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Dans la mesure où F Baila est déja caution personnelle sur l'emprunt, l'engagement d'achat par une société lui appartenant elle aussi apporte-elle grand chose ? Mieux que rien, mais assez loin de la "garantie par une société d'assurance" mentionnée dans Capital !Zino a dit:Bonjour, reçu ce jour de Weeximmo, dont Fabrice BAILA se présente comme le président dans le message (rapport à la société Baila Private Equity évoquée dans le message) :
Il faut dire que quand j’ai vu leur mail. J’ai cru qu’ils ont révolutionné le crowd Immo avec des garanties en bétons… quand j’ai lu j’étais déçuazerty4567 a dit:Dans la mesure où F Baila est déja caution personnelle sur l'emprunt, l'engagement d'achat par une société lui appartenant elle aussi apporte-elle grand chose ? Mieux que rien, mais assez loin de la "garantie par une société d'assurance" mentionnée dans Capital !
Effectivement, une marge pas folle mais supérieure à 5% tout de même. Le risque de ces projets c’est qu’ils soient remboursés trop vite.NicoNoclaste a dit:Seuls bémols, une marge riquiqui de 6,2% et un engagement de l'opérateur à seulement 12,5% des fonds propres; ça aurait mérité un taux de 9,5% selon moi.
Mais d'accord pour le reste, et 240k€, ça devrait effectivement très vite partir.
Même pas. J'en ai plus de 2, et depuis deux ou trois annonces je ne reçois plus les liens pour teléch direct. Allez savoir pourquoiconstantine_36 a dit:Quelqu’un a le lien pour le projet CF de demain.
Apparemment, il faut avoir deux projets en cours chez eux pour y avoir accès. comme ils viennent de me rembourser 1/2 chez eux…
Merci
Eh beh chez moi, le lien me renvoie à nouveau avec un mailto,Stilt a dit:Désormais, les dossiers des projets de CF sont directement téléchargeables sur la page du projet et non sur l'email d'annonce.
Depuis 1 semaine, c'est comme ça chez moi.
Idem pour moi??Montja a dit:Eh beh chez moi, le lien me renvoie à nouveau avec un mailto,
bonsoir et merçi niconoclaste pour vos analyses toujours aussi clairs et pertinentes.NicoNoclaste a dit:Bonsoir
Nouveau projet demain chez Upstone, une promotion immobilière à Cadaques, en Catalogne. La plate-forme, fidèle à son habitude, distille l’information au compte-gouttes. En l’occurrence:
Ça fait décidément beaucoup de questions qui sont autant de facteurs de risque, même pour un taux à 12%. Vraiment beaucoup trop.
- on ne connaît pas l’emplacement exact des quatre parcelles,
- on n’a pas les caractéristiques des parcelles et des futures prestations (plans, surfaces des fonciers et des villas, dimension des piscines, etc.),
- on n’a pas la grille de commercialisation, ni d’étude de marché pour les comparables,
- on ne nous dit pas ce que représente la pré-commercialisation des 2 terrains par rapport au CA de l’opération financée,
- les liasses fiscales 2019 et 2020 de la société de projet figurant dans la documentation disponible ne sont d’aucune utilité (coquille quasi-vide pour l’instant),
- l’emprunt n’est assorti d’aucune sûreté pour les obligataires,
- Sofidec Participations est en capitaux propres négatifs et est très endettée à la fin de l’exercice 2019, et le Groupe Sofidec est également très endetté à la fin de 2020 (il faut aller à la pêche aux informations sur manageo.fr et societe.com!),
- on ne sait pas à quelle hauteur des fonds propres l’opérateur se mouille, ni d'ailleurs s'il en dispose: on sait que la levée de fonds est validée à partir de 500k€, mais où prendrait-t-il le reste?
Je me suis demandé même comment on pouvait oser présenter un dossier de cette manière. Tu aurais pu ajouter pas de banque dans la boucle, étonnant non?NicoNoclaste a dit:Ça fait décidément beaucoup de questions qui sont autant de facteurs de risque, même pour un taux à 12%. Vraiment beaucoup trop.
2 Commentaires postés sur cette page dont celui-ciconstantine_36 a dit:~ dans le track record, on dit que l’opération est remboursée alors que dans sur ce lien, elle est en report (retard de mis à jour??)
Montja a dit:2 Commentaires postés sur cette page dont celui-ci
20 Juillet, 2021
Le projet a été intégralement remboursé. Conformément aux engagements pris, le solde du capital et les intérêts ont été versés le 8 juillet 2021. Au total, l'investisseur aura perçu 5.75% d'intérêts nets (i.e. après "flat tax"). A noter : la vente de l'actif n'ayant pas eu lieu. Un Projet "Opération rue de l'Ecole de Médecine #2" a été lancé pour refinancer cet emprunt.
Si je comprends bien ce comm, en fait de remboursement on fait rouler la dette
Je suis étonné que la boucherie soit également locataire de tous les lots d’habitation, sur les 6 étages au-dessus du commerce.constantine_36 a dit:Bonjour,
J’ai regardé l’opération Paris 1er sur Fundimmo qui ouvrira après demain.
+ banque dans la boucle
+ fonds propre opérateur supérieur à la moyenne
+ un des opérateurs a une bonne experience
~ dans le track record, on dit que l’opération est remboursée alors que dans sur ce lien, elle est en report (retard de mis à jour??) [lien réservé abonné]
- pas de preco…
- eviction des locataires à prévoir, budget prévu mais pas plus de détail.
Je trouve que le taux de 10%, surtout sur Fundimmo, est cohérent avec la prise de risque.
d’autres avis?
Oui. La crise sanitaire semble avoir obligé les porteurs à modifier la stratégie initiale du projet, qui va désormais intégrer une grosse partie travaux pour apporter une réelle valeur ajoutée au bien; mais c’est toujours Wesharebonds qui reste la plate-forme de financement.Montja a dit:Si je comprends bien ce comm, en fait de remboursement on fait rouler la dette
Sur Homunity: dépôt du PC le 15/03/2021, purge prévue pour le 15/02/2022. Rien de plus.Stilt a dit:Si certains d'entre vous sont déjà investis sur ce projet, je serais curieux de connaitre les dernières communications de Fundimmo et d'Homunity?
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