toute petite somme et il restait 170 euros à me rembourser. Ils m'avaient donné 100 euros en me disant que si la société remboursait je ferai du bénéfice. La société a continué à mal payer et la dette est descendue à 85 euros mais il lui faudra au moins 8 ans pour payer le solde. Mais les plateformes ne céderont pas et malheureusement à part peut être Anaxago elles sont très fragiles les plateformes.

 

[Anonyme]

Bon alors j'ai une seule plateforme qui a accepté de régler un litige à l'amiable, mais j'avais mis une toute petite somme et il restait 170 euros à me rembourser. Ils m'avaient donné 100 euros en me disant que si la société remboursait je ferai du bénéfice. La société a continué à mal payer et la dette est descendue à 85 euros mais il lui faudra au moins 8 ans pour payer le solde. Mais les plateformes ne céderont pas et malheureusement à part peut être Anaxago elles sont très fragiles les plateformes.

Fragiles?? Vu les com engrangées ces dernières années même à 5% c’est un joli pactole et elles ne se ruinent en salaire de personnel qualifié vu l’âge des interlocuteurs au téléphone

 

[Luciole49]

Fragiles?? Vu les com engrangées ces dernières années même à 5% c’est un joli pactole et elles ne se ruinent en salaire de personnel qualifié vu l’âge des interlocuteurs au téléphone

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Oui LPB Monego, Raizers et Anaxago se portent bien

 

[ostibapa]

Sans oublier que pour un certain nombre, il y'a un groupe derrière :
Koregraf -> Inter Invest
Fundimmo -> Atland
Homunity -> Tikehau Capital
CF -> CF Profina
Baltis -> Magellim

 

[Bv75]

[ClubFunding] Les affolantes

Je viens de me rendre compte que le dossier de présentation affichait "Hypothèque de 1er rang inscrite sur l’actif objet de l’opération". Le contrat d'émission affiche quant à lui :
"Hypothèque légale du préteur de deniers de 1er rang inscrite sur l’actif objet de l’Opération à hauteur du montant de l’acquisition ;
Hypothèque conventionnelle inscrite de 2nd rang sur l’actif objet de l’Opération à hauteur de la différence entre le montant de l’acquisition de l’actif et le Montant Total Emis."

Nouvelle communication:
L'opérateur a réceptionné une offre d'achat à 830 000 € net vendeur, soit la meilleure offre reçue au cours des 12 derniers mois en raison de la baisse du marché immobilier des biens atypiques.

Cependant, cette offre ne permet pas le remboursement intégral de l'émission obligataire à hauteur de 900 000 €.

Compte tenu des conditions du marché des biens atypiques et afin de permettre l'aboutissement du projet dans les meilleurs conditions, l’opérateur nous a sollicité afin de conclure un avenant au contrat d’émission ayant pour objet :

• La prorogation de l’opération pour une durée de 12 mois, soit jusqu’au 24/08/2025 ;
• L’aménagement du remboursement du capital et des intérêts.

En contrepartie, il a été négocié :

• A la vente de l'actif, une régularisation prioritaire sur les coupons dus depuis le 08/12/2023, puis un remboursement partiel du capital avec le solde du produit de la vente.
• Le remboursement du solde du capital restant dus jusqu’au remboursement total de celui-ci selon le calendrier suivant : en 14 échéances mensuelles de 7.500 € à compter de la vente de l'actif et une échéance finale correspondant au solde au plus tard à la nouvelle date de maturité.
• Une modification du taux d’intérêt annuel déterminé́ comme suit :
  • 10% jusqu'à la vente de l'actif et la régularisation des coupons dus ;
  • 0% sur le solde de l'émission obligataire entre la date de régularisation des coupons et la nouvelle date de maturité. Etant précisé qu’à défaut de remboursement du capital restant dû selon le calendrier susvisé, le taux d’intérêt annuel applicable sera de 15 %.

 

[Luciole49]

Voilà j'avais tout rempli les cases 2TR 2TT 2BH 2CK et surprise tout a été effacé quand j'ai saisi les SCPI. J'ai laissé passer 15 jours de découragement et je viens de recommencer et surprise erreur technique. J'ai aussi du écrire en recommandé au SDIF pour leur dire que je baissais les bras pour remplir la rubrique biens immobiliers. Un contrôleur m'a appelée au bout de 4 mois m'a tout expliqué et çà plante. Je ne recommande vraiment pas le site impots.gouv.fr ils nous font payer pour tester leurs applications pleines de bugs.

 

[Phil17000]

Je ne recommande vraiment pas le site impots.gouv.fr ils nous font payer pour tester leurs applications pleines de bugs.

En même temps, c'est pas comme si on avait le choix ...

 

[Bachel64]

Voilà j'avais tout rempli les cases 2TR 2TT 2BH 2CK et surprise tout a été effacé quand j'ai saisi les SCPI. J'ai laissé passer 15 jours de découragement et je viens de recommencer et surprise erreur technique. J'ai aussi du écrire en recommandé au SDIF pour leur dire que je baissais les bras pour remplir la rubrique biens immobiliers. Un contrôleur m'a appelée au bout de 4 mois m'a tout expliqué et çà plante. Je ne recommande vraiment pas le site impots.gouv.fr ils nous font payer pour tester leurs applications pleines de bugs.

J'ai eu le même problème que j 'ai résolu en saisissant d'abord les déclarations annexes 2047 , 2074 et autres. Puis en dernier la déclaration principale "2042" avec les cases 2TR ...etc ...

 

[adnstep]

[ClubFunding][Wattrelos Storage][Be In Invest]
On l'aurait presque oublié, mais la prolongation de six mois adoptée à 98% (si, si, mais bon, c'est du crowdfunding) arrivait à échéance aujourd'hui.
Et en général, no news, pas good news...

Wattrelos, Wattrelos, morne plaine...

 

[adnstep]

J'ai eu le même problème que j 'ai résolu en saisissant d'abord les déclarations annexes 2047 , 2074 et autres. Puis en dernier la déclaration principale "2042" avec les cases 2TR ...etc ...

Il faut activer le report automatique, et en remplissant les annexes, la 2042 se remplit automatiquement. Aucun bug, mais un processus à suivre. C'est d'ailleurs indiqué au début, et le site propose les annexes. Et les notices !

 

[Luciole49]

Il faut activer le report automatique, et en remplissant les annexes, la 2042 se remplit automatiquement. Aucun bug, mais un processus à suivre. C'est d'ailleurs indiqué au début, et le site propose les annexes. Et les notices !

Et est ce que je dois faire une 2044 si j'ai pas de revenus fonciers ? L'an passé j'étais au micro foncier avec très peu de revenus fonciers mais là je les ai plus donc je dois passer au réel.

 

[Salamalek]

Bonjour
Y a t'il parmi vous des investisseurs du projet [villa Marlon] [Koregraf] ?
Si oui, pourriez vous (comme moi) monter au créneau sur ce projet (écrire, appeler Koregraf) qui ne fait état d'aucun suivi depuis juillet 2023.
Le dernier faisait état d'un défaut de document préalable à la construction de l'immeuble (G2-PRO qui est quand même la base).
L'opération est censée s'achever en juin 2024 et on ne sait même pas si le chantier a commencé.
Quelle plateforme lamentable ...