banques agressives en taux immobilier avril

[Buffeto]

Hello,

voilà ou j'en suis : proposition à 1.00% sur 25 ans chez une banque (ma banque, contactée en direct) sur une ligne de prêt, 0.94% oralement dans un autre banque via le courtier (la simulation écrite disait 0.98% avant accord de la banque).

voire encore négocier, non ?

pour info je viens d'avoir samedi dernier un crédit à 1% assurance incluse sur 7ans pour de l'achat de NP d'un appart.
j'ai indiqué à mon banquier que meilleur taux proposait 0.82% il m'a répondu que c'est le taux auquel sa banque achetait l'argent .

 

[gilou]

Hello,

voilà ou j'en suis : proposition à 1.00% sur 25 ans chez une banque (ma banque, contactée en direct) sur une ligne de prêt, 0.94% oralement dans un autre banque via le courtier (la simulation écrite disait 0.98% avant accord de la banque).

sur les à côtés, chez ma banque, 600€ de + de frais de dossier, 700€ de moins de frais de garantie, conditions imposées (oralement) : domiciliation des revenus de ma compagne en + des miens, ok pour délégation assurance.

chez la banque du courtier : les frais du courtier 1000€ (je sais, yen avait des gratuits... mais j'aime le contact physique),et conditions imposées (pour l'instant oralement) obligation de domicilier comptes (pendant? et pour l'instant ce n'est que oral....), assurance habitation (pendant au moins 1 an d'après ce que ma dit oralement le courtier.

En résumé, 2 offres qui ne sont pas des offres éditées, qui se tiennent, et pour lesquelles j'aimerais obtenir 2 offres éditées (et donc 2 contrats d'assurance). Je joue franc jeu avec ma banque et avec le courtier.

J'ai également un courtier en assurance, qui me dit que c'est la merde pour résilier un des 2 contrats ensuite, qu'il faut un papier des banques qu'elles trainent la patte à délivrer

Qu'en pensez vous, c'est quand même mieux de chercher à avoir au moins 2 offres éditées pour réfléchir voire encore négocier, non ?

pour ce qui est délai, j'ai encore 2 mois tout pile avant la signature définitive

C'est vrai que c'est un peu compliqué de résilier l'assurance lorsqu'on décide de ne pas accepter l'offre de prêt. L'assureur veut une lettre mail de la banque, mais malgré mes demandes répétées, la banque semble faire la sourde d'oreille.

 

[Axiles]

C'est vrai que c'est un peu compliqué de résilier l'assurance lorsqu'on décide de ne pas accepter l'offre de prêt. L'assureur veut une lettre mail de la banque, mais malgré mes demandes répétées, la banque semble faire la sourde d'oreille.

Je serais curieux de savoir ce qui arrive si vous bloquez tout prélèvement de l'assureur sur vos comptes, il va vous résilier à son initiative, non ? Avec peut-être des effets de bord malheureux (c'est ça qu'il faudrait vérifier). Des experts ?

 

[romC]

pour info je viens d'avoir samedi dernier un crédit à 1% assurance incluse sur 7ans pour de l'achat de NP d'un appart.
j'ai indiqué à mon banquier que meilleur taux proposait 0.82% il m'a répondu que c'est le taux auquel sa banque achetait l'argent .

J'ai bien conscience que nous ne sommes pas tous logés à la même enseigne.
pendant mes études quand j'étais un peu plus en galère de thunes, ils ne me faisaient pas de courbettes comme aujourd'hui... donc les banques (et non les banquiers qui sont des gens comme tout le monde le plus souvent) j'irai leur gratter jusqu'au dernier centime que je peux gratter

on verra une fois que j'aurais accepté l'offre s'ils continuent à me faire des courbettes...

 

[romC]

C'est vrai que c'est un peu compliqué de résilier l'assurance lorsqu'on décide de ne pas accepter l'offre de prêt. L'assureur veut une lettre mail de la banque, mais malgré mes demandes répétées, la banque semble faire la sourde d'oreille.

C'est ce que m'a dit le courtier en assurance, en pratique je préfère rester a ma banque malgré un taux 0.06% au dessus, dont j'apprécie les services au quotidien (enfin, l'application...).

je vais essayer d'obtenir toutes ses promesses par écrit mais sa me chagrine de choisir l'offre avant d'avoir eu "l'offre ferme et définitive" et donc d'en abandonner une alors que je ne suis pas à l'abri d'une "enfumade" (domiciliation devenant contractuelle, pénalité de rachat figurant finalement sur l'offre etc...)

 

[romC]

Le fait d'avoir 2 lignes de prêt avec lissage pour un seul prêt, ça entraine des inconvénients ?

difficultés au remboursement anticipé ? assurance emprunteur plus compliquée?

 

[Aristide]

Bonjour,

Suivant le degré de sophistication des systèmes d'information des banques un montage à échéances lissées (simple ou gigogne) peut poser des problèmes pour une éventuelle modulation ultérieure des échéances;chez certaines banques bien informatisées il n'y a pas beaucoup de restrictions ce qui n'est pas le cas dans les autres.

Pas de problème particulier pour les remboursements anticipés sauf à ce que le lissage ne puisse pas être garanti ensuite (cf ci-dessus).

RAS pour les assurances.

Cdt

 

[symon]

Le fait d'avoir 2 lignes de prêt avec lissage pour un seul prêt, ça entraine des inconvénients ?

difficultés au remboursement anticipé ? assurance emprunteur plus compliquée?

surtout en cas de rachat, seule la BNP s'etait positionnée pour ma part à l'époque.

Pensez vous qu'il soit plus pratique (administrativement parlant) de faire la délégation d'assurance dès le départ ou dans l'année qui suit? Il semble que les banques trainent un peu à fournir les infos par après...

 

[baboune]

pour info je viens d'avoir samedi dernier un crédit à 1% assurance incluse sur 7ans pour de l'achat de NP d'un appart.
j'ai indiqué à mon banquier que meilleur taux proposait 0.82% il m'a répondu que c'est le taux auquel sa banque achetait l'argent .

pour info aussi je viens d'obtenir un 0.30 % sur 7 ans avec délégation d'assurance pour des clients ............
et on à raté de peu le 0.20 car deux salariés secteur privé.....
bon avec un bel apport de 50 % du prix

 

[Buffeto]

bon avec un bel apport de 50 % du prix

pour de la NP de locatif je fais 100% à crédit ( les frais de notaire étaient offerts par le promoteur )

 

[romC]

Bon en terme de négociations c'est le plafond de verre.
je dois choisir entre offres qui se tiennent dans un mouchoir de poche, y compris sur les clauses annexes au prêt.

chose intéressante, ça semble donner une différence majeure sur l'assurance (les 2 preteurs sont ok pour une délégation). ci dessous une simulation de l'assurance pret avec couvertures "max" selon le simulateur dans les 2 cas, au dessus de ce que réclame la banque pour des quotités à 80 et 60% :


qu'en pensez vous, c'est qqch de prévisible que les assurances emprunteurs sont généralement moins chères avec des assurances sur 2 lignes ????

 

[Aristide]

Bonjour,

Quand vous avez un montage en deux prêts; un "long lisseur" et un court "emboîté" le prêt le plus court présente deux avantages:
+ Taux moins élevé + durée plus courte = intérêts moindre du fait "effet taux + "effet durée"
+ Des assurances moins élevées puisque moins long => moins de primes à payer (= effet temps).

Cdt

 

[romC]

Bonjour,

Quand vous avez un montage en deux prêts; un "long lisseur" et un court "emboîté" le prêt le plus court présente deux avantages:
+ Taux moins élevé + durée plus courte = intérêts moindre du fait "effet taux + "effet durée"
+ Des assurances moins élevées puisque moins long => moins de primes à payer (= effet temps).

Cdt

Merci, intéressant je suis tombé là dessus un peu par hasard, la différence est vraiment significativement du prêt a 2 lignes !

 

[Axiles]

Bonjour,

Quand vous avez un montage en deux prêts; un "long lisseur" et un court "emboîté" le prêt le plus court présente deux avantages:
+ Taux moins élevé + durée plus courte = intérêts moindre du fait "effet taux + "effet durée"
+ Des assurances moins élevées puisque moins long => moins de primes à payer (= effet temps).

Cdt

Bonjour @Aristide je suis assez surpris sur la partie assurances moins élevées. Cela ne devrait être le cas que pour des assurances portant sur le capital initial, non ? Sur des assurances portant sur le capital restant dû, l'évolution de celui-ci n'est que marginalement différente par rapport à un prêt à une ligne si je ne me trompe pas ? Pourtant les devis que je peux faire, en déclarant bien mes deux lignes de prêt avec les paliers associés, sont 22% moins chers que si je n'ai qu'une seule ligne.

Cela me semble énorme

 

[romC]

Bonjour @Aristide je suis assez surpris sur la partie assurances moins élevées. Cela ne devrait être le cas que pour des assurances portant sur le capital initial, non ? Sur des assurances portant sur le capital restant dû, l'évolution de celui-ci n'est que marginalement différente par rapport à un prêt à une ligne si je ne me trompe pas ? Pourtant les devis que je peux faire, en déclarant bien mes deux lignes de prêt avec les paliers associés, sont 22% moins chers que si je n'ai qu'une seule ligne.

Cela me semble énorme

oui ça m'intéresse.
après le pret court n'est à assurer que sur une durée courte, et le pret long faut ptet préciser au comparateur que le restant dû du pret long reste elevé + longtemps vu qu'il devient a palier et qu'on n'en rembourse qu'une infime partie le temps de rembourser le pret court, la différence est peut etre beaucoup moins significative ainsi, j'ai bon ?

dans ce cas, comment estimer le vrai tarif de l'assurance?

 

[Aristide]

Bonjour,

Supposons que vous ayez besoin d'un prêt de 200.000€ et que compte tenu de votre capacité de remboursement la durée d'amortissement doit être de 20 ans.

Dans ce cas, que l'assurance soit calculée sur capital initial ou sur capital restant dû - technique "in" ou "out" - (***) vous paierez bien 240 primes d'assurances.

(***) - Si besoin de détails voir billet concerné de mon blog.

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie ) - Blog
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Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée) - Blog
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Supposons maintenant que - à mensualité totale identique - votre banque vous propose un montage gigogne à échéances lissées avec deux prêts :

+ Un prêt court "emboîté" de 50.000€ en 10 ans
+ Un prêt long lisseur de 150.000€ en 235 mois (=> à mensualité totale identique = durée réduite car le taux du prêt court sera moins élevé)

=> Vous ne paierez plus que :
+ 120 primes sur le prêt court
+ 235 primes sur le prêt long.

NB) - Cas d'école.
Ne retenir que le raisonnement; pas les chiffres.

A toutes fins utiles:

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Axiles]

Bonjour,

Supposons que vous ayez besoin d'un prêt de 200.000€ et que compte tenu de votre capacité de remboursement la durée d'amortissement doit être de 20 ans.

Dans ce cas, que l'assurance soit calculée sur capital initial ou sur capital restant dû - technique "in" ou "out" - (***) vous paierez bien 240 primes d'assurances.

(***) - Si besoin de détails voir billet concerné de mon blog.



Supposons maintenant que - à mensualité totale identique - votre banque vous propose un montage gigogne à échéances lissées avec deux prêts :

+ Un prêt court "emboîté" de 50.000€ en 10 ans
+ Un prêt long lisseur de 150.000€ en 235 mois (=> à mensualité totale identique = durée réduite car le taux du prêt court sera moins élevé)

=> Vous ne paierez plus que :
+ 120 primes sur le prêt court
+ 235 primes sur le prêt long.

NB) - Cas d'école.
Ne retenir que le raisonnement; pas les chiffres.

A toutes fins utiles:

Cdt

Merci de vos explications mais, si je vous suis, on gagne 5 mensualités sur 240 dans votre exemple. On est bien loin des 20%+...

Si je prends le sujet avec un angle bon sens paysan, l'assureur assurera en moyenne 100 de CRD avec un unique prêt, 98 avec deux prêts lissés. Pourquoi assurer le même capital moyen (modulo 2%) coûterait-il 20% moins cher ?

Je rate probablement quelque chose dans votre explication, malgré la lecture de vos liens. Même si, à nouveau, je vois bien l'argument pour du calcul en capital initial, comme semble aussi le dire ce site [lien réservé abonné]

 

[Aristide]

???

Et sur le prêt court nombre de primes réduit de 240 à 120 dans l'exemple.

=> Exemple théorique
+ Assurance prime fixe sur capital initial
+ Taux 0,30%
+ 2 Têtes

=> Cas N°1 = un seul prêt de 200.000€ sur 20 ans
+ Coût assurances:
+ Par mois = 200.000€ x 0,30% / 12 x 2 = 100€
+ En 240 mois = 100€ x 240 = 24.000€

=> Cas N°2 = deux prêts
+ 150.000€ sur 235 mois
+ 50.000€ en 120 mois

+ Coût assurances prêt N°1:
+ Par mois = 150.000€ x 0,30% / 12 x 2 = 75€
+ En 235 mois = 75€ x 235 = 17.625€

+ Coût assurances prêt N°2:
+ Par mois = 50.000€ x 0,30% / 12 x 2 = 25€
+ En 120 mois = 25€ x 120 = 3.000€

=> Total = 17.625€ + 3.000€ = 20.625€

=> Gain =24.000€ - 20.625€ = 3.375€

Maintenant s'il s'agit de primes assises sur le capital restant dû ou sur celui dû en début d'année il faut voir comment évolue le taux des primes.
Si ces taux progressent avec l'âge le fait de rembourser le prêt court en 10 ans au lieu de 20 ans est aussi source d'économie puisque cette progression de taux des primes s'arrête 10 ans plus tôt.

Le mieux serait qu'au moyen d'un tableur vous fassiez vous mêmes les comparaisons à partir des données exactes qui vous concernent.

Cdt

 

[Axiles]

Maintenant s'il s'agit de primes assises sur le capital restant dû ou sur celui dû en début d'année il faut voir comment évolue le taux des primes.
Si ces taux progressent avec l'âge le fait de rembourser le prêt court en 10 ans au lieu de 20 ans est aussi source d'économie puisque cette progression de taux des primes s'arrête 10 ans plus tôt.

oui ce point me semble pouvoir expliquer la baisse en effet. . Merci

 

[symon]

Bonjour,

voici une offre de LBP en prêt duo (pactys avenir):
- taux 1.1 sur 20a + taux 0.75 sur 10a

C'est "exceptionnel" comme formule, il faut donc la demander explicitement!

Du reste les taux sont corrects mais pour ma part cela donne une petite différence de seulement -2800euros (HA) par rapport à un prêt chez Boursorama à 1.1%, ce qui ne couvre même pas les frais de formule bancaire (compte joint carte visa 1er LBP= 13,5/mois soit 3240 sur 240 mois...)

Le taux moyen = 1.031% et non .925 comme le conseiller me l'a laissé entendre...
Probablement du fait de la répartition 39% prêt court 61% prêt long.

Au finalje devrai rallonger le prêt court vers 12-13ans au même taux et qu'il dépasse 50% du montant emprunté pour avoir >5K de différence...

Qu'en pensez vous?