Besoin de pronostic

[hargneux]

Je ne pensais pas que c'était si courant.
C'est de leurs enfants dont il s'agit.

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[Charles_ConstructionNeuve]

Bonjour,

Ton dossier passe même pour un emprunt sans apport. J'ai calculé avec mon simulateur perso que tu peux emprunter jusqu'à 285142,54€ sur 25 ans avec un score en risque de 5/5 (excellent donc). Ce qui permet de financer les 279000€ nécessaires pour réaliser ton acquisition. Il y a un autre scénario où tu pousses ta capacité au max, et dans ce cas c'est 302.423,91€ mais tu n'en as pas besoin.

Sur la table tu as les atouts suivants :

• Epargne de précaution : 31.000€ qui représente 26 mois de mensualité (plus de 2 ans) alors que les banquiers exigent 6 mois minimum
• Taux d'endettement après l'opération (si tu utilises toute ta capa disponible pour acheter de la peinture, etc...) : 30.5% --> Tu perds en capacité d'endettement parce que la pension alimentaire est une charge, et non un crédit contrairement à ce que j'ai lu dans certains commentaires. C'est à dire qu'on le retire de ton salaire, et qu'on fait le ratio entre les mensualités et ton salaire auquel on a retranché la pension alimentaire pour calculer ton endettement
• En bonne santé : Ca te permettra de ne pas te faire massacrer niveau assurance, sauf si tu es fumeur ou si tu fais des sports extrêmes en club. Cela dit, prend une assurance qui assure le capital restant dû et pas le capital initial
• Reste à vivre : Il faut autour de 800€ pour une personne seule, toi tu seras largement au dessus malgré la pension alimentaire à verser. Point vert pour toi aussi
• Situation professionnelle : C'est top le CDI quand on emprunte seul

Attention aux éléments suivants :

• L'ancienneté dans ton travail : Si elle est inférieure à deux ans, la banque ne considérera pas tes primes dans ton salaire. Si ton ancienneté est supérieure à deux ans, c'est mieux. Trois ans c'est l'idéal quand on a un salaire doté d'un fixe et d'un variable
• L'épargne qui va disparaître : Comme le banquier, j'ai fait le calcul suivant, aujourd'hui tu gagnes 3920€/mois (hypothèse favorable). Tu épargnes 500€ pour un loyer de 870€. Sauf que là, tu passerais à une mensualité de 1195€/mois assurance incluse. Donc ton épargne passerait de 500€/mois à 175€/mois. Si on prend l'augmentation de charges (taxe foncière) en considération, il est probable que ces 175€ soient engloutis dans l'opération, et il n'est même pas impossible que tu finisses à découvert d'après le banquier --> Possibilité d'un refus de prêt à cause d'un pic de charges à venir post acquisition
• Tu vas demander ton prêt en fin d'année, la plupart des banques ont épuisé leur stock de crédit de l'année. Elles ont de la latitude pour faire des dépassements, mais cela se fait en général à des conditions moins favorables que courant de l'été

Recommandation :

• Soigne tes comptes bancaires : Moins de restaus, de sorties, ou d'achats, de manière à augmenter ce que tu peux mettre de côté --> Ton principal risque, (si j'étais le banquier j'appuierai dessus) c'est ça. Tu dois démontrer que tu sais encaisser le pic de charge post acquisition
• Joue sur tes liquidités : N'y touche pas car c'est ta carte maîtresse, et n'hésite pas à appuyer là dessus pour dire au banquier ton sérieux, etc ...
• Fait passer ton crédit AVANT de passer devant le juge. Tu n'es pas à l'abris d'une augmentation de la pension à verser
• Cible les banques régionales en priorité (CIC, Caisse d'épargne, Crédit Mutuel), en terme de profil, tu es dans leur cible, et ils sont plus ouverts aux prêts sans apport
• Regarde si dans ta ville il n'y a pas de prêts aidés
• Met sur la balance la possibilité de prendre l'assurance habitation de la banque --> Le banquier touche des primes sur chaque contrat qu'il signe

Je suis investisseur immobilier, et je connais malheureusement bien le monde tordu des banquiers. Dans ma réponse j'ai volontairement pris le regard du banquier relou. Histoire que tu sois prêt à affronter ce genre de types.

 

[Aristide]

Bonjour,

• contrairement à ce que j'ai lu dans certains commentaires. C'est à dire qu'on le retire de ton salaire, et qu'on fait le ratio entre les mensualités et ton salaire auquel on a retranché la pension alimentaire pour calculer ton endettement

Avant l'application des recommandations HCSF c'était vrai - ou pas - suivant les banques ainsi que déjà dit ci-dessus par plusieurs intervenants professionnels.

Mais ces recommandations vont devenir des directives contraignantes et le calcul différentiel est dores et déjà prohibé pour le calcul du taux endettement des propriétaires bailleurs.

La logique et la cohérence laissent alors penser penser qu'il en sera de même dans l'autre sens; le calcul d'un taux d'endettement avec versement d'une pension alimentaire étant l'exemple type.

E tout cas c'est bien cette interprétation qui est faite par certains médias spécialisés dont :

Ces opérations permettent de calculer le taux d’endettement.

Ce dernier n’est autre que le rapport entre les dépenses obligatoires et les rentrées d’argent, le quotient ne devant pas excéder 33%.

Dans la partie des dépenses, on incorpore le montant du loyer ou le montant du crédit immobilier, d’autres crédits - consommation ou prêt étudiant - ainsi que les éventuelles pensions alimentaires

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Cdt

 

[hargneux]

• Met sur la balance la possibilité de prendre l'assurance habitation de la banque --> Le banquier touche des primes sur chaque contrat qu'il signe

Strictement interdit

 

[ronnie92]

Attention aux éléments suivants :

• L'ancienneté dans ton travail : Si elle est inférieure à deux ans, la banque ne considérera pas tes primes dans ton salaire. Si ton ancienneté est supérieure à deux ans, c'est mieux. Trois ans c'est l'idéal quand on a un salaire doté d'un fixe et d'un variable
• L'épargne qui va disparaître : Comme le banquier, j'ai fait le calcul suivant, aujourd'hui tu gagnes 3920€/mois (hypothèse favorable). Tu épargnes 500€ pour un loyer de 870€. Sauf que là, tu passerais à une mensualité de 1195€/mois assurance incluse. Donc ton épargne passerait de 500€/mois à 175€/mois. Si on prend l'augmentation de charges (taxe foncière) en considération, il est probable que ces 175€ soient engloutis dans l'opération, et il n'est même pas impossible que tu finisses à découvert d'après le banquier --> Possibilité d'un refus de prêt à cause d'un pic de charges à venir post acquisition
• Tu vas demander ton prêt en fin d'année, la plupart des banques ont épuisé leur stock de crédit de l'année. Elles ont de la latitude pour faire des dépassements, mais cela se fait en général à des conditions moins favorables que courant de l'été

Super Charles je te remercie beaucoup pour cette analyse complète et tes remarques

J'ai 10 ans d'ancienneté chez mon employeur actuel, et en réalité j'ai un virement permanent de 500 euros que je complète avec de l'épargne résiduel en fin de mois et avec mes variables quand elles tombent (j'épargne plutôt à hauteur de 800 euros par mois en moyenne). Peut-être que je devrais augmenter le montant de ce virement permanent pour que ce soit plus clair pour les banquiers...

nota: j'ai téléchargé ton simulateur y a quelques semaines

 

[ronnie92]

Bonjour,

Avant l'application des recommandations HCSF c'était vrai - ou pas - suivant les banques ainsi que déjà dit ci-dessus par plusieurs intervenants professionnels.

Mais ces recommandations vont devenir des directives contraignantes et le calcul différentiel est dores et déjà prohibé pour le calcul du taux endettement des propriétaires bailleurs.

Les avis semblent partagés sur la façon dont est prise en compte la PA; j'en déduis que ça traduit une réalité encore d'actualité que certaines banques pratiquent le calcul différentiel et d'autres utilisent l'approche additionnelle

Pour l'instant j'ai un retour de 2 banques sur ce point, l'une pratique la méthode différentielle et l'autre l'approche additionnelle. J'élargirai mon échantillonnage

 

[Aristide]

Bonjour,

Vu que c'est "la méthode de calcul différentiel" qui est prohibée, ainsi que déjà dit, sauf à être irrationnel, illogique et incohérent ( mais ce ne serait pas la première fois), elle devrait l'être totalement; tant en déduction des loyers de revenus fonciers qu'en déduction de pensions alimentaires de salaires.

Des sites spécialisés interprètent d'ailleurs ainsi la mesure.

L’ambiguïté c'est que ce fameux "HAUT Conseil à la Stabilité Financière" a traité le cas des revenus fonciers mais il est tellement haut qu'il n'a pas vu que d'autres situations méritaient également d'être traitées.

Dès lors j'ai suggéré au staff de MoneyVox d'interroger spécifiquement la Banque de France et/ou le ministère de l'économie et des finances pour connaître exactement quelle est la bonne pratique à retenir.

Pour l'instant je n'ai pas eu de retour.

Cdt

 

[Damienn]

Bonjour Aristide,

Vois êtes une mine de savoir, vous êtes disponible en permanence, vous avez toujours répondu à mes questions.

Je me.permets juste d'exposer mon point de vue.
Je ne pense pas qu'il soit cohérent de calculer la PA autrement qu'en différentiel, pour plusieurs raisons :

- c'est une charge qui existerait, sous une forme différente, non "écrite" si les parents n'étaient pas séparés.

- sans séparation, le."coût" des enfants n'est pas pris en compte pour le calcul du taux d'endettement. On s'intéresse uniquement au reste à vivre.

- cela pénalise uniquement le parent qui n'a pas la garde des enfants.

- il ne s'agit pas d'une charge liée à un investissement (immobilier locatif) et "compensée" de façon pondérée par un loyer.

Il ne s'agit pas d'une charge liée à l'achat d'un bien de consommation, un truc périssable.


Je ne sais pas si je suis clair....si j'exprime correctement ma pensée.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne sais pas si je suis clair....si j'exprime correctement ma pensée.

Oui, oui; tout est très clair.

Mais, cette recommandation, bientôt directive contraignante, vise un objectif précis qui est la réduction des charges d'endettement.
Or, sur un exemple valant cas d'école, page 15 ci-dessus, j'ai montré que ce calcul différentiel divise - artificiellement - quasiment par trois ledit taux d'endettement.

Au niveau du principe, si une méthode est prohibée pourquoi ne le serait-elle qu'au détriment de certains emprunteurs ?
Pourquoi en effet un propriétaire bailleur qui perçoit 1.000€ de loyer sur lequel on applique déjà une réfaction de 30% pour tenir compte à priori d'éventuels impayés et/ou vacances locatives, ne serait-il pas - lui aussi - fondé à déduire ces 700€ résiduels de sa mensualité de crédit ?

- c'est une charge qui existerait, sous une forme différente, non "écrite" si les parents n'étaient pas séparés.

Oui mais pas avec les mêmes contraintes.
De telles charges dites "de consommation courante" sont variables et, surtout, adaptables; fonction de leur caractère impératif - ou pas - elles peuvent être "ajustées" tant dans leur montant que dans le temps (= charges non indispensables réduites annulées ou différées).

- cela pénalise uniquement le parent qui n'a pas la garde des enfants.

Non;
Déjà et depuis toujours, pour l'ex conjoint qui perçoit une pension alimentaire, celle-ci est - de par la méthode additionnelle - ajoutée à ces autres revenus pour le calcul de son taux d'endettement; il ne peut pas, bien entendu, la déduire de ses charges.

- il ne s'agit pas d'une charge liée à un investissement (immobilier locatif) et "compensée" de façon pondérée par un loyer.

Il ne s'agit pas d'une charge liée à l'achat d'un bien de consommation, un truc périssable.

C'est une charge fixe incompressible et qui (normalement) ne peut être différée.

Mais si l'on pousse plus loin la réflexion le HCSF devrait aussi donner la bonne méthode quand des aides au logement sont perçues.

Il y a deux cas de figure qui sont l'APL et l'ALF

Pour l'APL qui est versée, suivant le principe du tiers payant, c'est directement la banque prêteuse qui la perçoit elle n'appelle donc à l'emprunteur que le résiduel réellement du.
Depuis toujours, du fait de ce tiers payant, il est clair et établi que seul ce résiduel réellement payé par l'emprunteur rentre dans le calcul de son taux d'endettement.

Pour l'ALF c'est plus compliqué car il y a aussi deux possibilités.

La première c'est le cas d'un locataire en situation très modeste où c'est, encore suivant le principe du tiers payant, la CAF qui paie tout ou partie de son loyer au propriétaire.
Dans ce cas, comme pour l'APL s'il sollicite un crédit conso par exemple, il est normal que seul l'éventuel loyer résiduel soit intégré dans le calcul de son taux d'endettement.

En revanche, jusqu'à présent, quant un emprunteur percevait une ALF (pas de tiers payant dans ce cas de figure) la pratique générale était que celle-ci vienne en déduction de sa mensualité de crédit.

Là encore le HAUT Conseil à la Stabilité Financière serait bien avisé de préciser la méthode de calcul à retenir.

Cdt

 

[baboune]

enfin bref, en résumé c'est compliqué

 

[Damienn]

- cela pénalise uniquement le parent qui n'a pas la garde des enfants.

Non;
Déjà et depuis toujours, pour l'ex conjoint qui perçoit une pension alimentaire, celle-ci est - de par la méthode additionnelle - ajoutée à ces autres revenus pour le calcul de son taux d'endettement; il ne peut pas, bien entendu, la déduire de ses charges

C'est cela que je ne comprends pas, ou peut être ne parviens pas à admettre.

Deux parents.
Chacun gagne 1800 euros/mois.
Séparation.

Celui qui ne garde pas l'enfant paie une PA de 250 euros.
Sa capacité d'endettement est de 35% soit 630 euros. On déduit la PA, il peut aller jusqu'à 630-250 soit 380 par mois pour rembourser un emprunt. Clairement, il ne peut pas acheter.
Il a un reste à vivre de 1170 pour une personne.

Celui qui garde l'enfant a une capacité d'endettement de 1800+250*0.35 soit 717.
Soit presque le double de l'autre parent, pour des ressources supérieure de 250 et un reste à vivre de 1333 pour deux personnes.

 

[Aristide]

"Dura lex , sed lex".

"La loi est dure mais c'est la loi".............encore faudrait-il que, faute de loi, la directive contraignante du HAUT Conseil à la Stabilité Financière soit suffisamment claire et précise afin de savoir la méthode à retenir dans chaque cas de figure.........qu'il semble d'ailleurs ignorer ???

Cdt

 

[ceci]

@Aristide, à la lecture de ce sujet plusieurs petites questions :
> Dans le cas d'un loyer, les charges sont-elles prises en compte >
> Si la pension alimentaire est prise en compte, même question pourquoi les allocations CAF ne sont-elles pas prises en compte dans les revenus ?

 

[Aristide]

En complément :

On peut triturer le chiffres comme on l'entend.

Je reprends votre exemple en l'aménageant
+ Mme = salaire 1.800€
+ Charges entretien enfants = 763€
+ Pension perçue 50% =381,50€
.........
+ Mr = Salaire 1.800€
+ Pension versé 381,50€
+ Pas d'autre charges.

=> Taux endettement Mme - calcul additionnel
+ (763€ /(1.800€ + 381,50€) = 34,98%
=> Mme est au plafond elle ne peut plus emprunter

=> Taux endettement Mr - calcul additionnel
+381,50€/1.800€ = 21,19%
=> Mr a encore une capacité d'emprunt.

=> Taux endettement Mme - calcul différentiel
+ (763€ - 381,50€)/1.800€ = 21,19%
=> Si Mme pouvait utiliser le calcul différentiel (ce qui n'est pas le cas) elle aurait la même capacité d'emprunt résiduel que son ex conjoint.

Cdt

 

[Aristide]

> Dans le cas d'un loyer, les charges sont-elles prises en compte >

OUi; bien entendu

> Si la pension alimentaire est prise en compte, même question pourquoi les allocations CAF ne sont-elles pas prises en compte dans les revenus ?

Parce que ces revenus sont légalement insaisissables.

Cdt

 

[Damienn]

=> Taux endettement Mme - calcul additionnel
+ (763€ /(1.800€ + 381,50€) = 34,98%
=> Mme est au plafond elle ne peut plus emprunter

Sauf que dans les faits, il n'est pas tenu compte de la charge réelle pour Madame. Non?

 

[ronnie92]

Sauf que dans les faits, il n'est pas tenu compte de la charge réelle pour Madame. Non?

J'ai lu quelque part qu'il est considéré 300 euros par enfant à charge par les banques. Après, si dans l'exemple il s'agit d'une dépense pour plusieurs enfants, je pense qu'il y aurait des aides sociales pour un salaire à 1800 euros du parent célibataire qui a la garde

 

[Aristide]

Bojour,

Sauf que dans les faits, il n'est pas tenu compte de la charge réelle pour Madame. Non?

Exact s'il s'agit de charges dites de consommation courante.
Mais pas si, par exemple, vous remplacez cette charge par un loyer .

Cdt

 

[Damienn]

Désolé Ronnie,


On pollue votre post.

Ce que j'ai vu au CA :

Les enfants sont pris en compte uniquement lorsque le reste à vivre (il y a un minimum à respecter pour telle ou telle composition du foyer) ressort après avoir déduit la mensualité du futur emprunt des revenus.

 

[Aristide]

Pour les commissions de surendettement le reste à vivre minimum, qui dépend de la composition de la famille, ne peut être inférieur au RSA qui la concerne soit :

+ Couple sans enfant : 848€
+ Un enfant : 1017€
+ Deux enfants : 1 187€
+ Pour chaque enfant en plus : 225€.
(***) - Montants forfaitaires arrondis

Pour un parent isolé ces montants sont légèrement majorés.

Dans sa politique « risques » chaque banque définit le reste à vivre minimum qu’elle exige mais certains réseaux se sont alignés sur les règles des commissions de surendettement.

Cdt