Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[poam5356]

Bonsoir,

Tiens, on re-entend parler du projet Vista&Marre chez WiSeed. Je sais qu'il y a d'autres membres investis sur ce projet.

Pas investi, mais est-ce un vieux projet?
Il me semble en avoir entendu parler.. N'est-il pas en Corse, par hasard?

 

[foudre78]

Bonsoir,

Tiens, on re-entend parler du projet Vista&Marre chez WiSeed. Je sais qu'il y a d'autres membres investis sur ce projet.

Que pensez-vous du vote proposé ?

Perso, les concessions me vont du moment qu'on récupère (enfin), au moins le capital (en l'occurence, ce devrait etre plus à la fin mais pas clair)

Mais avant de voter j'ai demandé plus de précisions à WiSeed.
Je regrette que durant ces votes on est mis devant un choix, sans contexte (ou peu) et surtout sans alternative...

Pourriez-vous en dire plus sur le plantage de ce projet ? C'est toujours bon à partager pour nos raisonnements et sélections futures. Perso, j'ai une image sans doute très bête de la Corse mais je n'y investirait pas car une bombe à vite fait d'être posée si quelque choses ne plaît pas là bas. Je l'ai constaté dans des reportages TV sur des projets Immo qui ne plaisaient pas, mais sans doute qu'une minorité heureusement. Simpliste, mais rebutant pour moi par méconnaissance totale de l'île de beauté, comme pour les projets de constructions aux dom tom pouvant être confrontés à des cyclones si la chance n'est pas au rendez-vous...

 

[Manu215]

Pourriez-vous en dire plus sur le plantage de ce projet ? C'est toujours bon à partager pour nos raisonnements et sélections futures. Perso, j'ai une image sans doute très bête de la Corse mais je n'y investirait pas car une bombe à vite fait d'être posée si quelque choses ne plaît pas là bas. Je l'ai constaté dans des reportages TV sur des projets Immo qui ne plaisaient pas, mais sans doute qu'une minorité heureusement. Simpliste, mais rebutant pour moi par méconnaissance totale de l'île de beauté, comme pour les projets de constructions aux dom tom pouvant être confrontés à des cyclones si la chance n'est pas au rendez-vous...

C'est tout de même très cliché votre analyse....
Et qui date d'un autre siècle!
Malheureusement aujourd'hui, il n'y a pas qu'en Corse que des bombes peuvent être posée en France, et il n'y a pas qu'aux DOM-TOM que des ouragans, tempêtes, inondations et incendies ravageurs se produisent.
Fin de l'aparte, sauf pour dire sur cette file que je n'ai pas consultée depuis longtemps que j'ai eu mon tout premier remboursement de crowdfunding courant décembre 2020. Pile à l'heure, malgré la crise sanitaire, mais l'opération n'était pas très risquée (rue de Bourgogne chez ClubFunding).

 

[pticaillou]

Pas investi, mais est-ce un vieux projet?
Il me semble en avoir entendu parler.. N'est-il pas en Corse, par hasard?

Oui, on peut dire que c'est vieux maintenant, et en Corse, oui aussi.

C'est un des projets de Corsea Promotion de WiSeed.
Il y avait 3 projets de ce promoteur, j'avais investi sur les 2 derniers (erreur de jeunesse: je faisais pas attention a ne pas investir sur le même promoteur au début).
Il me semble que les 3 sont partis en procès:
- le 1er (j'avais pas investi donc pas trop sur) : j'ai cru comprendre dans des commentaires de l'époque qu'il y avait de la perte mais pas total.
- le 2ieme: investissement de 06/2016 à 12/2017; suite à procès, remboursé en janvier 2019; donc un an de procédure avec capital remboursé + une partie des intérêts sur les 18 mois.
- le 3ieme: celui-la, il commence à être gratiné: investissement de 02/2017 à 02/2019; WiSeed a commencé à exiger le remboursement anticipé à l'automne 2018 suite aux autres projets en défaut. C'est rapidement parti en procès et depuis ca itère trèèèès doucement avec une itération judiciaire tous les ... 6 mois et un adversaire qui use des vices de forme pour reporter les échéances (classique j'imagine)
Je sais qu'il y a qqs mois il restait 1 ou 2 appart à vendre sur ce projet mais apparemment le promoteur globalement est d'affreuse mauvaise foi : il existe toujours et a toujours des projets en cours sur leur site web...

Le vote proposé est le suivant: "1; Donne mandat au Représentant de la masse pour parvenir à toute issue transigée impliquant des concessions réciproques, à savoir arrêt du cours des intérêts au 7 février 2020, déduction des frais de procédure sur les sommes recouvrées " et "2. Donner mandat au Représentant de la masse de procéder à l’exécution forcée de la créance obligataire le cas échéant"

Ca me laisse perplexe... La concession me va mais je vois pas la garantie que cet accord va me permettre de retrouver mes billes dès le vote clot. Le 2ieme point je le comprends pas; qu'est-ce que le "représentant" peut forcer sans une nouvelle action judiciaire ?

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Perso, j'ai une image sans doute très bête de la Corse mais je n'y investirait pas car une bombe à vite fait d'être posée si quelque choses ne plaît pas là bas.

Ça n'est que la partie émergée de l'iceberg, qui fait partie d'un certain folklore.

Au delà, ce qui me dérange plus sur cette île et est beaucoup plus insidieux, et qui m'a toujours dissuadé d'y investir, c'est la pénétration des milieux d'affaires par la mafia locale et les nationalistes; on ne sait plus par qui sont réellement contrôlées les entreprises, ni ce que peuvent être les distorsions de concurrence entre les unes et les autres. Ajoutez à tout ça l'Etat qui préfère négocier avec tout ce petit monde que mettre le poing sur la table, et vous comprendrez qu'il n'existe qu'une loi que les Corses respectent: la leur!

Au milieu de tout ça, les investisseurs continentaux que nous sommes n'ont aucun poids, surtout si un éventuel contentieux est déposé devant une juridiction... corse.

 

[InvestisseurInquiet]

Décidément, Homunity fait tout pour que je n'arrive pas à en écrire du bien.
Sur Bois Sénart, nous avons obtenu un remboursement partiel. Comme c'était mon premier remboursement chez Homunity, je n'avais jamais enregistré de RIB. J'ai envoyé un mail mardi midi avec un RIB, on est vendredi soir, toujours rien. S'ils font le coup à tout le monde, ils se retrouvent avec plus de 2 millions de liquidités non rémunérés...
Donc pour l'instant, mes 54% remboursés sont virtuels, je ne peux pas les sortir et trois jours et demi pour rattacher un RIB à un compte, ça me semble excessivement long...

 

[InvestisseurInquiet]

Quant à ClubFunding, il va falloir qu'ils révisent leur informatique ou leurs pratiques.
Sur Nancy Coeur de Ville, j'ai pu souscrire et en recevoir confirmation par mail, avant de recevoir un mail d'annulation en raison d'un bug informatique qui n'avait pas empêché la sursouscription. Pour ensuite recevoir un mail expliquant qu'en raison d'un désistement, je pouvais finalement souscrire...
Et aujourd'hui, sur Henri IV Bordeaux, je souscris comme d'habitude... mais je ne reçois aucune confirmation par mail et il n'y a aucune trace de ma souscription sur mon compte...
Un peu lassant...

 

[NicoNoclaste]

Comme c'était mon premier remboursement chez Homunity, je n'avais jamais enregistré de RIB. J'ai envoyé un mail mardi midi avec un RIB, on est vendredi soir, toujours rien. S'ils font le coup à tout le monde, ils se retrouvent avec plus de 2 millions de liquidités non rémunérés...
Donc pour l'instant, mes 54% remboursés sont virtuels, je ne peux pas les sortir et trois jours et demi pour rattacher un RIB à un compte, ça me semble excessivement long...

J'ai fait aujourd'hui exactement la même démarche; ils ont accusé réception du RIB dans la foulée.
Je ferai un retour sur la file quand ils l'auront enregistré.

 

[magistrale]

Quant à ClubFunding, il va falloir qu'ils révisent leur informatique ou leurs pratiques.
Sur Nancy Coeur de Ville, j'ai pu souscrire et en recevoir confirmation par mail, avant de recevoir un mail d'annulation en raison d'un bug informatique qui n'avait pas empêché la sursouscription. Pour ensuite recevoir un mail expliquant qu'en raison d'un désistement, je pouvais finalement souscrire...

Idem pour moi : à la base sur-souscription à 135 % .... et maintenant ils m'écrivent pour me dire qu'il reste des places...
Bug informatique ou gros investisseur qui s'est rétracté ?!?

 

[baffer]

Idem pour moi : à la base sur-souscription à 135 % .... et maintenant ils m'écrivent pour me dire qu'il reste des places...
Bug informatique ou gros investisseur qui s'est rétracté ?!?

Concernant l'hypothèse d'un désistement, je n'ai jamais essayé mais est-il possible de se rétracter après avoir validé sa souscription ? (j'avoue ne pas avoir lu les clauses en détail)

Pour info, j'ai pu souscrire à ce projet le 23/12 et la somme n'a toujours pas été prélevé sur mon compte. Sur la page projet il est indiqué :

Date d'émission

10/01/2020

Je suppose qu'ils se sont traités d'une année (2021 et non pas 2020) mais cela sous-entend que les obligations débuteraient demain ...

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir à tous les noctambules

[lien réservé abonné]
L'article concerne l’Île-de-France, mais je suppose que l'on peut sans risque d'erreur extrapoler à tout le territoire. Ça conforte dans l'idée qu'il vaut mieux se tenir à l'écart des projets adressant ce marché.

Un autre article sur la demande accrue de logement en grande couronne parisienne. Phénomène conjoncturel ou durable? Ayant cassé ma boule de cristal, je parie sur le conjoncturel...

[lien réservé abonné]
Ce qui m'amène au prochain projet de Koregraf, Villa Neo; je l'ai regardé uniquement par curiosité, préférant ne pas investir sur des projets de promotion immobilière en ce moment.

• -Je n'aime pas la localisation, à proximité immédiate d'une zone industrielle et à 1 km de l'entrée de la piste 03 de l'aéroport du Bourget.
• -Je me méfie de la préco de 49%, la commercialisation ayant démarré au T4 2019; mais la couverture du coût de revient est quand même totalement assurée.
• -Chacun des trois membres de l'équipe dirigeante est expérimenté, mais l'entreprise n'a que deux ans d'existence et aucun track-record significatif. Je n'ai pu trouver de document sur les données financières; celles fournies par Koregraf ne me suffisent pas.
• +A part ça, une banque suit et le sponsor fournit quand même plus de 20% des fonds propres.
• ~La marge opérationnelle est moyenne, 10,2% du CA, mais je ne sais pas si les intérêts des investisseurs ont été comptabilisés dans les charges financières; si ce n'est pas le cas, on tombe à 8,9%.

Compte tenu de tous ces éléments, je trouve le taux de rémunération de 9% bas; 1 à 1,5 points de plus aurait été correct.

 

[Wallys56]

Le projet Clubfunding de demain le tente assez. ... quel est votre avis ?.Effectivement le projet Trocadéro auquel j'ai participé a été remboursé en tant et en heure, et je suis sur Rue du Théâtre .

 

[NicoNoclaste]

@WALLYS56

Il y a des locataires; ça fait courir un risque sur la durée du projet - 24 mois, déjà longue pour un MdB, si pour une raison ou pour une autre, ils ne veulent pas partir. Pour moi, c'est un critère No Go.

Et c'est dommage, parce que j'aurais bien glissé une pièce: à part ce "détail" qui justifie selon moi un taux de 10,5% un peu supérieur à ce que CF fait d'habitude, ce dossier est... en béton!

• +Je ne vois pas de risque d'insolvabilité, les garanties semblent bonnes.
• +Le sponsor engage 47% des fonds propres, et une banque suit.
• +La marge est correcte et peut largement rattraper une légère surévaluation du bien.
• +La localisation premium se passe de commentaire (sauf si un véritable connaisseur du secteur dit le contraire; @foudre78 ?)
• ~Pas de préco, mais pour un MdB, ce n'est pas inhabituel.

 

[foudre78]

@WALLYS56

Il y a des locataires; ça fait courir un risque sur la durée du projet - 24 mois, déjà longue pour un MdB, si pour une raison ou pour une autre, ils ne veulent pas partir. Pour moi, c'est un critère No Go.

Et c'est dommage, parce que j'aurais bien glissé une pièce: à part ce "détail" qui justifie selon moi un taux de 10,5% un peu supérieur à ce que CF fait d'habitude, ce dossier est... en béton!

• +Je ne vois pas de risque d'insolvabilité, les garanties semblent bonnes.
• +Le sponsor engage 47% des fonds propres, et une banque suit.
• +La marge est correcte et peut largement rattraper une légère surévaluation du bien.
• +La localisation premium se passe de commentaire (sauf si un véritable connaisseur du secteur dit le contraire; @foudre78 ?)
• ~Pas de préco, mais pour un MdB, ce n'est pas inhabituel.

Ce n'est pas le 16ème nord qui est le plus coté, mais cela reste le "prestigieux" 16ème arrondissement de Paris. Metro très proche et commerces autour, rien à dire.
L'immeuble bien que pas Haussmannien semble moderne est en bon état, il "respire" car donne en partie sur un genre de petit square privé (dans lequel il doit y avoir le fameux jardin). Un lot en dernier étage avec balcon / Terrasse puis un autre en RC mais avec jardin = biens de très haute qualité et recherchés sur le papier! Pour les 2 autres lots c'est du standard, mais l'ensemble des prix de revente au M2 semblent tout à fait raisonnables. Moi c'est plus la durée qui me refroidit (en ce moment, je privilégie du max 18 mois mais c'est personnel: car j'investis beaucoup). Je ne comprends pas la logique d'y mettre des locataires plutôt que de revendre maintenant? (pendant que la conjoncture immobilière se maintient encore à peu près). Pas d'hypothèques de 1er rang. Pour ces 3 raisons je préfère m'abstenir mais en soit le projet est pertinemment bon je trouve. A 18 mois j'y serais allé.

 

[Wallys56]

Ce n'est pas le 16ème nord qui est le plus coté, mais cela reste le "prestigieux" 16ème arrondissement de Paris. Metro très proche et commerces autour, rien à dire.
L'immeuble bien que pas Haussmannien semble moderne est en bon état, il "respire" car donne en partie sur un genre de petit square privé (dans lequel il doit y avoir le fameux jardin). Un lot en dernier étage avec balcon / Terrasse puis un autre en RC mais avec jardin = biens de très haute qualité et recherchés sur le papier! Pour les 2 autres lots c'est du standard, mais l'ensemble des prix de revente au M2 semblent tout à fait raisonnables. Moi c'est plus la durée qui me refroidit (en ce moment, je privilégie du max 18 mois mais c'est personnel: car j'investis beaucoup). Je ne comprends pas la logique d'y mettre des locataires plutôt que de revendre maintenant? (pendant que la conjoncture immobilière se maintient encore à peu près). Pas d'hypothèques de 1er rang. Pour ces 3 raisons je préfère m'abstenir mais en soit le projet est pertinemment bon je trouve. A 18 mois j'y serais allé.

Merci pour ton analyse

 

[Chris78]

Bonjour.
Ce projet CF m'a permis de découvrir le "commodat" ...
de même que d'autres projets m'ont fait découvrir il y a quelques mois la notion de "vente à réméré" !

 

[Chris78]

Pour revenir au projet en question je trouve la ligne "Honoraires de gestion et commercialisation" assez élevée.

 

[ron]

Prudence sur Uniti. Ce promoteur qui se vante de sa cotation en Bourse comme de son actionnariat à 34% de PGIM Real Estate Groupe Prudential Financial n'hésite jamais à "coincer" ses investisseurs au nom de motifs peu vérifiables dans des plans de remboursement différés en retard pouvant atteindre 8 échéances de remboursement. Pourtant, aucun retard n'est pointé sur Hellocrowdfunding.... Certes, il finit par payer mais avec des retards pouvant atteindre 2 ans. En un mot et sur la base de 7 investissements dont 2 en retard rééchelonnés en 8 versements chez Anaxago, Uniti n'est ni fiable, ni recommandable.

 

[baffer]

Prudence sur Uniti. Ce promoteur qui se vante de sa cotation en Bourse comme de son actionnariat à 34% de PGIM Real Estate Groupe Prudential Financial n'hésite jamais à "coincer" ses investisseurs au nom de motifs peu vérifiables dans des plans de remboursement différés en retard pouvant atteindre 8 échéances de remboursement. Pourtant, aucun retard n'est pointé sur Hellocrowdfunding.... Certes, il finit par payer mais avec des retards pouvant atteindre 2 ans. En un mot et sur la base de 7 investissements dont 2 en retard rééchelonnés en 8 versements chez Anaxago, Uniti n'est ni fiable, ni recommandable.

Bonjour @ron , Avez vous le nom des projets qui ont été rééchelonnés ? Car je peux mettre l'info sur hellocrowdfunding cela pourra servir aux plus grands nombres sachant qu'Uniti est un grand pourvoyeur de projets.

Cordialement,

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour @ron , Avez vous le nom des projets qui ont été rééchelonnés ? Car je peux mettre l'info sur hellocrowdfunding cela pourra servir aux plus grands nombres sachant qu'Uniti est un grand pourvoyeur de projets.

Cordialement,

Prudence sur Uniti. Ce promoteur qui se vante de sa cotation en Bourse comme de son actionnariat à 34% de PGIM Real Estate Groupe Prudential Financial n'hésite jamais à "coincer" ses investisseurs au nom de motifs peu vérifiables dans des plans de remboursement différés en retard pouvant atteindre 8 échéances de remboursement. Pourtant, aucun retard n'est pointé sur Hellocrowdfunding.... Certes, il finit par payer mais avec des retards pouvant atteindre 2 ans. En un mot et sur la base de 7 investissements dont 2 en retard rééchelonnés en 8 versements chez Anaxago, Uniti n'est ni fiable, ni recommandable.

Ce serait également intéressant de préciser les motifs invoqués. Avec le confinement, beaucoup de projets de construction ont pris du retard, ce serait un motif "acceptable". A l'inverse, être gros et coté n'a jamais empêché d'être un mauvais payeur... Si vous pouvez nous en dire un peu plus...