Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[poam5356]

Comme je vais avoir un remboursement de Clubfunding, je me suis aussi porté sur le projet de cet après-midi... 100% de préco, c'est mon critère 1er pour recommencer à investir.
Je n'ai pas détaillé celui de demain. Il est à 97% de préco... Quasi 100%.
Il affiche un rendement de 10%, contre 9,5% aujourd'hui. Il doit y avoir un petit détail qui motive cet écart. Le promoteur semble plus petit. Je pense que c'est la raison de l'écart de rendement.
Si j'avais raté celui d'aujourd'hui, je me serais porté sur celui de demain.

 

[pticaillou]

quel est votre avis s'il vous plait sur le nouveau projet d'immocratie?

Je ne le vois pas (je suis pourtant inscrit). Projet privé ?

 

[White Rabbit]

Comme je vais avoir un remboursement de Clubfunding, je me suis aussi porté sur le projet de cet après-midi... 100% de préco, c'est mon critère 1er pour recommencer à investir.
Je n'ai pas détaillé celui de demain. Il est à 97% de préco... Quasi 100%.
Il affiche un rendement de 10%, contre 9,5% aujourd'hui. Il doit y avoir un petit détail qui motive cet écart. Le promoteur semble plus petit. Je pense que c'est la raison de l'écart de rendement.
Si j'avais raté celui d'aujourd'hui, je me serais porté sur celui de demain.

Ils ont envoyé la doc ?
je le vois sur le site mais j'ai rien reçu

 

[ZIDANE55]

Bonsoir,
Il n'y a que des projets financés.
Peut-être faut-il être inscrit pour voir ceux à venir?

il est précisé dans leur mail que la souscription est à accès restreint car le montant recherché est peu élevé...300k ça partira en moins d'1 min...

 

[poam5356]

Ils ont envoyé la doc ?
je le vois sur le site mais j'ai rien reçu

Pour le projet d'aujourd'hui : Oui.

Le lien vers le pdf du projet [lien réservé abonné]

Ouverture de la collecte VENDREDI 24 AVRIL - 15h Retrouvez demain le projet "AMIENS CAMPUS", proposé par un promoteur immobilier de logements expérimenté dans la région des Hauts de France. Cette opération immobilière, située au centre-ville d'Amiens (80), consiste en la construction d'une résidence étudiante de 124 logements, la réhabilitation d'un monument historique en 6 logements neufs et 11 places de stationnement et leur revente à la découpe. Le projet est commercialisé à hauteur de 97%. La société fait appel à ClubFunding afin de réaliser une émission obligataire à hauteur de 500K€, assortie de la garantie à première demande de la société mère et de la caution personnelle et solidaire du dirigeant. D'ici là, n'hésitez pas à vous rendre sur la page projet en cliquant sur ce lien [lien réservé abonné]. Pour rappel : - Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important. - Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

[White Rabbit]

Merci!

97% de commercialisation et 12% de marge, c'est correct!

 

[crowdfundeal]

Bon , ce qui me dérange dans tous les projets en cours de collecte, c'est le manque d'informations sur la santé des entreprises, pipeline de projet , trésorerie, et une prévision de résultats sur 2 à 3 ans ou tout simplement un petit résumé de la situation face au COVID-19, qui donnerait un peu de confiance à des projets servant peut-être à dissimuler des financements corporate ... et/ou de futur faillites ?
Les comptes arrêtés à fin 2018, c'est un peu une autres époque , non ?
Perso j'ai des retard sur toutes les plateformes , sans gravité vu la situation, à voir dans quelques mois ...

 

[crowdfundeal]

97% de commercialisation et 12% de marge, c'est correct!

Oui , surtout que le prix de revient et une partie du resutat est déja couvert par la commercialisation, mais Quid de la santé financière de l'entreprise ?

 

[poam5356]

Pour la santé financière de l'entreprise, je regarde le taux d'endettement.
<2 c'est bon à excellent.
Le projet d'hier est à 1,32
Celui d'aujourd'hui est à moins de 0 parce que la boite n'a pas de dettes, et serait même prêteuse sur le dernier exercice connu.
Le problème avec les promoteurs, c'est que ce ratio peut fortement varier d'une année sur l'autre.
Si le promoteur ne termine aucun de ses chantiers dans une année, le ratio sera très élevé. Par contre, l'année suivante pourra être excellente, en termes de ratio.
Le promoteur, ici Farprom Invest, était à 0,6 en 2016, puis écart important à 2,9 en 2017 pour être négatif en 2018.
Ces ratios sont bons.
Alors, pour affiner un peu mon avis, je regarde quel est le capital social du promoteur.
C'est un excellent témoin de la solidité financière de l'entreprise.
Inovan, projet d'hier, a un capital social costaud à 7,4M€. C'est du lourd.
Farprom Invest, opération d'aujourd'hui, a un capital social à 8000€.

Il y a une sacré différence entre les 2... Je pense que la différence de rendement proposé vient de là.

 

[Stilt]

Merci @poam5356 pour cette analyse détaillée.
Si je ne rate pas l'heure, j'en serai

Parcequ'un projet à 10% sur 12 mois et 97% de préco et qui semble solide ça reste un bon projet.... la suite, l'avenir nous le dira...

 

[White Rabbit]

C'est à quelle heure ?

 

[Stilt]

dans 3 min...

 

[Yoco38]

bon ben trop tard ... moins de 1 minute pour cloturer

 

[Yzard]

C est terminé depuis un moment

 

[Stilt]

Oui, c'est partie très vite... c'est surtout que ça ramait fort, alors que hier je n'ai pas eu ce soucis. Il devait y avoir du monde.

 

[Ezerian]

Le site Bien prêter avec sa garantie 60 jours, c'est un scam ou pas ?

 

[crowdfundeal]

Inovan, projet d'hier, a un capital social costaud à 7,4M€. C'est du lourd.
Farprom Invest, opération d'aujourd'hui, a un capital social à 8000€.

Merci poam5356 pour cette analyse que je partage. J'ai également 5 projets en cours sur Inovan-Mavan dont 1 remboursé, je n'ai donc pas pris le dernier pour ne pas déséquilibrer mon portefeuille .
Et pour Farprom je passe mon tour dans le doute

 

[Stilt]

Je viens de regarder en différe le webinair de jeudi d'Homunity sur l'impact du covid. Si vous avez 1h devant vous, c'est instructif. Après, c'est des bons communicants et ils ne vont pas nous dire qu'il faut fuir le crowfunding immo.

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[Yzard]

Projet DUMAS 3 000 000 E 10% 2ans sur clubfunding à priori pour demain

 

[DryClepsydra]

Koregraf permet (ENFIN) de souscrire via PEA-PME. C'est une excellente nouvelle pour optimiser la fiscalité du financement participatif.
A ma connaissance, c'est la première et la seule plateforme immo à le permettre.
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