Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Thomas de LPB]

Je n'ai jamais investi sur votre plateforme, ma remarque sera donc en simple réaction à votre message, et non en réaction au fonctionnement de votre plateforme, que je ne connais pas.

Entre les garanties qu'on ne met pas en oeuvre parce que sinon l'emprunteur se mettra en RJ (type caution du dirigeant), les garanties qu'on ne met pas en oeuvre parce qu'elles sont inefficaces (type gapd), les garanties qu'on ne met pas en oeuvre parce qu'elles coûtent cher (type hypothèque), les garanties qu'on ne met pas en oeuvre parce qu'elles risquent d'être annulées en justice (type caution), les garanties qu'on ne met pas en oeuvre parce que ç'est tellement compliqué et ça prend tellement de temps (type saisies) et celles qui ne servent plus à rien vu que l'emprunteur a eu tout le temps d'organiser son insolvabilité, c'est vraiment dommage que ces considérations purement pratiques mais tellement essentielles ne figurent pas dans les dossiers de présentation !

En tant qu'individu je vous donne raison à 110 %, en tant que dirigeant de plateforme je suis obligé de descendre à 90 %

Le droit des sûretés en France est clairement pro-emprunteur. Autant dire les choses clairement.
Les décisions de justice en pareille matière sont parfois tout simplement dingue ! Et il serait réducteur de limiter cette "critique" aux 1ères instances ...
Concernant le délai des décisions c'est encore plus scandaleux.
Pour peu que le défendeur ait un avocat a peu près câblé on peut s'installer confortablement et attendre.

Dans cet univers il y a globalement 4 paramètres à prendre en compte selon moi :
- la loi : bon avant qu'elle évolue véritablement on peut attendre, on va donc chercher ailleurs
- la justice : on peut se dire que l'on applique le constat du dessus
- le défendeur : ses réelles intentions et les "qualités" de son conseil pour jouer avec les procédures
- le demandeur (= plateforme) : là aussi il faut le dire, ses réelles intentions et les "qualités" de son conseil pour mener les procédures

Chez La Première Brique j'ai aujourd'hui personnellement la charge de mener les sujets de négociations / procédures avec tous les opérateurs en "délicatesse".
Chaque situation est unique et donne naissance à son propre casse-tête mais clairement si on pouvait s'appuyer sur un droit équilibré entre financeur et emprunteur et une justice réactive, de nombreux opérateurs seraient aujourd'hui simplement satellisés pour le bien collectif.

(au passage : merci pour vos actions individuelles dont vous faites le partage au forum. Encore une fois en tant que dirigeant de plateforme je me dois d'observer une certaine retenue, mais si je reprend ma casquette d'individu (pratique de pouvoir switcher) ce marché a besoin de mesures concrètes et elles viendront des investisseurs pas d'ailleurs ! N'oubliez pas que toute plateforme, aussi grosse ou puissante soit-elle, repose sur VOTRE considération et votre confiance)

Au plaisir,

Thomas

 

[ostibapa]

Merci @Thomas de LPB pour vos derniers retours.

Si il ne doit rester qu'une PF en crowd immo - ça en prend de plus en plus le chemin tellement vos confrères n'ont toujours pas reprogrammé leurs "logiciels" - je connais son nom

Ça ne m'empêchera cependant pas de mettre encore les pieds dans le plat ou de jouer le poil à gratter quand c'est nécessaire

Sur ce, je vous laisse retourner à vos dossiers, il n'y a pas que [La Chaux] à sécuriser dans mon portefeuille...

 

[LanceurdAlerte]

Bonjour à tous,

4 projets à très gros risques identifiés chez Koregraf. En effet le promoteur Aqprim est en redressement judiciaire depuis avril et risque fort de planter pour de bon. Je parie que koregraf classera ces projets en retard comme les nombreux autres.

 

[Wizz]

La conclusion, c'est que les participants à ce forum ne sont pas représentatifs des investisseurs.
Je n'ai jamais vu sur ce forum un commentaire en faveur d'un vote proposé par une plateforme, quelle qu'elle soit.
Et je n'ai quasiment jamais vu un vote proposé par une plateforme être rejeté.
Ce qui m'amène à reposer la question que j'avais déjà posée : qui sont ces investisseurs qui votent à une très large majorité "oui" ?

Sur mes projets LPB, c'est le tout premier vote qui accepte de renoncer au malus prévu

 

[gros panda]

Sur mes projets LPB, c'est le tout premier vote qui accepte de renoncer au malus prévu

J'en ai eu plusieurs dont le Veyle et les derniers votes sur le Genève et la chaux étaient assez partagés même si le non l'a emporté. Si on parle bien des votes pour l'abandon de la majoration des malus. car sur les votes des AG, jamais vu un vote en défaveur de la plateforme, même avec des conditions très, très en défaveur des investisseurs et avec des opérateurs de très mauvaise foi. Vu que c'est la plateforme qui gère et qui contrôle les résultats....Libre aux investisseurs de croire dans les résultats des votes annoncés par la plateforme.

 

[baffer]

Bonjour à tous,

4 projets à très gros risques identifiés chez Koregraf. En effet le promoteur Aqprim est en redressement judiciaire depuis avril et risque fort de planter pour de bon. Je parie que koregraf classera ces projets en retard comme les nombreux autres.

A priori depuis le 14/05/2024 on est même passé au stade de liquidation judiciaire pour la société aqprim :

[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

 

[LanceurdAlerte]

Bonjour à tous,

4 projets à très gros risques identifiés chez Koregraf. En effet le promoteur Aqprim est en redressement judiciaire depuis avril et risque fort de planter pour de bon. Je parie que koregraf classera ces projets en retard comme les nombreux autres.

Le projet La Chaloupe est en retard depuis plus de deux ans. Liquidation judicaire en 2022. Le projet est toujours en retard tout va bien.

 

[LanceurdAlerte]

A priori depuis le 14/05/2024 on est même passé au stade de liquidation judiciaire pour la société aqprim :

[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

Effectivement. C'est vraiment pas bon.

 

[InvestisseurInquiet]

En tant qu'individu je vous donne raison à 110 %, en tant que dirigeant de plateforme je suis obligé de descendre à 90 %

Le droit des sûretés en France est clairement pro-emprunteur. Autant dire les choses clairement.
Les décisions de justice en pareille matière sont parfois tout simplement dingue ! Et il serait réducteur de limiter cette "critique" aux 1ères instances ...
Concernant le délai des décisions c'est encore plus scandaleux.
Pour peu que le défendeur ait un avocat a peu près câblé on peut s'installer confortablement et attendre.

Dans cet univers il y a globalement 4 paramètres à prendre en compte selon moi :
- la loi : bon avant qu'elle évolue véritablement on peut attendre, on va donc chercher ailleurs
- la justice : on peut se dire que l'on applique le constat du dessus
- le défendeur : ses réelles intentions et les "qualités" de son conseil pour jouer avec les procédures
- le demandeur (= plateforme) : là aussi il faut le dire, ses réelles intentions et les "qualités" de son conseil pour mener les procédures

Chez La Première Brique j'ai aujourd'hui personnellement la charge de mener les sujets de négociations / procédures avec tous les opérateurs en "délicatesse".
Chaque situation est unique et donne naissance à son propre casse-tête mais clairement si on pouvait s'appuyer sur un droit équilibré entre financeur et emprunteur et une justice réactive, de nombreux opérateurs seraient aujourd'hui simplement satellisés pour le bien collectif.

(au passage : merci pour vos actions individuelles dont vous faites le partage au forum. Encore une fois en tant que dirigeant de plateforme je me dois d'observer une certaine retenue, mais si je reprend ma casquette d'individu (pratique de pouvoir switcher) ce marché a besoin de mesures concrètes et elles viendront des investisseurs pas d'ailleurs ! N'oubliez pas que toute plateforme, aussi grosse ou puissante soit-elle, repose sur VOTRE considération et votre confiance)

Au plaisir,

Thomas

C'est votre dernier paramètre qui est le plus intéressant. Car je n'ai de prise ni sur la loi, ni sur la justice, et je ne peux pas reprocher au défendeur de se défendre.
La seule chose qui m'importe, c'est : pourquoi mon représentant me donne-t-il l'impression, parfois, de ne pas agir selon mes intérêts ?
De l'extérieur, je peux imaginer :
- incompétence ? j'ai en tête au moins un projet où je suis convaincu que la plateforme et son avocat ont appris la procédure en la faisant, et surtout en la refaisant ; là, il s'agit d'incompétence juridique, mais j'imagine qu'il y a tout autant d'incompétence en analyse financière ou en analyse économique au moment de l'instruction des projets...
- naïveté ? les plateformes sont jeunes, leur personnel aussi, leurs avocats aussi d'ailleurs, tandis que les professionnels de l'immobilier sont de vieux roublards ;
- conflit d'intérêts entre projets ? gérant plusieurs projets avec le même emprunteur, les plateformes ne préfèrent-elles pas en sacrifier un pour en sauver d'autres, tant pis pour vous si vous êtes embarqué sur le mauvais ; là encore, j'ai au moins un projet en tête ;
- conflit d'intérêts tout court ? le vrai client des plateformes, quoi que vous en disiez, est celui qui les paye, donc ce n'est pas le prêteur. En outre, il y a davantage de prêteurs que d'emprunteurs, donc il vaut mieux perdre un prêteur qu'un emprunteur ;
- allocation des ressources aux tâches lucratives ? il vaut mieux pour une plateforme utiliser son personnel à faire rentrer des projets et à collecter des fonds qu'à gérer les contentieux ; de la même façon que les plateformes doivent indiquer combien elles ont été payées par l'emprunteur, elles devraient être obligées à reverser leur rémunération à la masse à proportion des sommes non remboursées ! mais on touche à la loi, donc ce n'est pas le sujet ;
- le réalisme ? on sait très bien qu'un emprunteur qui ne veut pas rembourser ne remboursera jamais, donc autant faire semblant de négocier des délais de paiement sur un projet en apparence vivant plutôt qu'officialiser un défaut mauvais pour les affaires
- le peu de risques ? combien d'années faudra-t-il pour qu'une première plateforme soit tenue responsable de ses manquements ?

Et vous devez sûrement avoir d'autres explications en tête !

Je suis moins optimiste que vous : mon objectif n'est absolument pas d'assainir le marché, c'est simplement d'essayer de récupérer ce qui peut l'être...

 

[adnstep]

Globalement : le crowdfunding immobilier, ça marche bien quand les taux sont faibles et le marché immobilier en expansion.

Sinon : il vaut mieux s'abstenir, même si tous les promoteurs/mdb ne sont pas des aigrefins.

 

[KBel]

Je n'ai jamais vu sur ce forum un commentaire en faveur d'un vote proposé par une plateforme, quelle qu'elle soit.

Accroche toi, en voilà un :
J'ai voté oui pour le projet en question (le Solaire) principalement parce que :
- j'ai encore confiance dans la plateforme qui a toujours été transparente
- les porteurs de projets se sont fendus d'un courrier à l'attention des investisseurs
- je vois plus les 5% de pénalités comme un moyen de pression que comme une clause à appliquer systématiquement
- j'accepte la perte en capital
C'est peut être de la naïveté, mais c'est mon jugement sur le projet

 

[Delouves]

[Homunity - P2i Voltaire]

Cà ne sent pas bon pour P2I, les projets foireux s'accumulent chez Homunity

[lien réservé abonné]

 

[djio101]

[Homunity - P2i Voltaire]

Cà ne sent pas bon pour P2I, les projets foireux s'accumulent chez Homunity

[lien réservé abonné]

Oui, mais ils sont bien moins foireux en communication avec les clients-investisseurs !
Euhhh...
Ah bah non... Exactement pareils !

 

[LanceurdAlerte]

[Homunity - P2i Voltaire]

Cà ne sent pas bon pour P2I, les projets foireux s'accumulent chez Homunity

[lien réservé abonné]

comme ce qu'il se passe pour Koregraf. Et toujours aucun projet en défaut officiellement..

 

[adnstep]

[Homunity] [P2I]
Dernière com officielle date du 3 mai.

03/05/2024

Rapport n°12​

Pour rappel et comme indiqué dans le dernier rapport, P2I est un opérateur connu chez Homunity, il a été accompagné depuis 2019 à plusieurs reprises en financement ou refinancement de fonds propres pour des opérations de promotion immobilière. À date, nous avons accompagné l’opérateur sur 27 dossiers et celui-ci nous a remboursé plus de 3 millions d’euros, soit 6 opérations.
Toutefois, les perturbations actuelles du marché immobilier entraînent un blocage des fonds propres plus longuement dans les opérations ayant entraîné un problème de liquidité à court terme pour cet opérateur. Ce dernier s’est rapproché de la Direction d’Homunity pour nous informer de la situation et solliciter des prorogations des financements dont l’échéance était courant 2024.
Le Groupe prévoit d'une part de réduire sa masse salariale, mais aussi de fermer certaines agences locales ainsi que de réduire les frais généraux. D’autre part, des négociations sont en cours avec l’ensemble des créanciers afin de procéder à des décalages de remboursements.
Les objectifs du Groupe à court terme consistent à travailler à la préservation de la santé financière de leur écosystème en payant les fournisseurs et en remboursant le capital dû aux obligataires au plus vite.
La direction d’Homunity reste mobilisée activement pour accompagner l’opérateur et discute régulièrement avec lui, ainsi qu’avec les autres créanciers, ses partenaires bancaires et potentiels autres associés pour trouver une issue favorable. Des réunions de travail sont organisées à intervalles réguliers.
Aujourd’hui, le Groupe porte 30 projets en cours de construction, représentant plus de 12 millions d’euros de marge brute projetée.
De plus, 61 projets sont en cours de cession par l’opérateur afin de pallier la situation, 31 sont cédées ou en cours de cession. Ces cessions permettront au Groupe de percevoir plus de 23 millions d’euros de trésorerie après le paiement des fournisseurs ainsi qu’après le remboursement des dépenses déjà engagées dans les opérations. De plus, l’opérateur prévoit de percevoir au minimum 50% des honoraires de développement sur ces opérations, représentant 9,7 millions d’euros.
Le consolidé du Groupe en 2023 enregistre une hausse de 17% de son chiffre d’affaires en 2023 par rapport à 2022, passant de 102 M€ à 120 M€. De plus, le résultat net s'est fortement dégradé, passant de 4,971 M€ en 2022 à -7,995 M€ en 2023, soit une baisse de 261%. Par ailleurs, une diminution de 28% reflète une érosion significative des fonds propres, tombants de 28,33 M€ en 2022 à 20,34 M€ en 2023.
En 2024, le nouveau modèle du Groupe consiste à vendre au minimum 70% de la production globale en bloc afin d’accélérer les remontées de marges et de fonds propres.
Par ailleurs, 15 nouvelles opérations sont en cours de mise en chantier pour 2024, la quasi-intégralité des opérations prévoit d’être vendue en bloc, cela permettrait de générer plus de 8 millions d’euros de marge prévisionnelle à terme.
En 2024, le Groupe prévoit une augmentation du chiffre d'affaires par rapport à 2023, passant de 120 M€ à 146 M€, avec un résultat net à la hausse devenant bénéficiaire de 3,382 M€ contre -7,995 M€ en 2023.
L’équipe Homunity

 

[adnstep]

[Homunity] [P2I]
Pour rappel, il y a 1 an : [lien réservé abonné]

 

[Delouves]

comme ce qu'il se passe pour Koregraf. Et toujours aucun projet en défaut officiellement..

Complètement d accord, Homunity et Koregraf les 2 plus nulles des 7 PFs sur lesquelles je suis, aucune com si ce n'est un rapport, semestriel au mieux, ou bien annuel, pour dire que tout va bien, et une fois dans le mur, il n'y a plus personne qui répond si ce n'est pour dire qu'ils ne peuvent plus rien faire sinon attendre

 

[InvestisseurInquiet]

[Homunity] [P2I]
Dernière com officielle date du 3 mai.

03/05/2024

Rapport n°12​

Pour rappel et comme indiqué dans le dernier rapport, P2I est un opérateur connu chez Homunity, il a été accompagné depuis 2019 à plusieurs reprises en financement ou refinancement de fonds propres pour des opérations de promotion immobilière. À date, nous avons accompagné l’opérateur sur 27 dossiers et celui-ci nous a remboursé plus de 3 millions d’euros, soit 6 opérations.
Toutefois, les perturbations actuelles du marché immobilier entraînent un blocage des fonds propres plus longuement dans les opérations ayant entraîné un problème de liquidité à court terme pour cet opérateur. Ce dernier s’est rapproché de la Direction d’Homunity pour nous informer de la situation et solliciter des prorogations des financements dont l’échéance était courant 2024.
Le Groupe prévoit d'une part de réduire sa masse salariale, mais aussi de fermer certaines agences locales ainsi que de réduire les frais généraux. D’autre part, des négociations sont en cours avec l’ensemble des créanciers afin de procéder à des décalages de remboursements.
Les objectifs du Groupe à court terme consistent à travailler à la préservation de la santé financière de leur écosystème en payant les fournisseurs et en remboursant le capital dû aux obligataires au plus vite.
La direction d’Homunity reste mobilisée activement pour accompagner l’opérateur et discute régulièrement avec lui, ainsi qu’avec les autres créanciers, ses partenaires bancaires et potentiels autres associés pour trouver une issue favorable. Des réunions de travail sont organisées à intervalles réguliers.
Aujourd’hui, le Groupe porte 30 projets en cours de construction, représentant plus de 12 millions d’euros de marge brute projetée.
De plus, 61 projets sont en cours de cession par l’opérateur afin de pallier la situation, 31 sont cédées ou en cours de cession. Ces cessions permettront au Groupe de percevoir plus de 23 millions d’euros de trésorerie après le paiement des fournisseurs ainsi qu’après le remboursement des dépenses déjà engagées dans les opérations. De plus, l’opérateur prévoit de percevoir au minimum 50% des honoraires de développement sur ces opérations, représentant 9,7 millions d’euros.
Le consolidé du Groupe en 2023 enregistre une hausse de 17% de son chiffre d’affaires en 2023 par rapport à 2022, passant de 102 M€ à 120 M€. De plus, le résultat net s'est fortement dégradé, passant de 4,971 M€ en 2022 à -7,995 M€ en 2023, soit une baisse de 261%. Par ailleurs, une diminution de 28% reflète une érosion significative des fonds propres, tombants de 28,33 M€ en 2022 à 20,34 M€ en 2023.
En 2024, le nouveau modèle du Groupe consiste à vendre au minimum 70% de la production globale en bloc afin d’accélérer les remontées de marges et de fonds propres.
Par ailleurs, 15 nouvelles opérations sont en cours de mise en chantier pour 2024, la quasi-intégralité des opérations prévoit d’être vendue en bloc, cela permettrait de générer plus de 8 millions d’euros de marge prévisionnelle à terme.
En 2024, le Groupe prévoit une augmentation du chiffre d'affaires par rapport à 2023, passant de 120 M€ à 146 M€, avec un résultat net à la hausse devenant bénéficiaire de 3,382 M€ contre -7,995 M€ en 2023.
L’équipe Homunity

27 dossiers financés, dont 6 remboursés, ça fait 21 projets perdus d'un coup... Un vrai strike de la part de Homunity !

 

[ostibapa]

[P2I]
Et Finple qui continuait à lever des fonds début mai alors que plusieurs plate-formes confrères avaient communiqué fin mars début avril sur la situation de P2I : pas mal non plus !
J'ose espérer que les sommes collectés n'ont pas été décaissées.

 

[JcBm]

Upstone toujours au top du top du crowdfunding je trouve.