Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Ralph]

Les réponses d'Homunity par email est du même niveau que les rapports.

 

[Ralph]

Je vais créer une discussion dédiée pour les personnes concernées par le projet MULTIPROJETS GC.

 

[InvestisseurInquiet]

Les réponses d'Homunity par email est du même niveau que les rapports.

Ca c'est parce qu'ils vous aiment bien.
Moi ils me répondent d'attendre que les rapports soient mis en ligne.
Lesquels rapports ne sont jamais en ligne.

 

[Ralph]

Ca c'est parce qu'ils vous aiment bien.
Moi ils me répondent d'attendre que les rapports soient mis en ligne.
Lesquels rapports ne sont jamais en ligne.

Déplorable.

 

[adnstep]

Mais qui investit encore en crowdfunding immobilier ?

 

[InvestisseurInquiet]

Mais qui investit encore en crowdfunding immobilier ?

A part ceux qui veulent déshériter leur progéniture, je ne vois pas

 

[severian]

Les réponses d'Homunity par email est du même niveau que les rapports.

En même temps, ca veut dire qu'ils ne sont pas transparents sur les autres dossiers , pour une fois qu'il y a une part de vérité...

 

[ostibapa]

West retail center - ClubFunding
Des gens sur ce projet ? La communication reçue de la part de ClubFunding est assez hallucinante... Je veux bien m'entretenir avec des gens qui sont sur cette opération.

Je n'en suis pas mais comme je suis curieux...
Rappelons qu'Unifirst est un des fonds de Clubfunding Asset Management [lien réservé abonné].

Une consultation attend votre vote.
NOM DU PROJET : WEST RETAIL CENTER
RÉFÉRENCE : CF-2023-1143
DATE LIMITE DE VOTE : 6 mai 2025
Madame, Monsieur,

Dans le cadre de la gestion de votre investissement sur le projet WEST RETAIL CENTER, une proposition permettant un remboursement partiel vous sera prochainement soumise.

Cette démarche s’inscrit dans la continuité des efforts engagés pour organiser votre sortie dans les meilleures conditions possibles, en tenant compte des dernières évolutions du projet et des discussions avec l’opérateur. Elle permettrait notamment de procéder à un remboursement rapide de la quasi-totalité du capital encore dû, tout en maintenant un cadre pour le solde à venir et en encadrant votre exposition au risque.

Contexte
Le capital initialement investi sur le projet s’élevait à 4,9 M€.
À ce jour, 190 000 € vous ont déjà été remboursés.
Vous avez perçu deux années de coupons à 10 % annuels.
Le capital restant dû représente aujourd’hui 4,71 M€.
Vous détenez actuellement une hypothèque de premier rang sur l’actif financé.
Un refinancement du projet est envisagé afin de permettre votre sortie partielle, sous réserve de votre accord.

Conditions de la proposition

1/ Un remboursement immédiat de 88,6 % du capital initial, soit 4 342 500 € via un refinancement par le véhicule Unifirst (en accord avec le principal investisseur de ce fonds et la politique risque définie lors du lancement du véhicule, notamment en matière de ratio de LTV, de garanties minimums sur les investissements et de concentration du risque)

2/ Un abandon du solde de la créance, soit 7,5 % du capital initial (367 500€), en contrepartie de :
La signature par l’opérateur d’une clause de retour à meilleure fortune, permettant un éventuel remboursement futur de cette somme en cas d’amélioration de la situation du projet.
L’inscription de cette créance de 7,5 % dans le contrat de fiducie, éditée dans le cadre du refinancement, venant ainsi encadrer juridiquement ce mécanisme. Le remboursement de cette créance sera majoré de 27 563€ (soit 15% / an du CRD payé in fine au terme du contrat de prêt prévu par Unifirst, soit dans 6 mois, hors prorogation contractuelle.)

Ce que cela implique pour vous
Une part majoritaire (88,6 %) de votre investissement vous est remboursée rapidement.
Le solde abandonné pourrait faire l’objet d’un remboursement ultérieur si les conditions le permettent, grâce à la clause de retour à meilleure fortune.
Même en tenant compte de cet abandon, votre rendement net reste positif, avec deux années d’intérêts à 10 %, soit un rendement de 12 % sur deux ans.

Situation en cas de rejet de la proposition

En cas de vote défavorable, l’opérateur devrait réunir environ 2,5 M€ pour achever les travaux nécessaires à une vente, ce qui pourrait retarder significativement votre remboursement et augmenter votre exposition au risque.

Une nouvelle consultation pourrait être sollicitée. Elle ferait suite à de nouvelles négociations avec l'opérateur, dans un calendrier aujourd'hui incertain, et pouvant mener à l'ouverture de procédures contentieuses.

Nous vous invitons à vous rendre dans votre Espace Club via le bouton ci-dessous afin de prendre part au vote

Le précédent suivi indiquait

7/03/2025
Suivi de projet :
La promesse de vente mentionnée précédemment est toujours en cours de signature. En parallèle, l’opérateur a avancé de manière significative sur le refinancement de l’émission obligataire et l’acte de prêt définitif est en cours de signature.
Le remboursement intégral de l’émission obligataire devrait intervenir dans les prochaines semaines.
Couverture financière de l’emprunt ClubFunding :
Montant du refinancement : 5 M€
CRD bancaire : 0 €
CRD ClubFunding : 4,71 M€
Couverture financière : 106 %
Calendrier prévisionnel actualisé de remboursement :
Avril 2025

Et même proposition de "retour à meilleure fortune" sur la [Bastide de Maussane] du même emprunteur.
Un dossier qui rappelle des souvenirs. Voir

[ClubFunding][Bastide de Maussane]
Ca semble être l'achat de la villa du projet [ClubFunding][Les Baux de Provence].
Même adresse, même surface, même photo.
En toute transparence dans le dossier, bien sûr (ironie)

Par ailleurs, si l'opérateur confidentiel est "infini capital" (ce que je ne confirme pas, je ne fais que reprendre ce qu'a dit ostibapa), alors son premier dirigeant est le même que le dirigeant de l'opérateur dans "Les Baux de Provence", mais avec une autre société.

Quant au deuxième dirigeant de la société "infini capital", c'est la société dirigeante de la société "nancy coeur d'îlot", qui est l'emprunteur dans le projet "Nancy Coeur de Ville" et qui n'a pas remboursé.

Tout cela justifie assurément que l'emprunteur soit laissé confidentiel...

Le crowdfunding est décidément un petit monde....................................

C'est l'une des deux raisons pour lesquelles j'ai arrêté le crowdfunding. Autant que les retards sine die et les non-remboursements, les communications lacunaires des plateformes, avant le projet dans le dossier de présentation (opérateur confidentiel, contexte partiel), pendant le projet ou après le projet quand il aurait dû être remboursé, m'ont saoulé.

Et les messages qui ont suivi sur le forum...

 

[Bv75]

Je n'en suis pas mais comme je suis curieux...
Rappelons qu'Unifirst est un des fonds de Clubfunding Asset Management [lien réservé abonné].



Le précédent suivi indiquait


Et même proposition de "retour à meilleure fortune" sur la [Bastide de Maussane] du même emprunteur.
Un dossier qui rappelle des souvenirs. Voir

Et les messages qui ont suivi sur le forum...

J'ai voté contre pour ma part même si ça ne sert à rien... La proposition de ClubFunding est tout sauf claire.

 

[InvestisseurInquiet]

Je n'en suis pas mais comme je suis curieux...
Rappelons qu'Unifirst est un des fonds de Clubfunding Asset Management [lien réservé abonné].



Le précédent suivi indiquait


Et même proposition de "retour à meilleure fortune" sur la [Bastide de Maussane] du même emprunteur.
Un dossier qui rappelle des souvenirs. Voir

Et les messages qui ont suivi sur le forum...

Rappelons que le projet "Bastide de Maussane" est rattaché au promoteur Infini Capital, comme le projet "Nancy Coeur de Ville".
Le projet "Nancy Coeur de Ville" a été remboursé en octobre 2023, avec près de 15 mois de retard. Durant cette période, ClubFunding va appliquer deux taux de coupons présentés comme "majorés", de 11% entre août 2022 et mars 2023, puis de 11,5% entre avril 2023 et octobre 2023, au lieu de la pénalité de retard contractuelle de 15% (les taux "majorés" étaient donc "minorés"). Selon mes calculs, le gain pour la société Nancy Coeur d'Ilot, porteuse du projet Nancy Coeur de Ville, s'est ainsi élevé à au moins 154k€ grâce à la non-application des pénalités de retard.
Concernant le projet "Les Baux de Provence", qui a été remboursé en retard grâce à la levée "Bastide Maussane", la non-application des pénalités de retard a fait gagner à l'emprunteur au moins 57k€.
Dans le même temps, la levée "Bastide de Maussane" portait sur 2M€. Si ClubFunding a appliqué sa commission habituelle de 5%, elle lui a donc rapporté 100k€. Je ne sais naturellement pas si ClubFunding a appliqué sa commission habituelle.
Rappelons que ces trois projets ont soit des actionnaires identiques, soit des actionnaires communs. Auquel cas le non-recouvrement des pénalités de retard par ClubFunding aurait plus que compensé la commission de ClubFunding perçue au même moment sur la levée de refinancement.
On rajoute à cela le fait que ClubFunding a certainement perçu sa commission sur le projet "West retail center" (levé à la même période, en mars 2023) et va maintenant gagner de l'argent en faisant racheter par son fonds les créances décotées qu'il a précédemment commercialisées.
Aux erreurs de calcul près et sous réserve de l'application des commissions. Un emprunteur sur le projet Bastide de Maussane ou sur le projet West retail aurait le droit de demander à ClubFunding le montant de la commission qu'il a perçue sur ces projets.

 

[Benji57]

je découvre également ce rapport. Hallucinant, à croire qu'ils ont fait abstraction complète de leur rapport n°6.
en reprenant l'historique, on se demande même quel a été l'avancement réel des projets en question. chacun de ces rapports se répétant sans cesse.

on apprend dans la presse que le projet de Saint Gatien serait suspendu : [lien réservé abonné]

bien entendu, Homunity n'en parle même pas et laisse à penser que tout va bien...

honteux!!

Bonjour, si le projet ne voit pas le jour, quelles sont les conséquences pour le prêt ?

 

[Ralph]

Bonjour, si le projet ne voit pas le jour, quelles sont les conséquences pour le prêt ?

Avec ces vieilles chèvres d'Homunity et ce promoteur véreux, c'est mal engagé. J'ai créé un groupe de discussion dédié à ce projet.

 

[As2PiQuE]

Mais qui investit encore en crowdfunding immobilier ?

aujourd'hui ? ne me comptez certainement plus dans le lot.
A l'époque, j'étais jeune et naïf...

 

[As2PiQuE]

Bonjour, si le projet ne voit pas le jour, quelles sont les conséquences pour le prêt ?

bonne question mais ils trouveront bien un moyen de justifier l'emploi des X M € levés. peut être que le paiement des loyers des 2 ferraris est un motif valable?

 

[Ralph]

J'invite tous les investisseurs d'Homunity à exprimer leur mécontentement de manière factuelle en commentaire sur le LinkedIn des dirigeants Quentin Romet et Pierre-Yves Appert et sur la page d'Homunity pour leur réclamer des comptes. Quentin Romet nous fait en ce moment de l'auto-congratulation dégoulinante à gerber pendant que 20M€ sont dans la nature chez Fiducim!

 

[Ralph]

bonne question mais ils trouveront bien un moyen de justifier l'emploi des X M € levés. peut être que le paiement des loyers des 2 ferraris est un motif valable?

Faut voir comment ça consomme et les pneus et assurances sont chers! Bref vaut mieux en rire qu'en pleurer.

 

[Ninus]

Rappelons que le projet "Bastide de Maussane" est rattaché au promoteur Infini Capital, comme le projet "Nancy Coeur de Ville".
Le projet "Nancy Coeur de Ville" a été remboursé en octobre 2023, avec près de 15 mois de retard. Durant cette période, ClubFunding va appliquer deux taux de coupons présentés comme "majorés", de 11% entre août 2022 et mars 2023, puis de 11,5% entre avril 2023 et octobre 2023, au lieu de la pénalité de retard contractuelle de 15% (les taux "majorés" étaient donc "minorés"). Selon mes calculs, le gain pour la société Nancy Coeur d'Ilot, porteuse du projet Nancy Coeur de Ville, s'est ainsi élevé à au moins 154k€ grâce à la non-application des pénalités de retard.
Concernant le projet "Les Baux de Provence", qui a été remboursé en retard grâce à la levée "Bastide Maussane", la non-application des pénalités de retard a fait gagner à l'emprunteur au moins 57k€.
Dans le même temps, la levée "Bastide de Maussane" portait sur 2M€. Si ClubFunding a appliqué sa commission habituelle de 5%, elle lui a donc rapporté 100k€. Je ne sais naturellement pas si ClubFunding a appliqué sa commission habituelle.
Rappelons que ces trois projets ont soit des actionnaires identiques, soit des actionnaires communs. Auquel cas le non-recouvrement des pénalités de retard par ClubFunding aurait plus que compensé la commission de ClubFunding perçue au même moment sur la levée de refinancement.
On rajoute à cela le fait que ClubFunding a certainement perçu sa commission sur le projet "West retail center" (levé à la même période, en mars 2023) et va maintenant gagner de l'argent en faisant racheter par son fonds les créances décotées qu'il a précédemment commercialisées.
Aux erreurs de calcul près et sous réserve de l'application des commissions. Un emprunteur sur le projet Bastide de Maussane ou sur le projet West retail aurait le droit de demander à ClubFunding le montant de la commission qu'il a perçue sur ces projets.

Soyez positif, c’est au moins un opérateur qui n’est pas prêt de mettre la clef sous la porte.

 

[Benji57]

J'invite tous les investisseurs d'Homunity à exprimer leur mécontentement de manière factuelle en commentaire sur le LinkedIn des dirigeants Quentin Romet et Pierre-Yves Appert et sur la page d'Homunity pour leur réclamer des comptes. Quentin Romet nous fait en ce moment de l'auto-congratulation dégoulinante à gerber pendant que 20M€ sont dans la nature chez Fiducim!

Si il n’y avait que 20 millions, il suffit de voir leurs stats pour se rendre compte du naufrage

 

[ReneL]

en effet s'il n'y avait que ca... Homunity c'est catastrophique dommage qu'on ne puisse faire une class action similaire à ce qui se fait aux Etats Unis pour escroquerie

 

[Ralph]

en effet s'il n'y avait que ca... Homunity c'est catastrophique dommage qu'on ne puisse faire une class action similaire à ce qui se fait aux Etats Unis pour escroquerie

Tout à fait.
Pour le moment, je pense que l'on doit utiliser notre pouvoir de nuisance en laissant le maximum d'avis négatif sur toutes les plateformes possibles (Google, Trustpilot, LinkedIn, FB, ... ) où Homunity communique et en demandant aux personnes s'estimant lésées de se faire connaître, de proposer des actions, ... bref de se mobiliser. Toute contribution est bonne à prendre.