calcul des mensualités pret commun avec apport different

[rv117]

Bonjour,
Nous aimerions savoir si il est possible de calculer la part que chacun doit rembourser dans le cas d'un prêt commun mais avec un apport different.
Concretement :
-nous allons acheter à 2 et avons chacun un appt à vendre
-je vais faire environ 120000€ de plus value et ma compagne 50000€
-la banque nous propose un pret de 300000€ sur 15 ans à 3.10%, soit des mensualités de 2100€
-Avec nos 2 apports et moins les frais de notaire cela fait environ 440000€
-Mais cela ne parait pas 'equitable' que je rembourse la moitié des mensualités puisque mon apport sera très supérieur
-Donc y a t-il un moyen mathematique de calculer ce qui serait juste que chacun rembourse ou est-ce impossible ? Nos 2 banques n'ont pas su nous répondre...

Merci de vos réponses

 

[pollux1963]

Bonjour

Il y a d'autres paramêtres qu'il ne faut pas ignorer : vos revenus à tous les deux et la durée réelle du prêt.

Vous pouvez aussi n'apporter que 50 000 €, placer le reste et augmenter un peu la durée.

Autre solution si je pars du principe que votre revenu disponible est supérieur à celui de votre compagne.

Votre apport représente 70,58 % de l'apport total. Prenez donc en charge la même proportion de la mensualité. Vous paierez plus mais vous resterez propriétaire à + de 70 %.

Faites un beau contrat chez un notaire et vous récupererez vos 70,58 % en cas de séparation et de la vente du bien.

Bien cordialement

 

[Kenko822]

C'est surtout votre cuisine interne ce genre de calcul, qui prendra en compte la quote part de propriété sur le bien si vous le souhaitez et d'autre éléments du type revenus de chacun, reste à vivre après charges du couple.... Mais au niveau du prêt vous serez solidaires et co-emprunteurs, la banque ne vous dira pas de payer tant par mois pour l'un et tant pour l'autre.

Vous devez vous débrouillez pour que l'échéance soit réglée. Si le compte sur lequel est prélevée l'échéance est alimenté par les deux emprunteurs pour des montants différents ou voire même par un seul emprunteur, ce n'est pas le problème du banquier. Et si une échéance ne passe pas, elle sera en droit de réclamer la totalité de celle-ci à l'un ou à l'autre des emprunteurs.

 

[Vanille95]

Mais au niveau du prêt vous serez solidaires et co-emprunteurs,

C'est bien cela qu'il faut retenir. Je crains que la banque ne soit pas en mesure de se prononcer sur une répartition... qui ne la concerne absolument pas.

 

[ZRR_pigeon]

-Avec nos 2 apports et moins les frais de notaire cela fait environ 440000€

heu..deja pourquoi emprunter au maximum de vos possibilites ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Je suppose que votre acquisition se fait en indivision à 50/50 ?

Si j'ai bien compris votre investissement se décompose comme suit :
+ Prix acquisition = 440.000€
+ Fais................=..30.000€
Soit un total de 470.000€ à financer à hauteur de 235.000€ chacun.

Compte tenu de vos apports respectifs soit :
+ Mr = 120.000€
+ Mme = 50.000€
le montant du crédit à la charge de chacun serait de :

=> 235.000€ - 120.000€ = 115.000€ pour Mr
=> 235.000€ - 50.000€ = 185.000€ pour Mme
ce qui donne bien les 300.000€ proposés pa la banque.

Partant de là il y a deux possibilités :

1) - Si la banque l'accepte = emprunt de :
=> 115.000€ par Mr
=> 185.000€ par Mme
Si la banque l'accepte (fonction études risques - Taux endettement - Capacité endettement - Reste à vivre....) ce sera très probablement avec cautions solidaires et/ou hypothécaires réciproques.

2) - Un seul crédit avec solidarité Mr et Mme
Dans ce cas, pour répondre à votre question, la part de chacun dans les remboursements serait de :
=> 115/300 pour Mr
et
=> 185/300 pour Mme

Cordialement,

 

[rv117]

Bonjour,
merci à tous pour vos réponses.
Je pense que nous allons adopter une des 2 solutions de Aristide
La 2eme correspond exactement à la question que l'on se posait
La 1ere, qui si j'ai bien compris consiste à faire un pret chacun, n'est-elle pas plus couteuse (frais de dossier, apport moins important...) ?
Enfin en tout cas on y voit plus clair pour prendre notre décision
Encore merci,

Très Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

La 1ere, qui si j'ai bien compris consiste à faire un pret chacun, n'est-elle pas plus couteuse (frais de dossier, apport moins important...) ?

Cette solution a ses avantages et ses inconvénients:

=> Avantages
+ Les engagements de chacun sont clairs et bien définis
+ Les ressources (apports + crédits) sont exactement au prorata des emplois
+ Il devient possible que l'un emprunte sur une durée et l'autre sur une autre durée
+ L'un peut faire un remboursement anticipé partiel ou total sans que l'autre soit concerné
+ De même, en cas de besoin, l'un peut demander à moduler son échéance et pas l'autre
+ En cas de séparation (hélas cela arrive !?) les soldes dus sont parfaitement identifiés.
+ Si réduction d'impôts (qui hélas vont disparaître !) les intérêts payés par l'un et par l'autre sont clairement connus puisque fournis à chacun par la banque.

=> Inconvénients
+ Puisqu'il y a deux dossiers les frais de dossier peuvent être plus élevés.
Mais comme généralement ces frais représentent un pourcentage du crédit (1% ?) avec un plafond, il peut se faire que le résultat soit le même.
Mais, effectivement si le plafond est relativemnt bas, l'instruction de 2 dossier au lieu d'un seul peut conduire à des frais plus élevés.
Mais, dans ce cas, il est toujours possible de les négocier.
+ Même raisonnement pour les éventuelles parts sociales dans les réseaux mutualistes.
+ Les frais de garanties seront aussi plus élevés.

Cordialement,

 

[rv117]

Bonjour,
bon j'ai vu le banquier hier, nouvelle difficulté : on ne peut pas acheter avant de vendre car notre apport est trop elevé par rapport au crédit relais que l'on pourrait obtenir ...
Dans mon cas j'aurais un apport de 120000 euros et le prêt relais maxi que la banque postale m'autorise c'est 60000 euros...donc soit j'emprunte moins soit je fais encore en plus un prêt complémentaire mais ce n'est pas du tout rentable...est-ce que toute les banques limitent les prêt relais comme cela ?
Sinon j'ai pensé peut-être on peut vendre avant mais en precisant que l'on veut signer genre dans 6 mois pour nous laisser le temps de chercher, puis si on trouve rapidemment on avance la date des 6 mois pour que cela precede juste un peu la date de notre achat de maniere à avoir l'apport ? Et si on trouve pas en 6 mois on peut être hebergé en attendant de trouver mais si on aimerait éviter cette solution.Je vais appeler un notaire pour savoir si cela est possible, mais sinon qu'en pensez-vous ?
Merci
Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

6 mois c'est possible je l'ai fait, apres est-ce que cela effraie l'acheteur, je pense que oui...

 

[Aristide]

Bonjour,

...est-ce que toute les banques limitent les prêt relais comme cela ?

En matière de prêt relais, comme sur beaucoup d'autres points, chaque banque à ses propres partiques.

Cependant, toutes appliquent un pourcentage par rapport à la valeur vénale estimée du bien à vendre.
C'est une marge de sécurité car il y a souvent des différences significatives entre cette estimation et le prix de vente réel constaté.

Ensuite, ce pourcentage peut aussi varier suivant qu'un acquéreur soit trouvé et qu'il y ait donc un compromis de signé ou non.

Avec un compromis de signé,ce pourcentage pourrait être de 80% par exemple alors qu'en son absence il ne serait que de 70% voire 60%.

Enfin il est tenu compte des éventuels soldes sur les crédits qui ont servi au financement initial du bien à vendre et qui devront être remboursés en priorité au moment de la perception du produit de la vente.

Exemple N° 1
+ Valeur vénale estimée = 300.000€
+ Soldes Crédits = 100.000€
+ Pas d'acquéreur / Pas de compromis signé
+ Pourcentage appliqué par cette banque dans ce cas = 60%
=> Prêt relais maximum = (300.000€ x 60%) = 100.000€ = 80.000€

Exemple N° 2
+ Acquéreur trouvé / Compromis signé = 280.000€
+ Soldes Crédits = 100.000€
+ Pourcentage appliqué par cette banque dans ce cas = 80%
=> Prêt relais maximum = (280.000€ x 80%) = 100.000€ = 124.000€

Sinon j'ai pensé peut-être on peut vendre avant mais en precisant que l'on veut signer genre dans 6 mois pour nous laisser le temps de chercher, puis si on trouve rapidemment on avance la date des 6 mois pour que cela precede juste un peu la date de notre achat de maniere à avoir l'apport ? Et si on trouve pas en 6 mois on peut être hebergé en attendant de trouver mais si on aimerait éviter cette solution.Je vais appeler un notaire pour savoir si cela est possible, mais sinon qu'en pensez-vous ?

Tout est possible à partir du moment où il y a un accord entre un acquéreur et un vendeur.

Cordialement,

 

[rv117]

Bonjour,
sinon nous avons vu sur le net des solutions du type Achat-Revente comme décrit
dans les liens cidessous par exemple :
[lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]

Est-ce que cela pourrait résoudre notre problème, ou est-ce au fond que la même chose qu'un crédit relais classique ?
Et sinon quels organismes peut-on contacter pour ce genre de solution ? Peut-on faire confiance à des gens genre Cetelem ou Sofinco, ou certaines banques le propose (BNP et CIC aparemment ?)
Merci pour vos réponses.

Cordialement,

 

[hargneux]

Cetelem et BNPP c'est la même chose
Sofinco = Crédit Agricole
CIC = Crédit Mutuel

En général, l'offre achat - revente, c'est un crédit relais + un prêt complémentaire intégrés dans une seule offre.
Ensuite, il faut voir établissement par établissement quelle pratique ils utilisent.

 

[Aristide]

Bonjour,

Les techniques de "Credit Revente" proposent un montage de deux crédits que sont un prêt relais en différé total (vous ne payez que les primes d'asurance) et un prêt complémentaire.

Mais la spécificité est que le prêt complémentaire comprend les soldes des éventuels crédits antérieurs qui subsistent sur le bien à vendre.

Par contre, le calcul du crédit relais reste identique à ce que je vous ai expliqué ci-dessus.

Comme vous le suggère hargneux, il vous faut effectivement solliciter les banques et vous faire préciser quelles seraient leurs offres susceptibles de résoudre votre problème.

Cordialement,