Choix entre remboursement anticipé d'un pret ou placement?

[Juloup]

Je vous envoie ma facture en MP

On partage ?

 

[stephanemartin]

Bonjour,

je me permets de poster la situation de mon couple sur ce topic.

Ayant souscrit un crédit immobilier à 3.7% de 53 500€ de décembre 2011 à décembre 2019 (mensualités de 710€ hors assurance), nous avons la possibilité, à la date anniversaire du prêt où il nous restera alors 33 000€ à rembourser, d'effectuer un remboursement anticipé partiel de 20 000€ pris sur un PEL rapportant 2.11% net :

- réduction de la durée du crédit de 32 mois,
- 2865€ économisés sur les intérêts et l'assurance,
- IRA d'environ 300€

Nous ferons donc des économies les 20 000€ placés le sont à un taux inférieur à celui de notre prêt mais ce que je n'arrive pas bien à comprendre, c'est si le réduction de la durée du crédit engendre des "gains" supplémentaires : cela correspond aux intérêts des mensualités économisées (710€ x 32 mois x taux du placement PEL ou AV) ?

Merci de votre aide

 

[Anonyme]

Nous ferons donc des économies les 20 000€ placés le sont à un taux inférieur à celui de notre prêt mais ce que je n'arrive pas bien à comprendre, c'est si le réduction de la durée du crédit engendre des "gains" supplémentaires : cela correspond aux intérêts des mensualités économisées (710€ x 32 mois x taux du placement PEL ou AV) ?

Merci de votre aide

Pour calculer l'économie réalisée, considérez le fait que rembourser un prêt dont le TEG est x% revient au même que placer à x%

Si 3,7% est le TEG du prêt, en effectuant ce remboursement partiel, vous placez à 3,7% ces 20000€ qui étaient jusqu'alors placés à 2,11%. Le gain réalisé (qui correspond à une économie dans votre cas) est de l'ordre de 1,6% par an sur 20000€.

 

[Turbo-057]

En gros tu as 20k€
Il te reste pour l'heure sur ton pret de 96 mois , 65 mois a payer sans rien faire dessus ni rien modifié.
Tu places ces 20k€ sur 65 mois allez sur un PEL pour ne pas avoir de fluctuation.
Ces 20k€ te rapporteraient sur 65 mois 2396 euros environ d'intérets sur la durée.
Tu aurais donc fini de rembourser ton prêt et tu aurais 22396 euros a ta disposition.

Si tu utilises ces 20k€ pour rembourser une partie de ton prêt et si j'en crois ta simulation tu gagnerai 2865 euros (IRA Déduite ? )
Si c'est bien IRA déduite ca te fait donc plutôt un gain "réel" de 470 euros.
Si les IRA ne sont pas déduite des 2865 alors c'est environ 170 euros que tu vas gagner.

Les 32 mois * 710 euros tu reconstituerons un capital 22720 euros par la suite de manière progressive.

Cela est du a l'effet dégressif des intérets du pret (tu payes bcp d'intéret au départ peu à la fin) tu as donc deja payé une grosse partie. Et a l'effet cumul des intérets si tu laisses ton épargne cumuler des intérêts.

Bref a réfléchir car 20k€ tu peux aussi voir pour les placer sur une AV qui pourraient rapporter un peu plus qui sait.

As tu essayé d'aborder la renégociation du taux de ton crédit avec ton banquier ?
Surtout en ce moment cela peut être plus interessant si tu fais descendre ton taux de crédit pour justement optimiser ensuite ton épargne ... c'est une piste à creuser.

Est ce un prêt sur ta RP ? ou sur un investissement locatif, auquel cas il y aurait l'aspect fiscal à prendre en compte aussi ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous ferons donc des économies les 20 000€ placés le sont à un taux inférieur à celui de notre prêt mais ce que je n'arrive pas bien à comprendre, c'est si le réduction de la durée du crédit engendre des "gains" supplémentaires : cela correspond aux intérêts des mensualités économisées (710€ x 32 mois x taux du placement PEL ou AV) ?

Une chose m'étonne tout d'abord puisque pour un prêt de 53.500€ à 3,70% sur 96 mois vous annoncez une échéance de 710€ hors assurance.

Or, avec ces paramètres la mensualité est de ~/~ 645€ ???

Par ailleurs, pour un remboursement anticipé de 20.000€ l'IRA serait de 370€.

Prenons cependant l'échéance que vous citez ce qui vous amène donc à payer 710€ en capital et intérêts auxquels il convient d'ajouter les primes d'assurances.

Vous supportez donc un coût réel représenté par le total des intérêts et le total de ces assurances payés; c'est le coût du crédit simple (Total 1).

Mais en versant 710€ à la banque c'est aussi 710 € que vous ne pouvez pas rentabiliser à votre profit.

Si vous ne les versiez pas à la banque vous pourriez donc les placer et donc percevoir les intérêts correspondant à ce placement mensuel cumulé (actuellement c'est la banque qui les reçoit qui les place à son profit).

Vous avez donc un manque à gagner en intérêts qui augmente de mois en mois (Total 2).

En ajoutant ce manque à gagner en intérêts sur le cumul des échéances de 710€ payés au mois le mois au coût du crédit simple vous obtiendriez le coût de votre crédit corrigé= Total 1+ Total 2.

Mais parallèlement vous avez vos 20.000€ qui eux sont placés et vous rapportent donc des intérêts (Total 3).

Au niveau global - avant remboursement anticipé - si vous teniez un compte d'exploitation personnel le coût réel corrigé de votre crédit serait donc de résultat "Total 1+ Total 2 - Total 3)

Maintenant si vous remboursez ces 20.000€ par anticipation que va t-il se passer ?

+ Vous économisez les intérêts au taux de 3,70% sur cette somme ainsi que le prorata des primes d'assurances sur cette somme (Total 1bis)

+ Vous retrouvez plus vite (réduction de 32 mois de la durée) la disponibilité des 710€ que vous pourrez donc placer le moment venu et donc en tirer une rémunération (Total 2bis)

+ Mais parallèlement vous ne profitez plus de la rémunération sur les 20.000€ que vous avez amputés de votre épargne pour procéder au remboursement anticipé (Total 3 bis)

Les économies résultant du remboursement anticipé sont donc égales à (Total 1bis + Total 2bis - Total 3bis) - IRA.

je n'arrive pas bien à comprendre, c'est si le réduction de la durée du crédit engendre des "gains" supplémentaires ?

Comme vous l'avez bien pressenti le remboursement anticipé par le biais des échéances de 710€ que vous pourrez placer pendant 32 mois et vous les faire rémunérer va au-delà du seul impact des 20.000€ venu réduire le montant de votre dette.

Sur ce sujet deux billets de mon blog peuvent vous intéresser cependant que les applicatifs joints vous permettent d'éventuelles simulations :

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?

[lien réservé abonné]

Le second attire l'attention de l'effet négatif d'un remboursement anticipé sur le volet "Prévoyance/Sécurité"

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)

http ://blog.cbanque.com/aristide/12/financer-un-investissement-avec-un-credit-ou-bien-avec-son-epargne-2e-partie/

Cdt

 

[stephanemartin]

Je vous remercie à tous de vos précieuses réponses.

Il s'agit de ma RP. Lors du précédent anniversaire de mon crédit, j'ai choisi d'augmenter le montant de ma mensualité de 10%, faisant ainsi baisser la durée de mon crédit de 93 à 87 mois : c'est pour ça Aristide que j'ai désormais une mensualité de 710€ hors assurance.

Je m'étais déjà renseigné pour réduire mon taux d'emprunt auprès de ma banque mais vu les frais occasionnés par rapport à la "faible" somme de mon crédit, mon banquier m'avait dit que ça ne valait pas le coup.

J'ai effectué une simulation avec votre outil très perfectionné Aristide, en cas de remboursement anticipé partiel de 20000€ je gagne IRA comprises 500€, ce qui est peu... Votre outil prend bien en compte les intérêts rapportés par les 32 mensualités économisées ?

En attendant, je vais tenter de faire vos calculs totaux 1,2,3 et 1bis, 2bis, 3bis Aristide, il va me falloir du temps...

Vraiment de sacrés experts sur ce forum, merci encore.

 

[Anonyme]

J'ai effectué une simulation avec votre outil très perfectionné Aristide, en cas de remboursement anticipé partiel de 20000€ je gagne IRA comprises 500€, ce qui est peu...

Bizarre. Le gain à terme devrait être de l'ordre de 1600€ (20000€ à 1,6%(*) sur 5 ans) hors IRA, soit environ 1200€ IRA déduites.

(*) sur la base d'un prêt au TEG de 3,7% et d'une épargne valorisée à 2,1%.

 

[stephanemartin]

Je vous précise le TEG ce soir car le taux de 3.7% est le taux nominal. S'y rajoute le montant de l'assurance décès sur 2 têtes à 100%, les frais de dossier (150€), peut-être la caution crédit logement..

J'ai ouvert une AV fonds € pour prendre date le 1/1/2010 mais je n'y effectue jamais de versement en prévision d'un remboursement anticipé partiel de mon crédit. Son rendement moyen est de 3.8% net hors frais sur versement (2%) et imposition.

Avec un TEG de 4.2% par exemple, les économies réalisées sur 5 ans avec un remboursement anticipé de 20000€ seraient de 2200€ kzg ? Si je choisis la solution "Cash is king" en plaçant ces 20000€ sur mon AV, l'économie sur 5 ans ne serait plus que de 400€ ?

 

[Anonyme]

Avec un TEG de 4.2% par exemple, les économies réalisées sur 5 ans avec un remboursement anticipé de 20000€ seraient de 2200€ kzg ? Si je choisis la solution "Cash is king" en plaçant ces 20000€ sur mon AV, l'économie sur 5 ans ne serait plus que de 400€ ?

Dans le cas où l'épargne est valorisée à 2,1% (taux de rendement du PEL) et le TEG du prêt est de 4,2%, vous économisez 4,2%-2,1% = 2,1% par an sur 20000€, soit dans 5 ans une économie de l'ordre de 2200€ effectivement (1800€ après déduction des IRA)

Dans le cas où l'épargne est placée sur une AV, il convient de faire une hypothèse sur le rendement brut annuel de cette AV et calculer le taux net correspondant. En tout état de cause ce taux sera inférieur au taux du prêt donc là encore, au strict plan financier vous ferez une économie en remboursant par anticipation.

 

[Turbo-057]

Bizarre. Le gain à terme devrait être de l'ordre de 1600€ (20000€ à 1,6%(*) sur 5 ans) hors IRA, soit environ 1200€ IRA déduites.

(*) sur la base d'un prêt au TEG de 3,7% et d'une épargne valorisée à 2,1%.

Tu es sur un simple différentiel de taux dans ton idée
Cependant c'est loin d'etre aussi simple, en effet
Tu as un taux a 3.7% sur un Capital restant du qui se réduit au fil du temps et donc les intérets descendent
Cependant en face tu as une somme de cash que tu peux placer et donc les intérets se cumulent créant ainsi une augmentation du capital et créent également des intérets.
Il faut donc tenir compte du CRD qui baisse à mettre en face de l'épargne qui gonfle.
C'est pouquoi le gain est bien moindre qu'un simple calcul de taux différentiel.

Avec le tableau d'amortissement a coté c'est plus facile et l'on a tous les éléments surtout dans le cas de renégociation ou modification des conditions initiales.

Je peux te prendre un exemple concret d'un ami qui m'a demandé un peu le même conseil
Il lui reste 68 mois sur un pret de 52671 euros (CRD) au jour d'aujourd'hui
Sa mensualité est de 870.79 euros
Le total des mensualités restant à payer est de 59214.13 tout compris (ASRD; intérets ...)
Si il rembourse au jour d'aujourd'hui avec les IRA comprise cela lui couterait 53330.10 euros à la place de 59214.13 s'il allait au bout (somme des 68 mensualités restantes) sur le coup on pourrait presque croire qu'il "gagne" 5884.03 euros c'est certes le cout en moins sur son crédit mais pas son gain réel

Si il place au lieu de rembourser ces 53330.10 euros durant 68 mois, sur un PEL rémunéré à 2.11% net, il sortira avec 60135.63 euros après les 68 mois
Il gagnera donc 921.50 euros a ne pas rembourser anticipativement son prêt

Pourtant le taux de son prêt est de 2.5% hors assurance + 27 euros d'assurance mensuel.


Forcément si il rembourse cash il pourra économiser et placer le montant de la mensualité durant 68 mois pour reconstituer son epargne mais elle gonflera progressivement.
Mais il arrivera a terme à 59214.13 euros plus les intérets (sur PEL) à 60040.27 euros

Alors du coup meme si son taux de prêt est supérieur a son taux de placement de l'épargne il est préférable de en pas rembourser.

 

[Anonyme]

Tu es sur un simple différentiel de taux dans ton idée
Cependant c'est loin d'etre aussi simple.

Si si
Vous pouvez le vérifier sur une simple feuille Excel.

Cas 1 : les 20000€ restent sur un PEL à 2,11% ; le prêt est remboursé comme prévu jusqu'en décembre 2019.

Cas 2 : les 20000€ sont utilisés pour faire un remboursement anticipé. Le capital du prêt diminue d'autant (au montant d'IRA près). La durée du prêt est diminuée de façon à ce que la mensualité reste la même. Puis, pour comparer ce qui est comparable, entre la nouvelle date de fin de prêt et décembre 2019, on continue à placer ce même montant sur un compte d'épargne à 2,11% (un nouveau PEL par exemple).

Comparez l'épargne résultante dans les 2 cas en décembre 2019 : l'écart correspond mathématiquement à la capitalisation du montant de remboursement anticipé (ici, 20000€) à un taux correspondant au différentiel entre le taux de rendement de l'épargne et le TEG du prêt.

 

[Aristide]

faisant ainsi baisser la durée de mon crédit de 93 à 87 mois : c'est pour ça Aristide que j'ai désormais une mensualité de 710€ hors assurance.

J'ai tenté de reproduire votre tableau d'amortissement mais "çà ne colle pas"

Un capital dû de 33.000€ au taux de 3,70% avec une mensualité hors assurance de 710€ s'amortit en 51 mois.

Pourriez vous préciser :

+ Le capital restant dû exact
+ La mensualité exacte hors assurance
+ Le montant des primes d'assurances.
+ Le nombre exact de mois restant à courir.

Cdt

 

[stephanemartin]

Bien de retour à mon domicile, je vais essayer de vous donner des précisions quand à ma demande.

Prêt pris le en septembre 2011 sur 8 ans (96 mois) où nous n'avons payé que les intérêts les 3 premiers mois (prêt différé je crois que ça s'appelle).

Date anniversaire en décembre de chaque année. En décembre 2013, nous avons augmenté nos mensualités de 10%, la durée du prêt raccourcissant de 6 mois (90 mois). Nous payons actuellement une mensualité de 745€ (729€ + 16€ d'assurance) jusqu'en février 2019.

En décembre 2014, il nous restera 33191€ à rembourser sur 50 mois.

Par contre, j'ai pris une claque, le TEG est à 4.5%... Si je m'en tiens aux dires de kzg, si 20000€ remboursé par anticipation :
- avec un PEL à 2.1% : 2016€ de gain
- avec une AV à 3.5% : 840€ de gain

 

[Anonyme]

Par contre, j'ai pris une claque, le TEG est à 4.5%... Si je m'en tiens aux dires de kzg, si 20000€ remboursé par anticipation :
- avec un PEL à 2.1% : 2016€ de gain
- avec une AV à 3.5% : 840€ de gain

Avec un TEG à ce niveau (plus exactement, avec un tel écart entre le TEG du prêt et le rendement espéré de votre épargne), à mon avis il n'y a pas à hésiter, sauf si vous pensez avoir besoin de cette épargne ("cash is king") pour un futur projet potentiellement plus rentable ou qu'il vous serait difficile de financer par un prêt à un taux inférieur à celui-ci.

 

[Aristide]

Bonjour,

En attendant, je vais tenter de faire vos calculs totaux 1,2,3 et 1bis, 2bis, 3bis Aristide, il va me falloir du temps...

Je l'ai fait pour vous.

Voir détails calculs dans fichier Excel joint.

Après remboursement anticipé les primes d'assurances vont être réduites au prorata des montants; sur la base des indications que vous avez fournies, après remboursement partiel, elles ne seraient plus que de 3,94€ au lieu de 16€.

En maintenant l'échéance totale "assurances comprises" à 745€, outre l'effet du remboursement partiel de 20.000€, cette réduction de la prime d'assurance va permettre une accélération de la partie "amortissement" comprise dans chaque échéance.

Dès lors, de 50 mois actuellement, la durée résiduelle de remboursement tombera à 19 mois.

Avec un taux d'épargne supposé de 2,11% (voir cellule "K8"), le gain réel de l'opération serait de 1.048€ (voir cellule "AI70").

Si en cellule "K8" vous changez le taux supposé de rémunération de l'épargne pour le porter à 3,50% comme vous l'avez envisagé, votre gain se transforme en perte de 54€

Si si
Vous pouvez le vérifier sur une simple feuille Excel.

Cas 1 : les 20000€ restent sur un PEL à 2,11% ; le prêt est remboursé comme prévu jusqu'en décembre 2019.

Cas 2 : les 20000€ sont utilisés pour faire un remboursement anticipé. Le capital du prêt diminue d'autant (au montant d'IRA près). La durée du prêt est diminuée de façon à ce que la mensualité reste la même. Puis, pour comparer ce qui est comparable, entre la nouvelle date de fin de prêt et décembre 2019, on continue à placer ce même montant sur un compte d'épargne à 2,11% (un nouveau PEL par exemple).

Comparez l'épargne résultante dans les 2 cas en décembre 2019 : l'écart correspond mathématiquement à la capitalisation du montant de remboursement anticipé (ici, 20000€) à un taux correspondant au différentiel entre le taux de rendement de l'épargne et le TEG du prêt.

Si la méthode "kazégienne" était bonne, avec un TEG de 4,50% que vous indiquez l'opération devrait être bénéficiaire tant avec un taux de rémunération de 2,11% que de 3,50%.

Ce ne semble pas être la cas (et ici ce n'est pas une question d'arrondi sur 12 décimales ! )

Cdt

 

[Anonyme]

Si la méthode "kazégienne" était bonne, avec un TEG de 4,50% que vous indiquez l'opération devrait être bénéficiaire tant avec un taux de rémunération de 2,11% que de 3,50%.

Ce ne semble pas être la cas (et ici ce n'est pas une question d'arrondi sur 12 décimales ! )

Cdt

Vous trouverez mon calcul en pièce jointe.
Vous noterez que je ne calcule pas le coût de crédit avant/après, corrigé ou non : à mon sens c'est inutile.

Ce qui compte, pour être très pragmatique, c'est combien stephanemartin a sur son compte au final, selon qu'il aura effectué ou non un remboursement partiel.

Mon modèle est donc relativement simple, vous n'aurez aucun mal à y détecter mes erreurs, si erreur il y a.


Sur la base des nouvelles données communiquées hier, avec un TEG à 4.5% et une épargne à 2.11% le gain à terme est de l'ordre de 1550€ ; avec une épargne à 3.5% le gain est de l'ordre de 600.

NB : avec une épargne à 4.5% (soit le taux du prêt) on vérifie bien que le gain est nul.

Afficher la pièce jointe Book1.xlsx

 

[stephanemartin]

Merci pour vos calculs !

Dans les 2 cas, le gain escompté reste assez faible... Je pense que désormais il faut envisager si remboursement anticipé une grande discipline pour ne pas consommer davantage qu'actuellement avec l'économie de la mensualité.

Etant plutôt fourmi que cigale, il est clair que je ne flamberai pas tout dans les voitures, sorties, vacances mais je sais que j'aurai tendance à être davantage tenté d'acheter des trucs que je n'achète pas aujourd'hui. Car au bout d'un moment, l'argent brûle un peu les doigts et placer sans objectif précis la 1/2 de son salaire tous les mois peut devenir ennuyeux (je place actuellement 1/4 de mon salaire sur un PEL dans l'optique, avant cette discussion, de rembourser au plus vite mon prêt).

Je vais donc bien réfléchir à ce facteur psychologique.

 

[Turbo-057]

Avec toutes les données je rejoins le calcul d'Aristide, du coup vu le peu de gain sur cette durée ... à réfléchir.
Avez vous parlé à votre banquier d'une éventuelle renégociation du prêt.
Vu les taux du moment cela serait une bonne approche
En effet si vous pouvez obtenir un petit rabais moyennant un avenant ad-hoc vous pourriez faire fructifier votre argent
Proposez le à votre banquier, renégociation avec en contrepartie un placement de 20k€ a coté peut etre via la souscription d'une AV et PEL pour répartir la somme, lui vend 2 produit perds un peu sur le prêt mais ne perds pas de client
Bien entendu pour renégocier le prêt mieux vaut avoir une offre de la concurrence c'est toujours mieux.

Ce serait peut être la meilleure solution.
Vous conserveriez ainsi votre épargne et lisseriez votre prêt.

 

[Aristide]

Vous noterez que je ne calcule pas le coût de crédit avant/après, corrigé ou non : à mon sens c'est inutile.

C'est votre avis; j'ai (nous avons) le droit de penser le contraire

Ce qui compte, pour être très pragmatique,

Etre pragmatique c'est une chose; donner des résultats justes c'est une autre chose.

c'est combien stephanemartin a sur son compte au final, selon qu'il aura effectué ou non un remboursement partiel.

C'est précisément ce que j'ai fait.

Vous critiquez mon modèle mais, curieusement, vous ne décrivez pas les erreurs.

Mon modèle est donc relativement simple, vous n'aurez aucun mal à y détecter mes erreurs, si erreur il y a.

+ Échéances non constantes avant et après remboursement (729€ puis 720€)
+ Échéances inférieures à la réalité (745€)
+ Non prise en compte des assurance (16€ puis 3,94€)
+ Non prise en compte de l'IRA
+ Non prise en compte du manque à gagner en intérêts sur IRA.

Par ailleurs les frais fixent qui impactent le TEG (dossier + garantie) ont été payés dès le départ donc tout à fait indépendamment de l'éventuel remboursement anticipé.

Le raccourcissement de la durée issue de ce dernier impactera à la hausse ledit TEG cependant que la réduction des assurances entrainera une légère correction en réduction.

Dès lors quelle logique d'utiliser un TEG d'origine qui n'est pas le vrai TEG de l'opération dans son ensemble ?

Mon modèle compare exactement deux situations dont le point de départ est la date du remboursement anticipé; ce qui s'est passé avant - vous qui êtes pragmatique vous devriez le savoir - on s'en moque.

Avec toutes les données je rejoins le calcul d'Aristide

Nous sommes donc au moins deux à être sur la même ligne.

stephanemartin, dans votre réflexion n'oubliez pas d'intégrer les 'aspects "prévoyance/sécurité" objet du lien joint à la page 25.

Cdt

 

[Anonyme]

Nous payons actuellement une mensualité de 745€ (729€ + 16€ d'assurance) jusqu'en février 2019.

En décembre 2014, il nous restera 33191€ à rembourser sur 50 mois.

Par contre, j'ai pris une claque, le TEG est à 4.5%...

4.5% ce devait être le TEG initial, sur la durée totale du prêt.

Sur la partie résiduelle du prêt à partir de décembre 2014, soit 50 mesualités de 745€ pour un CRD de 33191€ cela donne un TEG de 5.55%.
Normal, la prime d'assurance étant fixe, elle pèse de plus en plus lourd ; un argument de plus pour rembourser par anticipation)
Je n'ai en effet pas pris en compte la prime d'assurance dans mon modèle.
En l'intégrant, cela donne une économie à terme de 2250€ pour une épargne à 2,11% et encore de 1390€ pour une épargne à 3,5%, dont il faut déduire l'IRA (en toute rigueur il faut déduire l'IRA capitalisée, grosso mode 400€, on est encore largement positifs).

Afficher la pièce jointe Book1.xlsx