Aristide
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Bonjour
J’ai quelquefois lu dans ce forum que les projets avec lissages accroissaient le coût du crédit.
Dans certains cas ce constat est vrai mais, d’autres fois, il ne l’est pas.
Chaque dossier étant spécifique, on peut se trouver dans l’une ou l’autre situation.
L'objet de ce post vise à montrer que moyennant la mise en œuvre de 5 principes il est possible de réduire l’accroissement du coût du crédit dans le 1er cas et d’encore accroître la réduction de ce coût dans le 2è cas.
1) – Demander un lissage « primes assurances décès invalidité » comprises. Si non il s’agit d’un faux lissage qui ne donne pas une optimisation maximale et accroît le coût du crédit.
2) – Utiliser tous les prêts – dont prêts épargne-logement et sociaux – dont le taux est inférieur au prêt principal
3) – Optimiser les prêts épargne-logement
4) – Utiliser les « Prêts gigognes » ou « Prêts emboîtés »
5) – Choisir l’échéance cible la mieux appropriée
Ils influent à la baisse sur le coût du crédit séparément et/ou cumulativement
Dans le fichier Excel joint vous trouverez 4 onglets avec des graphiques et les résultats dans 4 cas de figure.
Le 1er onglet vise à montrer l’incidence d’un « faux lissage » (lissage hors primes Assurances décès invalidité)
Les 2è, 3è et 4è onglets permettent respectivement de comparer
Un montage classique en prêts juxtaposés
Un lissage simple (cependant vrai lissage avec primes assurances incluses) optimisé.
Un lissage avec « prêts gigognes » optimisé.
A noter que, dans ces 3 derniers onglets, les paramètres du prêt à taux zéro n’ont pas été actualisés.
Il convient donc de ne pas s’attacher aux chiffres mais de seulement retenir les principes.
1) – Veiller à ce que le prêteur propose un lissage « primes assurances décès invalidité » comprises.
Le 1er onglet « Lissage ADI incluses ou NON» du fichier Excel joint permet de vérifier le surcoût généré si les primes d’assurances ne sont pas comprises dans le calcul des échéances lissées.
Dans ce cas, à l’échéance des prêts les plus courts, l’équivalent des primes assurances concernant ces crédits échus, n’est pas reporté dans l’échéance du « prêt lisseur ».
Il s’ensuit un amortissement moins rapide, donc une durée plus longue et des intérêts et des primes d’assurances plus élevées.
Dans l’exemple pris le surcoût est de l’ordre de 170€ ce qui représente + 2,40% soit 0,16% du financement sollicité.
2) – Utiliser tous les prêts dont le taux est inférieur au prêt principal :
Tous les prêts dont le taux est inférieur à celui du prêt lisseur complémentaire sont à retenir d’office.
- Prêt à taux zéro
- Prêt au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction (encore appelés prêt patronal ou 1% logement)
- Prêts sociaux (Allocations familiales – Caisses Retraites.....)
- Prêt Epargne-Logement dont ceux au titre du Compte Epargne Logement (CEL).
Attention : Le taux des prêts épargne logement n’est pas directement comparable au taux des autres prêts.
En jargon de banquier, les prêts sont exprimés en « taux proportionnels » alors que, du fait de la réglementation qui l’impose, les prêts épargne-logement sont exprimés en « Taux actuariels »
Exemple : Votre banque vous propose un prêt au taux (proportionnel) de 4,20%.
Vous avez des droits à prêt sur un compte épargne logement au taux de 4,25% (actuariel)
Faute d’être averti vous vous dites qu’il est inutile de prendre le prêt épargne logement car le taux affiché est plus élevé que celui de votre banque.
Vous faites alors une erreur car au taux actuariel de 4,25% correspond en réalité un «Taux proportionnel »de 4,17% (si échéances mensuelles) à comparer à un taux de 4,20% de votre banque.
Votre banque doit pouvoir vous donner l’information exacte en fonction des vos droits épargne logement.
Il existe aussi des modules de calcul qui vous permettraient de faire les conversions si vous le souhaitiez.
3) – Optimiser les prêts épargne-logement
Ceci est très important.
En effet le système de l’épargne logement est tel qu’avec les mêmes droits acquis vous aurez un prêt de faible importance en 15 ans et, au contraire, un prêt relativement important en 2 ans.
Dans le premier cas, petit prêt sur longue durée donne une toute petite échéance.
Inversement un gros prêt sur 2 ans donne une forte échéance.
Mais dans un système de lissage c’est le total des échéances qui compte.
Donc plus le prêt EL sera important, moins vous aurez besoin d’emprunter sur le complémentaire lisseur. Or le taux Epargne-logement est plus intéressant que celui du complémentaire.
A titre d’exemple, avec 280€ de droits à prêts à 3,25% actuariel (3,20% proportionnel) vous pourriez obtenir 23.000€ de prêt CEL en 2ans mais seulement 3.075€ en 15ans.
En fonction des autres paramètres de votre projet, notamment l’échéance cible que vous souhaitez, votre intérêt est d’obtenir le prêt EL le plus important possible sur la durée la plus courte possible.
Obtenir un prêt Epargne-Logement le plus important possible sur la durée la plus courte possible apporte d’autres avantages :
- Les frais de dossier sont interdits sur l’épargne-logement, donc sur votre complémentaire qui sera moins élevé il est possible que vos frais de dossier s’en trouvent réduits (Pas toujours vrai ; dépend des planchers propres à la banque)
- Idem pour parts sociales dans réseau mutualiste
- Si le prêt lisseur est un prêt classique – c'est-à-dire ni prêt conventionné ni prêt accession sociale – le prêt EL contribuera aussi à réduire le coût d’une garantie réelle immobilière car un tarif réduit y est applicable.
- Surtout, l’assurance décès invalidité s’arrêtera en même temps que le prêt EL concerné.
Ainsi, si les critères propres à votre dossier le permettent, vous paierez des primes d’assurances sur un montant assez important pendant 5 ans par exemple au lieu de 15 ans.
- Si c’est un vrai lissage « Primes assurance incluses » cette prime normalement échue sera reportée sur le remboursement du prêt Complémentaire.
Il s’en suivra une réduction de la durée donc des intérêts et de l’assurance sur ce même complémentaire.
Dans le 3è onglet « Lissage Simple Optimisé» la durée du prêt lisseur a ainsi été réduite de 240 mois à 223 mois
Il y a là un véritable « effet domino » qui va déduire votre coût du crédit.
4) – Utiliser la technique des « Prêts gigognes »
En plus du respect des trois premiers principes ci-dessus expliqués, dans ce montage, la technique des « Prêts Gigognes » ou « prêts Emboîtés » a été appliquée.
Il faut en effet savoir que le taux des prêts varie avec leurs durées.
Par exemple la hiérarchie des taux dans une banque donnée pourrait être:
Jusqu’à 5 ans = 4,20% - + 12 ans à 15 ans = 4,55%
+ 5 ans à 7 ans = 4,25% - + 15 ans à 20 ans = 4,70%
+ 7 ans à 10 ans = 4,30% - + 20 ans à 25 ans = 4,80%
+ 10 ans à 12 ans = 4,45% - + 25 ans à 30 ans = 4,90%
L’idée consiste alors « à casser» le prêt lisseur de 20 ans par exemple, en deux prêts dont l’un sera sur durée beaucoup plus courte.
Ainsi dans ce 4é onglet on peut voir que le prêt lisseur initial de 56.246€ en 20 ans à 4,70% a été transformé en :
- un prêt classique de 19.000€ en 119 mois à 4,30% (Le montant et la durée ont été calculés par logiciel d’optimisation ; le taux de 4,30% a été dérivé en fonction de la durée)
- un prêt lisseur résiduel de 37.246€ mais avec une durée réduite de 223 mois à 215 mois au taux de 4,70%
Si dans la grille des taux prise comme exemple ci-dessus, il y avait eu une tranche intermédiaire « + 15 ans à 18 ans » à 4,60% par exemple, le fait par l’optimisation de réduire la durée du prêt lisseur de 223 mois à 215 mois aurait non seulement permis d’économiser huit échéances mais, aussi, de calculer les 215 échéances non plus à 4,70% mais à 4,60%.
Là encore « l’effet domino » rentre en action.
5) – Choisir l’échéance cible la plus appropriée.
Souvent la banque propose une échéance lissée du genre « 698,12€ » qui résulte du « moulinage » exécuté par leur logiciel et qui prend en compte les divers paramètres de vos prêts et votre capacité de remboursement.
Mais peut-être que passer à 700€ voire 710€ ne vous posera pas de problème et restera tout à fait acceptable eu égard aux critères d’acceptation de la banque.
Ce faisant vous accélérez l’amortissement de vos prêts, donc réduisez la durée, payez moins d’intérêts et moins de primes d’assurances.
Un bon logiciel d’optimisation devrait fonctionner comme suit :
1)– Saisie des dépenses connues
2)– Saisies ou dérivation des paramètres des crédits et apport personnel
3)– Calcul (estimation) des dépenses annexes non connues (Frais acte-garanties dossier - parts sociales ....)
4)– Saisie de l’échéance cible primes assurances décès invalidité comprises
5)– Application des cinq principes ci-dessus et recherche des combinaisons montants/Durées/taux qui donnent le coût total du crédit le moins cher possible
Au total dans les exemples des 2è, 3è et 4è onglet du fichier Excel joint, en appliquant ces cinq principes on arrive aux résultats suivants :
Coût Réel Projet à Crédit Montage Classique en prêts juxtaposés 159 693,06 € (1)
Coût Réel Projet à Crédit Lissage Simple Optimisé 158 673,65 € (2)
Coût Réel Projet à Crédit Lissage avec « Prêts Gigognes » Optimisé 156 142,94 € (3)
Gain pour l'emprunteur (1) - (2) 1.019,41€ (1) - (3) = 3 550,12 € (2) - (3) = 2 530,71 €
TEG "d'ensemble" Projet Montage.(1) = 4,3426%
TEG "d'ensemble" Projet Lissage...(2) = 4,3060%
TEG "d'ensemble" projet Lissage...(3) = 4,1867%
Conclusion : Un lissage pouvant en cacher plusieurs autres faire très attention aux propositions reçues car, même avec des conditions correctes, il y a souvent possibilité de faire mieux en faisant appliquer les cinq principes ci-dessus expliqués.
Cordialement
J’ai quelquefois lu dans ce forum que les projets avec lissages accroissaient le coût du crédit.
Dans certains cas ce constat est vrai mais, d’autres fois, il ne l’est pas.
Chaque dossier étant spécifique, on peut se trouver dans l’une ou l’autre situation.
L'objet de ce post vise à montrer que moyennant la mise en œuvre de 5 principes il est possible de réduire l’accroissement du coût du crédit dans le 1er cas et d’encore accroître la réduction de ce coût dans le 2è cas.
1) – Demander un lissage « primes assurances décès invalidité » comprises. Si non il s’agit d’un faux lissage qui ne donne pas une optimisation maximale et accroît le coût du crédit.
2) – Utiliser tous les prêts – dont prêts épargne-logement et sociaux – dont le taux est inférieur au prêt principal
3) – Optimiser les prêts épargne-logement
4) – Utiliser les « Prêts gigognes » ou « Prêts emboîtés »
5) – Choisir l’échéance cible la mieux appropriée
Ils influent à la baisse sur le coût du crédit séparément et/ou cumulativement
Dans le fichier Excel joint vous trouverez 4 onglets avec des graphiques et les résultats dans 4 cas de figure.
Le 1er onglet vise à montrer l’incidence d’un « faux lissage » (lissage hors primes Assurances décès invalidité)
Les 2è, 3è et 4è onglets permettent respectivement de comparer
Un montage classique en prêts juxtaposés
Un lissage simple (cependant vrai lissage avec primes assurances incluses) optimisé.
Un lissage avec « prêts gigognes » optimisé.
A noter que, dans ces 3 derniers onglets, les paramètres du prêt à taux zéro n’ont pas été actualisés.
Il convient donc de ne pas s’attacher aux chiffres mais de seulement retenir les principes.
1) – Veiller à ce que le prêteur propose un lissage « primes assurances décès invalidité » comprises.
Le 1er onglet « Lissage ADI incluses ou NON» du fichier Excel joint permet de vérifier le surcoût généré si les primes d’assurances ne sont pas comprises dans le calcul des échéances lissées.
Dans ce cas, à l’échéance des prêts les plus courts, l’équivalent des primes assurances concernant ces crédits échus, n’est pas reporté dans l’échéance du « prêt lisseur ».
Il s’ensuit un amortissement moins rapide, donc une durée plus longue et des intérêts et des primes d’assurances plus élevées.
Dans l’exemple pris le surcoût est de l’ordre de 170€ ce qui représente + 2,40% soit 0,16% du financement sollicité.
2) – Utiliser tous les prêts dont le taux est inférieur au prêt principal :
Tous les prêts dont le taux est inférieur à celui du prêt lisseur complémentaire sont à retenir d’office.
- Prêt à taux zéro
- Prêt au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction (encore appelés prêt patronal ou 1% logement)
- Prêts sociaux (Allocations familiales – Caisses Retraites.....)
- Prêt Epargne-Logement dont ceux au titre du Compte Epargne Logement (CEL).
Attention : Le taux des prêts épargne logement n’est pas directement comparable au taux des autres prêts.
En jargon de banquier, les prêts sont exprimés en « taux proportionnels » alors que, du fait de la réglementation qui l’impose, les prêts épargne-logement sont exprimés en « Taux actuariels »
Exemple : Votre banque vous propose un prêt au taux (proportionnel) de 4,20%.
Vous avez des droits à prêt sur un compte épargne logement au taux de 4,25% (actuariel)
Faute d’être averti vous vous dites qu’il est inutile de prendre le prêt épargne logement car le taux affiché est plus élevé que celui de votre banque.
Vous faites alors une erreur car au taux actuariel de 4,25% correspond en réalité un «Taux proportionnel »de 4,17% (si échéances mensuelles) à comparer à un taux de 4,20% de votre banque.
Votre banque doit pouvoir vous donner l’information exacte en fonction des vos droits épargne logement.
Il existe aussi des modules de calcul qui vous permettraient de faire les conversions si vous le souhaitiez.
3) – Optimiser les prêts épargne-logement
Ceci est très important.
En effet le système de l’épargne logement est tel qu’avec les mêmes droits acquis vous aurez un prêt de faible importance en 15 ans et, au contraire, un prêt relativement important en 2 ans.
Dans le premier cas, petit prêt sur longue durée donne une toute petite échéance.
Inversement un gros prêt sur 2 ans donne une forte échéance.
Mais dans un système de lissage c’est le total des échéances qui compte.
Donc plus le prêt EL sera important, moins vous aurez besoin d’emprunter sur le complémentaire lisseur. Or le taux Epargne-logement est plus intéressant que celui du complémentaire.
A titre d’exemple, avec 280€ de droits à prêts à 3,25% actuariel (3,20% proportionnel) vous pourriez obtenir 23.000€ de prêt CEL en 2ans mais seulement 3.075€ en 15ans.
En fonction des autres paramètres de votre projet, notamment l’échéance cible que vous souhaitez, votre intérêt est d’obtenir le prêt EL le plus important possible sur la durée la plus courte possible.
Obtenir un prêt Epargne-Logement le plus important possible sur la durée la plus courte possible apporte d’autres avantages :
- Les frais de dossier sont interdits sur l’épargne-logement, donc sur votre complémentaire qui sera moins élevé il est possible que vos frais de dossier s’en trouvent réduits (Pas toujours vrai ; dépend des planchers propres à la banque)
- Idem pour parts sociales dans réseau mutualiste
- Si le prêt lisseur est un prêt classique – c'est-à-dire ni prêt conventionné ni prêt accession sociale – le prêt EL contribuera aussi à réduire le coût d’une garantie réelle immobilière car un tarif réduit y est applicable.
- Surtout, l’assurance décès invalidité s’arrêtera en même temps que le prêt EL concerné.
Ainsi, si les critères propres à votre dossier le permettent, vous paierez des primes d’assurances sur un montant assez important pendant 5 ans par exemple au lieu de 15 ans.
- Si c’est un vrai lissage « Primes assurance incluses » cette prime normalement échue sera reportée sur le remboursement du prêt Complémentaire.
Il s’en suivra une réduction de la durée donc des intérêts et de l’assurance sur ce même complémentaire.
Dans le 3è onglet « Lissage Simple Optimisé» la durée du prêt lisseur a ainsi été réduite de 240 mois à 223 mois
Il y a là un véritable « effet domino » qui va déduire votre coût du crédit.
4) – Utiliser la technique des « Prêts gigognes »
En plus du respect des trois premiers principes ci-dessus expliqués, dans ce montage, la technique des « Prêts Gigognes » ou « prêts Emboîtés » a été appliquée.
Il faut en effet savoir que le taux des prêts varie avec leurs durées.
Par exemple la hiérarchie des taux dans une banque donnée pourrait être:
Jusqu’à 5 ans = 4,20% - + 12 ans à 15 ans = 4,55%
+ 5 ans à 7 ans = 4,25% - + 15 ans à 20 ans = 4,70%
+ 7 ans à 10 ans = 4,30% - + 20 ans à 25 ans = 4,80%
+ 10 ans à 12 ans = 4,45% - + 25 ans à 30 ans = 4,90%
L’idée consiste alors « à casser» le prêt lisseur de 20 ans par exemple, en deux prêts dont l’un sera sur durée beaucoup plus courte.
Ainsi dans ce 4é onglet on peut voir que le prêt lisseur initial de 56.246€ en 20 ans à 4,70% a été transformé en :
- un prêt classique de 19.000€ en 119 mois à 4,30% (Le montant et la durée ont été calculés par logiciel d’optimisation ; le taux de 4,30% a été dérivé en fonction de la durée)
- un prêt lisseur résiduel de 37.246€ mais avec une durée réduite de 223 mois à 215 mois au taux de 4,70%
Si dans la grille des taux prise comme exemple ci-dessus, il y avait eu une tranche intermédiaire « + 15 ans à 18 ans » à 4,60% par exemple, le fait par l’optimisation de réduire la durée du prêt lisseur de 223 mois à 215 mois aurait non seulement permis d’économiser huit échéances mais, aussi, de calculer les 215 échéances non plus à 4,70% mais à 4,60%.
Là encore « l’effet domino » rentre en action.
5) – Choisir l’échéance cible la plus appropriée.
Souvent la banque propose une échéance lissée du genre « 698,12€ » qui résulte du « moulinage » exécuté par leur logiciel et qui prend en compte les divers paramètres de vos prêts et votre capacité de remboursement.
Mais peut-être que passer à 700€ voire 710€ ne vous posera pas de problème et restera tout à fait acceptable eu égard aux critères d’acceptation de la banque.
Ce faisant vous accélérez l’amortissement de vos prêts, donc réduisez la durée, payez moins d’intérêts et moins de primes d’assurances.
Un bon logiciel d’optimisation devrait fonctionner comme suit :
1)– Saisie des dépenses connues
2)– Saisies ou dérivation des paramètres des crédits et apport personnel
3)– Calcul (estimation) des dépenses annexes non connues (Frais acte-garanties dossier - parts sociales ....)
4)– Saisie de l’échéance cible primes assurances décès invalidité comprises
5)– Application des cinq principes ci-dessus et recherche des combinaisons montants/Durées/taux qui donnent le coût total du crédit le moins cher possible
Au total dans les exemples des 2è, 3è et 4è onglet du fichier Excel joint, en appliquant ces cinq principes on arrive aux résultats suivants :
Coût Réel Projet à Crédit Montage Classique en prêts juxtaposés 159 693,06 € (1)
Coût Réel Projet à Crédit Lissage Simple Optimisé 158 673,65 € (2)
Coût Réel Projet à Crédit Lissage avec « Prêts Gigognes » Optimisé 156 142,94 € (3)
Gain pour l'emprunteur (1) - (2) 1.019,41€ (1) - (3) = 3 550,12 € (2) - (3) = 2 530,71 €
TEG "d'ensemble" Projet Montage.(1) = 4,3426%
TEG "d'ensemble" Projet Lissage...(2) = 4,3060%
TEG "d'ensemble" projet Lissage...(3) = 4,1867%
Conclusion : Un lissage pouvant en cacher plusieurs autres faire très attention aux propositions reçues car, même avec des conditions correctes, il y a souvent possibilité de faire mieux en faisant appliquer les cinq principes ci-dessus expliqués.
Cordialement
et effectivement je pense que le CEL peut aider dans le cout du crédit, je ne vois pas pourquoi le conseiller s entête sachant que je suis sur qu il n a pas même pas fait le calcul en l intégrant pour être sur....
