Choix de mon locataire

[Jaumep]

La GLI étant déductible des revenus locatifs imposables, ça réduit de manière sensible son coût !

Oui au réel ( pas au forfait); mais sur ce point du coût GLI, je me suis de toute manière planté ( voir les échanges plus haut).

 

[MDacier]

En fait je suis essentiellement sur des profils étudiants qui « montent » à Paris pour leurs études et je préfère d’avoir à qui j’ai affaire ( parents cautions inclus) que m’en remettre à un système d’assurance qui contribue à déresponsabiliser le locataire.

J'ai un peu de mal à saisir ton raisonnement.
Souscrire une GLI n’exclut en rien la nécessité de se renseigner sur le candidat locataire !
Au contraire, il est vivement recommandé de le choisir avec soin : la GLI n’est qu’une sécurité complémentaire, pas un substitut à la prudence!

 

[Jaumep]

J'ai un peu de mal à saisir ton raisonnement.
Souscrire une GLI n’exclut en rien la nécessité de se renseigner sur le candidat locataire !
Au contraire, il est vivement recommandé de le choisir avec soin : la GLI n’est qu’une sécurité complémentaire, pas un substitut à la prudence!

Ok je vais tenter d’être plus clair.
Dans un premier temps je n’excluais pas la GLI et me contentais d’appuyer le propos de @Philou75 sur l’intérêt de choisir soi-même en amont de la validation par l’assureur, son candidat.
Dans la seconde partie de mon message j’illustrais cela avec mon expérience personnelle et, effectivement, marquais une réticence sur le recours à la GLI ( mais ce n’est pas l’essentiel de mon propos).
Maintenant je vais dire pourquoi cette réticence:
- une mauvaise raison: le coût ( mais bon y’a quand même un coût).
- la rigidité des exigences des assureurs; par exemple pour en revenir à l’auteur de ce fil, les assureurs lui refuseraient probablement sa candidate au motif qu’elle dépasse le plafond requis alors que la confiance semble acquise.
- rigidité toujours sur les modalités de mise en œuvre de la garantie qui imposent, par exemple, un séquencement ultra rigoureux et 1 jour de retard rend la démarche caduque.
- interdiction de cumuler GLI et cautions; même si on peut considérer que la GLI est plus « rassurante « qu’une caution ( toujours sujette à caution…) c’est par ce biais que je précise mon ressenti sur le candidat et son environnement ( parental par exemple); je rencontre souvent les parents et prends le temps de discuter avec eux.
- dernier point: les assurances c’est toujours formidable jusqu’au jour où on a besoin d’eux…
Au final je considère que, même si ce n’est pas incompatible, une GLI par ses exigences et sa rigidité « parasite » l’approche humaine que je privilégie ( après une sélection rigoureuse sur dossier).
Et puis il faut dire que je me pose la question de prendre une assurance à chaque changement de locataires mais que, trouvant trés vite ( via Locservice), deux ou trois très bons profils qui me rassurent j’y renonce avant même d’entreprendre les démarches.
Après je ne suis pas obtus et n’exclus pas de prendre un GLI au prochain turn over.

 

[Pendragon]

D'autant que vous recommencez avec des a priori qui sont faux puisque vous n'avez jamais pris une GLI ni mis en œuvre la garantie.
- Le cout est de 2.5% avec remboursement intégral des loyers , des charges et des dégradations locatives, les frais de justice jusqu'à l'expulsion. Dire que c'est cher est très relatif.
- Je ne vois pas pourquoi l'assureur refuserait cette candidate à cause d'un plafond trop haut, au contraire, plus ils gagnent mieux c'est.
- Faux le séquencement rigoureux à un jour. Mais oui il faut envoyer un mail chaque mois pour recevoir le loyer deux jours plus tard. Et respecter une procedure tres simple , un lettre simple avant J+45 (y'a de la marge) puis un recommandé.
- En effet, il ne faut pas prendre une caution et pourquoi d'ailleurs ? Récuperer des loyers auprès d'une caution, c'est au tribunal que cela se termine avec des remboursements hypothétiques > à un an.
- Visale et mes assureurs privés ne m'ont jamais fait défaut, ce n'est d'ailleurs pas leur intérêt pour pérenniser leur business.

en résumé vous louez deux studios à des étudiants et je comprends que pour votre cas une GLI ne s'impose pas spécialement mais le marché locatif est bien plus large et complexe que votre cas.

Pour cela critiquer la GLI à une personne se lançant dans l'immo locatif ne me semble pas la meilleure chose à faire.
Au contraire, que cette personne en prenne une , GLI, Visale et rien ne l’empêchera de l’arrêter plus tard pour gratter 2.5% ...

Ne jamais oublier qu'encore aujourd’hui le locataire a plus de droit que le méchant proprio capitaliste qui s'enrichit sur le dos des pauvres...

 

[MDacier]

@Jaumep
D’accord,
je comprends mieux ton raisonnement.

Cependant, je ne saisis pas en quoi le fait de souscrire une GLI « déresponsabiliserait » le locataire — pour reprendre ton expression.

Un locataire mauvais payeur n’a, à mon sens, aucune raison de se sentir moins concerné par ses obligations simplement parce que le propriétaire a souscrit une telle garantie.

De la même manière, un propriétaire qui souscrit d’une GLI aurait tort de s appuyer entièrement à cette couverture dans le choix du locataire

 

[Jaumep]

D'autant que vous recommencez avec des a priori qui sont faux puisque vous n'avez jamais pris une GLI ni mis en œuvre la garantie.

Qu’est ce qui est faux ?
( Ps: j’ai eu une GLI recommandée par PaP il y a une quinzaine d’années et ai bénéficié de Visale pour 2 locataires)

- Le cout est de 2.5% avec remboursement intégral des loyers , des charges et des dégradations locatives, les frais de justice jusqu'à l'expulsion. Dire que c'est cher est très relatif.

Je ne dis pas que c’est cher et ai indiqué au contraire que le coût etait une mauvaise raison.

- Je ne vois pas pourquoi l'assureur refuserait cette candidate à cause d'un plafond trop haut, au contraire, plus ils gagnent mieux c'est.

Je parlais du plafond d’endettement.

- Faux le séquencement rigoureux à un jour. Mais oui il faut envoyer un mail chaque mois pour recevoir le loyer deux jours plus tard. Et respecter une procedure tres simple , un lettre simple avant J+45 (y'a de la marge) puis un recommandé

Les modalités ne sont pas les mêmes pour toutes les assurances mais les règles de validation des candidats et d’activations des garanties restent rigides et ne correspondent pas à mon approche.

- En effet, il ne faut pas prendre une caution et pourquoi d'ailleurs ? Récuperer des loyers auprès d'une caution, c'est au tribunal que cela se termine avec des remboursements hypothétiques > à un an.

« Pourquoi d’ailleurs ? » j’ai expliqué pourquoi si tu voulais bien me lire au lieu de traquer la moindre distorsion avec ton point de vue; j’ai dit que, par ce moyen ( le cautionnement), je me faisais une meilleure opinion de l’environnement du candidat en établissant un contact direct et assez prolongé avec les parents ( en général).

- Visale et mes assureurs privés ne m'ont jamais fait défaut, ce n'est d'ailleurs pas leur intérêt pour pérenniser leur business.

Moi, ce sont mes locataires qui ne m’ont jamais fait défaut.

en résumé vous louez deux studios à des étudiants et je comprends que pour votre cas une GLI ne s'impose pas spécialement mais le marché locatif est bien plus large et complexe que votre cas.

La on est d’accord et c’est pourquoi j’ai précisé ma situation et rappelé par trois fois ( quatre désormais) que le gros de mon intervention ne portais pas sur une critique de la GLI mais sur l’intérêt d’une approche humaine et le risque de se reposer sur une mécanique purement formelle.

Pour cela critiquer la GLI à une personne se lançant dans l'immo locatif ne me semble pas la meilleure chose à faire.
Au contraire, que cette personne en prenne une , GLI, Visale et rien ne l’empêchera de l’arrêter plus tard pour gratter 2.5% ...

Oui mais c’est aussi important de rappeler à cette personne la dimension humaine de l’immobilier physique qui implique un investissement personnel plus fort et moins passif que les investissements de matérialisés.

Ne jamais oublier qu'encore aujourd’hui le locataire a plus de droit que le méchant proprio capitaliste qui s'enrichit sur le dos des pauvres...

Je sais bien; c’est pourquoi je tiens à savoir à qui j’ai affaire en tant qu’être humain et pas comme résultantes d’une équation à 6 inconnues.

 

[Jaumep]

@Jaumep
D’accord,
je comprends mieux ton raisonnement.

Cependant, je ne saisis pas en quoi le fait de souscrire une GLI « déresponsabiliserait » le locataire — pour reprendre ton expression.

En gros le gars se dit: le proprio est assuré, c’est pas bien grave si je ne prends pas trop soin du logement ou si je traîne un peu la patte sur les loyers. C’est une mentalité qui est assez répandue.

Un locataire mauvais payeur n’a, à mon sens, aucune raison de se sentir moins concerné par ses obligations simplement parce que le propriétaire a souscrit une telle garantie.

Oui mais le mauvais payeur peut être réticent à mettre en difficulté sa caution avec qui il a un lien affectif.
Tout ça est bien abstrait je le reconnais mais on est sur de l’humain et les mentalités ça compte.

De la même manière, un propriétaire qui souscrit d’une GLI aurait tort de s appuyer entièrement à cette couverture dans le choix du locataire

Entièrement d’accord et c’est au final la seule chose que je voulais dire ( j’ai pris sacré détour Ps).

 

[Pendragon]

En gros le gars se dit: le proprio est assuré, c’est pas bien grave si je ne prends pas trop soin du logement ou si je traîne un peu la patte sur les loyers. C’est une mentalité qui est assez répandue.

Le gars si il pense ça fait une grosse erreur.
En effet le propriétaire est remboursé des loyers et des dégradations mais ce n'est pas le cas du locataire.

L'assurance se retourne contre lui, et par voie d'huissier et de procédure judiciaire demander le remboursement de ce qui a été versé au propriétaire.
Si il n'a pas les moyens de tout rembourser d'un coup, un échéancier va être proposé.
Cela peut durer plusieurs années...

Si il est insolvable l'assurance fera une croix sur ses dettes. C'est bien pour cela que l'assurance choisit des locataires sur leur dossier avant d'accorder la gli au propriétaire.

Donc, et moi aussi je reviens à ce que je disais au début. Si le dossier du locataire est accepté par l'assureur, je n'hésite pas une seconde à le prendre (si bien sûr le locataire correspond à mes goûts).

 

[Jaumep]

Le gars si il pense ça fait une grosse erreur.
En effet le propriétaire est remboursé des loyers et des dégradations mais ce n'est pas le cas du locataire.

L'assurance se retourne contre lui, et par voie d'huissier et de procédure judiciaire demander le remboursement de ce qui a été versé au propriétaire.
Si il n'a pas les moyens de tout rembourser d'un coup, un échéancier va être proposé.
Cela peut durer plusieurs années...

Si il est insolvable l'assurance fera une croix sur ses dettes. C'est bien pour cela que l'assurance choisit des locataires sur leur dossier avant d'accorder la gli au propriétaire.

Donc, et moi aussi je reviens à ce que je disais au début. Si le dossier du locataire est accepté par l'assureur, je n'hésite pas une seconde à le prendre (si bien sûr le locataire correspond à mes goûts).

Et si le locataire est à ton goût mais que l’assureur refuse le dossier ( dépassement du plafond d’endettement par ex) tu le prends pas ?

 

[MDacier]

Le gars si il pense ça fait une grosse erreur.
En effet le propriétaire est remboursé des loyers et des dégradations mais ce n'est pas le cas du locataire.

L'assurance se retourne contre lui, et par voie d'huissier et de procédure judiciaire demander le remboursement de ce qui a été versé au propriétaire.
Si il n'a pas les moyens de tout rembourser d'un coup, un échéancier va être proposé.
Cela peut durer plusieurs années...

Voilà.
Le locataire qui croit qu une GLI est plus "secure" pour lui en cas d'impayés que de proposer un garant, il se trompe très lourdement

 

[Jaumep]

Voilà.
Le locataire qui croit qu une GLI est plus "secure" pour lui en cas d'impayés que de proposer un garant, il se trompe très lourdement

c’est plus insidieux et moins calculé.; ça relève d’un état d’esprit général, le même qui fait penser à certains qu’un propriétaire bailleur est nécessairement un riche et que c’est pas 2 ou 3 mois de loyers qui vont le mettre en difficulté.

 

[Pendragon]

Et si le locataire est à ton goût mais que l’assureur refuse le dossier ( dépassement du plafond d’endettement par ex) tu le prends pas ?

Non, pourquoi serais-je plus intelligent que l'assureur et pourquoi prendrais je plus de risques que l'assureur ?

 

[Pascalflo]

Bonsoir,
Merci a tout le monde pour vos réponses et précisions.
J’ai choisi de retenir ce locataire avec caution parentale.
Elle prendre le logement le 01/11 dès sa libération. Comment faites-vous dans ces cas là?
Signature du bail en amont avec paiement du premier loyer ou vaut mieux ne rien faire et jouer sur la confiance ?

 

[MDacier]

Bonsoir,
Merci a tout le monde pour vos réponses et précisions.
J’ai choisi de retenir ce locataire avec caution parentale.
Elle prendre le logement le 01/11 dès sa libération. Comment faites-vous dans ces cas là?
Signature du bail en amont avec paiement du premier loyer ou vaut mieux ne rien faire et jouer sur la confiance ?

Un peu de mal a comprendre ta question...

Évidemment qu'il faut signer dès a présent et établir l'état des lieux d'entrée le 1/11 suite à l'état des lieux de sortie du précédent locataire

Habituellement, on demande un mois hors charge de caution.
Et paiement du loyer au début du mois (stipulé dans le bail)

 

[Pascalflo]

Un peu de mal a comprendre ta question...

Évidemment qu'il faut signer dès a présent et établir l'état des lieux d'entrée le 1/11 suite à l'état des lieux de sortie du précédent locataire

Habituellement, on demande un mois hors charge de caution.
Et paiement du loyer au début du mois (stipulé dans le bail)

D’accord, je pensais que cela pouvait se jouer sur la confiance. Mais en effet si jamais il me dit le 31/10 qu’il se désiste j’aurai perdu un mois que signer le bail de suite permet pour lui de « reserver le logement » et pour moi d’assurer le coup

 

[MDacier]

Ah !

Ben, évidemment, tu peux signer le bail le jour de la remise des clés, si tu préfères : c'est à toi de voir.
Aucune obligation de signer dès aujourd'hui...

Mais c'est évidemment plus prudent de le faire immédiatement, aussi bien pour toi que pour le futur bailleur !

 

[Ezerian]

Concernant le recours à une « assurance loyer impayé » et la sécurité apportée par l’engagement de l’assureur, j’ai bien aimé le préalable précisé plus haut par @Philou75: «si le profil ( du candidat) m’a plu en amont ».
Au delà des éléments objectifs ( salaire, situation professionnelle..), c’est toujours important de jauger le profil du candidat ne serait-ce que via une petite enquête sur le web ( réseau sociaux) et surtout un petit entretien de vive voix. Ça peut éviter des profils « à problèmes » et les ennuis qui peuvent en résulter pour le propriétaire ou le voisinage.
Après ça dépend aussi des mentalités, des objectifs à long terme et du niveau d’investissement de chacun; un gros investisseur qui exploite une dizaine de studios devient un quasi professionnel et son rapport aux biens loués est neutre, sans sentiments et purement objectif mais sinon s’en remettre aveuglément à la garantie assureur ne le convient pas vraiment.
Pour ma part je gère deux studios en première couronne Parisienne depuis une quinzaine d’années , n’ai jamais pris de GLI ( c’est quand même un mois à un mois et demi de loyer net) et n’ai eu aucun problème sur 13 locataires.
Attention, je ne dis pas que l’assurance est une mauvaise solution mais je lui préfère ne sélection à ma main plus personnalisée.

J'ai une assurance GLI chez AXA:
- 3% du montant des loyers encaissés
- Rembourse sans aucune carence les loyers impayés sans limite de durée avec un plafond de 100 000 € (soit pour mon bien dans les 90 mois)
- Prends en charge la totalité des frais (avocat,commissaire de justice (ex huissier)) et met en place les expulsions.
- En fin de bail, rembourse les dommages qui ne sont pas couverts par la garantie de depot (caution) à hauteur de 10 000 € maximum.

Soit un cout de 36% d'un mois de loyer et pas du tout un mois ou un mois et demi de loyer.

 

[Ezerian]

La GLI étant déductible des revenus locatifs imposables, ça réduit de manière sensible son coût !

En effet, je passe en charge les couts de cette assurance GLI+Dégradation.

Ça me fait un stock de charges que je peux imputer sur 10 ans maximum.

Avec mon statut fiscal LMNP, régime réel simplifié. Il est facile d'oublier des charges dans la liaise fiscale 2031,2033.

J'ai beaucoup de charges :
- frais de co-propriété
- travaux de co-propriété
- réparations et achat/remplacement de mobiliers
- taxe foncière
- frais de mutation (frais de notaire)
- assurance PNO
- assurance GLI+Dommages
- frais des etats des lieux d'entrée et de sortie
- perte financieres et provisions financieres
- frais bancaires
- cotisation foncière d'entreprise (CFE - offerte la premiere année)

En ajoutant des amortissements du bati:
- soit 85% du prix d'achat (15% etant du foncier non amortissable) sur des durées de 15 ans à 45 ans.

*Les amortissements sont reportables sans limites de durée.

J'ai fait mes calculs mais pendant plus de 25-27 ans, je ne paie pas d'impôts au gouvernement.

Et dans 30 ans, je peux vendre le bien sans payer le moindre taxe de plus value.

Franchement, on dit qu'il y a pas beaucoup d'impôts sur l'immobilier mais à part la taxe foncière et la CFE, il n'y a pas beaucoup d'impôts.

 

[Jaumep]

En effet, je passe en charge les couts de cette assurance GLI+Dégradation.

Ça me fait un stock de charges que je peux imputer sur 10 ans maximum.

Avec mon statut fiscal LMNP, régime réel simplifié. Il est facile d'oublier des charges dans la liaise fiscale 2031,2033.

J'ai beaucoup de charges :
- frais de co-propriété
- travaux de co-propriété
- réparations et achat/remplacement de mobiliers
- taxe foncière
- frais de mutation (frais de notaire)
- assurance PNO
- assurance GLI+Dommages
- frais des etats des lieux d'entrée et de sortie
- perte financieres et provisions financieres
- frais bancaires
- cotisation foncière d'entreprise (CFE - offerte la premiere année)

En ajoutant des amortissements du bati:
- soit 85% du prix d'achat (15% etant du foncier non amortissable) sur des durées de 15 ans à 45 ans.

*Les amortissements sont reportables sans limites de durée.

J'ai fait mes calculs mais pendant plus de 25-27 ans, je ne paie pas d'impôts au gouvernement.

Et dans 30 ans, je peux vendre le bien sans payer le moindre taxe de plus value.

Franchement, on dit qu'il y a pas beaucoup d'impôts sur l'immobilier mais à part la taxe foncière et la CFE, il n'y a pas beaucoup d'impôts.

Tu es sur la « bonne formule » à savoir le LMNP au réel, sans doute un effet levier important via le crédit, et, de plus, des perspectives en profondeur ( 30 ans) ; tu profites donc d’une défiscalisation efficace et dans ton cas le poids des impôts est faible.
Mais c’est loin d’être la situation majoritaire; beaucoup de bailleurs sont rebutés par la complexité du LMNP au réel ou même ignore son fonctionnement, d’autres sont sur de la location nue par manque de temps ou manque d’information ( le LMNP c’est plus chronophage et plus complexe ), d’autres enfin n’ont pas eu la marge financière pour s’endetter suffisamment ( ce qui est le gros avantage de l’immobilier sur les autres investissements).
Donc en général l’immobilier est un investissement fortement fiscalisé, en plus d’être soumis à une forte instabilité réglementaire qui modifie aussi les stratégies fiscales à long terme.
A noter que le projet de nouveau statut du bailleur privé ( malheureusement bloqué par la situation politique) prévoit justement un de combiné sur le locatif nu ( vu de) les avantages du LMNP ( amortissement ) sans la complexité ( l’amortissement serait forfaitaire sans recours à un comptable et sans liasse fiscale).

 

[Ezerian]

Tu es sur la « bonne formule » à savoir le LMNP au réel, sans doute un effet levier important via le crédit, et, de plus, des perspectives en profondeur ( 30 ans) ; tu profites donc d’une défiscalisation efficace et dans ton cas le poids des impôts est faible.
Mais c’est loin d’être la situation majoritaire; beaucoup de bailleurs sont rebutés par la complexité du LMNP au réel ou même ignore son fonctionnement, d’autres sont sur de la location nue par manque de temps ou manque d’information ( le LMNP c’est plus chronophage et plus complexe ), d’autres enfin n’ont pas eu la marge financière pour s’endetter suffisamment ( ce qui est le gros avantage de l’immobilier sur les autres investissements).
Donc en général l’immobilier est un investissement fortement fiscalisé, en plus d’être soumis à une forte instabilité réglementaire qui modifie aussi les stratégies fiscales à long terme.
A noter que le projet de nouveau statut du bailleur privé ( malheureusement bloqué par la situation politique) prévoit justement un de combiné sur le locatif nu ( vu de) les avantages du LMNP ( amortissement ) sans la complexité ( l’amortissement serait forfaitaire sans recours à un comptable et sans liasse fiscale).

En effet, aprés le recours à un expert-comptable ou un comptable n'est pas obligatoire en LMNP en régime réel simplifié.

Pour les tables d'amortissement, c'est pas compliqué. Et pour les charges, c'est la meme chose que la location nu au réel.