Choix SCPI

[mchristine]

Bonjour,

J'ai contacté Haussmann Patrimoine pour être conseillée dans un choix de parts de scpi. L'idée étant ici d'augmenter mon patrimoine. Tout d'abord, je ne sais pas si certains sont déjà passés par eux, mais ils m'ont fait très bonne impression, c'est pro.
Je voudrais vos avis concernant les 4 scpi que la conseillère m'a proposé, je pense n'en retenir que 2 dessus ( j'emprunte 40K ):
- PFO2
-rivoli avenir patrimoine
- corum convictions
- immorente
Je pensais retenir PFO2 sûr, et à priori je prendrais rivoli avenir patrimoine pour leur bon TRI en l'occurence, mais ce qui m'ennuie chez eux : je sais que les parts ont été revalorisées l'an dernier, donc à priori est-ce-que cela pourrait signifier qu'elles ont peu de risque d'encore être revalorisées prochainement ?
Des avis sur ces scpi ?
J'aimerais aussi l'avis des " anti-scpi " ( je sais qu'il y en a, mais je n'arrive pas à retrouver les discussions qui justement traitent des points négatifs des scpi ).
Est-ce que cet emprunt à priori vaudrait le coup, même dans l'hypothèse où il n'y aurait aucune revalorisation des parts ? ( j'ai lu dans une autre discussion que ça se discutait compte-tenu des frais de souscription ; je pense que ça doit pouvoir s'évaluer ?! )
Je pense partir sur un crédit de 10 ans, je voie ma banque samedi.
Merci à ceux qui pourront me répondre !

 

[Buffeto]

- PFO2
-rivoli avenir patrimoine
- corum convictions
- immorente

que du sérieux .....

Je pensais retenir PFO2 sûr,

taux de distribution 2015 : 5.01%

 

[mchristine]

que du sérieux .....

Merci pour la réponse buffetophile !
Corum convictions me fait un peu " peur " par le fait notamment que ce soit des investissements à l'étranger ...
vous en pensez quoi ?

 

[Buffeto]

Corum convictions me fait un peu " peur " par le fait notamment que ce soit des investissements à l'étranger ...
vous en pensez quoi ?

Allemagne , Belgique , pays bas , Luxembourg , Espagne ,Portugal , Slovénie ..... pas vraiment des marchés exotiques plus risqués que la France .
mais si ca te fait peur , tu peux faire l'impasse .
avec 40k on peut se contenter de 3 voire meme 2 SCPI différentes.

 

[Buffeto]

( j'emprunte 40K ):

juste une petite question . tu as fait la démarche auprès de ta banque déjà ou ton projet c'est d'emprunter et tu ne l'as pas encore rencontrée ?

 

[mchristine]

juste une petite question . tu as fait la démarche auprès de ta banque déjà ou ton projet c'est d'emprunter et tu ne l'as pas encore rencontrée ?

Je la rencontre samedi. Je lui ai demandé par mail si elle me financerait, elle m'a dit de lui faire parvenir les documentations des scpi concernées pour me répondre. Mais au moins, elle ne m'a pas "fermé la porte au nez " comme mon autre banque qui ne finance que les scpi qu'elle commercialise....

 

[Buffeto]

Je la rencontre samedi. Je lui ai demandé par mail si elle me financerait, elle m'a dit de lui faire parvenir les documentations des scpi concernées pour me répondre. Mais au moins, elle ne m'a pas "fermé la porte au nez " comme mon autre banque qui ne finance que les scpi qu'elle commercialise....

oui donc pas d'emballement ...il est probable qu'elle est plus finaude que ton autre banque, en ne te fermant pas la porte au nez d'emblée, mais que son but sera de ne financer que ce qu'elle commercialise ....

 

[mchristine]

oui donc pas d'emballement ...il est probable qu'elle est plus finaude que ton autre banque, en ne te fermant pas la porte au nez d'emblée, mais que son but sera de ne financer que ce qu'elle commercialise ....

Dans le pire des cas, haussmann patrimoine travaille avec un courtier et je pourrai passer par lui... Ca m'embête un peu tous ces intermédiaires mais bon... J'ai pas d'autre choix...

 

[mchristine]

A buffetophile : Une autre question : des parts venant d'être revalorisées ont-elles une chance de l'être encore dans les 10 prochaines années ou c'est peu probable ?

 

[Buffeto]

A buffetophile : Une autre question : des parts venant d'être revalorisées ont-elles une chance de l'être encore dans les 10 prochaines années ou c'est peu probable ?

la valeur des parts dépend de la valorisation des actifs de la SCPI.

je ne dispose , hélas , d'aucune boule de cristal pour deviner quelle va etre l'orientation de la valeur de l'immobilier d'entreprise , de commerce ou de bureau dans les 10 prochaines années .....qui plus est dans les autres pays européens .....

 

[mchristine]

la valeur des parts dépend de la valorisation des actifs de la SCPI.

je ne dispose , hélas , d'aucune boule de cristal pour deviner quelle va etre l'orientation de la valeur de l'immobilier d'entreprise , de commerce ou de bureau dans les 10 prochaines années .....qui plus est dans les autres pays européens .....

Je vais formuler autrement : souscririez-vous personnellement des parts d'une scpi dont vous sauriez qu'elles viennent juste d'être revalorisées ?

 

[Buffeto]

Je vais formuler autrement : souscririez-vous personnellement des parts d'une scpi dont vous sauriez qu'elles viennent juste d'être revalorisées ?

si possible j'aurais essayé de souscrire avant qu'elle ne le soit ....

cependant il faut toujours avoir à l'esprit que les SCPI sont de l'immobilier et donc , un placement long termiste dont le but est d'obtenir des revenus complémentaires sur le long terme .

donc quelques pouillièmes d'euros de plus ou moins au départ , ne vont pas fondamentalement changer le rendement sur 20 ou 30 ans .

 

[mchristine]

si possible j'aurais essayé de souscrire avant qu'elle ne le soit ....

Oui je suis un peu déçue c'est trop bête
Merci pour votre réponse.

 

[moietmoi]

Dans le pire des cas, haussmann patrimoine travaille avec un courtier et je pourrai passer par lui... Ca m'embête un peu tous ces intermédiaires mais bon... J'ai pas d'autre choix...

Bonjour, le fait qu'il y ait des intermédiaires n'est pas génant, ce qui l'est ,c 'est si cela se ressent sur la rentabilité; si le courtier fait bien son boulot, normalement il peut obtenir des conditions, de crédit par exemple ,que l'on aurait pas forcément obtenu en direct..

la valeur des parts dépend de la valorisation des actifs de la SCPI.

et cette valorisation n'est pas neutre, elle dépend de la politique générale de la scpi, autrement dit la valorisation n'est pas mathématiquement la "vraie " valeur, car la valorisation d'un actif ne sera pas la même, pour le même bien immobilier en fonction de la puissance de la scpi à négocier les baux, ou à revendre tel ou tel bien;
Une scpi peut décider de sur ou sous évaluer, ou plutôt de tempérer à la hausse ou la baisse un actif en fonction des objectifs à courts ou moyens termes de la scpi;
Donc la lecture des rapports peut s'avérer utile pour comprendre le pourquoi de la revalorisation d'une scpi, donc pour mesurer les chances d avoir une nouvelle revalorisation dans "pas longtemps"

 

[mchristine]

Bonjour, le fait qu'il y ait des intermédiaires n'est pas génant, ce qui l'est ,c 'est si cela se ressent sur la rentabilité

Bonjour et merci pour votre réponse.
Comment je peux savoir si cela se ressent sur la rentabilité ? Ca doit être précisé quelque part je suppose ?

Donc la lecture des rapports peut s'avérer utile pour comprendre le pourquoi de la revalorisation d'une scpi, donc pour mesurer les chances d avoir une nouvelle revalorisation dans "pas longtemps"

Je les ai lu... Mais je ne sais les interpréter. Sur quels critères je peux me baser pour estimer une prochaine revalorisation ?

 

[paal]

Bonjour et merci pour votre réponse.
Comment je peux savoir si cela se ressent sur la rentabilité ?
Ca doit être précisé quelque part je suppose ?

Cela se ressentira plus ou moins dans la rentabilité, car dans uns SCPI (et de façon générale), elle signe des baux à moyen terme avec un loyer qui va évoluer sur la période mais faiblement ... ; on va donc dire que les revenus vont rester stables

Par contre, et si au lieu d'acheter une part de SCPI à 1.000 Euros, vous l'achetez à 1050 ou 1080, il est bien évident que cela vous occasionne une baisse de rentabilité à revenus équivalent ...

Les rapports, je les ai lus... Mais je ne sais les interpréter.
Sur quels critères je peux me baser pour estimer une prochaine revalorisation ?

Primo, toutes les données de gestion d'une SCPI ne se trouvent pas dans leurs rapports, et par ailleurs, ces derniers ne parlent souvent que du passé, et ne mentionnent que plus rarement des intentions sur l'avenir que lorsque c'est considéré comme favorable par le comité de gestion ...

Ensuite, et un peu plus techniquement, tout dépend de la diversité de localisation des biens, de la nature de ces biens, et de la pondération que représente chaque catégorie dans cette diversité ; généralement, vous devez trouver quelques infos dans ce domaine ...

Si les patrimoines sont concentrés sur une catégorie ou une localisation géographique, on peut tenter de détecter quel est la probabilité d'évolution des prix du marché de cette localisation, en tentant d'extrapoler l'évolution passée ....
Mais cela reste un pari, ou rien n'est garanti ;

Eh oui, l'immobilier est aussi un marché à risque, même si dernier est généralement plus faible qu'ailleurs ; et qui dit risque, dit risque sur une possible correction des prix, tout comme un risque sur la valorisation future ...

 

[Buffeto]

Par contre, et si au lieu d'acheter une part de SCPI à 1.000 Euros, vous l'achetez à 1050 ou 1080, il est bien évident que cela vous occasionne une baisse de rentabilité à revenus équivalent ....

en imaginant que Mchristine achète 10 parts de cette SCPI et les garde 20 ans ca ne représente que 25 à 40 euros par an .....

bon allez, un petit dr Feelgood pour faire passer la matinée

 

[paal]

Une autre question : des parts venant d'être revalorisées ont-elles une chance de l'être encore dans les 10 prochaines années ou c'est peu probable ?

Une chance de revalorisation d'ici 10 ans ?
Si le parc de biens se trouve du côté de la Normandie, la réponse pourrait bien être peut-être bien que OUI (ou non ?)

Ensuite, et comme déjà indiqué par Buffeto, un placement sur les SCPI, cela s'envisage sur la durée, un peu comme un mariage (je sais c'est un poil exagéré, mais dans l'esprit c'est similaire ..)

Vous partez donc d'une base où vous connaissez plus ou moins du passé, le tout avec des projets d'avenir sans savoir sur quelle durée mais en sachant qu'il peut se produire des péripéties ...

Alors parmi ces péripéties, il y en a qui seront moins graves que d'autres, et elles évolues dans un contexte économique dont vous ne connaissez pas non plus l'avenir ...

Si on regarde globalement prix de l'immobiliers, ils sont plutôt en évolution positive sur très longue période, et plus on fait une moyenne mobile longue, et plus cette moyenne a tendance à progresser ...

Par contre et en 1989, qui pouvait prévoir le première guerre d'Irak, et surtout la décennie de dégringolade des prix pendant 10 ans, suivie d'une décennie de forte reprise de ces même prix ?

C'est là où tout devient aléatoire et imprévisible ....

 

[paal]

En imaginant que Mchristine achète 10 parts de cette SCPI et les garde 20 ans ca ne représente que 25 à 40 euros par an .....
Bon allez, un petit dr Feelgood pour faire passer la matinée

Certes, mais la valeur de 1.000, c'est juste un prix UNITAIRE, et nous ne savons pas combien elle entend mettre dans ce type de placement, ou si elle l'aura indiqué (mais je n'ai pas trouvé), c'est noyé au milieu de plein d'autres choses ...

Nous savons juste qu'elle souhaite prendre un crédit (sans plus) remboursable sur une durée de 10 années ; que fait-elle ensuite ?

Combien en souscription, combien en crédit (selon quel mode), quelle part de son patrimoine, risque par rapport à ses revenus d'activité ?
Timing par rapport à son âge, etc ....

 

[Buffeto]

et nous ne savons pas combien elle entend mettre dans ce type de placement, ou si elle l'aura indiqué (mais je n'ai pas trouvé), c'est noyé au milieu de plein d'autres choses .....

40k sur 4 SCPI ....1er message