Choix de mon locataire

[Pascalflo]

Les deux, 900€ tout inclus ça laisse un reste à vivre très large en célibataire.

Encore plus avec caution des parents, profil fonctionnaire, donc risque de perte d'emploi très faible

900 euros tout inclus ? C’est à dire ?

 

[Pascalflo]

Bonjour,
Pour revenir à votre question du début,
Le locataire doit gagner 3 fois le montant du loyer charges comprises (en net avant impots) avec une profession stable, CDI ou fonctionnaire, hors période d'essai.
Le garant doit gagner 4 fois le montant du loyer chzrges comprises (en net avant impots).

On peut aussi se renseigner sur la stabilité sur la durée, son âge, sa profession , son lieu de travail, projets, d'où la personne vient, de quelle ville, ou les raisons de son arrivée, pour comprendre.

On peut lui demander si il accepterait le virement automatique (mis en place par lui meme) par écrit, pour ne plus avoir à penser à ce sujet. Il a droit d'accepter ou non, mais au moins, on le sait.

Ensuite les documents feuille d'impots et salaires, contrat de travail du locataire permettront de vérifier la coherence.

Si il y a beaucoup de candidats locataires, on peut se permettre d'être ferme sur les conditions.

Si il n' y a pas beaucoup de candidats locataires, verifier que la location proposée est dans les bonnes conditions de marché, et que la période (saisonnalité) est favorable.

Si malgré cela, il y a toujours peu de candidats, peut-être faudra t il réduire ses exigences sur le casting (à mettre en regard des risques), ou alors penser à changer de bien locatif pour un emplacement plus approprié....

Vous parlez de net avant impôts mais il est plus réaliste de raisonner en net après impôts depuis le prélèvement à la source non ? Je suppose que les agences font comme ça désormais ?

 

[Al56]

Bon profil selon moi.
Après oui c'est un peu cher pour la personne même si elle le peut. Mais peut être que c'est pas loin de son établissement et que ça va être confort au quotidien...et donc que le petit sacrifice financier en vaut la chandelle.

 

[Nefaste]

900 euros tout inclus ? C’est à dire ?

Loyer + charges

 

[MDacier]

Si le locataire passe le test de l'assurance, je le prends sans même regarder sa profession

Qu'est ce que tu appelles le ",test de l'assurance" ?

 

[MDacier]

Vous parlez de net avant impôts mais il est plus réaliste de raisonner en net après impôts depuis le prélèvement à la source non ? Je suppose que les agences font comme ça désormais ?

Non!
C'est 3 fois net avant impôts !

 

[Philou75]

Qu'est ce que tu appelles le ",test de l'assurance" ?

Je pense que Pendragon veut parler de l’assurance des loyers impayés. L’assurance donne son accord ou pas sur tel ou tel dossier pour assurer d’éventuels loyers impayés. Je pratique de la sorte également, si accord de l’assurance et que le profil m’a plu à l’amont alors je valide le locataire.

 

[Pendragon]

Qu'est ce que tu appelles le ",test de l'assurance" ?

Si son dossier est accepté par l'assurance loyer impayé. (validation des pieces justificatives du locataire).
Car si l'assureur privé prend le risque, je n'ai aucun soucis pour choisir ce locataire.

Je rappelle que l'assureur prend en charge jusque 3 ans de loyers impayés, procède aux formalités pour l'expulser et règle jusqu'à 10 000 euros de dégradations locatives.

Je rappelle aussi que sous conditions on peut prendre la garantie Visale avec les mêmes garanties et gratuite (en fait l'état est caution).

 

[Jaumep]

Si son dossier est accepté par l'assurance loyer impayé. (validation des pieces justificatives du locataire).
Car si l'assureur privé prend le risque, je n'ai aucun soucis pour choisir ce locataire.

Je rappelle que l'assureur prend en charge jusque 3 ans de loyers impayés, procède aux formalités pour l'expulser et règle jusqu'à 10 000 euros de dégradations locatives.

Je rappelle aussi que sous conditions on peut prendre la garantie Visale avec les mêmes garanties et gratuite (en fait l'état est caution).

Concernant le recours à une « assurance loyer impayé » et la sécurité apportée par l’engagement de l’assureur, j’ai bien aimé le préalable précisé plus haut par @Philou75: «si le profil ( du candidat) m’a plu en amont ».
Au delà des éléments objectifs ( salaire, situation professionnelle..), c’est toujours important de jauger le profil du candidat ne serait-ce que via une petite enquête sur le web ( réseau sociaux) et surtout un petit entretien de vive voix. Ça peut éviter des profils « à problèmes » et les ennuis qui peuvent en résulter pour le propriétaire ou le voisinage.
Après ça dépend aussi des mentalités, des objectifs à long terme et du niveau d’investissement de chacun; un gros investisseur qui exploite une dizaine de studios devient un quasi professionnel et son rapport aux biens loués est neutre, sans sentiments et purement objectif mais sinon s’en remettre aveuglément à la garantie assureur ne le convient pas vraiment.
Pour ma part je gère deux studios en première couronne Parisienne depuis une quinzaine d’années , n’ai jamais pris de GLI ( c’est quand même un mois à un mois et demi de loyer net) et n’ai eu aucun problème sur 13 locataires.
Attention, je ne dis pas que l’assurance est une mauvaise solution mais je lui préfère ne sélection à ma main plus personnalisée.

 

[Pendragon]

s , n’ai jamais pris de GLI ( c’est quand même un mois à un mois et demi de loyer net)

Ah bon ? Vos sources s'il vous plaît.

 

[moietmoi]

Vous parlez de net avant impôts mais il est plus réaliste de raisonner en net après impôts depuis le prélèvement à la source non ? Je suppose que les agences font comme ça désormais ?

Non , c'est avant impôt.
Pour revenir à la discussion, fonctionnaire avec garant, je prends.

 

[Jaumep]

Ah bon ? Vos sources s'il vous plaît.

Sources ?
À la louche une GLI de 500 euros pour un loyer brut de 600 euros ça fait un peu plus d’un mois de loyer net ( mais ça dépend de la fiscalité appliquée au bien).
Mais ce n’est pas vraiment mon point de réticence le coût et, encore une fois l’assurance est une option intéressante.

 

[Pendragon]

Sources ?
À la louche

A d'accord...

La louche...

Mais ce n’est pas vraiment mon point de réticence le coût et, encore une fois l’assurance est une option intéressante.

Le cout peut influencer les personnes qui liraient cette file, il est donc pertinent d’être précis.

La garantie Visale est GRATUITE y compris l'assurance dégradations (la caution d'un mois de loyer couvre jamais les réparations si locataire sale).

Une assurance privée coute 3.5% du montant du loyer et est déductible des revenus fonciers.

Même dans le second cas on est bien loin des montants que vous avez indiqué "(c’est quand même un mois à un mois et demi de loyer net) ".

La GLI gratuite ou à 2.5% nette est prise systématiquement même avec le tri dans les profils qui nous plaisent.

Le locataire étant très protégé (et certains plus que d'autres) les "incidents" de paiements vont se multiplier de plus en plus. Après chacun fait ses choix.

 

[Jaumep]

Ah bon ? Vos sources s'il vous plaît.

Bon, sur le tarif je n’étais effectivement plus à jour. On tourne autour de 3 à 5% d’un loyer ce qui fait entre 15 jours et 3 semaines de loyer net sur l’année.

 

[MyJerome]

La mienne est a 2.7%, soit ramenée au montant du loyer sur une année 32%
Bizarre comme calcul de ramener un cout annuel a un montant mensuel de revenu

 

[Pendragon]

La mienne est a 2.7%, soit ramenée au montant du loyer une année 32%
Bizarre comme calcul de ramener un cout annuel a un montant mensuel de revenu

Oui, je suis d'accord comme il est bizarre d'annoncer des choses sans vraiment savoir... On est pourtant pas dans la section Le Bar...

 

[Jaumep]

A d'accord...

La louche...

Le cout peut influencer les personnes qui liraient cette file, il est donc pertinent d’être précis.
La garantie Visale est GRATUITE y compris l'assurance dégradations (la caution d'un mois de loyer couvre jamais les réparations si locataire sale).
Une assurance privée coute 3.5% du montant du loyer et est déductible des revenus fonciers.
Même dans le second cas on est bien loin des montants que vous avez indiqué "(c’est quand même un mois à un mois et demi de loyer net) ".
La GLI gratuite ou à 2.5% nette est prise systématiquement même avec le tri dans les profils qui nous plaisent.
Le locataire étant très protégé (et certains plus que d'autres) les "incidents" de paiements vont se multiplier de plus en plus. Après chacun fait ses choix.

Ok sur le coût que j’ai surestimé et qui correspond à des démarches anciennes et dépassées.
Si, dans ta grande mansuétude, tu veux bien pardonner cette approximation erronée et considérer mon message sur le fond tu verras que ce sur quoi j’insiste c’est le coté personnalisé et humain de la démarche.
En fait je suis essentiellement sur des profils étudiants qui « montent » à Paris pour leurs études et je préfère d’avoir à qui j’ai affaire ( parents cautions inclus) que m’en remettre à un système d’assurance qui contribue à déresponsabiliser le locataire.

 

[Jaumep]

La mienne est a 2.7%, soit ramenée au montant du loyer sur une année 32%
Bizarre comme calcul de ramener un cout annuel a un montant mensuel de revenu

Ramener le coût de l’intégralité des charges locatives à de la durée est une manière imagée de mesurer le « temps productif » sur une année.
Savoir que son « outil de production” ne commence à rapporter que 3 mois après le début de l’année est assez parlant. ( c’est un exemple)

 

[calle8]

Si elle a moins de 30 ans (c'est peut-être son cas puisqu'elle est en début de carrière) elle est éligible à la garantie Visale qui est je trouve un excellent dispositif.
S'agissant de la taille du logement c'est normal pour une prof de chercher une surface assez grande car elle a besoin d'installer un bureau où elle va probablement passer de nombreuses heures.

 

[MDacier]

Sources ?
À la louche une GLI de 500 euros pour un loyer brut de 600 euros ça fait un peu plus d’un mois de loyer net ( mais ça dépend de la fiscalité appliquée au bien).
Mais ce n’est pas vraiment mon point de réticence le coût et, encore une fois l’assurance est une option intéressante.

La GLI étant déductible des revenus locatifs imposables, ça réduit de manière sensible son coût !