Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

Message doublon

 

[Beliciste]

Il faut un entrepreneur du BTP pour défoncer du placo à la masse ?
Je veux bien me dévouer. J'ai déjà les EPI et la masse.

Oh bah c'est gentil ça, il y aura des frais en moins grâce à toi !

 

[Ninus]

[ClubFunding][Villa di Parma][HK Group / M. Victor Perez]

Petits calculs

Pour le projet "Villa di Parma", HK Group a collecté 1,9 M€ auprès de ClubFunding, en théorie à 10%, et 6,6 M€ auprès la Caisse d'Epargne pour un prêt à 2%, soit 8,5 M€. Ces données sont issues soit du dossier de présentation, soit des informations transmises par le service de publicité foncière.

Comment ces fonds ont-ils été utilisés ?

L'acquisition de l'immeuble : 3,8 M€, donnée identique dans le dossier de présentation et dans les informations de la publicité foncière.

Les frais financiers ? Supposons que HK Group a quand même payé les intérêts à la banque sur deux ans, hypothèse forte, mais supposons : 6,6M€ * 2% * 2 = 264 k€.

La commission de ClubFunding ? Supposons que le montant de TVA figurant dans le plan de financement dans la rubrique "frais financiers" correspond à la TVA sur la commission de ClubFunding (puisque les intérêts, eux, ne sont pas soumis à TVA) , soit un montant TTC égal à 22800 * 6 = 136,8 k€.

Les honoraires techniques ? Supposons que l'architecte et le bureau d'études aient été payés. Le plan de financement indique un coût de 72 k€.

La démolition et le terrassement : 165 k€ d'après le plan de financement. Je suis surpris que le plan soit fait avec une TVA à 10%, donc supposons même une TVA à 20%, ça fait 180 k€. Et supposons même que les coûts aient explosé du fait de l'Ukraine, du Covid et de tout ce qu'on veut : allons jusqu'à 300 k€.

Le mobilier et le nettoyage, vu les photos sur google earth, ça n'a pas dû coûter cher, donc 0 k€.

Les travaux, qui étaient budgétés pour 2,845 M€ HT (avec une TVA à 10% là encore surprenante). Vu l'état du chantier qui, pour moi, a juste consisté à démolir la précédente maison mais je ne suis pas un spécialiste, supposons, allez, qu'un dixième du montant ait été dépensé, soit 350k€ avec une TVA à 20%.

Et les imprévus, avec 216 k€ : supposons-les entièrement dépensés.

Il reste donc au moins une masse financière de 3,36 M€. Et sûrement beaucoup plus vu les hypothèses conservatrices que j'ai prises.

Ils ont été utilisés à quoi ?

Mais le plan de financement de la présentation initiale prévoyait quelle utilisation des fonds ?!?!

 

[InvestisseurInquiet]

Mais le plan de financement de la présentation initiale prévoyait quelle utilisation des fonds ?!?!

Financement de l'apport en fonds propres nécessaires à la réalisation d'une opération de marchand de biens à Vallauris

 

[SW94]

Message de wiseed hier à propos du programme Mi Prom Solaris qui est en liquidation judiciaire :
"
Cher investisseur,

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération M I PROM • SOLARIS dans laquelle vous avez investi.

Nous vous confirmons que les créances déclarées par WiSEED ont été admises pour un montant de 1 067 328 € à titre chirographaire.

Nous vous informons par ailleurs que la société garante LA FINANCIERE DU QUAI SARRAIL est en procédure de liquidation judiciaire depuis le 10/04/2024, ce qui a pour conséquence qu’aucune action judiciaire ne pourra être engagée à son encontre. L’équipe juridique a procédé à la déclaration des créances auprès du mandataire judiciaire désigné.

Concernant l’autre société garante SCCV TOLSTOI, -nous avons obtenu une ordonnance de référé favorable rendue par le président du TJ de LYON à l'encontre de la SCCV 151 COURS TOLSTOI, condamnée au paiement de :

• 1 113 363,26 € en principal, outre intérêts contractuels au taux de 9% l'an jusqu'à complet paiement
• 1 000 € article 700 et dépens

Les avocats ont transmis la décision pour signification, exécution et conversion des saisies conservatoires antérieurement pratiquées, fructueuses à hauteur de 13 520,86 €.

Nous restons disponibles si besoin et vous informerons de l'avancée de ces procédures.

Bien cordialement,"

On voit, une nouvelle fois, la force des garanties prises par wiseed...

 

[Anonyme]

Message de wiseed hier à propos du programme Mi Prom Solaris qui est en liquidation judiciaire :
"
Cher investisseur,

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération M I PROM • SOLARIS dans laquelle vous avez investi.

Nous vous confirmons que les créances déclarées par WiSEED ont été admises pour un montant de 1 067 328 € à titre chirographaire.

Nous vous informons par ailleurs que la société garante LA FINANCIERE DU QUAI SARRAIL est en procédure de liquidation judiciaire depuis le 10/04/2024, ce qui a pour conséquence qu’aucune action judiciaire ne pourra être engagée à son encontre. L’équipe juridique a procédé à la déclaration des créances auprès du mandataire judiciaire désigné.

Concernant l’autre société garante SCCV TOLSTOI, -nous avons obtenu une ordonnance de référé favorable rendue par le président du TJ de LYON à l'encontre de la SCCV 151 COURS TOLSTOI, condamnée au paiement de :

• 1 113 363,26 € en principal, outre intérêts contractuels au taux de 9% l'an jusqu'à complet paiement
• 1 000 € article 700 et dépens

Les avocats ont transmis la décision pour signification, exécution et conversion des saisies conservatoires antérieurement pratiquées, fructueuses à hauteur de 13 520,86 €.

Nous restons disponibles si besoin et vous informerons de l'avancée de ces procédures.

Bien cordialement,"

On voit, une nouvelle fois, la force des garanties prises par wiseed...

C’est quand meme dingue le nombre de promoteurs qui se mettent en LJ, c’est franchement du foutage de gueule

 

[Squirrel91]

Dans le même genre ...

[WISEED][EPOK-THURINS]

Cher investisseur,

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération EPOK • THURINS dans laquelle vous avez investi.

En décembre dernier, nous avons organisé une assemblée générale des obligataires visant à ouvrir les droits aux contentieux aux fins de recouvrement de l’emprunt obligataire. A la suite de cette AG, nous avons transmis le dossier à nos conseils afin d’obtenir des titres exécutoires auprès de la société émettrice et des sociétés garantes.

Concernant les différentes sociétés garantes sur cet emprunt obligataire :

• FINANCIERE CAPCANAILLE (789 661 865 RCS LYON) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée en date du 25/01/2024. Nous vous confirmons avoir déclaré la créance auprès du mandataire.
• COLLONGES INVESTISSEMENTS (449 821 677 RCS LYON) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée en date du 14/03/2024. Nous vous confirmons avoir déclaré la créance auprès du mandataire.
• ALTIPROMO (845 345 644 RCS CHAMBERY) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée en date du 05/04/2024. Nous vous confirmons avoir déclaré la créance auprès du mandataire.
• SCCV LE HUIT (892 322 686 RCS LYON) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire en date du 15/05/2024. Nous allons nous charger de déclarer la créance auprès du mandataire judiciaire en charge du dossier.
• ARRO (852 931 989 RCS VIENNE) : pas de procédure collective ouverte.

Eu égard à l’ouverture de ces procédures collectives, nous vous indiquons que toute action en justice aux fins de paiement ainsi que la poursuite de mesures d’exécution à leur encontre est désormais impossible.

La procédure à l’encontre des sociétés EPOK et ARRO se poursuit devant le Tribunal de Commerce de LYON et a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2024.

Nous ne manquerons pas de revenir vers vous dans les prochaines semaines afin de vous tenir informé des suites réservées à ces diverses procédures.

 

[InvestisseurInquiet]

Dans le même genre ...

[WISEED][EPOK-THURINS]

Cher investisseur,

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération EPOK • THURINS dans laquelle vous avez investi.

En décembre dernier, nous avons organisé une assemblée générale des obligataires visant à ouvrir les droits aux contentieux aux fins de recouvrement de l’emprunt obligataire. A la suite de cette AG, nous avons transmis le dossier à nos conseils afin d’obtenir des titres exécutoires auprès de la société émettrice et des sociétés garantes.

Concernant les différentes sociétés garantes sur cet emprunt obligataire :

• FINANCIERE CAPCANAILLE (789 661 865 RCS LYON) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée en date du 25/01/2024. Nous vous confirmons avoir déclaré la créance auprès du mandataire.
• COLLONGES INVESTISSEMENTS (449 821 677 RCS LYON) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée en date du 14/03/2024. Nous vous confirmons avoir déclaré la créance auprès du mandataire.
• ALTIPROMO (845 345 644 RCS CHAMBERY) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée en date du 05/04/2024. Nous vous confirmons avoir déclaré la créance auprès du mandataire.
• SCCV LE HUIT (892 322 686 RCS LYON) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire en date du 15/05/2024. Nous allons nous charger de déclarer la créance auprès du mandataire judiciaire en charge du dossier.
• ARRO (852 931 989 RCS VIENNE) : pas de procédure collective ouverte.

Eu égard à l’ouverture de ces procédures collectives, nous vous indiquons que toute action en justice aux fins de paiement ainsi que la poursuite de mesures d’exécution à leur encontre est désormais impossible.

La procédure à l’encontre des sociétés EPOK et ARRO se poursuit devant le Tribunal de Commerce de LYON et a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2024.

Nous ne manquerons pas de revenir vers vous dans les prochaines semaines afin de vous tenir informé des suites réservées à ces diverses procédures.

Ils devraient modifier leur message type en remplaçant "investisseur" par "donateur"

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Villa Lidicia Trouville][CF Invest]
Communication du 24 mai 2024
"Le chiffre d’affaires commercialisé s’élève aujourd’hui à 2 489 000€ (dont 100% de lots vendus et représentant 84% du chiffre d’affaires total prévisionnel). Le stock restant s’élève quant à lui à 474 000€ (soit 16% du chiffre d’affaires total prévisionnel).
Les deux appartements encore en stock (lots 1 et 2) sont en cours de rénovation. Aussi, des travaux de façade ont été engagés afin de résoudre un problème d’assainissement.
D’autre part, un avenant de prorogation de la date de maturité de l’émission obligataire est en cours d’étude.
Nous ne manquerons pas de vous tenir informés."

Je n'ai toujours pas compris comment le CA peut représenter 100% de lots, et qu'il en reste encore 16%... Pour une fois qu'il y a une communication, elle est incompréhensible.

Mais là n'est pas le sujet. Le projet était censé être financé :
- à 2M€ par emprunt bancaire ;
- à 800k€ par nous (devenu 820k) ;
- à 135k€ par fonds propres (devenu 115k€).

Le contrat d'émission prévoyait : "L’Emetteur s’engage en cas de vente des lots objet de l’Opération à rembourser le capital des obligations restant dû à hauteur du produit de la vente du des lots objet de l’Opération non alloué au
remboursement de la banque."

Alors, comme 2489000 € commercialisé, ça fait plus que 2000000 € emprunté à la banque, comment se fait-il que les 489000 € (soit quand même 60% de l'emprunt) n'ont pas été remboursés aux investisseurs ? Surtout qu'il y avait soi-disant un "ordre irrévocable de rembourser la Masse des Obligataires après désintéressement de la banque."

Je ne vois qu'une seule explication possible : le petit délai entre la commercialisation et le paiement

 

[Miles]

Ils devraient modifier leur message type en remplaçant "investisseur" par "donateur"

À un moment donné ils avaient une catégorie dons, ce sont probablement leurs utilisateurs les plus satisfaits. Depuis ils ont dû trouver que c'était devenu redondant avec le reste de leurs projets et l'ont supprimée.

 

[Squirrel91]

[WISEED][BOILLON CONSULTANTS - ARCUEIL]​

Remboursement partiel de 200 000 €​

Cher investisseur,
Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération BOILLON CONSULTANTS • ARCUEIL • BARDO dans laquelle vous avez investi.
Nous vous informons que l'opérateur vient de procéder à un remboursement partiel de 200 000 €. Ce remboursement partiel fait partie des négociations en cours au sujet de la prorogation de l'emprunt obligataire. Nous rappelons que les termes exacts de cette prorogation sont en cours de négociation finale et nous espérons un dénouement proche.
Une fois les termes arrêtés, vous serez convoqué en assemblée générale des obligataires afin de valider ces conditions.
Ce remboursement partiel vous sera remboursé dans la journée directement sur votre compte de paiement.
Bien cordialement,


Investissement réalisé en mars 2021 pour 18 mois.
A ce jour, presque la moitié du capital a été remboursée.

 

[Anonyme]

Dans le même genre ...

[WISEED][EPOK-THURINS]

Cher investisseur,

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération EPOK • THURINS dans laquelle vous avez investi.

En décembre dernier, nous avons organisé une assemblée générale des obligataires visant à ouvrir les droits aux contentieux aux fins de recouvrement de l’emprunt obligataire. A la suite de cette AG, nous avons transmis le dossier à nos conseils afin d’obtenir des titres exécutoires auprès de la société émettrice et des sociétés garantes.

Concernant les différentes sociétés garantes sur cet emprunt obligataire :

• FINANCIERE CAPCANAILLE (789 661 865 RCS LYON) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée en date du 25/01/2024. Nous vous confirmons avoir déclaré la créance auprès du mandataire.
• COLLONGES INVESTISSEMENTS (449 821 677 RCS LYON) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée en date du 14/03/2024. Nous vous confirmons avoir déclaré la créance auprès du mandataire.
• ALTIPROMO (845 345 644 RCS CHAMBERY) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée en date du 05/04/2024. Nous vous confirmons avoir déclaré la créance auprès du mandataire.
• SCCV LE HUIT (892 322 686 RCS LYON) : ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire en date du 15/05/2024. Nous allons nous charger de déclarer la créance auprès du mandataire judiciaire en charge du dossier.
• ARRO (852 931 989 RCS VIENNE) : pas de procédure collective ouverte.

Eu égard à l’ouverture de ces procédures collectives, nous vous indiquons que toute action en justice aux fins de paiement ainsi que la poursuite de mesures d’exécution à leur encontre est désormais impossible.

La procédure à l’encontre des sociétés EPOK et ARRO se poursuit devant le Tribunal de Commerce de LYON et a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2024.

Nous ne manquerons pas de revenir vers vous dans les prochaines semaines afin de vous tenir informé des suites réservées à ces diverses procédures.

Mais c’est aussi facile que ça que se déclarer en LJ? On dirait que c’est programmé dès le lancement du projet

 

[NicoNoclaste]

[Baltis] [Dijon centre]

Bonjour

Baltis operation Dijon centre me paraît 'serieux. Je vais' tenter chez Baltis....

Le bilan de la societe qui porte le projet ne donne pas envie d'y aller.

Exact!

Ceci étant dit, Une petite société de marchand de biens qui ne traite qu’un ou deux dossiers par an peut avoir un ou deux exercices déficitaires d’affilée, compte tenu de la durée parfois assez longue du cycle de ces projets; à cet égard, la présentation du pipe d’opérations, des marges prévisionnelles et des pré-commercialisations enregistrées à date avaient pour but de nous rassurer sur les flux financiers entrants attendus à brève échéance et de nature à faire rapidement et largement rebasculer dans le vert les capitaux propres de la structure.

Mais...
Ça nécessitait par ailleurs quelques précisions sur son endettement bancaire actuel, et notamment son montant réel et son échéancier, sur la robustesse des pré-commercialisations enregistrées et leurs vitesse d’évolution, avec un focus particulier sur l’opération Marmuzots, déjà financée et refinancée trois fois chez CF ces cinq dernières années, et qui a par ailleurs théoriquement franchi le délai légal au-delà duquel les avantages fiscaux du MdB peuvent être remis en cause (ce qui impacterait notablement sa marge).

Est-il besoin de préciser que mes questionnements à ce sujet sont restés lettre morte chez Baltis?

Mais que l’on se rassure: le projet est parti comme des petits pains, même sans moi!

 

[gros panda]

Mais c’est aussi facile que ça que se déclarer en LJ? On dirait que c’est programmé dès le lancement du projet

 

[gros panda]

Avec Wiseed, oui, c'est quasiment programmé puisque leur objectif n'est pas la satisfaction du client. Les clients chez Wiseed, c'est un éternel turn over, dès que les investisseurs sentent qu'ils se sont faits berner, ils arrètent d'investir, puis d'autres prennent la place. Et puis, c'est tellement facile de souscrire sur Wiseed, la levée de fonds peut durer plusieurs semaines, voir des mois pour les grosses levées ou start up
Autre particularité de Wiseed, en plus d'être des escrocs, puisque faire de la pub pour des projets avec des promoteurs non solvables, ça s'appelle de l'escroquerie, ils sont très niais. C'est une autre caractéristique de Wiseed, ils traitent les investisseurs comme des petits enfants.
C'est incroyable par rapport à leur communication, on a absolument rien dedans, à part quand l'entreprise est en liquidation judiciaire ou redressement. Quand il y a un retard, on a 50 lignes pour savoir le processus de prorogation, mais rien qui permet à l'investisseur de savoir la cause du retard et les difficultés du projet.
Donc ils ne sont pas transparents.
Puis, il y a des trucs hallucinants, par exemple il y quelque temps, Wiseed s'est plaint car quand un investisseur retire de l'argent, il faut faire un code, et l'envoi du code est facturé. Mais tout le monde s'en fout de leur code, mais comme ils sont neuneus, ils continuent bêtement à en envoyer. Ca leur permet aussi de justifier les 0.9% qui prennent sur le capital des investisseurs.
Le plus drôle est le suivi des levées de fond sous forme de baragraphe. Wiseed pendant très longtemps, ne faisait pas de suivi des collectes, donc il y avait toujours ces questions "ou en est la collecte?", donc ils ont du mettre un système de gauge pour suivre la collecte. Mais vu que les collectes chez Wiseed prennent beaucoup de temps, et bien l'indicateur n'est pas linéaire pour faire croire aux investisseurs que la collecte est bientôt finie. et puis ils mettent un compte à rebours dessus "fin de collecte dans X jours" pour inciter à se dépecher de participer, et si c'est pas fini, et bien le compte à rebours met une nouvelle date de fin de collecte.
On pourrait écrire un livre sur Wiseed, tellement ils sont grotesques et avec ce mélange d'escroquerie et niaiserie, on arrive à un résultat vraiment déroutant.

 

[ostibapa]

[Baltis] [Dijon centre]

Bonjour



Exact!

Ceci étant dit, Une petite société de marchand de biens qui ne traite qu’un ou deux dossiers par an peut avoir un ou deux exercices déficitaires d’affilée, compte tenu de la durée parfois assez longue du cycle de ces projets; à cet égard, la présentation du pipe d’opérations, des marges prévisionnelles et des pré-commercialisations enregistrées à date avaient pour but de nous rassurer sur les flux financiers entrants attendus à brève échéance et de nature à faire rapidement et largement rebasculer dans le vert les capitaux propres de la structure.

Mais...
Ça nécessitait par ailleurs quelques précisions sur son endettement bancaire actuel, et notamment son montant réel et son échéancier, sur la robustesse des pré-commercialisations enregistrées et leurs vitesse d’évolution, avec un focus particulier sur l’opération Marmuzots, déjà financée et refinancée trois fois chez CF ces cinq dernières années, et qui a par ailleurs théoriquement franchi le délai légal au-delà duquel les avantages fiscaux du MdB peuvent être remis en cause (ce qui impacterait notablement sa marge).

Est-il besoin de préciser que mes questionnements à ce sujet sont restés lettre morte chez Baltis?

Mais que l’on se rassure: le projet est parti comme des petits pains, même sans moi!

Sans oublier [Chateau Nantilly] qui n'est pas un long fleuve tranquille si on en croit les commentaires sur Hellocrowdfunding...

Bon, comme je suis joueur, j'ai pris un micro-billet

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Wattrelos Storage][Be In Invest]
On l'aurait presque oublié, mais la prolongation de six mois adoptée à 98% (si, si, mais bon, c'est du crowdfunding) arrivait à échéance aujourd'hui.
Et en général, no news, pas good news...

 

[InvestisseurInquiet]

[Homunity][La Verrière][Balthazar I-Defisc]
Le jugement du tribunal de commerce de Paris est annoncé pour le 12 juin.
Ce jugement concernera aussi les projets "Le Noël" et "Loft Nanterre".

 

[Luciole49]

N'est-ce pas le rôle du représentant de la masse des obligataires ?

Non au moins au pénal on peut attaquer sans être coincé par la masse des obligataires qui n'ont aucun budget pour le pénal.

 

[InvestisseurInquiet]

Non au moins au pénal on peut attaquer sans être coincé par la masse des obligataires qui n'ont aucun budget pour le pénal.

En gros vous avez deux stratégies :
- ou bien vous attaquez la plateforme au civil pour des manquements qui lui sont propres, l'avantage étant que vous êtes maître de la procédure et que vous avez affaire à un contradicteur a priori solvable ;
- ou bien vous portez plainte et vous vous portez partie civile de façon à être indemnisé non pas du non-remboursement du prêt, mais des conséquences de l'infraction pénale commise, l'inconvénient étant d'une part, que vous risquez d'avoir en face de vous un débiteur insolvable, d'autre part, que vous êtes dépendant de l'intérêt que le procureur porte à votre affaire, l'avantage étant que vous pouvez espérer récupérer des informations que la plateforme refuse de vous transmettre.
L'inconvénient commun aux deux voies étant que dans l'un ou l'autre cas, la procédure prendra des années, sans succès garanti.
Comme il faut bien s'amuser un peu, j'en ai initié une de chaque à ce stade.
Personnellement, je suis partisan de la procédure au civil contre la plateforme. Si je me suis décidé à aller au pénal dans le second cas, c'est d'une part parce que avec les informations en ma possession le cas me paraissait exemplaire, d'autre part parce que la plateforme a refusé de me communiquer les renseignements qui m'auraient permis d'avoir une vue complète sur ce qui s'était passé.
Deux actions pour le moment, mais mon petit doigt me dit qu'il devrait y en avoir d'autres.