Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Yoda69]

Frais de notaire réduits c’est parce que l’immeuble est neuf donc l’acquisition se fait en régime TVA + dispense de versement (article 257bis du CGI).

Cela n’a strictement rien à voir avec du marchand de biens.

La durée n’est donc pas limitée à 5 ans. Encore une fois ce que vous affirmez avec beaucoup d’assurance est totalement faux.

L’emprunt est amortissable sur 15 ans, et la revente de l’actif sera décidée par les investisseurs dans 5 ans, 10 ans ou 15 ans. C’est une décision que leur appartiendra.

La stratégie d’investissement est patrimoniale moyen/long terme.

Effectivement on ne vit pas sur la même planète, donc n’hésitez pas à vous renseigner avant d’affirmer publiquement des choses (fausses en l’occurrence).

Alexandre Toussaint (Baltis Capital)

Merci pour ces précisions et merci d'intervenir sur le forum, c'est toujours utile et tout à votre honneur.
C'est vrai que comme c'est un projet un peu atypique par rapport aux projets de crowdfunding (que ce soit dans la durée, le modèle dividende à terme vs coupon,...), cela mériterait un peu plus de pédagogie.

Je me permets juste une remarque sur le montant de vos frais, que je trouve élevés (mais peut-être ai-je mal compris ou mal lu).
Je comprends qu'il y a 50 K€ d'honoraires à l'acquisition (+60 K€ d'honoraires d'un intermédiaire que l'on ne connait pas, j'imagine l'agent) + 35 K€ d'honoraires sur la durée prévue du montage (hors frais de compta, imprévus, charges locatives,...)+ 111 K€ de success fee sur la base de votre hypothèse de prix de sortie, soit un total de 196 K€ HT d'honoraires prévisionnels Baltis, dont une bonne partie est garantie. Cela représente 41% du montant de la plus-value espérée sur 6 ans par les investisseurs (480 K€ dans votre simulation).
Le problème vient peut-être de la taille du projet (trop petit pour amortir une part de frais "incompressibles").

 

[marco75]

On peut trouver mieux sur certains contrats, sur mon contrat Spirica par exemple c'est 100% des loyers versés et 0,5% de frais de gestion annuels.
A titre perso, je détiens généralement les SCPI françaises en AV (ou en NP, donc pas de revenu) et je détiens les SCPI avec revenus majoritairement à l'étranger en direct PP.
La 1ère déclaration d'impôts on perd quelques heures pour tout mettre dans les bonnes cases, les suivantes ça va beaucoup plus vite.

Tout pareil, mais sans la NP(=Nue Propriété).
Pour moi, la différence principale entre détention directe et en AV, c'est que l'AV est un "véhicule fiscal" qui permet de maitriser l'année du rachat partiel (et donc les paiements des impôts + PS) : intéressant quand on a des revenus irréguliers d'année en année, intéressant aussi pour un futur retraité qui aura une chute de revenu à un moment donné, autant payer ses impôts à ce moment là.
Il faut aussi ajouter dans les différences les frais d'entrée + la date de jouissance.
PS : Je m'arrête là pour les SCPI, ce n'est en effet pas le bon fil

 

[Rivol0gY]

[FUNDIMMO] Résidence de Montespan

La pré-commercialisation est intéressante (81% du CA TTC). Une GFA est présente.
Le montage est un plus complexe avec un financement de l'emprunteur qui n'est pas la société réalisant l'opération (la société qui fait l'emprunt reverse les fonds à la SCCV qui réalise l'opération).

Quel est le risque ?

Ensuite la marge opérationnelle est limite à 5% du CA TTC et la marge promoteurs est à 14% du CA TTC.
Côté ressources financières, ils couvrent 111% de l'opération du prix de revient de l'opération.

On finit avec une notation de l'opération à A- ce qui me surprend quelque peu.

Est-ce un dossier intéressant ou bien qu'est-ce que je rate ?

Merci par avance pour vos lumières.

 

[marco75]

[FUNDIMMO] Résidence de Montespan
Est-ce un dossier intéressant ou bien qu'est-ce que je rate ?
Merci par avance pour vos lumières.

45.9M de ressources pour un projet avec 35.7M de précommercialisation, c'est énormissime pour ces opérateurs, le tout en promotion immo en ce moment là où presque plus personne ne s'y lance (précommercialisations risquées avec le coût des matières en hausse : fort risque sur la marge). La garanties sont les cautions avec des patrimoines qui couvrent limite la banque à 8M. Autant dire tous les risques pour la masse oblig fundimmo sans aucune garantie, qui passe derrière la précommercialisation et la banque.

 

[constantine_36]

On peut trouver mieux sur certains contrats, sur mon contrat Spirica par exemple c'est 100% des loyers versés et 0,5% de frais de gestion annuels.
A titre perso, je détiens généralement les SCPI françaises en AV (ou en NP, donc pas de revenu) et je détiens les SCPI avec revenus majoritairement à l'étranger en direct PP.
La 1ère déclaration d'impôts on perd quelques heures pour tout mettre dans les bonnes cases, les suivantes ça va beaucoup plus vite.

Idem pour moi et ça me va bien comme ça pour l’instant.

 

[Luciole49]

Bonjour je recherche des investisseurs sur Le Choriste (Lymo) pour rassembler 1/30e des voix inscription ordre du jour prochaine assemblée me contacter par MP. Luciole

 

[Enitsuj]

Bonjour je recherche des investisseurs sur Le Choriste (Lymo) pour rassembler 1/30e des voix inscription ordre du jour prochaine assemblée me contacter par MP. Luciole

Vous pouvez me contacter

 

[Rivol0gY]

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management

Mais que se passe-t-il ?! C'est le premier projet Raizers qui n'est pas financé en moins de quelques minutes... Je ne comprend pas

Sinon merci pour votre retour sur Fundimmo car effectivement la notation A- me paraissait vraiment trop optimiste. Un grand merci donc pour vos retours !

 

[Luciole49]

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management

Mais que se passe-t-il ?! C'est le premier projet Raizers qui n'est pas financé en moins de quelques minutes... Je ne comprend pas

Sinon merci pour votre retour sur Fundimmo car effectivement la notation A- me paraissait vraiment trop optimiste. Un grand merci donc pour vos retours !

Oui on a le droit de se désister tant que le projet n'est pas bouclé. C'est juste que les arguments contre l'on emporté sur les arguments pour. les intérêts sont versés d'avance pour une anée puis après in fine sur 3 ans il y a peut être mieux à faire et peut être le super projet de CF FIB a vidé les porte-monnaies.

 

[marco75]

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management
Mais que se passe-t-il ?! C'est le premier projet Raizers qui n'est pas financé en moins de quelques minutes... Je ne comprend pas

Peut-être la localisation en Italie qui freine ?
Là il est à 20%.
Hypothèse : Raizers a une solution ensuite pour Booster la collecte en proposant le projet en rang 2 à des PF étrangères ? Si c'est le cas, à priori je n'y vois pas d'inconvénient pour la masse obligataire Raizers (en direct).
Pour ma part le pour domine le contre, j'en serai.

 

[Guillaume_Cf-Today]

Bonjour à tous,

En tant qu'investisseur sur des projets de crowdfunding depuis quelques années désormais, je me suis aperçu, comme vous tous a priori, que les projets partaient assez vite. Le but est donc d'être informé de l'arrivée du projet assez rapidement.

Dans le but de diversifier au mieux mon portefeuille, j'ai donc investi sur plusieurs plateformes. Et de ce fait, je me suis aperçu qu'il était assez chronophage d'aller sur chaque site, ou au mieux de lire tous les mails de chaque plateforme.

Je me suis donc fait mon site avec actuellement 26 plateformes analysées en quasi temps réel (toutes les 3 heures actuellement), afin de réunir TOUS les projets en cours & à venir de ces différentes plateformes.

Pour le moment, je n'ai pas finalisé toute la mise en page, mais la page est opérationnelle ici :
[lien réservé abonné]
N'hésitez pas à me dire si cela peut être intéressant pour vous, et/ou si vous souhaitez y voir ajouter d'autres fonctionnalités.

Je suis ce fil depuis plusieurs mois désormais, et je vous remercie tous pour toutes les informations de qualité présentes !

Bonne journée à tout le monde
Guillaume.

 

[Miles]

Je n'ai pas rêvé, j'ai bien reçu 2 projets sur CF pour demain d'une durée de .... 60 mois

 

[marco75]

Je me suis donc fait mon site avec actuellement 26 plateformes analysées en quasi temps réel (toutes les 3 heures actuellement), afin de réunir TOUS les projets en cours & à venir de ces différentes plateformes.
Pour le moment, je n'ai pas finalisé toute la mise en page, mais la page est opérationnelle ici :
[lien réservé abonné]

Belle initiative.
C'est un WordPress j'imagine.
Ce qui serait bien c'est de l'avoir aussi sous un autre URL sous forme de tableau sans les photos pour avoir un visuel rapide sur un seul écran.
Je ne sais pas si Wordpress le permet facilement (module existant?), il faudrait créer du code sur mesure peut-être.
Pour être à jour, vous parsez les sources des PF toutes les heures ? Certaines fournissent un fichier XML avec leurs data ?

 

[Guillaume_Cf-Today]

Belle initiative.
C'est un WordPress j'imagine.
Ce qui serait bien c'est de l'avoir aussi sous un autre URL sous forme de tableau sans les photos pour avoir un visuel rapide sur un seul écran.
Je ne sais pas si Wordpress le permet facilement (module existant?), il faudrait créer du code sur mesure peut-être.
Pour être à jour, vous parsez les sources des PF toutes les heures ? Certaines fournissent un fichier XML avec leurs data ?

La base est Wordpress pour faire un "vrai" site plus tard, mais cette page est faite avec du PHP que j'ai écrit moi même.

Je peux le mettre sous forme de tableau assez facilement également. Je vais préparer un deuxième affichage du coup.

Ce qu'il faut comprendre c'est que ce n'est pas moi qui saisi manuellement les projets, mais un script qui va chercher les infos sur les différents sites, afin d'avoir tous les projets en quasi temps réel

 

[Luciole49]

La base est Wordpress pour faire un "vrai" site plus tard, mais cette page est faite avec du PHP que j'ai écrit moi même.

Je peux le mettre sous forme de tableau assez facilement également. Je vais préparer un deuxième affichage du coup.

Ce qu'il faut comprendre c'est que ce n'est pas moi qui saisi manuellement les projets, mais un script qui va chercher les infos sur les différents sites, afin d'avoir tous les projets en quasi temps réel

D'accord vous allez en faire un site marchand ? n'oubliez pas les mentions légales.

 

[Chris78]

D'accord vous allez en faire un site marchand ? n'oubliez pas les mentions légales.

site marchand ... mais pour vendre quoi ?!!

 

[Luciole49]

site marchand ... mais pour vendre quoi ?!!

De la pub pour les plateformes concernées, des commissions apporteur d'affaire, etc... Guillaume est nouvel inscrit et le site a déjà sa sécurisation. Je trouve l'idée très bonne mais autant être transparent.

 

[Rivol0gY]

Bonjour à tous,

En tant qu'investisseur sur des projets de crowdfunding depuis quelques années désormais, je me suis aperçu, comme vous tous a priori, que les projets partaient assez vite. Le but est donc d'être informé de l'arrivée du projet assez rapidement.

Dans le but de diversifier au mieux mon portefeuille, j'ai donc investi sur plusieurs plateformes. Et de ce fait, je me suis aperçu qu'il était assez chronophage d'aller sur chaque site, ou au mieux de lire tous les mails de chaque plateforme.

Je me suis donc fait mon site avec actuellement 26 plateformes analysées en quasi temps réel (toutes les 3 heures actuellement), afin de réunir TOUS les projets en cours & à venir de ces différentes plateformes.

Pour le moment, je n'ai pas finalisé toute la mise en page, mais la page est opérationnelle ici :
[lien réservé abonné]
N'hésitez pas à me dire si cela peut être intéressant pour vous, et/ou si vous souhaitez y voir ajouter d'autres fonctionnalités.

Je suis ce fil depuis plusieurs mois désormais, et je vous remercie tous pour toutes les informations de qualité présentes !

Bonne journée à tout le monde
Guillaume.

Je plussoie ! Excellente initiative !

Serait-il possible d'avoir la liste des plateformes "surveillées" et de pouvoir filtrer par plateforme (dans le cas d'une vue par tableau) ?

Merci là aussi. Cette synthèse est fort intéressante !

 

[Chris78]

De la pub pour les plateformes concernées, des commissions apporteur d'affaire, etc... Guillaume est nouvel inscrit et le site a déjà sa sécurisation. Je trouve l'idée très bonne mais autant être transparent.

"sécurisation", c'est quoi ?

 

[marco75]

De la pub pour les plateformes concernées, des commissions apporteur d'affaire, etc... Guillaume est nouvel inscrit et le site a déjà sa sécurisation. Je trouve l'idée très bonne mais autant être transparent.

Je pense que c'est un système utile déjà pour lui, et qu'il le rend utile pour tous. Ensuite commission apporteur d'affaire je ne pense pas avec ce type de site, plutôt pour les parrainages ? Une commission à l'Amazon n'existe pas à ma connaissance pour les PF, et le vent ne souffle pas dans ce sens à priori, ce n'est pas la logique des PF. Au pire si ça devient payant, je coderai la même chose (aussi en PHP) en accès gratuit, il me faut 2 ou 3 jours je pense.