Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Il y avait une promesse signée sur le 8e lot mais l'acquéreur n'a pas obtenu son crédit. D'après ce que j'ai compris, la vente de ce lot portait sur le plateau brut mais face au désistement de l'acquéreur initial, le porteur de projet a décidé de mener les travaux d'aménagement intérieur pour attirer de nouveaux acquéreurs.

Oui vu comme cela et une hypothèque qui couvre largement le lot vendu j'ai peut être balayé un peu vite.

 

[Ekta]

Merci à tous les deux pour vos réponses. Je vais continuer de creuser un peu et on verra si lundi j'ai investi ! Je ne prévois de toute façon qu'un tout petit ticket, mon objectif étant avant tout de tester ce type de placement.

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [L'Alcazar] [Groupe Olivier Morel Finance]

Bonsoir

Je m'interroge juste, à ce stade sur la multiplicité des projets en cours de Morel Finance. Il y a déjà 4 projets en cours avec Monego lancés entre avril 2022 et mars 2023 : est-ce que cela ne fait pas beaucoup pour être en mesure d'assurer un remboursement en cas de défaillance ?

Impossible de le savoir: les projets initiés en 2022 ne sont apparemment pas portés par la société de projet et la société GAPD, et la plupart des autres sociétés de l'impétrant ne publient pas leurs comptes; il faudrait éplucher tout ça pour véritablement connaître la solidité de la galaxie Olivier Morel.
Si l'on s'en tient aux seules sociétés présentées, ça a l'air sérieux.

Projet à Saint-Genis-Laval, 7 lots vendus sur 8 [l'acquéreur prévu du 8e lot n'a pas obtenu son crédit]
Collecte visée de 327 000 euros pour refinancement d'une partie des fonds propres du porteur et des travaux d'aménagement du 8e lot (maison mitoyenne T4 valorisée à 520 000 euros)
Rendement 11%, durée entre 4 et 16 mois - Garantie : hypothèque sur le lot refinancé et garantie à première demande de la holding Morel + caution personnelle

On nous présente la LTV à 107%, ce qui donne un prix de 2400€/m2 à l'état de plateau, ce qui paraît cohérent avec le prix de vente du lot 2 ayant la même surface.
La question que je me pose à ce niveau-ci, c'est: pourquoi le lot en souffrance n'a-t-il pas pu être vendu à ce prix, ce qui aurait assuré une sortie positive avec une marge de 7,1% à 158k€? Je veux bien croire qu'un acheteur n'a pas pu avoir son prêt, mais compte tenu de l'âge de ce projet (autorisations administratives purgées en 02/2019, soient 4 ans et 1/2, et les 7 autres lots ont tous été vendus entre 06/2021 et 04/2022), je doute que ce soit la seule raison...
Et de fait, je me demande si ajouter une valeur de 586€/m2 de travaux, en espérant de surcroît la faire payer 1200€/m2 au chaland, débloquera la situation.

 

[Ekta]

[LPB] [L'Alcazar] [Groupe Olivier Morel Finance]

Bonsoir


Impossible de le savoir: les projets initiés en 2022 ne sont apparemment pas portés par la société de projet et la société GAPD, et la plupart des autres sociétés de l'impétrant ne publient pas leurs comptes; il faudrait éplucher tout ça pour véritablement connaître la solidité de la galaxie Olivier Morel.
Si l'on s'en tient aux seules sociétés présentées, ça a l'air sérieux.


On nous présente la LTV à 107%, ce qui donne un prix de 2400€/m2 à l'état de plateau, ce qui paraît cohérent avec le prix de vente du lot 2 ayant la même surface.
La question que je me pose à ce niveau-ci, c'est: pourquoi le lot en souffrance n'a-t-il pas pu être vendu à ce prix, ce qui aurait assuré une sortie positive avec une marge de 7,1% à 158k€? Je veux bien croire qu'un acheteur n'a pas pu avoir son prêt, mais compte tenu de l'âge de ce projet (autorisations administratives purgées en 02/2019, soient 4 ans et 1/2, et les 7 autres lots ont tous été vendus entre 06/2021 et 04/2022), je doute que ce soit la seule raison...
Et de fait, je me demande si ajouter une valeur de 586€/m2 de travaux, en espérant de surcroît la faire payer 1200€/m2 au chaland, débloquera la situation.

Bonjour NicoNoclaste,

Merci d'avoir pris le temps de cette réponse détaillée. La question du délai depuis lequel le lot est invendu est intéressante en effet, je ne me l'étais pas posée. Je m'étais interrogée sur l'attractivité de ce lot compte tenu de son imbrication au sein des autres bâtiments ; le caractère mitoyen me semblait entrer un peu en contradiction avec la formule pavillon du quartier et donc susceptible de rebuter un certain nombre d'acquéreurs potentiels.

En faisant une petite recherche, je note qu'il y a presque une quinzaine de biens similaires (maisons dans ce budget) en vente actuellement et que les prix du marché sur Saint-Genis-Laval ont reculé de 4% sur un an et continuent de baisser. Mon hypothèse est que le projet fait les frais du contexte immobilier défavorable, en se trouvant du coup en concurrence avec d'autres bien également pris dans le goulot d'étranglement. Le prix me semble plutôt attractif, qui plus est sur du neuf.

Je pense que je vais tenter un petit ticket à la fois pour expérimenter, pour tenter ma chance et pour suivre un projet immobilier.

Bon dimanche !

 

[gros panda]

Bonjour,

J'ai parcouru avec beaucoup d'intérêt vos échanges (non pas l'intégralité mais tout de même une bonne partie) car je m'intéresse depuis plusieurs mois au crowdfunding. Pour l'instant j'explore afin de comprendre au maximum le fonctionnement de ces opérations et les discussions que vous menez depuis ces dernières années sont très riches à cet égard.

Une question me taraude cependant. J'ai l'impression, en vous lisant, que les grands gagnants du crowdfunding sont, comme souvent, les intermédiaires plutôt que les investisseurs. Peut-être que je surinterprète mais si c'est bien le cas, je me demande ce qui vous pousse à investir dans le crowdfunding (si vous y investissez encore) ?

Ma question est plus philosophique que pragmatique, mais la pragmatique suit !

Personnellement je n'investi plus que sur la première brique car le ticket d'entrée est <1000e et que c'est la seule plateforme compétente avec un ticket<1000e qui vaille la peine.
La plupart de mes investissements vont sur du crowdfunding énergie renouvelable (lendosphère, enerfip) dont le taux d'intérêt est plus bas, mais depuis 2017, je n'ai jamais eu un retard, donc on gagne en visibilité. et ne pas oublier que l'immobilier traverse des perturbations actuellement.
Concernant les choix des projets, je m'aide du site "objectif renta" qui note les projets. Mais sur ce site je regarde plutôt les notes des investisseurs que celles du fondateur du site. Sur Moneyvox, certains n'aiment pas objectif renta car on peut y voir un réel conflit d'intérêt, mais moi, j'aime bien et ça me permet de faire mon choix.
Je pense aussi que ça ne sert à rien de voir dans les détails chaque projet et d'y passer un temps fou, le mieux c'est d'aller sur Hellocrowdfunding pour voir l'historique de la société, ça permet déjà d'en éliminer. Ne pas oublier, et un des fondateur de LPB le dit très bien dans une interview objectif renta sur youtube : on peut prendre toutes les garanties, si le porteur du projet part avec la caisse, on peut rien y faire. Et pour mon expérience personnelle, en ce moment, il faut éviter les promoteurs et aller plus vers les marchands de biens. Les promoteurs sont en difficulté en ce moment car ils n'arrivent pas à écouler leur stock.
En tout cas, même si je garde LPB, je choisi les projets sur ce site, avant j'étais moins regardant. On apprend de ces erreurs.

 

[Ekta]

Personnellement je n'investi plus que sur la première brique car le ticket d'entrée est <1000e et que c'est la seule plateforme compétente avec un ticket<1000e qui vaille la peine.
La plupart de mes investissements vont sur du crowdfunding énergie renouvelable (lendosphère, enerfip) dont le taux d'intérêt est plus bas, mais depuis 2017, je n'ai jamais eu un retard, donc on gagne en visibilité. et ne pas oublier que l'immobilier traverse des perturbations actuellement.
Concernant les choix des projets, je m'aide du site "objectif renta" qui note les projets. Mais sur ce site je regarde plutôt les notes des investisseurs que celles du fondateur du site. Sur Moneyvox, certains n'aiment pas objectif renta car on peut y voir un réel conflit d'intérêt, mais moi, j'aime bien et ça me permet de faire mon choix.
Je pense aussi que ça ne sert à rien de voir dans les détails chaque projet et d'y passer un temps fou, le mieux c'est d'aller sur Hellocrowdfunding pour voir l'historique de la société, ça permet déjà d'en éliminer. Ne pas oublier, et un des fondateur de LPB le dit très bien dans une interview objectif renta sur youtube : on peut prendre toutes les garanties, si le porteur du projet part avec la caisse, on peut rien y faire. Et pour mon expérience personnelle, en ce moment, il faut éviter les promoteurs et aller plus vers les marchands de biens. Les promoteurs sont en difficulté en ce moment car ils n'arrivent pas à écouler leur stock.
En tout cas, même si je garde LPB, je choisi les projets sur ce site, avant j'étais moins regardant. On apprend de ces erreurs.

Merci Gros Panda pour cette contribution à ma question philosophique ! Voilà une autre réponse qui ajoute de l'eau à mon moulin...

Merci également pour la référence Objectif renta qui était complètement passée sous mon radar et que je découvre donc avec intérêt : je vais voir ce qui est dit de L'Alcazar. Et effectivement sur Hellocrowdfunding, ce qui m'avait interpellée était le nombre de projets en cours du groupe Morel.

 

[Ekta]

Vraiment j'apprécie beaucoup la qualité des réponses que vous m'avez tous apportées !

 

[gros panda]

Merci Gros Panda pour cette contribution à ma question philosophique ! Voilà une autre réponse qui ajoute de l'eau à mon moulin...

Merci également pour la référence Objectif renta qui était complètement passée sous mon radar et que je découvre donc avec intérêt : je vais voir ce qui est dit de L'Alcazar. Et effectivement sur Hellocrowdfunding, ce qui m'avait interpellée était le nombre de projets en cours du groupe Morel.

Sur Objectif renta, ils ne regardent pas trop hellocrowdfunding , je ne suis même pas sûr qu'ils connaissent. par contre, sur la plaquette de LPB, ils ont été transparents, ils ont bien dit qu'il y avait 4 projets sur Monego.
Faire 4 projets en peu de temps veut dire pas mal de choses (difficultés avec les banques, changement de stratégie pour se financer rapidement avec du crowdfunding,...)
Sur certaines plateformes, ils cachent carrément les projets du porteur en difficulté que pour ne citer que ceux qu'il a réussi. Là ils ont joué la transparence.
Il y a toujours une part d'incertitude concernant l'immobilier. Tout ne se passe pas comme sur le papier, entre les plateformes qui donnent une sortie très optimiste du projet, histoire d'attirer un maximum d'investisseur, ou le porteur de projet qui change de stratégie car il n'arrive pas à vendre, et j'en passe....

 

[Luciole49]

Sur Objectif renta, ils ne regardent pas trop hellocrodfunding , je ne suis même pas sûr qu'ils connaissent. par contre, sur la plaquette de LPB, ils ont été transparents, ils ont bien dit qu'il y avait 4 projets sur Monego.
Faire 4 projets en peu de temps veut dire pas mal de choses (difficultés avec les banques, changement de stratégie pour ce financer rapidement avec du crowdfunding,...)
Sur certaines plateformes, ils cachent carrément les projets du porteur en difficulté que pour ne citer que ceux qu'il a réussi. Là ils ont joué la transparence.
Il y a toujours une part d'incertitude concernant l'immobilier. Tout ne se passe pas comme sur le papier, entre les plateformes qui donnent une sortie très optimiste du projet, histoire d'attirer un maximum d'investisseur, ou le porteur de projet qui change de stratégie car il n'arrive pas à vendre, et j'en passe....

En même temps Monego est comme LPB une plateforme superfiable mais je suis échaudée par LYMO pour les fins de programme et alors je vais m'abstenir.

 

[Ekta]

Sur Objectif renta, ils ne regardent pas trop hellocrowdfunding , je ne suis même pas sûr qu'ils connaissent. par contre, sur la plaquette de LPB, ils ont été transparents, ils ont bien dit qu'il y avait 4 projets sur Monego.
Faire 4 projets en peu de temps veut dire pas mal de choses (difficultés avec les banques, changement de stratégie pour se financer rapidement avec du crowdfunding,...)
Sur certaines plateformes, ils cachent carrément les projets du porteur en difficulté que pour ne citer que ceux qu'il a réussi. Là ils ont joué la transparence.
Il y a toujours une part d'incertitude concernant l'immobilier. Tout ne se passe pas comme sur le papier, entre les plateformes qui donnent une sortie très optimiste du projet, histoire d'attirer un maximum d'investisseur, ou le porteur de projet qui change de stratégie car il n'arrive pas à vendre, et j'en passe....

En effet, un + pour la transparence. J'avais trouvé pas mal d'infos sur Hellocrowdfunding, MeilleursAgents et Pappers avant de lire la plaquette et j'ai trouvé que c'était un bon point d'y retrouver ce que j'avais colligé à droite à gauche. Le prix fourchette basse du m2 sur le lot est aussi je trouve un bon point, qui fait acte de lucidité sur la conjoncture du marché.
Et de toute façon en effet, l'investissement, en immobilier comme dans tout autre type d'entreprise, est soumis à des aléas pas toujours contrôlables !

 

[adnstep]

A vérifier aussi le "point de rentabilité" du projet (je l'appelle comme ça à défaut de connaître le vrai terme).

Imaginez un projet de 8 apparts, et que le projet ne devienne globalement rentable que si le 8eme appart et vendu. Le risque est grand, dans la période actuelle, de devoir attendre longtemps.

 

[Msimmo]

Imaginez un projet de 8 apparts, et que le projet ne devienne globalement rentable que si le 8eme appart et vendu. Le risque est grand, dans la période actuelle, de devoir attendre longtemps.

C'est en général le cas en promotion immobilière avec des marges assez faibles -parfois moins de 5% (ici 8%) - le dernier appart vendu = la marge pour schématiser.

 

[NicoNoclaste]

A vérifier aussi le "point de rentabilité" du projet (je l'appelle comme ça à défaut de connaître le vrai terme).

"Seuil de rentabilité" est très bien.
"Point mort" aussi, et ça fait moins formel.
"Breakeven", si l'on est adepte des anglicismes, comme chez Anaxago...

Vous avez toute la nuit pour potasser: interro écrite demain!

 

[Ekta]

A vérifier aussi le "point de rentabilité" du projet (je l'appelle comme ça à défaut de connaître le vrai terme).

Imaginez un projet de 8 apparts, et que le projet ne devienne globalement rentable que si le 8eme appart et vendu. Le risque est grand, dans la période actuelle, de devoir attendre longtemps.

Mais n'est-ce pas le principe même de rentabilité d'un projet de construction immobilière que d'être entièrement vendu ? Si on parlait de revente, le point (ou seuil, j'aime assez "seuil de rentabilité") serait évidemment pertinent mais dans le cadre de logements neufs, je m'interroge... Le levier de l'attractivité - certes non chiffrable - me semble davantage à surveiller qu'un seuil de rentabilité qui ne peut généralement être franchi que par une vente complète.

 

[Raug]

[LPB][Le Picasso]
Email-ce jour :

Dans le cadre de ce projet, nous vous avions indiqué dans la plaquette de présentation que Florent avait formulé une offre d’achat, contresignée par les vendeurs de la propriété le 1er mai 2020. Ces derniers ayant finalement refusé la signature d’un contrat de vente, sans fondement, Florent avait obtenu la vente forcée de la maison par le biais d’un jugement du tribunal de Grasse sur lequel aucun appel n’avait été formulé.

Aujourd'hui, nous apprenons que malgré la décision judiciaire favorable à Florent, les vendeurs de la maison continuent de contester la vente.

Suite à des échanges avec les avocats de notre porteur de projet il semble nécessaire de réaliser une nouvelle assignation qui, au regard du calendrier judiciaire, ne pourrait déboucher sur une première audience qu'à l'automne.

Vous le savez, la sécurité de nos investisseurs est notre priorité et au vu du contexte et du calendrier judiciaire, nous ne pouvons pas avoir de vision suffisamment claire sur le dénouement de cette affaire.

En ce sens, il a été décidé de procéder au remboursement des fonds.

Compte tenu du temps écoulé et afin que cette bataille ne vous porte pas préjudice, le remboursement sera accompagné du paiement des intérêts courus à date, soit un mois.

A première lecture j'ai cru à une pointe d'humour comme LBP sait faire de temps en temps.
Mais non. LPB copie son comportement sur d'autres PF bien connues…
A qui faire confiance dans ce monde de brutes ?

Extrait du contrat :

Le Prêt susvisé est réalisé pour une durée minimale de 3 mois et maximale de 18 mois et sera remboursé conformément au tableau d'amortissement disponible dans l’espace personnel de chaque Prêteur dès la finalisation des formalités liées à la campagne de financement. Un délai supplémentaire d’une durée maximale de six (6) mois pourra être consenti à l’Emprunteur par le Coordinateur, agissant en qualité de représentant des Prêteurs…

 

[Raug]

[LPB][Le Picasso]
Pour être juste,

2. Annulation du Prêt
Les sommes collectées par La Première Brique dans le cadre du Projet sont bloquées jusqu’à ce que le montant total des fonds collectés par l’Emprunteur, au terme de la campagne de financement participatif réalisée sur la plateforme de La Première Brique, atteigne un montant de 860 000 euros (le « Seuil de faisabilité »).
Les sommes collectées ne seront versées à l’Emprunteur que lorsque le Seuil de faisabilité sera atteint et sous réserve que l’Emprunteur satisfasse à l’ensemble de ses obligations auprès de La Première Brique. Dans le cas contraire, les prêts liés à ce projet seront automatiquement annulés, et les sommes collectées par La Première Brique seront restituées aux investisseurs, sans pénalités.

ça se discute ?

 

[Luciole49]

[La première brique] [Le Mazargues]

Je vais pas faire pour plusieurs raisons que je motive ci dessous

1) C'est Marseille
2) C'est Marseille
3) C'est Marseille

 

[Voltrush]

[La première brique] [Le Mazargues]

Je vais pas faire pour plusieurs raisons que je motive ci dessous

1) C'est Marseille
2) C'est Marseille
3) C'est Marseille

Tres intéressant comme commentaire sur le projet (???)

 

[Charles356]

[La première brique] [Le Mazargues]

Je vais pas faire pour plusieurs raisons que je motive ci dessous

1) C'est Marseille
2) C'est Marseille
3) C'est Marseille

Le rendement projeté (et donc le prix de vente qui en découlera) me semble très très ambitieux.
6000€ par mois donc 72000€ par an pour 12 places? Vu les prix des abonnements indiqués dans la plaquette je ne sais pas comment c'est possible (ou alors j'ai mal compris quelque chose).

En plus quelle sera la demande pour payer un parking de ce type à Marseille alors que dans la réalité tout le monde se gare n'importe où gratuitement?

 

[adnstep]

Le rendement projeté (et donc le prix de vente qui en découlera) me semble très très ambitieux.
6000€ par mois donc 72000€ par an pour 12 places? Vu les prix des abonnements indiqués dans la plaquette je ne sais pas comment c'est possible (ou alors j'ai mal compris quelque chose).

En plus quelle sera la demande pour payer un parking de ce type à Marseille alors que dans la réalité tout le monde se gare n'importe où gratuitement?

La municipalité remet les horodateurs en service dans le centre, ça passe mal auprès des habitants (peinture noire sur les machines pour les rendres inutilisables, marquage au sol effacé...), mais comme c'est la priorité de la mairie...

Ceci dit, ç'est à côté du cimetière militaire de Mazargues (très beau cimetière britannique de la 1ere GM, gazon entretenu par un jardinier écossais ), 9eme arrondissement, excentré, assez côté (maisons entre 3500 et 7000€/m2, apparts entre 2600 et 5800€/m2), peu de commerces, si je me souviens bien,...Une résidence de standing vient de sortir de terre juste à côté, ils ont donc toutes les places de parking nécessaires. Sur Maps, on voit bien le petit terrain à aménager.

Juste à côté, le grill et Paul semblent déjà avoir des parkings, en face, il y a des maisons et un immeuble. Il n'y a aucun gros parking souterrain (Q Park, Indigo) dans cette partie de la ville. Au centre ville, une place à l'année se paye 170€/mois. Une recherche sur Se Loger donne 2 parkings en location seulement dans le 9eme : 95€ et 150€ par mois. Un seul sur Bien'ici, à 120€/mois.
On est loin des 500€/mois projetés, mais il n'y a pas pléthore de parkings à louer.