Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Delouves]

On y est…alors on va bien voir ce qu’il restera in fine sur la réalisation de la fiducie, déduction faite des frais de procédures et du prix de vente du bien…
Je ne m’attends pas à des miracles, ce qui évite d’être déçu !

[Clubfundfunding] [Megève Prestige - Yves Clément Mazagrain]

Meme operateur, mêmes garanties, meme communication de Clubfunding que pour le projet [Ferme du Maz]

Et pour info, malgré la sûreté fiducie, il a été provisionné 50% de pertes sur le projet [Megève Prestige] dans le fonds CFAM1

ClubFunding

Pour ceux qui ont des projets en cours sur cette plateforme, je vous invite à lire la page 6 de ce document :
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On y apprend pas mal de choses sur certains projets, faute de communication de la plateforme c'est toujours utile.

 

[Ninus]

Clubfunding/ Ferme du Maz/ opérateur confidentiel

• CONSULTATION21/02/2025
  Nous vous informons que le quorum et la majorité requis ont été atteints lors de la consultation qui vous a été adressée le 07/02/2025
  
  
• 
  
• CONSULTATION07/02/2025
  Vous êtes invités à vous prononcer sur une consultation.
  
  Il est apparu que l’opérateur n’a pas procédé au règlement des sommes dues conformément à ses obligations et engagements pris aux termes du contrat d’émission. ClubFunding a mis en demeure l’opérateur, la caution et la GAPD de procéder au règlement de l’ensemble des sommes dues au titre du contrat d’émission, outre les intérêts, intérêts de retard et pénalités.
  
  Compte tenu de cette situation, de nombreuses discussions ont eu lieu avec l’opérateur dans le but de trouver une solution amiable à la résolution des difficultés rencontrées. Toutefois, ces discussions n’ont pas abouti à une solution satisfaisante, ni au règlement des sommes dues.
  
  Comme précédemment communiqué, ClubFunding a initié / entend initier l’ensemble des mesures et actions nécessaires au recouvrement de la créance de la masse des obligataires, notamment à travers la réalisation de la fiducie-sûreté portant sur 100 % des titres de l’opérateur, étant précisé que les frais liés à la mise en œuvre et à la réalisation de cette sûreté seront avancés par ClubFunding dans l’intérêt exclusif de la masse des obligataires. Lesdits frais avancés dans l’intérêt de la masse des obligataires feront l’objet d’un remboursement prioritaire sur le produit net de la vente de l’actif objet de l’opération.
  
  On y est…alors on va bien voir ce qu’il restera in fine sur la réalisation de la fiducie, déduction faite des frais de procédures et du prix de vente du bien…
  Je ne m’attends pas à des miracles, ce qui évite d’être déçu !
  
  Et tout ça va prendre encore des mois/années.
  Donc même avec des garanties béton, cela devrait ressembler l’exemple parfait du risque extrême de l’investissement en crowfunding immobilier.

J’ai un peu creusé…
Donc les comptes annuels 2023 racontent pas mal de choses, comme d’habitude (chassez le naturel, il revient au galop..)
1. La société qui porte le projet est la SAS Senjaillet, elle même fille à 100% de la SAS Yves Clément.
2. Le fiduciaire est la société FHB Fiducie
Je ne comprends pas le compte courant débiteur de 1,6 M€ du par l’actionnaire la société Yves Clément: cela signifie t il que l’actionnaire a remonté cette somme sur sa holding ? Et dans ce cas comment à t il financé l’acquisition du bien que l’on retrouve à l’actif du bilan pour 2,96 M€, avec un financement obligataire de 3,3 M€?
Question liée: au cours de l’exercice 2022, la société a emprunté pour 6,562 M€ et remboursé pour 3,262 M€ soit une souscription nette de 3,3 M€ qui correspond bien au financement Clubfunding…mais à quoi correspond ces 3,262 M€ ?
Enfin il me manque le compte de résultat 2022 pour comprendre le bénéfice de 1,303 M€ cet exercice…

 

[Victorrr]

Monego / Clos du Vivier

Les plateformes innovent : en cas de prolongation elles se payent à 100% avant les investisseurs

L'opération objet de l'emprunt n'est pas finalisée, le promoteur ne peut pas rembourser au bout des 3 ans contractuels. Monego organise une consultation pour redonner quelques mois de délai -> cible fin avril 2025. Bien sûr on fait tout gentil avec le promoteur : intérêts de retard non appliqués + garanties prévues non déclenchées + Monego facture 25 euros de frais juridiques par obligation. Surprise sur le wallet ces jours ci puisqu'un premier remboursement partiel de ~20% du principal est crédité. Pas prévu ? Et alors. Intérêts arrêtés au 31 décembre 2024 et pas à la vraie date de paiement ? Pour être très gentil avec le promoteur sans doute. La totalité des 25 euros prélevés ? Ha oui Monego se paye d'abord faudrait pas non plus qu'ils perdent de l'argent eux.

Bravo les gars. Surtout changez rien

 

[ostibapa]

Monego / Clos du Vivier

Les plateformes innovent : en cas de prolongation elles se payent à 100% avant les investisseurs

L'opération objet de l'emprunt n'est pas finalisée, le promoteur ne peut pas rembourser au bout des 3 ans contractuels. Monego organise une consultation pour redonner quelques mois de délai -> cible fin avril 2025. Bien sûr on fait tout gentil avec le promoteur : intérêts de retard non appliqués + garanties prévues non déclenchées + Monego facture 25 euros de frais juridiques par obligation. Surprise sur le wallet ces jours ci puisqu'un premier remboursement partiel de ~20% du principal est crédité. Pas prévu ? Et alors. Intérêts arrêtés au 31 décembre 2024 et pas à la vraie date de paiement ? Pour être très gentil avec le promoteur sans doute. La totalité des 25 euros prélevés ? Ha oui Monego se paye d'abord faudrait pas non plus qu'ils perdent de l'argent eux.

Bravo les gars. Surtout changez rien

La facturation des 25 € de "frais juridique" fonctionne parfaitement bien sur les opérations en souffrance chez Monego.
Ils ont d'ailleurs été formalisés dans la récente mise à jour des CGU : il ne faudrait pas prendre le risque d'un vote contre...

Pour le reste...
Même Wiseed - pourtant connu pour sa grande compétence - s'en est mieux sorti (et sans frais facturé) sur les emprunteurs en commun que sont Anahome Immobilier et Noovel'R !

Et ça a le culot d'organiser demain midi un webinaire intitulé "Immobilier participatif : pourquoi vos garanties ne fonctionnent pas ?" [lien réservé abonné]
J'ai bien ma petite idée...

 

[Victorrr]

On remarque que "les garanties négociées par nos soins au moment du montage du dossier" se transforment en "vos garanties" quand elles ne fonctionnent pas. Beau retournement de situation, limite si c'est pas la faute des prêteurs quand les sûretés ne sont pas déclenchées

 

[Raug]

Coup de torchon

Chers Bienprêteurs,
Dans un souci constant de transparence, nous souhaitons vous informer de l’arrêt de notre partenariat avec JLD Construction et COOP A13.
Ces deux emprunteurs nous avaient signalé en amont les difficultés croissantes rencontrées par leur activité. C’est pourquoi, dès octobre 2024, nous avions pris la décision de ne plus accepter de nouvelles collectes les concernant.
Parallèlement, nous avons veillé à solder les collectes en cours de remboursement grâce aux délégations de paiement mises en place sur ces projets. A ce jour, il n'y a aucune dette restante sur notre plateforme concernant ces 2 emprunteurs.
Il est toujours regrettable de voir des partenaires cesser leur activité, et nous avons une pensée particulière pour les entrepreneurs et leurs équipes impactés par cette situation.
La protection de vos investissements restant notre priorité absolue, nous avons pris cette décision avec le plus grand soin et dans l’intérêt de notre communauté.
Nous restons à votre disposition pour toute question.
Bien cordialement,
L'équipe Bienprêter

E-mail reçu ce jour.

 

[yuma]

Coup de torchon

E-mail reçu ce jour.

signé la plateforme qui rembourse tous les défauts,et ils sont nombreux portant sur des millions d'euros... avec quel argent ???

 

[djio101]

Quand tu conviens d'un échange téléphonique avec Homunity à 17h30...et qu'à 18h35 tu attends toujours qu'ils te fassent signe... Bah tu te dis qu'il gèrent leurs clients comme leurs dossiers de CF.

 

[severian]

[WISEED][RHÔNE IMMO - LOTI OUEST][FRANCHEVILLE]​

​

Remboursement partiel de 135 000 €​

Cher investisseur,

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération RHONE IMMOBILIER GROUPE IMMOBILIER LOTI-OUEST (LOTI OUEST) • FRANCHEVILLE dans laquelle vous avez investi.

Par cet emailing, nous vous informons de la réalisation d'un remboursement à hauteur de 135 000 € (soit environ 58% du capital investi initialement) réalisé par l'opérateur.

Par ailleurs, l'opérateur a versé une somme complémentaire de 15 000 € que nous provisionnons pour faire face à d'éventuels frais de contentieux à venir. Dans le cas où ces fonds ne seraient pas utilisés, alors ils vous seront remboursés. Nous précisons également que ces 15 000 € ne produiront plus d'intérêts complémentaires à compter du 6 mars (date de réception des fonds).

Concernant le solde de l'emprunt obligataire, nous sommes en discussions avec l'opérateur pour établir un échéancier de remboursement précis, qui, pour le moment n'est pas encore définitivement fixé. L'opérateur propose un remboursement du solde en juillet mais nous poursuivons nos échanges pour obtenir ce remboursement dans de meilleurs délais.

c'est magique, cette fois ils réservent des fonds par avance, on ne sait jamais... ca rassure sur la suite du projet...

 

[InvestisseurInquiet]

Quand tu conviens d'un échange téléphonique avec Homunity à 17h30...et qu'à 18h35 tu attends toujours qu'ils te fassent signe... Bah tu te dis qu'il gèrent leurs clients comme leurs dossiers de CF.

Ne dites pas de mal du service clients de Homunity. Avant, ils ne me répondaient qu'à la troisième relance. Maintenant, ils me répondent dans les cinq minutes : vous n'aurez qu'à regarder notre communication quand nous la publierons.
Ils ont dû avoir une formation pour améliorer leur qualité de service.

 

[Ninus]

signé la plateforme qui rembourse tous les défauts,et ils sont nombreux portant sur des millions d'euros... avec quel argent ???

Ils ont remboursé d’autres défauts que celui concernant une arnaque dont ils avaient été victimes ?
En tout cas, dans pareille situation présentée dans le mail, nous connaissons de nombreuses plateformes qui auraient continué à financer des opérateurs en difficulté, en fermant les yeux!
Par ailleurs et pour info, Bienpreter va mettre en place un marché de gré à gré pour les obligations en cours de vie. Assez bien vu.
C’est la seule plateforme où je continue d’investir, avec beaucoup moins d’immobilier, et à mon plus grand contentement; en dehors de mon intérêt purement financier, je préfère financer des employeurs avec des activités claires plutôt que des marchands de bien emprunts soit d’incompétence soit de malhonnêteté.

 

[Ninus]

BienPrêter

[lien réservé abonné]

Je vous conseille de bien lire cet article concernant la plateforme Bienpreter, car il s’agit d’être très sélectif sur les projets, et conscient du fonctionnement de la plateforme pour limiter les risques.

 

[Bachel64]

Bonjour,

L'un(e) d'entre vous serait-il (elle) investi(e) sur le dossier qui était proposé par WISEEED en 02/2023 : ARBOR and SENS de l opérateur : ISL /Immobilière /Savoie / Leman .

Merci pour votre retour .

Merci pour vos MP.

 

[yuma]

Ils ont remboursé d’autres défauts que celui concernant une arnaque dont ils avaient été victimes ?
En tout cas, dans pareille situation présentée dans le mail, nous connaissons de nombreuses plateformes qui auraient continué à financer des opérateurs en difficulté, en fermant les yeux!
Par ailleurs et pour info, Bienpreter va mettre en place un marché de gré à gré pour les obligations en cours de vie. Assez bien vu.
C’est la seule plateforme où je continue d’investir, avec beaucoup moins d’immobilier, et à mon plus grand contentement; en dehors de mon intérêt purement financier, je préfère financer des employeurs avec des activités claires plutôt que des marchands de bien emprunts soit d’incompétence soit de malhonnêteté.

il y a une petite dizaine d'entreprise en liquidation judiciaire,en redressement,en sauvegarde sur BP,voir lien,certains les listent sur le forum et pourtant les remboursements tombent ce qui ravit les ahuris mais ce qui est techniquement imposible
Quand aux nouvelles entreprises on en apprend bcp avec le pseudo GREG,ce sont les entreprises de copains de courses automobile
[lien réservé abonné]

 

[yuma]

BP n'est pas le sujet ici,donc faudrait fermer la discussion ,merci RAUG pour tes infos

 

[Raug]

J'ai aussi une recette de bocconcini de poulet à la sauce puttanesca.
Il faudra qu'un jour je vous en parle…

 

[ostibapa]

BP n'est pas le sujet ici,donc faudrait fermer la discussion ,merci RAUG pour tes infos

Sous réserve de ne pas trop dériver sur les autres types de projets, BP a bien sa place dans cette file puisqu'ils font un peu de crowd immo.
Et du moment où on parle de BP, on ne peut pas faire l'autruche sur les "curiosités" de fonctionnement

 

[InvestisseurInquiet]

Comme beaucoup l'ont constaté, l'un des problèmes du crowdfunding pour les investisseurs, c'est à la fois qu'ils détiennent chacun trop peu d'obligations pour peser sur les décisions et qu'ils ne se connaissent pas les uns les autres pour se regrouper.
Voici un site pour y remédier. N'hésitez pas à partager le lien sur les différents forums auxquels vous participez.

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[Raug]

Comme beaucoup l'ont constaté, l'un des problèmes du crowdfunding pour les investisseurs, c'est à la fois qu'ils détiennent chacun trop peu d'obligations pour peser sur les décisions et qu'ils ne se connaissent pas les uns les autres pour se regrouper.
Voici un site pour y remédier. N'hésitez pas à partager le lien sur les différents forums auxquels vous participez.

[lien réservé abonné]

L'initiative est certes louable,
mais l'anonymat est discutable.
Sans support associatif le projet semble voué à l'échec.
???

 

[Ninus]

Afficher la pièce jointe 41787
L'initiative est certes louable,
mais l'anonymat est discutable.
Sans support associatif le projet semble voué à l'échec.
???

Je suis assez du même avis.
Donner ses coordonnées et positions de portefeuilles sans savoir à qui l’on s’adresse, c’est délicat.