Choix statut investissement locatif

[Philan05]

Bonjour,
J'envisage un investissement locatif.
Projet :
Achat immeuble 200000€
Travaux 300000€
Loyers escomptés 42000€/an
TMI 0 voir 11 mais qui devrait attendre 30.
Je souhaiterais faire du meublé ou à défaut de la mise à disposition (si le statut meublé est trop contraignant).
Je lis beaucoup d'articles sur l'intérêt du statut LMNP (amortissement, fiscalité...) mais il me semble que le plafond de loyer est de 23000€(loyers ou résultats?).
Le but étant de me constituer un patrimoine sans chercher à dégagerde cash flow.
Quel statut me conseilleriez vous (LMNP, LMP, SCI IR, SCI IS, mix?)
Merci d'avance pour vos avis.

 

[Rewolution]

Bonjour, gros projet pour un premier projet !

Le LMNP est limité à 23000 si vous gagnez moins de 23000€ de salaire. Sinon, il est limité à votre salaire. (les loyers perçus doivent rester inférieurs à votre salaire pour être clair).

Après cette limite, vous passez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), ceci rajoute les cotisations sociales et impacte le calcul de la plus-value de revente (mais ça peut changer)
TMO faible, alors le LMNP est préférable. Mais si la TMI va croissante (c'est souvent le cas), la SCI à l'IS est un bon schéma. Fiscalité à 15% soit en dessous de 30.
Mais il faut créer la SCI en amont de l'achat.

Je vous recommande de vous rapprocher d'un expert qui pourra éclairer les choix possibles en fonction de votre situation mais aussi en fonction de votre trajectoire d'investisseur.

 

[Kizzo]

Bonjour,
Avant de répondre sur le montage, vous achetez quoi et pour louer à qui ?

 

[Philan05]

Bonjour,
Avant de répondre sur le montage, vous achetez quoi et pour louer à qui ?

Bonjour,
Un immeuble ancien, reamenagé et rénové en studios et T2 pour de l'étudiants ou du jeune actif.

 

[lebadeil]

Bonjour.
Quelles sont les conditions et conséquences fiscales LMNP permanent (hors formule Airbnb ou touristique) versus LMP ? J'ai fait un tableau de synthèse ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/avantage-passer-lmnp-lmp.46569/page-6#post-600202

 

[Philan05]

Bonjour.
Quelles sont les conditions et conséquences fiscales LMNP permanent (hors formule Airbnb ou touristique) versus LMP ? J'ai fait un tableau de synthèse ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/avantage-passer-lmnp-lmp.46569/page-6#post-600202

Bonjour Lebadeil,
Merci pour votre retour et le tableau comparatif pertinent.
Le LMNP devient donc trop aléatoire voir impossible.
Je réduis donc ma question au choix entre SCI IR ou IS si j'ai bien tout compris.
La SCI IR ne permet pas la location meublée d'où mon hypothèse de mise à dispo de meubles...

 

[Kizzo]

Bonjour Lebadeil,
Merci pour votre retour et le tableau comparatif pertinent.
Le LMNP devient donc trop aléatoire voir impossible.
Je réduis donc ma question au choix entre SCI IR ou IS si j'ai bien tout compris.
La SCI IR ne permet pas la location meublée d'où mon hypothèse de mise à dispo de meubles...

Mise à disposition de meubles, vous resterez sur la fiscalité de la location nue et ne pourrez rien exiger dans le bail quant à l'entretien des meubles ou leur maintien dans les locaux loués.
Soit vous êtes en bail meublé
Soit vous n'y êtes pas
Les clauses des baux d'habitation étant d'ordre public, le bidouillage est réputé non écrit et les clauses en faveur du locataire seront appliquées.

 

[lebadeil]

Bonjour Lebadeil,
Merci pour votre retour et le tableau comparatif pertinent.
Le LMNP devient donc trop aléatoire voir impossible.
Je réduis donc ma question au choix entre SCI IR ou IS si j'ai bien tout compris.
La SCI IR ne permet pas la location meublée d'où mon hypothèse de mise à dispo de meubles...

la SCI à l'IS a pour consequence la double imposition si vous vous versez les dividendes.
Effectivement la location meublée impose une SCI IS (avec amortissement)

la SCI à l'IR : vous etes imposé en tant qu"associé à l'IR sur la base de votre TMI, mais vous pouvez déduire les travaux ou déficits .
Si vous n"avez pas assez de travaux à déduire, attention si vous atteignez une TMI à 30% à laquelle il faut rajouter les PS 17.2%

 

[Philan05]

la SCI à l'IS a pour consequence la double imposition si vous vous versez les dividendes.
Effectivement la location meublée impose une SCI IS (avec amortissement)

la SCI à l'IR : vous etes imposé en tant qu"associé à l'IR sur la base de votre TMI, mais vous pouvez déduire les travaux ou déficits .
Si vous n"avez pas assez de travaux à déduire, attention si vous atteignez une TMI à 30% à laquelle il faut rajouter les PS 17.2%

Oui effectivement, bail nu avec mise à disposition de meubles, c'est un peu bancale.
Il reste donc SCI IR en location nue ou SCI IS en meublé.
Pour le statut IR, le volume des travaux permet de generer du déficit foncier.
Dans cette hypothèse, sur la partie revenus fonciers, combien pourrais je déduire la deuxième année :42 000€ ou 10 700 (éventuellement doublé). Car il me semble que le déficit est reportable...
Un peu perdu.
Pour l'IS, ce qui me gêne c'est en cas de revente.

 

[moietmoi]

à défaut de la mise à disposition

mon hypothèse de mise à dispo de meuble

Bonjour
ceci n'existe pas!

Pour de l'habitation quelqu'elle soit, il y a le nu et meublé ou la sci (ir pour le nu) is pour du nu ou du meublé)
Pour du bureau il y a du nu et de l'équipé
autrement il y a le statut hotelier ou para hotelier

 

[moietmoi]

Pour le statut IR, le volume des travaux permet de generer du déficit foncier

en nu,tous les travaux ne sont pas à comptabiliser en déductibles... vu les chiffres envisagés je pencherais au pif à 30% de déductibles;

au fait vous financez comment? car pour un pourcentage de travaux élévés, les banques demandent un dossier Béton!!! et pour un débutant, je ne vois pas de banque...

 

[Buffeto]

Il reste donc SCI IR en location nue ou SCI IS en meublé.

pour créer une SCI il faut au minimum 2 associés . qui donc est le second ?

 

[Philan05]

pour créer une SCI il faut au minimum 2 associés . qui donc est le second ?

Bonjour Buffeto,
Mon épouse et potentiellement mes enfants (en nu propriétaires).

 

[Philan05]

en nu,tous les travaux ne sont pas à comptabiliser en déductibles... vu les chiffres envisagés je pencherais au pif à 30% de déductibles;

au fait vous financez comment? car pour un pourcentage de travaux élévés, les banques demandent un dossier Béton!!! et pour un débutant, je ne vois pas de banque...

Bonjour,
Merci pour votre retour.
Pour la banque, le dossier a reçu un accord de principe.
Quand à la part deductible, encore un sujet complexe entre travaux de reconstruction...

 

[moietmoi]

Pour la banque, le dossier a reçu un accord de principe.

j'imagine très mal un accord de principe alors que la banque ne sait pas si cela va être un achat en nom propre, en sci ir ou sci is...
si j'ai bien compris tu comptes changer l'aménagement interieur de l'immeuble? avec création de studio ou d'appartements?

 

[Kizzo]

Vous avez les Autorisations administratives pour la division en lots ? Peut-être avez-vous l'obligation de créer des emplacements de stationnement, avez-vous consulté le PLU ?
Êtes-vous soumis à une autorisation de mise en location sur ce secteur ?

 

[moietmoi]

Vous avez les Autorisations administratives pour la division en lots ? Peut-être avez-vous l'obligation de créer des emplacements de stationnement, avez-vous consulté le PLU ?
Êtes-vous soumis à une autorisation de mise en location sur ce secteur ?

j'allais y venir...merci!!!!

 

[Philan05]

j'imagine très mal un accord de principe alors que la banque ne sait pas si cela va être un achat en nom propre, en sci ir ou sci is...
si j'ai bien compris tu comptes changer l'aménagement interieur de l'immeuble? avec création de studio ou d'appartements?

Re bonjour,
C'est pourtant le cas.
En fonction du montant sollicité, si ce dernier dépasse la delegation du conseiller, le dossier passe en commission regionale ce qui est le cas. Mon dossier, compromis et devis, a reçu un accord.
Oui je compte reamenager integralement le bien.

 

[Philan05]

Vous avez les Autorisations administratives pour la division en lots ? Peut-être avez-vous l'obligation de créer des emplacements de stationnement, avez-vous consulté le PLU ?
Êtes-vous soumis à une autorisation de mise en location sur ce secteur ?

Bonjour,
J'ai en parallèle déposé une DP avec un stationnement par lot exigé dans le Plu.

 

[moietmoi]

Dans cette hypothèse, sur la partie revenus fonciers, combien pourrais je déduire la deuxième année :42 000€ ou 10 700

le chiffre 10 700 est celui du déficit foncier (sauf interêt d'emprunt) déductible du revenu général autre (salarié par exemple)

supposons un achat sans crédit de 200 000 et des travaux sans crédit de 300 000 dont 40% sont déductibles soient 120 000 euros;

si il sont payés la même année
le revenu foncier se calculera avec les charges suivantes: Loyer-charges diverses- travaux déductibles, donc tu auras un revenu foncier de l'ordre de -120 000;
10700 résumé ici à 10 000 seront retiré de ton revenu général(salarié) et les 110 000 restant comme dit le bofip;
"la fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II § 340 [lien réservé abonné]). Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.