Conseils frais réels

[dodo1]

Bonjour,

Voilà j'ai bien en locatif qui est gestion depuis 5 ans que je déclare en en micro foncier.
D'après mes calculs je suis très proche des 25 %, vu que je suis non imposable j'aimerais anticipé et m'assurer que le micro foncier est vraiment plus intéressant que le réel.

Au niveau des frais réel je cale surtout sur les fameuses lignes 229 et 230.

 

[dodo1]

imaginons qu'on te demande 250 € de provisions de charges par trimestre (chaque année le même montant pour faire simple).

de ton côté tu demandes 220 € a ton locataire chaque mois de provision.

lors de la declaration en 229, tu mettras 250 * 4 = 1000€

et en 230 tu mettras 220*12 + solde_repartition de charges. (on suppose qu'il était locataire pendant les 12 mois).

ce solde (positif ou negatif) est trouvé dans le CIC.

j'ai repris ton dernier message de l'autre post pour ne pas polluer l'autre.

Mon locataire me verse 93 euros tous les mois.

Sur le document qui va de l'exercice du 01 avril 2014 au 31 mars 2015 j'ai ceci :

- Total HT copropriétaire : 1225,07
- TVA : 135,60
- dont locatif 872,12

j'ai également l'infos suivante :

Déduction des appels de provisions -1.393,45
Solde de la régularisation -168,38

je suppose que les -168,45 c'est le fameux solde dont tu parles dans ton exemple.

 

[Juloup]

D'après mes calculs je suis très proche des 25 %

Tant qu'on est sous les 30%, il n'y a pas de question à se poser, le micro-foncier est plus intéressant. Et pour un bien sans gros travaux, ça serait anormal d'être au dessus des 30%

Dès qu'il y a des gros travaux par contre on passe au dessus, et là on peut avoir intérêt à passer au réel. D'autant qu'en général on fait les travaux en période de vacances, et qu'il y a d'autant moins de loyers. En sachant que l'option est alors obligatoirement pour au moins 3 ans, il faut donc se projet sur les 2 années suivantes pour vérifier si, avec les travaux on, est bien à plus de 30% sur le total des 3 années.

 

[dodo1]

Tant qu'on est sous les 30%, il n'y a pas de question à se poser, le micro-foncier est plus intéressant. Et pour un bien sans gros travaux, ça serait anormal d'être au dessus des 30%

Dès qu'il y a des gros travaux par contre on passe au dessus, et là on peut avoir intérêt à passer au réel. D'autant qu'en général on fait les travaux en période de vacances, et qu'il y a d'autant moins de loyers. En sachant que l'option est alors obligatoirement pour au moins 3 ans, il faut donc se projet sur les 2 années suivantes pour vérifier si, avec les travaux on, est bien à plus de 30% sur le total des 3 années.

justement je prend les devants car là il commence y avoir des travaux.

 

[Juloup]

Pas vraiment besoin de prendre les devants, vous pourrez vous contenter des arrières une fois que vous les aurez faits...

 

[dodo1]

Pas vraiment besoin de prendre les devants, vous pourrez vous contenter des arrières une fois que vous les aurez faits...

j'obtiens mes 25 % comme ceci :

Loyer hors charges - (frais de gestion +GLI+Travaux+taxe foncière)

dans mon calcul je ne tiens pas compte des charges encaissées et des provisions de charges.

 

[ZRR_pigeon]

j'obtiens mes 25 % comme ceci :

Loyer hors charges - (frais de gestion +GLI+Travaux+taxe foncière)

dans mon calcul je ne tiens pas compte des charges encaissées et des provisions de charges.

presque :

Loyer hors charges - (frais de gestion +GLI + Travaux + charges non récupérables + taxe foncière - TEOM + assurance PNO +assurance de pret + interets d'emprunts)

êtes vous toujours à 25 % ?

 

[dodo1]

presque :

Loyer hors charges - (frais de gestion +GLI + Travaux + charges non récupérables + taxe foncière - TEOM + assurance PNO +assurance de pret + interets d'emprunts)

êtes vous toujours à 25 % ?

je n'ai pas indiquer dans mon calcul les intérêts car depuis janvier le prêt a été solder et sur 2015 ce n'était pas significatif.
c'est quoi l'assurance PNO ?
je n'ai jamais calculer avec les charges non récupérable.
les charges non récupérables c'est la différence entre les appel de provisions et les charges que j'encaisse de mon locataire.

 

[Juloup]

C'est surtout la différence entre le "Total propriétaire" et le "dont locatif", que vous êtes censé refacturer au locataire. Parce que si vous lui facturez moins que ce que vous devriez (par exemple parce que vous n'effectuez pas une régularisation en votre faveur), il s'agit d'une libéralité qui n'est pas déductible.

 

[dodo1]

C'est surtout la différence entre le "Total propriétaire" et le "dont locatif", que vous êtes censé refacturer au locataire. Parce que si vous lui facturez moins que ce que vous devriez (par exemple parce que vous n'effectuez pas une régularisation en votre faveur), il s'agit d'une libéralité qui n'est pas déductible.

Donc les 1225,07+TVA : 135,60 - dont locatif : 872,12
si j'ajoute le delta je suis à plus de 30 %.

je ne refacture pas car le bien est en gestion, tu entend par quoi " libéralité qui n'est pas déductible"

 

[Juloup]

Si le bien est en gestion, c'est au gestionnaire d'effectuer la régularisation annuelle.
Si le locataire verse 93 € de provision de charges tous les mois, soit 1116 €/an, alors que dans votre solde de charges annuelles il n'y a que 872,12 € de charges locatives, et que vous avez par exemple 200 € de TEOM, vous lui devez la différence, soit 43,88 €.
Mais si ce montant avait été négatif, c'est lui qui vous aurait dû un complément de charges. Or si vous ne le réclamez pas, vous lui faites un cadeau, une libéralité, et elle n'est pas déductible parce que c'est votre choix, et que le fisc n'a pas à le subventionner.

 

[ZRR_pigeon]

je ne refacture pas car le bien est en gestion,

ca n'a rien a voir. cela doit etre refacturé (par l'agence qui gere).
combien payez vous à l'année de frais de gestion locative ?

 

[dodo1]

Si le bien est en gestion, c'est au gestionnaire d'effectuer la régularisation annuelle.
Si le locataire verse 93 € de provision de charges tous les mois, soit 1116 €/an, alors que dans votre solde de charges annuelles il n'y a que 872,12 € de charges locatives, et que vous avez par exemple 200 € de TEOM, vous lui devez la différence, soit 43,88 €.

Je transmet les 147 euros de TEOM au gestionnaire qui le refacture.
sur le document que j'ai reçus au début du document j'ai avance :214,59 et provision :697,66.

Mais si ce montant avait été négatif, c'est lui qui vous aurait dû un complément de charges. Or si vous ne le réclamez pas, vous lui faites un cadeau, une libéralité, et elle n'est pas déductible parce que c'est votre choix, et que le fisc n'a pas à le subventionner.

Pourtant mon gestionnaire me reporte au crédit de Sld Chg 01/04/2014-31/03/2015 de 168,38 qui représente le montant "Solde de la régularisation".

ca n'a rien a voir. cela doit etre refacturé (par l'agence qui gere).
combien payez vous à l'année de frais de gestion locative ?

vu que le décompte de charge était envoyé au gestionnaire je n'ai jamais fait attention, mais je pense que oui car en 2015 mon locataire a eu un décompte de charges de - 20 euros.
Dorénavant je vais suivre ça de près.

Pour la gestion en 2015 j'ai payé 735 euros.

 

[Juloup]

Pourtant mon gestionnaire me reporte au crédit de Sld Chg 01/04/2014-31/03/2015 de 168,38 qui représente le montant "Solde de la régularisation".

Ça n'a rien à voir, ça ce sont les charges de copro que vous avez payées, pas la provision payée par le locataire.

 

[dodo1]

Ça n'a rien à voir, ça ce sont les charges de copro que vous avez payées, pas la provision payée par le locataire.

donc si je comprend bien je lui doit 243,88 soit (1116- 872,12).

 

[dodo1]

pour revenir à la déclaration 2044, est ce que c'est bien le "dont locatif 872,12" qu'il faut mettre sur la ligne 230.

 

[ZRR_pigeon]

pour revenir à la déclaration 2044, est ce que c'est bien le "dont locatif 872,12" qu'il faut mettre sur la ligne 230.

c'est ce montant + l'écart entre les charges que vous auriez du payé et celles que vous avez payées.
en gros charges provisionnées - charges effectivement dépensées.

imaginons vous payez en tant que proprietaire 4 appels de fonds trimestriels de 250€.
au final le compte individuel de charges dit que c'etait 1042€ de charges pour vous. le correctif est donc de 42€ (que vous avez pas ajouté l'année d'avant en 229).

donc en 230 vous mettriez la somme "dont locatif" et vous y soustrayez les 42€.

si c'etait 970 € au lieu de 1000€, alors il faudrait pas soustraire 42€ mais ajouter 30 € en 230€ à la somme "dont locatif".

il faut bien voir qu'l y a une regularisation entre vous et le fisc entre l'année N et N+1. et il y a aussi parallelement une regularisation entre vous et votre locataire. il ne faut juste pas mélanger les deux problemes.

si les charges dépensées sont exactement égales aux charges previsionnelles, alors oui en 230 c'est juste la valeur "dont locatif".

 

[dodo1]

c'est ce montant + l'écart entre les charges que vous auriez du payé et celles que vous avez payées.
en gros charges provisionnées - charges effectivement dépensées.

imaginons vous payez en tant que proprietaire 4 appels de fonds trimestriels de 250€.
au final le compte individuel de charges dit que c'etait 1042€ de charges pour vous. le correctif est donc de 42€ (que vous avez pas ajouté l'année d'avant en 229).

donc en 230 vous mettriez la somme "dont locatif" et vous y soustrayez les 42€.

OK .

si c'etait 970 € au lieu de 1000€, alors il faudrait pas soustraire 42€ mais ajouter 30 € en 230€ à la somme "dont locatif".

là je te suis plus car 1042-970 cela 72.

voilà mes appels de fond sur 2015 sont de 1618
sur mon décompte j'ai Total copropriétaire de 1225 (dont locatif 872)
donc je vais devoir mettre le delta de -393-872 soit 479 en ligne 230.






 

[ZRR_pigeon]

là je te suis plus car 1042-970 cela 72.

1042 etait un scenario, et 970 etait un AUTRE scenario.

 

[dodo1]

1042 etait un scenario, et 970 etait un AUTRE scenario.

Ha ok, donc si j'ai bien compris : 1618(appel de fond)-1225(décompte propriétaire = 393 soit 393 +872 (dont locatif).

en ligne 229 je dois mettre 1618 et en ligne 230 : 1265