Besoin de pronostic

[agra07]

C'est cela que je ne comprends pas, ou peut être ne parviens pas à admettre.

Deux parents.
Chacun gagne 1800 euros/mois.
Séparation.

Celui qui ne garde pas l'enfant paie une PA de 250 euros.
Sa capacité d'endettement est de 35% soit 630 euros. On déduit la PA, il peut aller jusqu'à 630-250 soit 380 par mois pour rembourser un emprunt. Clairement, il ne peut pas acheter.
Il a un reste à vivre de 1170 pour une personne.

Celui qui garde l'enfant a une capacité d'endettement de 1800+250*0.35 soit 717.
Soit presque le double de l'autre parent, pour des ressources supérieure de 250 et un reste à vivre de 1333 pour deux personnes.

Bonjour,
petite correction tout de même: pour des ressources réelles supérieures de 250 500 in fine.

 

[Aristide]

Bonjour,

A propos de la directive contraignante du HCSF sur le taux d'endettement maximum (= 35%) et sa méthode de calcul.

Après un échange avec baboune suite à la publication de la lettre d'information "Bercy Infos - Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance" du 7 janvier 2022:

Crédit immobilier : comment ça marche ?

Par Bercy Infos [lien réservé abonné], le 07/01/2022 - Investissements immobiliers [lien réservé abonné]Prêts, crédits et surendettement [lien réservé abonné]

Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est déterminée par l’établissement bancaire à partir des éléments suivants :

• l'ensemble de vos ressources (salaire, pension de retraite, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), revenus locatifs, etc.)
• l'ensemble de vos charges (mensualité de remboursement de crédit en cours, loyer si vous êtes locataire et le demeurez une fois le bien acquis, éventuelle pension alimentaire, etc.).

Crédit immobilier : comment ça marche ? | economie.gouv.fr [lien réservé abonné]

En référence aux échanges/interrogations des pages antérieures, bien que le texte HCSF n'en fasse aucune mention, cette administration semble confirmer que les éventuelles pensions alimentaires payées sont bien à considérer comme des charges à ajouter aux autres et non pas des revenus à déduire des autres.

Mais bien que ce site mette en avant sa compétence :

Des infos 100% utiles et 100% fiables sur la fiscalité, les aides, la consommation, vos obligations, le numérique… pour vous aider au quotidien. En savoir plus sur Bercy infos [lien réservé abonné].

Crédit immobilier : comment ça marche ? | economie.gouv.fr [lien réservé abonné]

=> si l'on en juge par l'autre information de ladite lettre sur la méthode de calcul du taux d'endettement il est permis de rester dubitatif :

Pour calculer votre capacité d’emprunt, l’établissement bancaire détermine votre revenu disponible en soustrayant vos charges de vos ressources.

OK

Elle applique ensuite à votre revenu disponible un taux d’effort, généralement compris entre 30 % et 35 % de votre revenu disponible.

Crédit immobilier : comment ça marche ? | economie.gouv.fr [lien réservé abonné]

Traduisons dans un exemple l'absurdité du calcul préconisé.

=> Supposons
+ Revenus salariés = 5.000€
+ Total charges avant projet = 1.750€
+ Revenus disponibles = 5.000€ - 1.750€ = 3.250€
= Taux endettement = 1.750€/5.000€ = 35% => maximum atteint = aucun nouveau projet possible

=> Calcul de Bercy pour échéance nouveau projet soi disant possible ???:
+ 3.250€ * 35% = 1.137,50€
=> N'importe quoi !!!

Cdt

 

[ceci]

@Aristide, je ne comprends pas cette partie de votre message :

=> Calcul de Bercy pour échéance nouveau projet soi disant possible ???:
+ 3.250€ * 35% = 1.137,50€
=> N'importe quoi !!!

S'agit-il de la capacité d'emprunt sur le reste à vivre ?
Du coup quel est l'intérêt ?

 

[Aristide]

C'est n'importe quoi comme je l'ai écrit.
Cdt

 

[Damienn]

Bonjour @Aristide et @baboune

Je ne comprends pas le calcul cité plus haut.

Je lis :
"L’établissement bancaire détermine votre capacité d'endettement en appliquant à vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) un taux d'effort généralement compris entre 30 % et 35 %.

Cette capacité d'endettement, qui représente 30 % à 35 % de vos ressources, inclus :

• les charges d'emprunt (emprunt considéré comme emprunts en cours, frais d'assurance compris)
• votre loyer, si vous demeurez locataire une fois le bien acquis.

Cette opération permet à la banque de distinguer :

• le montant que vous pouvez allouer chaque mois au remboursement de votre crédit
• votre reste à vivre, qui vous est nécessaire pour vous acquitter du reste de vos charges."

Pour moi, taux d'effort = endettement possible maximum
Alors, dans l'exemple :
Revenu disponible : 3250€
Endettement maxi possible : 3250x0.35=1137 (de mensualités)

EDIT : ils auraient dû écrire :
"L’établissement bancaire détermine votre capacité d'endettement en appliquant à vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) MOINS VOS CHARGES un taux d'effort généralement compris entre 30 % et 35 %.

C'est ça?

 

[Aristide]

Pas du tout si l'on se base sur la rédaction initiale page 42

Elle applique ensuite à votre revenu disponible un taux d’effort, généralement compris entre 30 % et 35 % de votre revenu disponible.

=> Supposons
+ Revenus salariés = 5.000€
+ Total charges avant projet = 1.750€
+ Revenus disponibles = 5.000€ - 1.750€ = 3.250€
= Taux endettement = 1.750€/5.000€ = 35% => maximum atteint = aucun nouveau projet possible

=> Calcul de Bercy pour échéance nouveau projet soi disant possible ???:
+ 3.250€ * 35% = 1.137,50€
=> N'importe quoi !!!

Ce texte a été modifié; je pense que baboune vous donnera plus d'explications

De toutes façons votre calcul

Pour moi, taux d'effort = endettement possible maximum
Alors, dans l'exemple :
Revenu disponible : 3250€
Endettement maxi possible : 3250x0.35=1137 (de mensualités)

=> Est inexact
=> Avec votre calcul le total des charges après projet serait de 1.750€ + 1.137,50€ = 2.887,50€
=> Soit un taux d'endettement de 2.887,50€/5.000€ = 57,75%.

+ Revenus 5.000€
+ Taux endettement maxi = 35%
+ Échéance maximale possible = 5.000€ x 35% = 1.750€

Cdt

 

[Damienn]

@Aristide

Peut-être que j'ai édité en même temps que vous écriviez?
Ou alors, vraiment je ne comprends pas.

Je copie-colle mon EDIT :

EDIT : ils auraient dû écrire :
"L’établissement bancaire détermine votre capacité d'endettement en appliquant à vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) MOINS VOS CHARGES un taux d'effort généralement compris entre 30 % et 35 %.

C'est ça?

 

[Aristide]

Dans cette nouvelle rédaction :

"L’établissement bancaire détermine votre capacité d'endettement en appliquant à vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) un taux d'effort généralement compris entre 30 % et 35 %.

Cette capacité d'endettement, qui représente 30 % à 35 % de vos ressources, inclus inclut:

• les charges d'emprunt (emprunt considéré comme emprunts en cours, frais d'assurance compris)
• votre loyer, si vous demeurez locataire une fois le bien acquis.

=> C'est correctement écrit la capacité d'endettement visée étant la capacité maximale
=> Dans les 35% par rapport aux revenus toutes les charges sont à intégrer.
=> Votre proposition cherche la capacité résiduelle.

Dans l'exemple ci-dessus si l'emprunteur a 1.000€ de charges antérieures:
+ Capacité d'endettement totale = 5.000€ x 35% = 1.750€
+ Capacité d'endettement résiduelle = 1.750€- 1.000€ = 750€.

Cdt

 

[jp19]

De toute façon, cette capacité d'endettement, c'est du grand n'importe quoi !

Selon ce principe :
J'ai un taf à 2.000 euros, j'ai besoin de 1.400 euros pour vivre
Je trouve un nouveau taf, payé à 3.000, d'un coup j'ai subitement besoin de 2.000 euros /mois
Et si je le perds et que j'en retrouve un à 1.200 euros, bah 800 euros ca sera suffisant

NB : je suis moins pro que vous dans le détail des calculs, mais dans les grandes lignes, vous voyez ce que je veux dire ? Alors que, si on est un peu logique (mais pour ca, il faut accepter de réfléchir), si on peut vivre avec 1.400 euros à un instant T, pourquoi d'un coup on ne le pourrait plus parce qu'on a un meilleur salaire ?

 

[agra07]

Traduisons dans un exemple l'absurdité du calcul préconisé.

=> Supposons
+ Revenus salariés = 5.000€
+ Total charges avant projet = 1.750€
+ Revenus disponibles = 5.000€ - 1.750€ = 3.250€
= Taux endettement = 1.750€/5.000€ = 35% => maximum atteint = aucun nouveau projet possible

=> Calcul de Bercy pour échéance nouveau projet soi disant possible ???:
+ 3.250€ * 35% = 1.137,50€
=> N'importe quoi !!!
Cdt

Ah oui, en poursuivant le raisonnement on pourrait envisager un troisième projet en se basant sur la différence 3 250-1 137,50=2 112,50€
Et 35% 2 112,50=739,37€ !!!!!
Effectivement, le raisonnement parait pour le moins curieux et à la fin il ne resterait rien pour vivre.
Je crois avoir compris votre "N'importe quoi!!!" péremptoire.

 

[agra07]

Pas du tout si l'on se base sur la rédaction initiale page 42



Ce texte a été modifié; je pense que baboune vous donnera plus d'explications

De toutes façons votre calcul

=> Est inexact
=> Avec votre calcul le total des charges après projet serait de 1.750€ + 1.137,50€ = 2.887,50€
=> Soit un taux d'endettement de 2.887,50€/5.000€ = 57,75%.

+ Revenus 5.000€
+ Taux endettement maxi = 35%
+ Échéance maximale possible = 5.000€ x 35% = 1.750€

Cdt

Et avec le "reste à vivre", soit 3 250€ il faut payer toutes les autres charges (nourriture, habillement, chauffage, transport, impôts...etc) y compris une pension alimentaire qui serait due.
Est-ce ainsi qu'il faut comprendre ?

 

[baboune]

Bonjour
Comme l'a précisé Aristide, je suis intervenu pour faire modifier le texte de la lettre "Bercy info" hier après midi

Texte original:
Pour calculer votre capacité d’emprunt, l’établissement bancaire détermine votre revenu disponible en soustrayant vos charges de vos ressources.
Elle applique ensuite à votre revenu disponible un taux d’effort, généralement compris entre 30 % et 35 % de votre revenu disponible.
Texte modifié hier:
L’établissement bancaire détermine votre capacité d'endettement en appliquant à vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) un taux d'effort généralement compris entre 30 % et 35 %.
Cette capacité d'endettement, qui représente 30 % à 35 % de vos ressources, inclus :

• les charges d'emprunt (emprunt considéré comme emprunts en cours, frais d'assurance compris)
• votre loyer, si vous demeurez locataire une fois le bien acquis.

l'erreur était tellement énorme que cela n'a pris que 45 minutes entre l'envoi de mon mail et la validation de la correction

 

[baboune]

pour en revenir sur la question initiale de la pension alimentaire posée par Ronnie92

Certaines banques l'enlève des revenus et d'autres la compte dans les charges

je prend quelques exemples de banque pour clarifier et voir les différences/

ainsi la SG ou la BNP enlève la pension alimentaire versée des revenus de l'emprunteur.
le CA, et la C. Epargne du moins dans ma région la compte dans les charges au même titre qu'un prêt voiture.

Partant de ce constat, lorsque je me trouve avec un dossier ayant une P.A je l'oriente plutôt vers une banque qui pratique le retrait de cette P.A des ressources.

Concernant les A.F même différence d'approche:
la SG et la BNP ne les prennent pas en compte dans les revenus alors que le CA et la C .Epargne les prennent en compte si les enfants ont moins de 14 ans à la demande de prêt.

concernant le reste à vire idem
les deux première ne tiennent compte que des enfants à charge "fiscalement" alors que les deux autres comptent les enfants comme part entière même s'ils sont à la garde de l'autre parent ou en garde alternée.
donc exemple avec garde alternée de 2 enfants:
on retiendra soit 1 unité d'enfant à charge (O.5 par enfant) pour les premières soit 2 enfants pour les secondes

donc bien sur le reste à vivre minimum en sera impacté

et au niveau du reste à vivre, la aussi chaque banque à ses règles

ainsi au CA pour 4 personnes nous avons 1476 € de reste à vivre minimum et à la C. Epargne 2.000 € minimum puisque c'est 500 € par personne au foyer sauf célibataire 650 €

de toute façon aucun texte ne régit ce qui doit être pris en compte ou pas dans l'approche de l'endettement des emprunteurs.
j'ai une banque qui fixe le reste à vivre à minimum 1900 € pour un couple + 250 € par enfant à charge
et 1200 € pour un célibataire
c'est un moyen comme un autre de sélectionner sa clientèle
Après je comprend bien la frustration des clients qui se voient coincés dans leurs projets par ces règles bancaires mais après tout j'applique ce principe:
"c'est celui qui a l'argent qui décide à qui il le prête"

Je demande toujours à mes clients lorsqu'ils s'étonnent de ces règles:
"que feriez vous si moi, demain, je venais vous demander de me prêter 200.000 € sur 25 ans en supposant que vous ayez cet argent bien sur"
Vous me filez un chèque direct sur ma bonne bouille ou vous épluchez mon dossier ?

Voilà, c'est juste un état des lieux

Cdt

 

[agra07]

Bonjour,
Je trouve cette situation un peu curieuse.
On fixe par la loi une règle de 35% pour, si j'ai bien compris, définir une barrière à ne pas franchir et ainsi assurer une forme de sécurité financière minimale du système bancaire mais on ne définit pas les hypothèses à prendre en compte pour faire le calcul. Or selon les hypothèses, on obtient des résultats différents!...
Mais je suis encore plus surpris qu'on lance dans la nature un texte aussi imprécis, voire erroné.

 

[moietmoi]

Partant de ce constat, lorsque je me trouve

Bonjour ,
Merci pour ce post, où l'on voit bien la plus value du travail du courtier..

 

[Damienn]

Merci pour ce post, où l'on voit bien la plus value du travail du courtier..

Si le courtier est un singe qui pense.


(parce que clairement, Baboune est le plus fort!)

 

[agra07]

Je demande toujours à mes clients lorsqu'ils s'étonnent de ces règles:
"que feriez vous si moi, demain, je venais vous demander de me prêter 200.000 € sur 25 ans en supposant que vous ayez cet argent bien sur"
Vous me filez un chèque direct sur ma bonne bouille ou vous épluchez mon dossier ?

Voilà, c'est juste un état des lieux

Cdt

Ah non, parce là c'est un refus direct !...

 

[baboune]

si l'on se repenche sur la notice de la directive du HCSF on peut constater la référence aux articles 156 et 156 bis du code général des impôts.
le 156 précise les éléments du calcul du revenu imposable.
au 2° du II nous avons les pensions alimentaires qui sont donc déductibles du revenu imposable
de ce fait la directive du HCSF semblerait donc définir les pensions alimentaires comme à déduire du revenu imposable pris en compte pour le calcul des 35%

certains points de la notice sont intéressants comme par exemple la possibilité d'ajouter aux revenus la réduction fiscale obtenue dans le cadre d'une opération de défiscalisation.

 

[baboune]

Ah non, parce là c'est un refus direct !...

c'est un délit de faciès......

C'est pô juste

 

[Aristide]

Bonjour,

si l'on se repenche sur la notice de la directive du HCSF on peut constater la référence aux articles 156 et 156 bis du code général des impôts.
le 156 précise les éléments du calcul du revenu imposable.
au 2° du II nous avons les pensions alimentaires qui sont donc déductibles du revenu imposable
de ce fait la directive du HCSF semblerait donc définir les pensions alimentaires comme à déduire du revenu imposable pris en compte pour le calcul des 35%

Ainsi que je te l'avais dit en MP, avant que tu ne contactes "Bercy Infos" pour qu'ils rectifient leur erreur dans la méthode de calcul de la capacité d'endettement maximale, je les avais moi mème contactés pour :

1) - Qu'ils me confirment le sort des pensions alimentaires tel qu'indiqué dans la rédaction d'origine:

l'ensemble de vos charges (mensualité de remboursement de crédit en cours, loyer si vous êtes locataire et le demeurez une fois le bien acquis, éventuelle pension alimentaire, etc.).

Bonjour,

A propos de la directive contraignante du HCSF sur le taux d'endettement maximum (= 35%) et sa méthode de calcul.

Après un échange avec baboune suite à la publication de la lettre d'information "Bercy Infos - Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance" du 7 janvier 2022:

En référence aux échanges/interrogations des pages antérieures, bien que le texte HCSF n'en fasse aucune mention, cette administration semble confirmer que les éventuelles pensions alimentaires payées sont bien à considérer comme des charges à ajouter aux autres et non pas des revenus à déduire des autres.

2) - Qu'ils me précisent si, dans le cas d'emprunteurs à titre personnels également associés de SCI, les échéances prêts de la SCI doivent être prises en compte dans la capacité d'endettement personnelle..........et inversement.

Ils m'ont fait une "réponse pirouette" - en fait une non réponse - en arguant que leur mission consistait à seulement donner des informations générales...!!!...???

Mais, pour en revenir aux pensions alimentaires je te suggère de les interroger de nouveau car les articles que tu cites

2° ………………pensions alimentaires répondant aux conditions fixées par les articles 205 à 211 [lien réservé abonné],367 [lien réservé abonné]et 767 [lien réservé abonné]du code civil à l'exception de celles versées aux ascendants quand il est fait application des dispositions prévues aux 1 et 2 de l'article 199 sexdecies

=> ne visent - stricto sensu - que les pensions alimentaires parents/enfants et inversement.

Cdt