Compromis de vente - Frais de mise en place de garantie

[paal]

Il faudrait également que cela ne consomme pas le montant d'exoneration d'imposition (100K) au moment de la la constitution de la masse successorale.)

Il y a une solution à cela, qui consiste à rembourser rapidement (maxi 10 ans, soit moins de 10.000 / an) l'emprunt que vous solliciteriez de vos parents ....

Concernant les détails de ma simulation de prêt immobilier, auriez-vous des conseils (notamment pour la négo de l'assurance et des frais de caution svp? En fait, je n'ai pas bien saisi l'explication fournie par la conseillère (garantie à constituer en deux temps)

Mais pourquoi donc voudriez-vous que vos parents vous réclament une primo d'assurance, assortie d'une garantie sous forme de caution ?

Ne sont-ils pas vos banquiers favoris dans toutes ces opérations ?

 

[Steeve94]

Il y a une solution à cela, qui consiste à rembourser rapidement (maxi 10 ans, soit moins de 10.000 / an) l'emprunt que vous solliciteriez de vos parents ....


Mais pourquoi donc voudriez-vous que vos parents vous réclament une primo d'assurance, assortie d'une garantie sous forme de caution ?

Ne sont-ils pas vos banquiers favoris dans toutes ces opérations ?

Merci pour le retour.

Ayant des taux d'intérêts compétitifs au sein de ma banque, je réfléchis à une solution de prêt bancaire. Pensez-vous que je peux optimiser l'offre de la banque (notamment sur la garantie sous forme de caution)?

Ainsi, j'ai l'espoir que mes parents profitent également de leurs économies pour se faire plaisir.

 

[jodel140]

Sur des contrats Assurance Vie (fond euros type MIF et Suravenir), le taux brut est d'environ 3,20% (soit environ 2,60% net)

Je pense qu'il serait raisonnable de revoir ta projection de rendement des fonds euros. Sur les 10 ans (de ton opération) il semble assez évident que 3.20% de moyenne ne seront pas atteints. 2.30% (de moyenne) serait déjà un beau résultat.
Malgré tout, en 1ere analyse, avec les taux de prêt de ta banque, le calcul économique (que je j'ai pas fait) est probablement (arithmétiquement) favorable à la formule "Emprunt bancaire avec Placement AV de la somme correspondante"
D'un autre coté avec un prêt bancaire il est difficile d'obtenir des conditions de souplesse et de versatilité des paramètres aussi élevées qu'avec un prêt sous seing privé dont tu peux prévoir les clauses (à peu près) à ta guise tant que tu ne fais pas de l'abus de droit.

 

[Aristide]

Bonjour,

Merci pour le retour.Ayant des taux d'intérêts compétitifs au sein de ma banque, je réfléchis à une solution de prêt bancaire. Pensez-vous que je peux optimiser l'offre de la banque (notamment sur la garantie sous forme de caution)?

La caution de Crédit Logement demandée par votre banque est plus intéressante qu'un privilège de prêteur de deniers surtout si, un jour, vous devez vendre votre appartement car il serait alors nécessaire de procéder à une mainlevée hypothécaire ce qui nécessiterait une nouvelle intervention de notaire et de nouveaux frais.

Le tarif qui vous est proposé est "Initio" réservé aux emprunteurs de moins de 36 ans et, dans ce barème, le report du paiement de la commission de caution en fin de prêt (en fait en déduction de la faction de dépôt de garantie restituée) le rend encore plus intéressant.

Mais les conditions de la caution Crédit Logement ne sont pas négociables (celles du PPD non plus !!!)

Cdt

 

[Steeve94]

Bonjour à tous,

Je reviens vous donner des nouvelles sur mon projet d'investissement.

Comme conseillé, j'ai signé un accord de principe avec ma banque pour un emprunt sur les caractéristiques suivantes:

Montant de prêt : 82 931 euros
Durée: 120 mois
Taux hors assurance : 1,12%
Echéancier: 730,84 euros
Coût du crédit hors assurance: 6200,23 euros dont des frais de dossier de 500 euros et FMG Crédit Logement: 931,49 euros
Taux effectif global TEG : 1,73%
Assurance déléguée: 669,90 euros

Sur la base de ces informations, quel est le taux du coût global de mon crédit svp? Par rapport aux offres actuelles de prêt, pensez-vous que ce coût total est compétitif svp?

En faisant des calculs, il me semble que mon taux d'assurance déléguée s'élève à 0,14%. Est-ce bien cela?

Enfin, mes parents ont souscrit à une assurance vie (fond euro) pour un montant quasi identique que le montant de mon emprunt.

Par comparaison : Sur une durée de 10 ans, quel est le taux minimum hors prélévement sociaux que le contrat d'assurance vie doit rendre à minima pour permettre de couvrir le coût de mon emprunt svp?

Je vous pose la question car mes parents ont vivement insisté pour que je leur emprunte ce montant à taux zéro mais j'ai préféré l'emprunter à la banque. Je leur ai indiqué qu'un contrat assurance vie (de type MIF) sur la meme periode serait economiquement plus intéressant et leur permettrait de conserver l'épargne à leur nom.

Merci d'avance pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Montant de prêt : 82 931 euros
Durée: 120 mois
Taux hors assurance : 1,12%
Echéancier: 730,84 euros
Coût du crédit hors assurance: 6200,23 euros dont des frais de dossier de 500 euros et FMG Crédit Logement: 931,49 euros
Taux effectif global TEG : 1,73%

Aux arrondis près le coût du crédit semble bon.

Mais pour calculer le TEG, en supposant que l'assurance soit rendue obligatoire, il faut connaître le montant des primes mois par mois pour pouvoir le calculer.

(Sans les assurances, avec les données fournies il ne serait que de 1,4733%)

Par ailleurs vous annoncez 931,49€ du dépôt de garantie Crédit Logement (en partie restituable) mais vous n'indiquez pas la commission de caution (non restituable) ??? Cette commission de caution serait à intégrer tant dans le coût du crédit que dans le calcul du TEG.

Assurance déléguée: 669,90 euros

Sur la base de ces informations, quel est le taux du coût global de mon crédit svp?

Un calcul de taux se fait par actualisation des flux de trésorerie réels; en l'occurrence vos primes d'assurance déléguée vont varier dans le temps.
Il n'est donc pas possible de faire un calcul exact sans les connaître au mois le mois

En faisant des calculs, il me semble que mon taux d'assurance déléguée s'élève à 0,14%. Est-ce bien cela?

???
Comment avez vous calculé ?

+ 669,90€ pour 10 ans donnent 66,99€ par an.
+ 66,99€ / 82.931€ x 100 = 0,0808%
=> Mais c'est un taux moyen calculé sur le capital initial et qui n'a rien à voir avec la réalité puisque votre capital du diminue tous les mois

Enfin, mes parents ont souscrit à une assurance vie (fond euro) pour un montant quasi identique que le montant de mon emprunt.

Par comparaison : Sur une durée de 10 ans, quel est le taux minimum hors prélévement sociaux que le contrat d'assurance vie doit rendre à minima pour permettre de couvrir le coût de mon emprunt svp?

Je vous pose la question car mes parents ont vivement insisté pour que je leur emprunte ce montant à taux zéro mais j'ai préféré l'emprunter à la banque. Je leur ai indiqué qu'un contrat assurance vie (de type MIF) sur la meme periode serait economiquement plus intéressant et leur permettrait de conserver l'épargne à leur nom.

=> Sans les assurances = 0,7237%%

=> 82.931€ x (1,007237^10) = 89.131,99€
=> 89.131,99€ - 82.931€ = 6.200,99€ (pour 6.200,23€)

=> Avec les assurances = 0,7453%%

=> 82.931€ x (1,007453^10) = 96.001,21€
=> 96.001,21€ - 82.931€ = 6.870,21€ (pour 6.200,23€ + 669,90€ = 6.870,13€)

Cdt

 

[Steeve94]

Bonjour,



Aux arrondis près le coût du crédit semble bon.

Mais pour calculer le TEG, en supposant que l'assurance soit rendue obligatoire, il faut connaître le montant des primes mois par mois pour pouvoir le calculer.

(Sans les assurances, avec les données fournies il ne serait que de 1,4733%)

Par ailleurs vous annoncez 931,49€ du dépôt de garantie Crédit Logement (en partie restituable) mais vous n'indiquez pas la commission de caution (non restituable) ??? Cette commission de caution serait à intégrer tant dans le coût du crédit que dans le calcul du TEG.



Un calcul de taux se fait par actualisation des flux de trésorerie réels; en l'occurrence vos primes d'assurance déléguée vont varier dans le temps.
Il n'est donc pas possible de faire un calcul exact sans les connaître au mois le mois


???
Comment avez vous calculé ?

+ 669,90€ pour 10 ans donnent 66,99€ par an.
+ 66,99€ / 82.931€ x 100 = 0,0808%
=> Mais c'est un taux moyen calculé sur le capital initial et qui n'a rien à voir avec la réalité puisque votre capital du diminue tous les mois



=> Sans les assurances = 0,7237%%

=> 82.931€ x (1,007237^10) = 89.131,99€
=> 89.131,99€ - 82.931€ = 6.200,99€ (pour 6.200,23€)

=> Avec les assurances = 0,7453%%

=> 82.931€ x (1,007453^10) = 96.001,21€
=> 96.001,21€ - 82.931€ = 6.870,21€ (pour 6.200,23€ + 669,90€ = 6.870,13€)

Cdt

Bonsoir Aristide,

Merci pour cette réponse trés détaillée.

L'assurance déléguée est obligatoire et elle apparait à 0,14% sur mon devis.

La comission de caution Credit Logement s'élève à 500 euros (partie non restituable).

Voici en piece jointe l'echeancier de l'assurance de mon credit.



Quel est le taux minimum de rendement d'un placement en assurance vie (fond euros) pour couvrir le coût de ce credit svp? (à durée et montant égal).

 

[Aristide]

L'assurance déléguée est obligatoire et elle apparait à 0,14% sur mon devis.

C'est un taux moyen qui ne veut rien dire.

Elle est obligatoire sur combien de têtes et avec quelle quotité pour chaque tête assurée ?

Sur le document que vous avez joint le montant assuré la première année n'est pas visible.

Mais pour le second :100,68 / 75.049,40 x 100 = 0,134165%
Pour le troisième : 91,56 / 67.079,08 x 100 = 0,134956%
Pour le quatrième : 89,68 / 59.019,03 x 100 = 0,14009%
Pour le cinquième : 73,92 / 50.868,24 x 100 = 0,145317%
Etc....

La comission de caution Credit Logement s'élève à 500 euros (partie non restituable).

S'il s'agissait d'une autre charge de 500€ différente des frais de dossier que vous avez indiqués ci-dessus le coût du crédit ne serait plus bon = 6.700,23€ ?

Le TEG serait également inexact mais pour le calculer il faudrait calculer la prime obligatoire mois par mois et l'ajouter à l'échéance hors assurance

Quel est le taux minimum de rendement d'un placement en assurance vie (fond euros) pour couvrir le coût de ce credit svp? (à durée et montant égal).

Déjà fait les calcul sans assurance et avec assurance dans ma première réponse ci-dessus (mais peut-être à actualiser si les 500€ de commission de caution sont à ajouter au 500€ de frais de dossier et aux 931,49 euros de dépôt de garantie ?)

Cdt

 

[Steeve94]

C'est un taux moyen qui ne veut rien dire.

Elle est obligatoire sur combien de têtes et avec quelle quotité pour chaque tête assurée ?

Sur le document que vous avez joint le montant assuré la première année n'est pas visible.

Mais pour le second :100,68 / 75.049,40 x 100 = 0,134165%
Pour le troisième : 91,56 / 67.079,08 x 100 = 0,134956%
Pour le quatrième : 89,68 / 59.019,03 x 100 = 0,14009%
Pour le cinquième : 73,92 / 50.868,24 x 100 = 0,145317%
Etc....



S'il s'agissait d'une autre charge de 500€ différente des frais de dossier que vous avez indiqués ci-dessus le coût du crédit ne serait plus bon = 6.700,23€ ?

Le TEG serait également inexact mais pour le calculer il faudrait calculer la prime obligatoire mois par mois et l'ajouter à l'échéance hors assurance


Déjà fait les calcul sans assurance et avec assurance dans ma première réponse ci-dessus (mais peut-être à actualiser si les 500€ de commission de caution sont à ajouter au 500€ de frais de dossier et aux 931,49 euros de dépôt de garantie ?)

Cdt

Encore merci pour ce retour.

Obligatoire sur 1 tête. Le montant emprunté doit être garanti à 100%.

Le montant de la premiere ligne est 82 931 euros (le total de mon emprunt)

Pour les 500 euros (montant non restituable du credit logement), la conseillère m'a expliqué qu'il ne me seront pas débités en fin de contrat car ils seront ponctionnés sur le montant approximatif de recuperation du credit logement (environ 70 à 75% des 931 euros prélevés au depart).

Par consequent, quel est mon taux d'emprunt global (incluant frais de dossiers, assurance déleguée et credit logement) svp?

 

[Aristide]

Bonjour,

Obligatoire sur 1 tête. Le montant emprunté doit être garanti à 100%.

OK; mais les primes annoncées correspondent elles bien à cette seule assurance obligatoire ou bien à deux têtes assurées; l'une obligatoire et l'autre facultative ?

Le montant de la premiere ligne est 82 931 euros (le total de mon emprunt)

Le total des primes de la première année étant de 110.04€ le taux de prime pour la première année est donc de 110.04 / 82.931 x 100 = 0,132689%.

Le taux d'ensemble de cette assurance ressort à 0,1565% (Voir tableau joint)

Pour les 500 euros (montant non restituable du credit logement), la conseillère m'a expliqué qu'il ne me seront pas débités en fin de contrat car ils seront ponctionnés sur le montant approximatif de recuperation du credit logement (environ 70 à 75% des 931 euros prélevés au depart).

C'est le barème "Initio" de Crédit Logement réservé aux emprunteurs de moins de 36 ans.

Mais là, par rapport au calcul du coût du crédit et du TEG il y a une ambiguïté car d'une part la règle est d'inclure dans leur calcul toutes les charges rendues obligatoires par la banque.

Mais d'autre part, concernant le TEG, la règle est de procéder par actualisation des flux réels de trésorerie.

Pour être plus concret :

=> Si vous aviez eu le barème normal de Crédit Logement, dès le départ vous auriez payé tant les 931,49€ de dépôt de garantie que les 500€ de commission de caution et c'est donc le total de 1.431,49€ qui aurait été pris en considération tant dans le coût du crédit (= donc 6.700,23€ au lieu de 6.200,23€) et dans le calcul du TEG.

En effet dans cette hypothèse vous auriez bien eu à décaisser cette somme ce qui aurait constitué pour vous un flux de sortie de trésorerie pris en compte dans l'actualisation puisque c'est la règle.

Dans ce cas, en fin de prêt, en prenant l'hypothèse d'une restitution du dépôt de garantie à hauteur de 75%, Crédit Logement vous aurait restitué 931,94€ x 75% = 698,72€.

Mais cette somme qui, pour vous, constitue bien un flux d'entrée de trésorerie ne pourra pas être prise en considération dans le calcul du TEG car, au motif qu'elle n'est pas connue avec certitude au moment de l'offre de prêt, la jurisprudence l'interdit.

=> Mais dans votre cas, ayant bénéficié du barème "Initio" au départ vous avez bien eu une dépense/flux de sortie de trésorerie de 931,34€ qui est pris en compte dans le coût du crédit et le TEG. Par contre les 500€ de commission de caution ne l'ont pas été ce qui est normal puisque vous n'avez pas eu à les payer.

Mais en fin de prêt, toujours avec la même hypothèse de restitution de 75% du dépôt de garantie Crédit Logement ne vous redonnera que 698,72€ - 500€ de commission de caution non prélevée au départ = 198,72€

Le problème c'est que il n'y a pas un flux de sortie de trésorerie de 500€ puisque c'est au contraire un flux d'entrée de trésorerie de 198,72€ et, ainsi qu'expliqué ci-dessus, qui ne peut être pris en compte.

En fait cette ambiguïté/stupidité conduit à une différence de traitement entre "un paiement" (= flux de sortie de trésorerie) et "une moindre recette" (= flux d'entrée de trésorerie réduit par rapport à la normale).

C'est probablement ce qui explique que votre banque n'ait pas pris les 500€ de commission de caution dans le coût du crédit.

Par contre, ce qui est curieux, c'est que votre banque l'a - apparemment - (presque) pris en considération dans son calcul de TEG.

Ce dernier est en effet affiché pour 1,73% alors que suivant mon calcul dans le fichier joint (si les primes d'assurances annoncées ne correspondant bien qu'à une seul tête assurée ?) il serait de 1,7373% alors que, compte tenu des règles d'arrondi retenues par la jurisprudence, il devrait être de 1,74%

Par consequent, quel est mon taux d'emprunt global (incluant frais de dossiers, assurance déleguée et credit logement) svp?

Les explications ci-dessus traitent du TEG légal qui ne prend en compte que les charges rendues obligatoires.
Mais pour répondre à votre souhait il faut prendre en considération toutes les charges quelles soient obligatoires ou facultatives.

C'est donc un "TEG financier", toutes charges comprises, qui vous donnerait le vrai coût de votre emprunt.

Aux différences dues aux arrondis près, le coût réel toutes charges comprises est donc de :

+ Intérêts....................= 4.769,44€
+ Assurance ................= 0.669,60€
+ Frais dossier .............= 0.500,00€
+ Dépôt garantie ..........= 0.931,49€
+ Commission caution... = 0.500,00€
=> Soit au total............ = 7.370,53€

=> Pour que 82.931€ placés pendant 10 ans génèrent ce même volume d'intérêts perçus il faudrait qu'ils soient rémunérés au taux de 0,8551%

=> 82.931€ x (1,008551^10) = 90.301,62€
=> 90.301,62€ - 82.931€ = 7.370,62€

Cdt

 

[Steeve94]

Bonjour,



OK; mais les primes annoncées correspondent elles bien à cette seule assurance obligatoire ou bien à deux têtes assurées; l'une obligatoire et l'autre facultative ?



Le total des primes de la première année étant de 110.04€ le taux de prime pour la première année est donc de 110.04 / 82.931 x 100 = 0,132689%.

Le taux d'ensemble de cette assurance ressort à 0,1565% (Voir tableau joint)



C'est le barème "Initio" de Crédit Logement réservé aux emprunteurs de moins de 36 ans.

Mais là, par rapport au calcul du coût du crédit et du TEG il y a une ambiguïté car d'une part la règle est d'inclure dans leur calcul toutes les charges rendues obligatoires par la banque.

Mais d'autre part, concernant le TEG, la règle est de procéder par actualisation des flux réels de trésorerie.

Pour être plus concret :

=> Si vous aviez eu le barème normal de Crédit Logement, dès le départ vous auriez payé tant les 931,49€ de dépôt de garantie que les 500€ de commission de caution et c'est donc le total de 1.431,49€ qui aurait été pris en considération tant dans le coût du crédit (= donc 6.700,23€ au lieu de 6.200,23€) et dans le calcul du TEG.

En effet dans cette hypothèse vous auriez bien eu à décaisser cette somme ce qui aurait constitué pour vous un flux de sortie de trésorerie pris en compte dans l'actualisation puisque c'est la règle.

Dans ce cas, en fin de prêt, en prenant l'hypothèse d'une restitution du dépôt de garantie à hauteur de 75%, Crédit Logement vous aurait restitué 931,94€ x 75% = 698,72€.

Mais cette somme qui, pour vous, constitue bien un flux d'entrée de trésorerie ne pourra pas être prise en considération dans le calcul du TEG car, au motif qu'elle n'est pas connue avec certitude au moment de l'offre de prêt, la jurisprudence l'interdit.

=> Mais dans votre cas, ayant bénéficié du barème "Initio" au départ vous avez bien eu une dépense/flux de sortie de trésorerie de 931,34€ qui est pris en compte dans le coût du crédit et le TEG. Par contre les 500€ de commission de caution ne l'ont pas été ce qui est normal puisque vous n'avez pas eu à les payer.

Mais en fin de prêt, toujours avec la même hypothèse de restitution de 75% du dépôt de garantie Crédit Logement ne vous redonnera que 698,72€ - 500€ de commission de caution non prélevée au départ = 198,72€

Le problème c'est que il n'y a pas un flux de sortie de trésorerie de 500€ puisque c'est au contraire un flux d'entrée de trésorerie de 198,72€ et, ainsi qu'expliqué ci-dessus, qui ne peut être pris en compte.

En fait cette ambiguïté/stupidité conduit à une différence de traitement entre "un paiement" (= flux de sortie de trésorerie) et "une moindre recette" (= flux d'entrée de trésorerie réduit par rapport à la normale).

C'est probablement ce qui explique que votre banque n'ait pas pris les 500€ de commission de caution dans le coût du crédit.

Par contre, ce qui est curieux, c'est que votre banque l'a - apparemment - (presque) pris en considération dans son calcul de TEG.

Ce dernier est en effet affiché pour 1,73% alors que suivant mon calcul dans le fichier joint (si les primes d'assurances annoncées ne correspondant bien qu'à une seul tête assurée ?) il serait de 1,7373% alors que, compte tenu des règles d'arrondi retenues par la jurisprudence, il devrait être de 1,74%



Les explications ci-dessus traitent du TEG légal qui ne prend en compte que les charges rendues obligatoires.
Mais pour répondre à votre souhait il faut prendre en considération toutes les charges quelles soient obligatoires ou facultatives.

C'est donc un "TEG financier", toutes charges comprises, qui vous donnerait le vrai coût de votre emprunt.

Aux différences dues aux arrondis près, le coût réel toutes charges comprises est donc de :

+ Intérêts....................= 4.769,44€
+ Assurance ................= 0.669,60€
+ Frais dossier .............= 0.500,00€
+ Dépôt garantie ..........= 0.931,49€
+ Commission caution... = 0.500,00€
=> Soit au total............ = 7.370,53€

=> Pour que 82.931€ placés pendant 10 ans génèrent ce même volume d'intérêts perçus il faudrait qu'ils soient rémunérés au taux de 0,8551%

=> 82.931€ x (1,008551^10) = 90.301,62€
=> 90.301,62€ - 82.931€ = 7.370,62€

Cdt

Bonjour Aristide

Merci infinement pour cette réponse trés précise.

Les primes annoncées correspondent à une seule assurance obligatoire (1 tête seulement).

Mon TEG financier est donc de 1,74%.

Dans mon cas de figure et avec le postulat de départ que le taux annuel hors prélévements sociaux d'un contrat assurance vie ne descendera en dessous de 0,9% (probable), il est donc économiquement bien plus avantageux de placer les 82 931 euros sur un contrat d'assurance vie et d'emprunter au taux proposé par ma banque.

Est-ce bien cela?

Sur la durée indiquée (10 ans) et dans la conjoncture actuelle, pensez-vous que j'aurai pu obtenir de meilleurs conditions de financement dans des banques en ligne svp?

Cdt

 

[Aristide]

Dans mon cas de figure et avec le postulat de départ que le taux annuel hors prélévements sociaux d'un contrat assurance vie ne descendera en dessous de 0,9% (probable), il est donc économiquement bien plus avantageux de placer les 82 931 euros sur un contrat d'assurance vie et d'emprunter au taux proposé par ma banque.

Est-ce bien cela?

Oui, légèrement plus avantageux (~/~ 400€ au bout de 10 ans) si le taux de 0,90% est bien maintenu sur toute cette durée.

Mais il y a un autre avantage à savoir l'aspect "prévoyance/sécurité" du fait de l'assurance décès-invalidé si vous deviez subir un sinistre.

C'est expliqué dans le billet de mon blog dont lien ci-dessous :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)

Suite première partie

II) – Aspect « Prévoyance/Sécurité »

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Sur la durée indiquée (10 ans) et dans la conjoncture actuelle, pensez-vous que j'aurai pu obtenir de meilleurs conditions de financement dans des banques en ligne svp?

Possible....mais peut-être également dans une autre banque traditionnelle; tout est question de profil de client/emprunteur potentiellement générateur (ou non) de produits financiers et de négociation .

Cdt