Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Zino]

Bonjour,

c'est très intéressant ! Je viens de lire différentes fiches à ce sujet, mais j'ai du mal à comprendre comment concrètement cela fonctionne :
- comment le paiement arrive au site de financement participatif ? Depuis le PEA-PME ? Ou depuis un compte courant ?
- si depuis un compte-courant comment bénéficier des avantages fiscaux s'il faut payer la plate-forme depuis un compte courant et donc avoir sorti l'argent du PEA-PME ?
- l'inscription des titres au PEA-PME est générée par la plate-forme en direct avec la banque sans intervention de l'investisseur ?

 

[Wallys56]

Bonjour,
Tout d'abord bonne année à tous !
Comme c'est assez calme en ce moment, je me permets de vous faire part du retour d'expérience d'un utilisateur pour loger des obligations en crowdfunding sur un PEA-PME.
La plus grosse contrainte est bien sûr les frais associés, mais BforBank à l'air de proposer les meilleurs tarifs ([lien réservé abonné]) à savoir pas de frais de garde et l'inscription/cession facturé seulement à 0,1% :

Afficher la pièce jointe 8428
Afficher la pièce jointe 8427

Aussi le retour d'expérience fait mention de 2€ facturé pour le logement d'une souscription Koregraf (Obligation valeur 2k€) : [lien réservé abonné]

Je compte faire le test également de mon côté cette année, je vous ferai part de mon retour !

Très belle année 2021 à tous. Merci pour l'info baffer. Je vais m'y intéresser car je suis investi sur 50 projets de crowfunding immo.

 

[poam5356]

- comment le paiement arrive au site de financement participatif ? Depuis le PEA-PME ? Ou depuis un compte courant ?
- si depuis un compte-courant comment bénéficier des avantages fiscaux s'il faut payer la plate-forme depuis un compte courant et donc avoir sorti l'argent du PEA-PME ?
- l'inscription des titres au PEA-PME est générée par la plate-forme en direct avec la banque sans intervention de l'investisseur ?

Bonjour,
Autant dire tout de suite que tout dépend de votre banque et de la plateforme sur laquelle vous comptez investir.
L'argent doit être dans le PEA, et c'est depuis le PEA que les fonds seront transférés par la banque vers la plateforme.
Au delà de cette généralité, vous devez demander à votre banque quelles conditions ils demandent pour inscrire des titres de crowdfunding immo dans votre PEA.
Et, en //, vous devez demander à la plateforme comment s'y prendre pour investir sur un projet quand on veut le faire depuis un PEA.
Et si vous arrivez à concilier les impératifs des 2 parties, alors c'est gagné.
Pour info, mais sans certitude, il me semble que c'est Koregraf qui est la plus transparente sur ces choix d'investissement depuis un PEA.

 

[baffer]

Bonjour,

c'est très intéressant ! Je viens de lire différentes fiches à ce sujet, mais j'ai du mal à comprendre comment concrètement cela fonctionne :
- comment le paiement arrive au site de financement participatif ? Depuis le PEA-PME ? Ou depuis un compte courant ?
- si depuis un compte-courant comment bénéficier des avantages fiscaux s'il faut payer la plate-forme depuis un compte courant et donc avoir sorti l'argent du PEA-PME ?
- l'inscription des titres au PEA-PME est générée par la plate-forme en direct avec la banque sans intervention de l'investisseur ?

Bonjour @Zino,
Je rejoins les propos de @poam5356, Koregraf a rédigé un article ([lien réservé abonné]) où on peut lire notamment :
"Ainsi lors de vos prochains investissements via un compte espèce PEA-PME, nous vous invitons à nous adresser un justificatif de votre banque indiquant les références du compte espèce PEA débité et mentionnant la date d’ouverture de ce compte ainsi que le montant prélevé."

Il est bien mentionné compte espèce PEA débité donc l'argent est bien prélevé sur le compte espèce du PEA.
L'investisseur fait bien l'intermédiaire entre la banque et la plateforme via la transmission de documents demandés de part et d'autres.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour à tous et meilleurs vœux pour 2021!

Aussi le retour d'expérience fait mention de 2€ facturé pour le logement d'une souscription Koregraf

Merci pour ce retour; 0,1% pour l'inscription et la même somme pour la cession, c'est vrai que ça devient vraiment intéressant pour les petits porteurs. De fait, le tableau d'Anaxago sur les frais bancaires pour l'utilisation d'un PEA/PME devient caduc (pour mémoire désormais: [lien réservé abonné]).
Reste à savoir si une annulation d'obligation (notre cas de crowdfunders) est gérée par la banque aussi simplement qu'une cession...

Et, en //, vous devez demander à la plateforme comment s'y prendre pour investir sur un projet quand on veut le faire depuis un PEA.

La file déjà citée par @baffer ([lien réservé abonné]) fait déjà état d'un retour d'expériences récentes (~ 2 mois):

• Koregraf: ça fonctionne bien,
• Homunity: ne gère pas,
• Clubfunding: gère uniquement pour les tickets à partir 10k€,
• Fundimmo: échec malgré une réponse favorable de la plate-forme, donc de facto, ne gère pas,
• Raizers: ne gère pas, mais étudie la question.

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour à tous et meilleurs vœux pour 2021!


Merci pour ce retour; 0,1% pour l'inscription et la même somme pour la cession, c'est vrai que ça devient vraiment intéressant pour les petits porteurs. De fait, le tableau d'Anaxago sur les frais bancaires pour l'utilisation d'un PEA/PME devient caduc (pour mémoire désormais: [lien réservé abonné]).
Reste à savoir si une annulation d'obligation (notre cas de crowdfunders) est gérée par la banque aussi simplement qu'une cession...


La file déjà citée par @baffer ([lien réservé abonné]) fait déjà état d'un retour d'expériences récentes (~ 2 mois):

• Koregraf: ça fonctionne bien,
• Homunity: ne gère pas,
• Clubfunding: gère uniquement pour les tickets à partir 10k€,
• Fundimmo: échec malgré une réponse favorable de la plate-forme, donc de facto, ne gère pas,
• Raizers: ne gère pas, mais étudie la question.

Bonjour... et bonne année !!!
Vous avez réussi sur ClubFunding ou vous remettez uniquement ce qu'ils nous avaient envoyé par mail ?
Personnellement, j'avais voulu le faire quelques semaines après avoir reçu leur mail, et ils m'avaient rappelé pour me dire qu'ils ne perdaient pas leur temps à gérer gratuitement les relations avec la banque...

 

[foudre78]

Que pensez vous du projet de koregraf demain?
L'expertise et expérience sont bonnes du porteur de projet. Les garanties prises par la plateforme aussi.
Seulement presque 800 000€ pour une maison de ville (qui n'est pas une ville avec des hauts revenus) me semble hors norme. On dépasse la fourchette haute du prix au M2 de meilleurs agents et personnellement si j'avais ce budget pour acheter la bas, je constate qu'en s'éloignant de peu on a de véritables maisons/villas à ce prix la plutôt qu'une "simple" maison de ville... Je passe donc mon chemin, mais me serait volontairement positionné s'il y avait par exemple déja une offre d'achat en cours. Dommage, c'était pas loin! Non pas que je ne suis pas convaincu par le projet mais que celui-ci pourrait s'avérer long lors de la revente et je n'aime pas quand ça traine.

 

[NicoNoclaste]

Vous avez réussi sur ClubFunding ou vous remettez uniquement ce qu'ils nous avaient envoyé par mail ?
Personnellement, j'avais voulu le faire quelques semaines après avoir reçu leur mail, et ils m'avaient rappelé pour me dire qu'ils ne perdaient pas leur temps à gérer gratuitement les relations avec la banque...

Non, je ne suis pas prêt à investir des tickets d'un montant de 10k€. J'ai simplement fait une synthèse de ce que j'ai trouvé sur la file susmentionnée.
Mais dans le doute, je suis quand même allé voir sur leur site, [lien réservé abonné] (sic!).
Leur position est nuancée, mais explicite:

"PEA-PME : comment cela fonctionne-t-il chez ClubFunding ?

Les récentes évolutions du PEA-PME vont cependant dans le bon sens et permettent d’être optimistes. La possibilité technique d’y avoir recours existe et ClubFunding s’investit pour proposer la meilleure formule à ses investisseurs. Il s’agit d’une solution très prometteuse qui permet déjà d’investir directement et de manière sécurisée dans les projets sélectionnés. Pour cela il conviendra de vous rapprocher en amont d’un projet auprès du service relations investisseurs afin de connaître son éligibilité ou non au sein d’un PEA-PME, pour un montant minimum de souscription de 10 000 €."​

 

[NicoNoclaste]

personnellement si j'avais ce budget pour acheter la bas, je constate qu'en s'éloignant de peu on a de véritables maisons/villas à ce prix la plutôt qu'une "simple" maison de ville...

Je suis de votre avis sur ce point précis.
Mais ce qui me chagrine le plus, c'est la marge opérationnelle; celle-ci est annoncée à 17% du CA.
Mais j'ai la faiblesse de penser que la rémunération de mon investissement doit être considérée comme une charge dans le bilan du projet, et si vous regardez bien ce bilan (plus que succinct à mon très humble avis, pas très sérieux de la part de Koregraf), aucune charge financière n'est indiquée!!!
Donc, si vous retraitez ce bilan et y incluez 82500€ d'intérêts (550000 à 10% sur 18 mois), la marge ressort finalement à... 6,27% du CA; c'est bien moins confortable et le sponsor n'a pas intérêt à se planter sur son évaluation des travaux, leur durée, et le prix de commercialisation!
Bref, ce projet ne passe pas ma grille; en plus, je trouve les chambres microscopiques.

 

[Enitsuj]

Que pensez vous du projet de koregraf demain?
L'expertise et expérience sont bonnes du porteur de projet. Les garanties prises par la plateforme aussi.
Seulement presque 800 000€ pour une maison de ville (qui n'est pas une ville avec des hauts revenus) me semble hors norme. On dépasse la fourchette haute du prix au M2 de meilleurs agents et personnellement si j'avais ce budget pour acheter la bas, je constate qu'en s'éloignant de peu on a de véritables maisons/villas à ce prix la plutôt qu'une "simple" maison de ville... Je passe donc mon chemin, mais me serait volontairement positionné s'il y avait par exemple déja une offre d'achat en cours. Dommage, c'était pas loin! Non pas que je ne suis pas convaincu par le projet mais que celui-ci pourrait s'avérer long lors de la revente et je n'aime pas quand ça traine.

 

[Msimmo]

LA MIURA de groupe-ci sur Homunity :

Malgré ce qui avait été indiqué à Homunity et ce que nous vous avons communiqué, le remboursement n'a pas pu être effectué en décembre 2020 par le fonds d'investissement. Toutefois, ce dernier a confirmé une nouvelle fois sa volonté de rembourser la créance portée par nos investisseurs.

Nous avons tout de même décidé de mettre en place notre procédure juridique de recouvrement

 

[chenmawon]

Bonjour,
Quelqu'un ici est partie prenante du projet Saint Ô chez Lymo: ils ont annoncé le remboursement fin décembre du capital et des intérêts, le premier a en effet été remboursé, pas les seconds. Pareil pour vous, où c'est juste chez moi que cela merdouille? J'essaie de garder confiance en cette plateforme, malgré les bruits qui courent, mais ils annoncent quand même souvent des choses qu'ils ne réalisent pas ensuite....
Merci!

 

[CharlyBgood]

Pour les "small-crowd-immo-investors", il y a ce projet des LOGES sur le spécialiste de la micro-opération, la 1ière Brique, encore en cours de financement.

= Aménagement de 5000 m² sur Montmorency par un MdB

315K€ à financer à 10% sur maximum 12 mois, c'est typiquement le genre de projet que je kiffe.

NB: ces Lyonnais de la Première Brique ont un positionnement hyper démocratique car on peut y investir à partir de ... 1€ !

Les autres P-F leur sous-traitent les petits projets sur lesquels ils ne se positionnent pas.
A noter qu'ils ont un statut IFP (Intermédiaire) et non pas CIP (Conseiller)

LES LOGES sur la Première Brique [lien réservé abonné]

Ce n'est évidemment pas un Conseil d'investissement comme dirait @Jeune_padawan
Et je ne croque rien.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir à tous

J'ai passé le projet MdB "Les loges" de La Première Brique à la moulinette maison.
Cette jeune PF avait déjà fait passer un projet de très bonne facture selon mes critères, "le Massilon"; j'avais pris (comme d'habitude) mon temps pour décortiquer le dossier dont la jauge était autour de 35%; une heure après, décision prise de prendre un ticket, un autre investisseur avait étouffé les 6 ou 7 k€ restants et ce projet à 11% était clos; je ne porte pas de chapeau, mais là, je l'aurais bien bouffé quand même...

Pour revenir au présent projet: en gros, s'il n'y avait pas une partie immobilier d'entreprise avec quelques locaux professionnels à écouler, j'y aurais mis une petite pièce.
A part ce défaut, rédhibitoire pour moi en ces temps troublés, la seule chose qu'on peut encore reprocher à ce dossier est la relative inexpérience des porteurs (ce que je pardonne facilement: "aux âmes bien nées, la valeur n'attend pas le nombre des annuités ", ou quelque chose dans ce genre...).
Tout le reste me plaît:

• la localisation en proche banlieue parisienne, à des prix corrects (déjà une réservation pour 1/5 du CA), et qui assurent en plus une (vraie) marge opérationnelle de 20%,
• une banque qui suit,
• un engagement conséquent des sponsors avec 58% des fonds propres,
• une surface financière confortable, donc de bonnes garanties,
• une opération simple de division foncière, de courte durée, à 10% annuel.

Ce n'est évidemment pas un Conseil d'investissement comme dirait @Jeune_padawan
Et je ne croque rien.

Pas une virgule à ajouter à ces sages propos de @CharlyBgood...

 

[Enitsuj]

A peine eu le temps de rentrer du boulot que le projet est déjà complet. Ce sera pour une prochaine fois :-(

 

[CharlyBgood]

A peine eu le temps de rentrer du boulot que le projet est déjà complet. Ce sera pour une prochaine fois :-(

Punaise ! incroyable !
je suis rentré de réunion vers 19h00 (ouverture à 18h00) et me disais que c'était mort !

=> la jauge n'était alors qu'à 17% et j'ai pu y mettre un billet !

Etrange ...

@NicoNoclaste: j'ai tenté un message en privé avec toi et n'ai pu le valider, normal ?

 

[NicoNoclaste]

@NicoNoclaste: j'ai tenté un message en privé avec toi et n'ai pu le valider, normal ?

Euh! Pas la moindre idée. Que me faut-il faire de mon côté?

 

[Jeune_padawan]

Et mince, je suis arrivé en retard : projet bouclé.

Ce n'est évidemment pas un Conseil d'investissement comme dirait @Jeune_padawan
Et je ne croque rien.

Je pense à insérer cette phrase dans la signature de mes messages .
Comme je discute plus sur la partie Bourse et AV du forum et que "les conseilleurs ne sont pas les payeurs", je préfère préciser que mes messages ne sont pas des conseils mais des avis.

 

[CharlyBgood]

Euh! Pas la moindre idée. Que me faut-il faire de mon côté?

J'ai ce message d'erreur ci-dessous quand j'appuie sur le bouton "Nouvelle conversation"

Un modérateur @poam5356 ou @Buffeto peuvent-ils m'aider svp ?
Merci les gars.

 

[NicoNoclaste]

@CharlyBgood
Ré-essaye un coup, j'ai changé un de mes paramètres.