Avantage passer LMNP => LMP ?

[himalaya75]

Lebadeil dans ton tableau il faut préciser que les cotisations sociales restent dues sur l'amortissement après 5 ans en LMP...
Regime pas forcément si avantageux aujourd'hui sur les plus values par rapport à LMNP si on conserve les biens loués meublés longtemps ? Encore moins si on fait une moins value...

 

[lebadeil]

Lebadeil dans ton tableau il faut préciser que les cotisations sociales restent dues sur l'amortissement après 5 ans en LMP... 🤨

Bonjour @himalaya75 ,
pas sur d'avoir compris ta remarque.
Les cotisations sociales s'appliquent sur les bénéfices, non ?

 

[himalaya75]

Désolé j'étais pas clair : je parlais de la revente d'un bien sous le régime LMP après 5 ans :
Sur la plus value :
Plus value long terme : exonération
Plus value court terme(liée à l'amortissement) : exonération pour IR mais les cotisations sociales restent dues

 

[moietmoi]

Les cotisations sociales s'appliquent sur les bénéfices, non ?

Oui bien sûr.
Mais comme je l'ai écrit plus haut

La plus value court terme dans le bilan comptable se rajoute au bénéfice de l'année

En d'autres termes le bénéfice comptable est égal au bénéfice réel de l'exploitation plus la plus value court terme.
On applique les cotisations à ce bénéfice comptable.
Puis on fait ce que les comptables appellent un retraitement fiscal, et on défini le bénéfice fiscal sans la plus value.

 

[lebadeil]

#LMNPvsLMP
mise à jour du Tableau LMNP vs LMP , suite à la mise en place de la réintégration des amortissements dans la plus value
Initialisation du tableau avec l'aide de @moietmoi (merci à lui).

Stay tuned !

 

[Luerna]

Bonjour
L'information m'a peut-être échappé au fil des six pages.
Quel est le texte de référence (à présenter au comptable ou aux impôts par exemple)
disant explicitement que les deux conditions
CA meublé > 23 000€
ET
CA meublé > autres revenus imposables
doivent se cumuler pour basculer en LMP ?
D'avance merci

 

[Rewolution]

C'est plutôt au comptable de te le donner plutôt que l'inverse. Es tu certain d'avoir le bon comptable si il te demande ça ???

 

[lebadeil]

Bonjour
L'information m'a peut-être échappé au fil des six pages.
Quel est le texte de référence (à présenter au comptable ou aux impôts par exemple)
disant explicitement que les deux conditions
CA meublé > 23 000€
ET
CA meublé > autres revenus imposables
doivent se cumuler pour basculer en LMP ?
D'avance merci

Bonjour On le trouve partout sur internet, un exemple ci dessous.
Je rejoins la remarque de @Rewolution sur le comptable.


[lien réservé abonné].

 

[moietmoi]

Le bulletin officiel des impôts :


II. Exercice de la location meublée à titre professionnel
40

En application des dispositions du 2 du IV de l'article 155 du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

- et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62

 

[Zerocool81]

@moietmoi vous pourriez expliquer le concept de PV à court terme pour un immeuble détenu depuis plus de 5 ans ? J'ai du mal à comprendre le mécanisme. Si la reintegration des amortissements est un mécanisme purement fiscal et que les cotisations sociales sont calculées sur le resultat comptable c'est en fait simplement la plus-value comptable entre le prix d'achat et le prix de vente sans aucune considération des amortissements qui génère un résultat comptable et donc des cotisations sociales non ?

 

[moietmoi]

@moietmoi vous pourriez expliquer le concept de PV à court terme pour un immeuble détenu depuis plus de 5 ans ? J'ai du mal à comprendre le mécanisme. Si la reintegration des amortissements est un mécanisme purement fiscal et que les cotisations sociales sont calculées sur le resultat comptable c'est en fait simplement la plus-value comptable entre le prix d'achat et le prix de vente sans aucune considération des amortissements qui génère un résultat comptable et donc des cotisations sociales non ?

Bonjour,
En LMNP, il n'y a pas de notion fiscale de plus value à court terme ou long terme.

La plus value en cas de vente d'un LMNP, est toujours le régime fiscal de la plus value des particuliers
.
En gros : prix de vente- prix d'acquisition= plus value.
Cette plus value est imposée ainsi que redevable des prélèvements sociaux avec une dégressivité sur 20/30 ans.

Ce qui est nouveau, c'est le calcul du prix d'acquisition à prendre en compte pour ce calcul de plus value.

Lorsque le bien vendu a été loué en LMNP, le prix d'acquisition est diminué des amortissements ayant été utilisés pendant les déclarations fiscales de location pour baisser le revenu locatif imposable.,
Le résultat est donc le prix d'acquisition corrigé, qui est pris comme base pour le calcul de la plus value.

Ainsi un bien acheté 120 ke dont on amorti 100 ke est loué en LMNP. ( Amortissement de 3000 euros par an, pour l'exemple)

Les 6 première année, les charges, frais, font que l'on n'utilise pas les amortissements, et que le résultat fiscal est négatif, par exemple.
On aura donc amorti 6* 3000 comptablement, mais on aura utilisé 0 pour baisser le résultat fiscal.

La 7 ème année, les charges ont diminué et pour amener le résultat à 0, on utilise les 3000 des amortissements de l'année et 2000 du stock d'amortissement.
Les amortissements comptables sont donc à 7*3=21 000 euros
Mais on a utilisé fiscalement 5000 euros.

On vend à ce moment.
Le prix d'acquisition corrigé sera de
120ke-5000= 115 000 euros pour le calcul de la plus value.
Si on revend au prix d'achat 120 000, la plus value sera de 5000.

J'ai simplifié, pas compté le forfait travaux, ni les frais d'acquisition..

 

[Zerocool81]

Ma question était sur le régime du LMP pas du LMNP.

 

[moietmoi]

Le Lmp, dans certaines conditions est exonéré de l'impôt sur la plus value lors de la vente.

Mais il n'est pas exonéré des cotisations sociales .

Les cotisations sociales sont dûes sur le bénéfice de l'exercice fiscal.

Lors de la vente du bien , la plus value court terme comporte la réintégration des amortissements comptables.
Donc l'ensemble des amortissements du bien se rajoutent au bénéfice de l'exercice d'un point de vue social et le bénéfice consolidé est soumis aux cotisations dans les conditions de droit.

 

[Zerocool81]

oui pour la plus value fiscal si tu rentres dans les critères, mais l'urssaf sera dûe sur la plus value à court terme qui est vue comme un bénéfice( les amortissments que l'on ré intègre)

@moietmoi Désolé de vous avoir fait faire ce long développement sur le LMNP (mais qui je suis sûr sera bien utile à certains !) mais je réagissais à cette précision que vous avez donnée sur le LMP.

 

[Zerocool81]

Le Lmp, dans certaines conditions est exonéré de l'impôt sur la plus value lors de la vente.

Mais il n'est pas exonéré des cotisations sociales .

Les cotisations sociales sont dûes sur le bénéfice de l'exercice fiscal.

Lors de la vente du bien , la plus value court terme comporte la réintégration des amortissements comptables.
Donc l'ensemble des amortissements du bien se rajoutent au bénéfice de l'exercice d'un point de vue social et le bénéfice consolidé est soumis aux cotisations dans les conditions de droit.

Merci.

Ce que je comprends c'est qu'il y a une reintegration comptable des amortissements et c'est donc sur la base du résultat comptable qu'on calcule les cotisations sociales donc sur le résultat de l'exercice "normal" augmenté de la reintegration de l'amortissement mais au plan fiscal ce ne peut être qu'une plus value long terme éventuellement exonérée.

Pour moi court et long terme sont des notions purement fiscales et pour un même bien ce ne peut être que l'un ou l'autre car il ne peut pas à la fois être détenu - de 2 ans et + de 2 ans. Ou alors il y a encore quelque chose que je ne saisis pas.

 

[moietmoi]

Pour moi court et long terme sont des notions purement fiscales et pour un même bien ce ne peut être que l'un ou l'autre car il ne peut pas à la fois être détenu - de 2 ans et + de 2 ans. Ou alors il y a encore quelque chose que je ne saisis pas.

Lors de la vente du bien , la plus value court terme comporte la réintégration des amortissements comptables.

 

[Zerocool81]

Ce que tu appelles la plus value court terme, on est d'accord que ce n'est que la plus-value comptable de sortie de l'actif immobilisé dans le résultat exceptionnel de l'exercice sans conséquence fiscale ?

Pour moi une PV court terme c'est une imposition fiscale avec le résultat de l'exercice.

Exemple si j'ai des titres de - 2ans et des titres de + 2ans il y aura une PV court terme et une PV long terme à calculer mais pour le LMP s'agissant d'un bien unique il y'a une seule et meme plus value qui est de long terme avec comme toute plus value long terme un traitement extracomptable mais pas plusieurs PV, l'une de court terme et l'autre de long terme ou alors il y a un concept comptable/fiscal qui m'échappe.

Comptablement on va juste faire Prix de cession - VNC ? Fiscalement on va juste faire Prix de cession - VNC augmentee des éventuels amortissements non déduits fiscalement (mais qui ont été déduits comptablement)? On est d'accord avec ça ou pas ?

 

[moietmoi]

Pour moi une PV court terme c'est une imposition fiscale avec le résultat de l'exercice.

Une plus value est une plus value.
La plus value peut être soumise à impôt ou pas .
Même exonérée d'impôt, la plus value est une plus value .
J'ai le même bien que j'avais en LMNP, mais en LMP.
Au bout de 7 ans j'ai amorti donc 21000 euros comptablement.
J'ai fait un bénéfice de l'exercice de 1000 euros.
Lorsque je revends à 120 000, donc sans variation, quels impôts ou taxe ai je à payer?

Cas 1 : je ne suis pas dans une situation d'exonération.

Résultat corrigé de l'année 1000+ 21000 = 22000
Ce bénéfice de 22000 est soumis à l'iR et soumis aux cotisations.

Cas 2: je suis dans une situation d'exonération :
Résultat corrigé de l'année 22000
Ir sur 1000
Cotisations sur 22 000

Si j'avais vendu 122 000
J'aurais en plus:

Cas 1
Imposition de 2000 euros
Cas 2
Pas d'imposition

 

[lebadeil]

Bonjour
Le statut du bailleur privé LMNP courte durée, longue durée, location nue (il n' y a pas le LMP)
Un tableau extrait du journal Investir 5 Juillet

 

[moietmoi]

Merci pour ce tableau !
Dommage d'appeler cela statut du bailleur privé car il y justement une loi, qui va complètement chambouler tout cela et qui s'appelle statut du bailleur privé...
Concernant le tableau.. un moment de réflexion est bienvenu