Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[arthus]

Opération sur raizers demain dans le 06

 

[Julien954]

Bonjour, est-ce que certains d'entre vous connaissent Bienprêter ?

 

[Ezerian]

Bonjour, est-ce que certains d'entre vous connaissent Bienprêter ?

Oui je connais, les montants sont très faible (environ 2500 € par projet).
Le site propose une garantie de restitution des capitaux investis si un défaut dure plus de 60 jours.
Comme sur Mintos)

 

[Julien954]

Pourquoi est-ce qu'ils prêtent 2 500 € sur une maison ?
Et ils font des prêts garantis par l'Etat ?

 

[Stilt]

Si j'ai bien compris bienpreter permet de financer les créances de sa maison mere qui vends des packs de pubs ou d'aides a la commercialisation d'un bien immo vendu par un particulier...c'est une version moderne de l'affacturage. Mais si tu cherches a te diversifier, tu peux passer ton chemin.

 

[CharlyBgood]

Si j'ai bien compris bienpreter permet de financer les créances de sa maison mere qui vends des packs de pubs ou d'aides a la commercialisation d'un bien immo vendu par un particulier...c'est une version moderne de l'affacturage.

Décidément on n'arrête pas le progrès, c'est dingue.
Merci de cette info. Je les connaissais juste de nom.

 

[arthus]

Bonjour,
Quel est votre sentiment de connaisseurs sur le projet Garibaldi Lyon sur wiseed svp ?
J'ai juste remarqué la commercialisation quasi nulle pour l'instant, mais vu l'emplacement je ne sais pas trop .
[lien réservé abonné]Merci d'avance

 

[poam5356]

Bonjour,
Quasi nulle... Pas vraiment, je viens de voir que les 550 K€ sont placés.
Vous me direz que ce fut un peu laborieux.. Oui, je suis d'accord. Le projet doit être proposé depuis au moins 1 semaine. ça part plus vite chez d'autres!
Pas donné suite, en ce qui me concerne.
Je me suis fixé un niveau de préco élevé (90 à 100%) et des ratios financiers également élevés pour le promoteur.
Ou alors, quand il s'agit d'un marchand de biens, comme ici, un emplacement top... Paris centre.
Dans ce projet, rien n'y est :
6% de préco et des ratios pas top pour le promoteur..
Je passe d'autant plus facilement que d'autres plateformes proposent régulièrement des projets qui sont dans mes critères de choix.

 

[arthus]

Quasi nulle... Pas vraiment, je viens de voir que les 550 K€ sont placés.

Je voulais parler des 6%, désolé
Merci

 

[poam5356]

Ah, oups, oui... Commercialisation.... Désolé pour l'amalgame avec les souscriptions!

 

[BobbyO]

Bonjour,
Y-a-t-il parmi vous des gens qui ont souscrit chez Wiseed à des obligations CITF (CONCEPTION INDUSTRIELLE ET TECHNOLOGIES FUTURES) en septembre 2019 pour un remboursement en Mars 2021
Les souscripteurs sont sollicités pour des résolutions en assemblée générale :

Résolution 1 Autorisation de prorogation de la durée de l'emprunt obligataire de 28 mois jusqu'au 2 juillet 2023 avec gel des intérêts à compter du 2 mars 2021 jusqu'au 2 juillet 2023. L'Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et majorité requise, autorise la prorogation de la durée de l'emprunt de 28 mois. L'Assemblée autorise par conséquent le gel des intérêts à compter du 2 mars 2021 jusqu'à la nouvelle date d'échéance, soit le 2 juillet 2023.

Résolution 2 Autorisation de remboursement mensuel du montant de l'emprunt dû au 2 mars 2021 sur 18 mois à compter du 1er janvier 2022. L'Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et majorité requise, autorise un remboursement mensuel du montant de l'emprunt dû au 2 mars 2021 date d'échéance initiale. Le remboursement sera effectué mensuellement sur une durée de 18 mois à compter du 1er janvier 2022.

Je trouve la demande un peu fort de café ! Qu'en pensez-vous ?

 

[arthus]

Bonjour,
Prochain projet d'immocratie:
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[baffer]

Bonjour,
Prochain projet d'immocratie:
[lien réservé abonné]

Le projet a l'air intéressant mais j'ai un doute sur le marchand de bien. Je n'ai encore jamais investi sur cette plateforme mais je me suis permis de laisser un commentaire sur la page du projet :
"Le projet semble intéressant mais je souhaiterais disposer d’informations complémentaires par rapport à l’utilisation du crowdfunding par M. Malaval. En effet, il est indiqué : « M Gilbert Malaval, a conduit avec succès plusieurs opérations similaires dans le Sud Ouest. Il a par ailleurs déjà fait appel au crowdfunding : une première fois sur une autre plateforme pour un projet similaire »

Si je consulte le site hellocrowdfunding, ce n’est pas un projet mais 2 projets qui ont été réalisés sur la plateforme concurrente (Wiseed en l’occurence). Et pour le projet non indiqué (Les Moraceae) il semble en retard depuis Septembre 2019, la GAPD activée et au 8 mai (date du dernier commentaire d’un investisseur) la situation semblait toujours au point mort.

Aussi, quelle garantie peut-on disposer du promoteur pour éviter que cette division parcellaire à Marseillan ne subisse les mêmes problèmes que pour le projet « Les Moraceae » ?

Pour information, les commentaires des investisseurs sur le projet « Les Moraceae » sur le site hellocrowdfunding sont ici : [lien réservé abonné]

Cela ne donne pas confiance ...

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Edit du message : Très bon point de la part du site Immocratie car à peine 30mn après mon commentaire sur le site je reçois le mail suivant dans ma boîte mail :
"Bonjour M Baffer,
Il y a un problème de gouvernance (mésentente entre associés) chez SITE AMENAGEUR qui gère le projet les Moraceae.
Cela, plus le confinement, explique en grande partie le retard sur ce projet.
Sur le projet de Marseillan, nous expliquons dans l'onglet opérateur : "Associé à hauteur de 25% des parts sociales dans SITE SAS, M Malaval préfère aujourd’hui collaborer avec son fils et l’un de ses associés dans SITE SAS pour lancer de nouvelles opérations". Cela signifie que l'opération de Marseillan se fait sans l'associé qui pose problème chez SITE.

Bien cordialement

Nicolas Derbès
Président, Immocratie"

 

[arthus]

Bonjour,
Nouveau projet MDB sur Fundimmo demain situé à Puteaux
[lien réservé abonné]Je ne vois pas d'anomalie avec mes yeux de débutant, qu'en pensez-vous ?
Merci

 

[poam5356]

Bonjour,
Vous avez reçu le pdf du descriptif du projet?

 

[arthus]

Oui, pardon
[lien réservé abonné]

 

[poam5356]

Petit projet sans appel à une banque.
J'aime bien quand une banque participe au projet parce qu'ils ont épluché le dossier et c'est leur métier, donc ils savent de quoi ils parlent en la matière.
La marge est bonne et le projet (1 maison) semble réservé, si je comprends bien ce qui est écrit (Proposition d'achat signée).
Ce sont les 2 bons points du dossier.
Par contre, la solidité financière du marchand de biens est plutôt légère.
Ce qui pourrait paraître cocasse, c'est que le dirigeant de la SAS qui porte le projet, et qui en est l'unique associé, est aussi caution solidaire sur le projet. Quelle sécurité peut-on accorder à de l'auto-cautionnement?
Toutefois, il y a une garantie supplémentaire avec une hypothèque non inscrite sur la maison du projet dans lequel le dirigeant apporte 460K€, donc plus que le prêt demandé ici.
Les travaux étant minimes, le projet tient la route. Il y aura certainement un remboursement anticipé parce que la vente est prévue au T4 de cette année, alors que le projet est prévu sur 15 mois.

 

[agra07]

Bonjour,
Par curiosité intellectuelle, j'ai pris connaissance de cet appel à financement et lu avec intérêt l'avis de @poam5356
J'aurai plusieurs questions, dont certaines probablement naïves, à poser aux habitués de ce type d'opération:
- 9% de rendement, je suppose que c'est un rendement annuel ?
- Quelle différence entre une hypothèque non enregistrée et une enregistrée ?
- Comment fonctionnent la garantie "blocage des avances en comptes-courants injectés dans MAREMMA"?
- En quoi consiste la caution personnelle de l'associé unique de la société (un autre bien immobilier, une épargne...?)
- MAREMMA existe depuis 2011: serait-il possible, le cas échéant de savoir combien d'opérations de ce type elle a réalisées et à quelles adresses ?
- La plateforme s'engage-t-elle sur le sérieux du marchand de bien ?
- La marge opérationnelle de 17%, je suppose que c'est: (prix de vente-coût total opération)/coût total opération ?
- Le calcul ci-avant conduirait à un prix/m2 de 1.17 x 860 000/107 = 9404 €/m2 ?
- Un tel prix unitaire est-il dans la moyenne du marché ?
- Serait-il possible de connaître la nature et le montant des travaux dits "mineurs" ?
- Ces travaux nécessitent-ils des autorisations administratives ?
- Ces travaux seront-ils dirigés par un maître d'oeuvre ?
Bon, j'arrête là et j'espère que vous ne m'en voudrez pas trop si certaines de mes questions vous paraissent incongrues.

 

[Tomas466]

9% est un rendement brut annuel correspondant à 12 mois d'immobilisation des fonds investis (ça peut être plus comme ça peut être moins).

La plateforme garantit forcément le sérieux du marchand de biens... mais sans s'engager vraiment : si l'opération capote, elle a globalement une obligation de moyens (tout mettre en œuvre pour récupérer tout ou partie du capital voire des intérêts) mais aucune obligation de résultats.

Pour les autres questions, il faut probablement les poser directement à la plateforme.

 

[poam5356]

Bonjour,
On va faire vite... Beaucoup de questions.... Et je ne sais pas répondre à toutes!! Peut-être que d'autres sauront y répondre, ou apporter des précisions.

- 9% de rendement, je suppose que c'est un rendement annuel ?

Oui

- Quelle différence entre une hypothèque non enregistrée et une enregistrée ?

La différence immédiate est le coût moins élevé facturé par le notaire. Par contre, elle donne possibilité à un créancier d'en réaliser une qui serait enregistrée, et donc de passer devant celle non enregistrée.
Dans le cas présent, pas de risque : il n'y a qu'un seul créancier qui est Fundimmo.

- Comment fonctionnent la garantie "blocage des avances en comptes-courants injectés dans MAREMMA"?

J'imagine, simple supposition, que les 460K€ du dirigeant + les fonds Fundimmo sont en mis sous cloche et débloqués selon l'avancement du projet.

-

En quoi consiste la caution personnelle de l'associé unique de la société (un autre bien immobilier, une épargne...?)

Comme pour toute caution : il se porte garant des fonds investis et mettant dans la balance ses biens personnels...
Raison pour laquelle j'ai écrit que c'était cocasse.
Est-ce qu'une banque accepterait un prêt immo à un particulier qui s'engage à être son propre garant? J'ai plutôt des doutes.

- MAREMMA existe depuis 2011: serait-il possible, le cas échéant de savoir combien d'opérations de ce type elle a réalisées et à quelles adresses ?

Moi non... Une banque qui finance le projet : oui. La plateforme : oui si elle le veut.

- La plateforme s'engage-t-elle sur le sérieux du marchand de bien ?

S'engager : non. Je la vois mal le faire. Prendre toutes les précautions et s'assurer du sérieux du client : Oui, j'espère qu'elle le fait.
Je pense que chaque type d'immobilier a ses particularités et qu'il faut une bonne expérience en la matière pour faire une sélection rigoureuse des emprunteurs.
Certaines plateformes sont spécialisées : Koregraf, c'est en général du résidentiel neuf. Clubfunding fait beaucoup de marchands de biens.
Je pense donc que ces plateformes on une expertise certaine sur leur domaine de prédilection.
Fundimmo fait des 2.

- La marge opérationnelle de 17%, je suppose que c'est: (prix de vente-coût total opération)/coût total opération ?

Oui, c'est ça. En MDB ça va parfois très haut. J'ai déjà vu du 50% de marge!

- Le calcul ci-avant conduirait à un prix/m2 de 1.17 x 860 000/107 = 9404 €/m2 ?

Oui, sans doute.

- Un tel prix unitaire est-il dans la moyenne du marché ?

Pas cherché parce que le bien est déjà placé....
Je ne compte pas y souscrire, mais je trouve que les infos données par Fundimmo sont plutôt légères.
Je ne sais plus quelle plateforme (Homunity je crois) fait l'état des biens en vente dans la même zone.
C'est comme les ratios financiers de la SA : rien n'est fourni... Pas même le Siren de l'entreprise.
Il faut toujours chercher... C'est plutôt déplaisant cette manière de procéder de la part de Fundimmo.

- Serait-il possible de connaître la nature et le montant des travaux dits "mineurs" ?

Voir avec la plateforme.
A mon avis, c'est un simple rafraichissement de l'intérieur.

- Ces travaux nécessitent-ils des autorisations administratives ?

Non.

- Ces travaux seront-ils dirigés par un maître d'oeuvre ?

Très probablement : non.