banques agressives en taux immobilier avril

[Aristide]

Bonjour,

Le taux moyen = 1.031% et non .925 comme le conseiller me l'a laissé entendre...
Qu'en pensez vous?

Je ne sais ce que vous entendez par "taux moyen" ?

Pour info, le vrai taux est le "taux d"ensemble" calculé par actualisation des échéances tout comme pour le calcul d'un TEG mais sans aucun frais.

Quant à l'optimisation du plan de financement je vous suggère de relire le billet de mon blog dont lien fourni à la page 56.

La bonne méthode est un raisonnement inversé comme suit:
1) - Définition de l'échéance cible, de préférence assurances comprises; compatible avec votre capacité de remboursement et donc acceptable par votre banque.
2) - Obtenir la hiérarchie des taux qui vous serait proposée par votre banque = paliers de durées avec taux associés.
3) - Détermination du besoin exact à financer
4) - Recherche systématique des prêts sociaux et assimilés dont les taux - à durées identiques - sont plus intéressants que ceux de la hiérarchie des taux proposés par la banque; si non exclure lesdits "prêts sociaux".
5) - Par calculs recherche de la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants" qui génère le moindre coût du crédit possible.

Vous noterez que, dans cette démarche inversée, ce n'est pas la mensualité que l'on calcule puisqu'elle choisie/définie à priori; ce sont les durées optimisées les variables calculées dont dérivent les taux issus de la hiérarchie des taux.

Un exemple réel est traité dans ce post:

Exemple traité de Montage gigogne à échéances lissées
Comparatif coût d'un crédit entre prêt immo simple et prêt gigogne

=> Exemple dans fichier Excel compressé "zip" page 9

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...mmo-simple-et-pret-gigogne.30525/#post-265425

Noter aussi qu'en bas du billet de mon blog dont lien joint page 56 vous avez un applicatif "Lissage_Echéances-4" qui permet une approche d'optimisation.

Cdt

 

[symon]

Bonjour,

merci c'est brillant.
1/ je reste bien en deça des 33%, toutes les banques contactées nous finance
2/ la banque postale m'a simplement répondu à coté en disant "je ne peux faire mieux" !
3/ 375K
4/ aucun n'est plus intéressant
5/ sans la hierarchie c'est spéculatif, voici donc mon bilan actuel

Boursorama 19a - 1.02%	LBP 20a - 1.1%	LBP 20a - prêt duo	Boursorama 20a - 1.10%
Aucun frais	Frais comptes : 6/pers/mois soit 6*3*240=4 320 Frais dossier: 500 max	Frais idem	Aucun frais
Mensualité: 1809,95 Intérêt: 37669 TAEG: 1,56%	Mensualité: 1741,38 Intérêt: 42932 TAEG: ?%	Mensualité: 1730,63 Intérêt: 40332 TAEG 1,49% et 1,33%	Mensualité: 1741,38 Intérêt: 42932 TAEG: 1,63%
Avec modulation au 13eme mois: 39757	Les moyens de paiement peuvent etre annulés sur les comptes courants
Impact modulation sur assurance emprunteur (surcout +900)		Impact prêt duo sur assurance emprunteur (à évaluer)
1	4	2	3

Est-ce que mon classement vous semble cohérent?
concernant l'assurance emprunteur cela sera en délégation donc coût équivalent pour les différentes banques.

Est-ce que j'oublie quelque chose dans ma prise de décision?
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour bien comparer les diverses propositions de crédits il faut raisonner:

+ Avec un apport personnel identique (l'apport personnel est un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne)
+ A échéances égales (Cf notion d'échéance cible antérieure).
+ Le coût du crédit (simple) est le plus mauvais des critères de comparaison.

A toutes fins utiles :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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+ Le TAEG n'est fiable que si les durées sont identiques et, en cas de montage en plusieurs lignes de crédit, c'est le "TAEG d'ensemble" de ce montage qu'il convient de comparer aux autres "prêts secs".

Mais, hélas ce "TAEG d'ensemble" n'est pas obligatoire et les banques ne le calculent ni fournissent donc pas; il faut le calculer soi même.

Toujours à toutes fins utiles:

Méfiez-vous du « Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) »……il peut vous induire en erreur ! ! !

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Je suis désolé mais je ne peux me prononcer fiablement sur votre choix.
Moi pour comparer diverses offres de crédits je me base sur le coût du crédit corrigé dont le concept est développé dans le premier des liens ci-dessus et que vous retrouverez dans le montage gigogne optimisé que je vous ai joint dans une réponse antérieure.

Cdt

 

[romC]

Bonjour,

Pour bien comparer les diverses propositions de crédits il faut raisonner:

+ Avec un apport personnel identique (l'apport personnel est un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne)
+ A échéances égales (Cf notion d'échéance cible antérieure).
+ Le coût du crédit (simple) est le plus mauvais des critères de comparaison.

A toutes fins utiles :



+ Le TAEG n'est fiable que si les durées sont identiques et, en cas de montage en plusieurs lignes de crédit, c'est le "TAEG d'ensemble" de ce montage qu'il convient de comparer aux autres "prêts secs".

Mais, hélas ce "TAEG d'ensemble" n'est pas obligatoire et les banques ne le calculent ni fournissent donc pas; il faut le calculer soi même.

Toujours à toutes fins utiles:



Je suis désolé mais je ne peux me prononcer fiablement sur votre choix.
Moi pour comparer diverses offres de crédits je me base sur le coût du crédit corrigé dont le concept est développé dans le premier des liens ci-dessus et que vous retrouverez dans le montage gigogne optimisé que je vous ai joint dans une réponse antérieure.

Cdt

Moi je trouve que la meilleure façon de comparer c'est le coût total du crédit et assurance sur 6-8 ans, en incluant le rachat éventuel et les frais bancaires du quotidien car même si on peut partir quand on veut avec la réforme de la domiciliation ça reste un effort de le faire

Je compare des crédits sur 25 ans donc de même durée et de même montant emprunté assurance incluse d'où ma préférence pour le prêt gigogne (avec montant fixe des échéances dans mon cas) avec le bénéfice d'un prêt court.

De toute façon j'attends d'avoir les offres éditées en main pour pouvoir les comparer

 

[Aristide]

Même avec la même durée et le même montant emprunté le cout du crédit simple n'est pas pertinent.

Il faut encore que le total des besoins/emplois/dépenses soit identique - tous frais annexes confondus - ainsi que le montant de l'apport personnel qui est un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

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Libre à vous de faire comme vous l'entendez.......C'est votre argent.

Cdt

 

[romC]

Même avec la même durée et le même montant emprunté le cout du crédit simple n'est pas pertinent.

Il faut encore que le total des besoins/emplois/dépenses soit identique - tous frais annexes confondus - ainsi que le montant de l'apport personnel qui est un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.



Libre à vous de faire comme vous l'entendez.......C'est votre argent.

Cdt

D'accord merci !
Je vais faire la comparaison et vous dirais ce que ça donne !

Merci pour tous vos conseils, c'est plutôt vous que j'ai envie de payer plutôt que mes "conseiller bancaire"....

 

[Aristide]

Bonjour,

 

[romC]

Bonjour Aristide,

je suis en train d'utiliser les documents excel pour comparer.
Je n'ai pas trouver celui qui permettrait de comparer 2 prets à 1 ligne entre eux et avec un 3e prêt gigogne ?

Celui-là existe ou bien je dois faire autrement ?
Bonne journée

et combien je vous dois ?

 

[Aristide]

Je n'ai pas trouver celui qui permettrait de comparer 2 prets à 1 ligne entre eux et avec un 3e prêt gigogne ?

Celui-là existe ou bien je dois faire autrement ?

Le lien "Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres » " page 63 ci-dessus contient deux applicatifs qui doivent permettre de le faire.
Mais pour le plan de financement avec 3 prêts gigognes il faut les regrouper et saisir les différents paliers d'échéances "toutes échéances confondues" dans les zones prévues.

et combien je vous dois ?

Cà dépend vous payez en liquide ou autrement

Cdt

 

[paal]

Cà dépend vous payez en liquide ou autrement
Cdt

Vous dites cela parce qu'il y a un inspecteur en retraite dans les parages ?

Ou bien pour le liquide faut-il choisir sa marque préférée ??

 

[symon]

Bonjour Aristide,

je suis en train d'utiliser les documents excel pour comparer.
Je n'ai pas trouver celui qui permettrait de comparer 2 prets à 1 ligne entre eux et avec un 3e prêt gigogne ?

Celui-là existe ou bien je dois faire autrement ?
Bonne journée

et combien je vous dois ?

Je l'ai fait avec le fichier "comparaison choix meilleur financement" et l'offre détaillée sur le prêt gigogne de la banque.
attention au taux de rémunération de l'épargne qui peut faire pencher le choix basé sur les critères de comparaison!

@Aristide je ne peux éditer les cellules GHI9 contenant le nom des banques ce qui semblerai etre possible au vu du commentaire, normal ou pas? peut-etre ma version d'excel? sinon merci!!

 

[Aristide]

Il y a aussi des inspecteurs encore en activité.

Pour le reste c'est évidemment une boutade en réponse à une précédente boutade ce que vous avez certainement bien compris.

Cdt

 

[Aristide]

attention au taux de rémunération de l'épargne qui peut faire pencher le choix basé sur les critères de comparaison!

Ben....oui; absolument....puisque:

+ D'une part l'apport personnel est un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne,

+ Que, d'autre part, le concept de coût du crédit corrigé prend en compte le manque à gagner en intérêts (au taux de l'épargne) sur toutes les sommes payées jusqu'au terme du prêt le plus long,

+ Ainsi que - parallèlement - les intérêts susceptibles d'être perçus (toujours au taux de l'épargne) par le placement des échéances libérées quand un ou des prêts des plans de financement arrivent à leur terme et, donc, que leur paiement s'arrête.

Mais cette remarque vaut surtout en regard des divers taux de crédits en cause dans les divers plans de financement concernés.

Il va de soi que, si votre taux de rémunération de l'épargne est inférieur à un taux de crédit donné, puisque votre apport personnel, puisé dans votre épargne, est un prêt que vous vous consentez à vous même au taux de l'épargne, vous aurez intérêt à augmenter l'apport personnel et à réduire le montant du crédit.

Mais, inversement, si le taux de rémunération de votre épargne est supérieur au taux du prêt vous aurez intérêt à conserver votre épargne et augmenter le montant du prêt.

Mais, si comme c'est souvent le cas où le taux de rémunération de l'épargne est inférieur au taux des crédits, si vous faites plusieurs simulations en restant dans cette situation de positionnement relatif des taux épargne/crédit les uns par rapport au autres l'orientation préconisée ne devrai pas changer.

+ Le taux de rémunération de votre épargne est de 1%
+ Le plus faible de vos crédit est à 2%
=> Sur trois offres l'applicatif oriente vers le N° 2 par exemple car son coût du crédit corrigé est le moins cher

+ Si vous passez le taux de votre épargne à 0,75% ou à 1,50% (toujours inférieur à 2%) l'orientation devrait rester la même.

@Aristide je ne peux éditer les cellules GHI9 contenant le nom des banques ce qui semblerai etre possible au vu du commentaire, normal ou pas? peut-etre ma version d'excel? sinon merci!![/QUOTE]
C'est un bug.
En fait initialement la zone était modifiable et j'ai modifié en oubliant de supprimer le commentaire.

Cdt

 

[romC]

Intéressant ce débat rémunération épargne / coût du crédit.

Pour ma part, ce débat a été vite vu.

étant en début de carrière, avec un patrimoine nul, avec une aversion au risque à ce jour assez marquée et un TMI à 30% qui sera probablement rapidement à 40%, indépendamment du 1% supplémentaire que pourrait me rapporter une AV fond euro à 2-2.3%, je fais le choix de d'abord acquérir ma residence principale qui sera mon seul placement non fiscalisé sur son rendement (les impôts locaux, je les paierai que je place mon apport ailleurs ou non).

Je diversifierai quand j'aurai reconstitué une épargne et avancé dans le remboursement de la maison!

Dans 10 ans peut être que quand j'aurai un patrimoine un peu consistant en cas de nouvel achat de RP je raisonnerai différemment.

 

[romC]

Bon ben pas de compte ouvert + versement dessus, pas d'offre envoyée.

C'est légal ça ? Et c'est comme ça dans toutes les banques ?

 

[paal]

Bon ben pas de compte ouvert + versement dessus, pas d'offre envoyée.

C'est légal ça ? Et c'est comme ça dans toutes les banques ?

Encore une fois, nous sommes dans un domaine contractuel, et c'est l'échange des consentements qui est la règle ...

Si les partenaires au contrat sont d'accord : tout va bien !!

S'ils ne le sont pas, c'est comme au casino : rien ne va plus !!

Et puis 100 Euros comparés à 460 KE ....

 

[totoka]

Afficher la pièce jointe 4553

Bon ben pas de compte ouvert + versement dessus, pas d'offre envoyée.

C'est légal ça ? Et c'est comme ça dans toutes les banques ?

je pense qu'il faut bien lier le pret à un compte... vu le taux obtenu et sachant que boursorama propose ses services sans frais complémentaires. .. Je ne pense pas que cela soit super engageant

Cordialement,

 

[romC]

C'est le principe, évidemment que 100€ c'est peanuts. Je suis prêt a domicilier mes revenus et utiliser les services du quotidien chez le prêteur une fois que je l'aurai choisi.

Qu'ils envoient l'offre et on vois si je continue avec eux ou pas.

Mais c'est incroyable de devoir "payer" avant d'avoir pu lire le contrat (souscrire un compte, souscrire une assurance emprunteur et commencer a payer).

C'est comme ça que je le vis et je trouve c anormal.

Je regrette mais c'est anormal. On ne signe rien tant qu'on n'a pas toutes les conditions noir sur blanc.

Pourquoi faut il s'engager a qqch (oui je sais c'est réversible) avant d'avoir l'offre ferme et le contrat en main?

Et je comprends pas que ça ne choque que moi !

 

[mvhrb888]

Je ne comprends pas que ça vous choque
Si vous ouvrez un compte chez Boursorama il faut faire un virement à partir d'un compte bancaire à votre nom. C'est ainsi dans toutes les banques en ligne. Il ne s'agit pas de payer (vous pensez bien que pour Boursorama, les 100 € qu'il vous demande, c'est une goutte d'eau), mais de vérifier que vous existez vraiment tel que prétendez l'être.

 

[Maju]

Si la procédure me choque aussi j'y ai été confronté il y a peu c'est pareil pour tout le monde ou presque je pense