Avis sur mon premier investissement LMNP

[moietmoi]

Merci! Oui biensur les travaux seront fait avant la mise en location, mais chaque mois je compte gardr % du loyer pour les futurs travaux ou dépannage du locataire.

A priori, dans ton cas, c'est plutôt juste, ce sera plutôt toi qui mettra un peu d'argent chaque mois pour que ça tourne.
Il faudrait refaire précisément le calcul que j'ai fait dans mon premier post avec les chiffres exacts.
"En trésorerie
6600-2200-4200=pas grand chose. Vu les approximation, tu seras en négatif."

 

[melissa16100]

A priori, dans ton cas, c'est plutôt juste, ce sera plutôt toi qui mettra un peu d'argent chaque mois pour que ça tourne.
Il faudrait refaire précisément le calcul que j'ai fait dans mon premier post avec les chiffres exacts.
"En trésorerie
6600-2200-4200=pas grand chose. Vu les approximation, tu seras en négatif."

J'ai essayé de prendre tous les postes de dépenses liés à l'appartement comme: Charge copropriété, taxe foncière, assurance appartement, les frais de comptabilité, et un % pour des futurs travaux, je pense prendre une assurance impayés et j'ajusterai cela en fonction. J'ai fait le tour mais je ne vois pas d'autres frais, en voyez-vous d'autres?

 

[Rewolution]

J'ai essayé de prendre tous les postes de dépenses liés à l'appartement comme: Charge copropriété, taxe foncière, assurance appartement, les frais de comptabilité, et un % pour des futurs travaux, je pense prendre une assurance impayés et j'ajusterai cela en fonction. J'ai fait le tour mais je ne vois pas d'autres frais, en voyez-vous d'autres?

CFE, intérêts d'emprunt, frais de déplacements, frais de démarrage de prêt (caution crédit logement, frais de dossiers), équipements,

 

[melissa16100]

CFE, intérêts d'emprunt, frais de déplacements, frais de démarrage de prêt (caution crédit logement, frais de dossiers), équipements,

J'aimerais anticiper tous les frais pour au maximum de ne pas avoir d'effort de trésorerie à faire.
Dans le quotidien, et si vous avez des locations que payez vous en plus des mensualités crédit.
@Rewolution, merci pour la liste, intéressant pour les charges déductibles.

 

[moietmoi]

J'aimerais anticiper tous les frais pour au maximum de ne pas avoir d'effort de trésorerie à faire.

Non, ce n'est pas faisable.
Je veux dire par là que tu ne changeras pas les dépenses en fonction du bénéfice que tu veux faire.
Je t'ai donné dans mon premier post la liste des charges

Je reprends ton chiffre des mensualités
Assurance ,compta, taxe foncière cfe,copro

Tu peux rajouter des frais d'annonces( 30/100 euros annuels et de déplacements(un billet de train ou des km de voiture )et de petites fournitures 50/100 annuel.
Il faut refaire les calculs de mon premier post avec les vrais chiffres.
A priori tu auras un effort de trésorerie.

 

[melissa16100]

Non, ce n'est pas faisable.
Je veux dire par là que tu ne changeras pas les dépenses en fonction du bénéfice que tu veux faire.
Je t'ai donné dans mon premier post la liste des charges

Tu peux rajouter des frais d'annonces( 30/100 euros annuels et de déplacements(un billet de train ou des km de voiture )et de petites fournitures 50/100 annuel.
Il faut refaire les calculs de mon premier post avec les vrais chiffres.
A priori tu auras un effort de trésorerie.

Oui c'est clair, l'appartement est dans ma ville donc les frais de déplacements seront nulles, mais je vais affiner mes chiffres. Merci à tous pour votre grande aide

 

[Max1]

Autre question: je vais avoir environ 12K€ de frais d'acquisition donc Année N : 6600 - 2400 (charges) - 2200 (intérêt) - 12 000 de frais d'acquisition = - 10000€ ; est ce reportable sur l'année N+1?

En théorie, oui pendant 10 ans.

En pratique c'est moins évident.
Quand on amorti, la loi stipule que les déductions doivent se faire dans cet ordre:
1. les charges et intérêts de l'année en cours
2. les amortissements de l'année en cours
3. les amortissements non utilisés des années précédentes sans limite dans le temps.
4. les déficits reportés des années antérieures (en commençant par l'année la plus ancienne, mais maximum N-10)

Les frais d'acquisition que vous n'utilisez pas immédiatement passent donc du 1er au 4e panier l'année suivante.

En pratique, il est donc possible de reporter ces frais d'acquisition pendant 10 ans sans jamais pouvoir les utiliser (ou presque pas) car il faut d'abord utiliser tous les amortissements présents et passés.

J'aurais préféré l'ordre 1-4-2-3, mais malheureusement on ne peut pas choisir.

Comme les intérêts et les amortissements sont prévisibles (seuls les loyers sont un petit peu moins prévisibles), vous pouvez déjà faire des simulations sur 10 ans.

 

[Rewolution]

Selon la rentabilité et la date de démarrage de location, c'est généralement le comptable qui indique s'il est préférable de passer en charges ou d'amortir les frais d'acquisition.
Personnellement, sauf si la renta est moisie ou lors d'une mise en location en fin d'année, je préfère vraiment passer en charges les frais de notaire. LA première décision implique tous les autres achats sous le même Siren. Et lorsque le bénéfice taxable survient, il est alors facile de décider un nouvel achat pour repasser en déficit immédiatement.

 

[melissa16100]

En théorie, oui pendant 10 ans.

En pratique c'est moins évident.
Quand on amorti, la loi stipule que les déductions doivent se faire dans cet ordre:
1. les charges et intérêts de l'année en cours
2. les amortissements de l'année en cours
3. les amortissements non utilisés des années précédentes sans limite dans le temps.
4. les déficits reportés des années antérieures (en commençant par l'année la plus ancienne, mais maximum N-10)

Les frais d'acquisition que vous n'utilisez pas immédiatement passent donc du 1er au 4e panier l'année suivante.

En pratique, il est donc possible de reporter ces frais d'acquisition pendant 10 ans sans jamais pouvoir les utiliser (ou presque pas) car il faut d'abord utiliser tous les amortissements présents et passés.

J'aurais préféré l'ordre 1-4-2-3, mais malheureusement on ne peut pas choisir.

Comme les intérêts et les amortissements sont prévisibles (seuls les loyers sont un petit peu moins prévisibles), vous pouvez déjà faire des simulations sur 10 ans.

D'accord mais si je décide de ne pas utiliser mais amortissement, et plutôt reporter mes charges. Est ce possible ?

 

[Max1]

J'avais posé la même question ici il y a quelques mois et on m'avait répondu que ce n'était pas possible d'y renoncer à la carte quand ça nous arrange.

 

[Rewolution]

Non, pas possible. L'ordre est clair et légal.

Mais franchement, tu te poses des questions de doctrine comptable qui seront la décision de ton comptable. Mais j'aime bien quand les investisseurs décortiquent la doctrine pour comprendre. Top !

 

[moietmoi]

Non, pas possible. L'ordre est clair et légal.

Dura lex, sed lex..

 

[Spheagor]

Selon la rentabilité et la date de démarrage de location, c'est généralement le comptable qui indique s'il est préférable de passer en charges ou d'amortir les frais d'acquisition.
Personnellement, sauf si la renta est moisie ou lors d'une mise en location en fin d'année, je préfère vraiment passer en charges les frais de notaire. LA première décision implique tous les autres achats sous le même Siren. Et lorsque le bénéfice taxable survient, il est alors facile de décider un nouvel achat pour repasser en déficit immédiatement.

Je pensais qu'il n'était pas possible en LMNP d'imputer des déficits 🤔

Si j'ai acheté un bien il y a 10 ans et qui va générer de la fiscalité cette année, je peux acheter un nouveau bien avec travaux, charges à déduire/amortir, qui vont pouvoir "effacer" l'impôt du premier bien ?

En vous remerciant pour vos éclaircissements,

 

[moietmoi]

Je pensais qu'il n'était pas possible en LMNP d'imputer des déficits

En LMP, le déficit lié aux charges s'impute sur le revenu général.
En LMNP ce déficit d'imputer pendant 10 ans sur les bénéfices de l'exploitation.

Si j'ai acheté un bien il y a 10 ans et qui va générer de la fiscalité cette année, je peux acheter un nouveau bien avec travaux, charges à déduire/amortir, qui vont pouvoir "effacer" l'impôt du premier bien ?

Il n'y a qu'une seule entreprise, avec plusieurs établissements.
Donc le déficit de l'un va compenser le bénéfice de l'autre.
Mais y compris pour les amortissements, dont le code des impôts précise qu'
Ils doivent être comptés globalement et non pas par bien; Ainsi les amortissements du nouveau bien vont pouvoir s'imputer sur la comptabilité des 2 biens...
Juste , il faut tenir une feuille à part , hors compta, pour identifier les amortissements, si un jour, on vend un bien...

 

[melissa16100]

Non, pas possible. L'ordre est clair et légal.

Mais franchement, tu te poses des questions de doctrine comptable qui seront la décision de ton comptable. Mais j'aime bien quand les investisseurs décortiquent la doctrine pour comprendre. Top !

Je suis partisante de tout comprendre avant de me lancer dans un projet

 

[moietmoi]

Je suis partisante de tout comprendre avant de me lancer dans un projet

La faiblesse de ce positionnement, c'est l'immobilisme.
Cependant je suis d'accord avec toi.

 

[melissa16100]

La faiblesse de ce positionnement, c'est l'immobilisme.
Cependant je suis d'accord avec toi.

Vous avez raison

 

[domiplex]

Bonjour,

Tous d’abord, merci pour votre aide.
Aujourd’hui, j’ai envie de nouveau investir dans l’immobilier avec effet de levier.
J’ai le choix entre 2 options:

• LMNP (ville moyenne) ,appartement de 48m², résidence de 2008 : Emprunt de 72K€ à 3.45%|

Savez vous ce qu’il en est sur le LMNP dans els mois à venir? Ceux qui ont des locations Nu comment s’en sortir ?

Des conseils?

Merci d’avance et bonne journée

Voici un calcul complet pour la location meublée (LMNP).

En supposant ces données en entrée :

Prix d'acquisition du bien (€) = 60 000
Loyer CC (€/mois) = 550
Charges copropriété (€/an) = 800
Taxe foncière (€/an) = 834
Apport (€) = 9 000
Durée (mois) = 300
Taux hors assurance (%) = 3,45
Taux assurance (%) = 0,30
Taux imposition (%) = 30

Pour le prix total d'acquisition, il faut prévoir :
Frais d'agence (€) 6% = 3 600,00
Frais de notaire (€) 8% = 4 800,00
Travaux (€) = 12 000
Equipements (€) = 2 000
Donc au total 82 400 €

Loyer CC (€/mois) = 550,00
Charges locatives (€/mois) = 46,67
Loyer HC (€/mois) = 503,33
On considère une Vacance locative (mois) = 0.5, ce qui nous donne :
Loyer CC (€/an) = 6 325,00
Charges locatives (€/an) = 536,71
Loyer HC (€/an) = 5 788,30

Il faut prévoir les charges :
Charges copropriété (€/an) = 800,00, dont Charges non récupérables (€/an) = 263,29
Charges non prévues (€/an) = 300
Frais comptables (€/an) = 300
Gestion et GLI (€/an) 8% = 506,00
Assurance PNO (€/an) = 50
Taxe foncière (€/an) = 834,00
Donc un Total charges (€/an) = 2 253,29

Pour le prêt immobilier :
Apport (€) = 9 000
Durée (mois) = 300
Prêt (€) = 73 400,00 (en enlevant l'apport du prix total d'acquisition)
Taux hors assurance (%) = 3,45
Mensualité prêt (€/mois) = 365,49 (Formule VPM basée sur un taux hors assurance et des remboursements constants)
Alors Total versements prêt (€) = 109 647,00 (mensualité x durée), dont Intérêts (€) = 36 247,00
Taux assurance (%) = 0,3
Mensualité assurance (€/mois) = 18,35
Alors Total versements assurance (€) = 5 505,00 (mensualité x durée)

Au final :
Mensualité prêt + assurance (€/mois) = 383,84
Total versements (€) = 115 152,00 (mensualité x durée)
Total Intérêts + Assurance (€) = 41 752,00

Pour les impôts :
Taux imposition (%) = 30,00
Revenu imposable (micro-BIC) (€/an) = 3 162,50 (50% du loyer annuel)
Impôt sur revenu locatif (€/an) = 948,75
Prélèvements sociaux (€/an) 17,2% = 543,95
Total Impôt et Taxes (€/an) = 1 492,70

Et finalement la rentabilité :
Rentabilité brute (%) = 7,02 {Loyer HC (€/an) / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette (%) = 4,29 {Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an)] / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette nette d'impôts (%) = 2,48 {[Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an) - Total Impôt et Taxes (€/an)] / Total acquisition (€)}
Revenu net (€/mois) = 294,58 {Loyer HC (€/an) / 12 - Total charges (€/an) / 12}
Revenu net net d'impôts (€/mois) = 170,19 {Revenu net (€/mois) - Total Impôt et Taxes / 12}
Flux trésorerie net (€/mois) = -89,26 {Revenu net (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}
Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) = -213,65 {Revenu net net d'impôts (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}

Pour la location meublée (LMNP), les premières années on peut avoir un revenu imposable à zéro en déduisant l'amortissement du bien du revenu net (en utilisant le régime réel). On peut amortir le prix du bien immobilier, les montants des travaux et des meubles. Cela implique que l'impôt à payer est zéro. Après quelques années, le bien est totalement amorti et donc le revenu net devient imposable (le plus souvent c'est plus avantageux de passer au régime micro-BIC).
Si on considère que l'amortissement sera réalisé pendant 8 ans :
Bilan 8 ans au régime réel (€) = -8 568,96 {Flux trésorerie net (€/mois) * 96}
Bilan après 8 ans au régime micro-BIC (€) = -43 584,60 {Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) * [300 - 96]}

Si on devait vendre le bien à la fin du prêt, avec le même prix d'acquisition :
Bilan (€) = -1 153,56 {Prix d'acquisition du bien (€) - Apport (€) + Bilan 8ans (€) + Bilan après 8 ans (€)}

Pour moi le bilan étant négatif, il faut changer quelque chose pour qu'il soit positif : soit négocier le prix, soit faire moins de travaux, soit avoir des meilleurs taux, soit augmenter le loyer.

Si on ne peut rien changer, je dirais que c'est pas un bon investissement.

Vous pouvez tout recalculer automatiquement en utilisant le lien du simulateur ci-dessus.

 

[moietmoi]

Flux trésorerie net (€/mois) = -89,26 {

Tout ce calcul bien long et touffu, pour exactement ce que je disais en quelques lignes....
Ton simulateur est peut être bon, mais le bon sens et les grandes approximations permettent à chacun de jauger un projet, sans faire tout les calculs..
Cependant je pense que ton site est excellent..

 

[svprets]

Voici un calcul complet pour la location meublée (LMNP).

En supposant ces données en entrée :

Prix d'acquisition du bien (€) = 60 000
Loyer CC (€/mois) = 550
Charges copropriété (€/an) = 800
Taxe foncière (€/an) = 834
Apport (€) = 9 000
Durée (mois) = 300
Taux hors assurance (%) = 3,45
Taux assurance (%) = 0,30
Taux imposition (%) = 30

Pour le prix total d'acquisition, il faut prévoir :
Frais d'agence (€) 6% = 3 600,00
Frais de notaire (€) 8% = 4 800,00
Travaux (€) = 12 000
Equipements (€) = 2 000
Donc au total 82 400 €

Loyer CC (€/mois) = 550,00
Charges locatives (€/mois) = 46,67
Loyer HC (€/mois) = 503,33
On considère une Vacance locative (mois) = 0.5, ce qui nous donne :
Loyer CC (€/an) = 6 325,00
Charges locatives (€/an) = 536,71
Loyer HC (€/an) = 5 788,30

Il faut prévoir les charges :
Charges copropriété (€/an) = 800,00, dont Charges non récupérables (€/an) = 263,29
Charges non prévues (€/an) = 300
Frais comptables (€/an) = 300
Gestion et GLI (€/an) 8% = 506,00
Assurance PNO (€/an) = 50
Taxe foncière (€/an) = 834,00
Donc un Total charges (€/an) = 2 253,29

Pour le prêt immobilier :
Apport (€) = 9 000
Durée (mois) = 300
Prêt (€) = 73 400,00 (en enlevant l'apport du prix total d'acquisition)
Taux hors assurance (%) = 3,45
Mensualité prêt (€/mois) = 365,49 (Formule VPM basée sur un taux hors assurance et des remboursements constants)
Alors Total versements prêt (€) = 109 647,00 (mensualité x durée), dont Intérêts (€) = 36 247,00
Taux assurance (%) = 0,3
Mensualité assurance (€/mois) = 18,35
Alors Total versements assurance (€) = 5 505,00 (mensualité x durée)

Au final :
Mensualité prêt + assurance (€/mois) = 383,84
Total versements (€) = 115 152,00 (mensualité x durée)
Total Intérêts + Assurance (€) = 41 752,00

Pour les impôts :
Taux imposition (%) = 30,00
Revenu imposable (micro-BIC) (€/an) = 3 162,50 (50% du loyer annuel)
Impôt sur revenu locatif (€/an) = 948,75
Prélèvements sociaux (€/an) 17,2% = 543,95
Total Impôt et Taxes (€/an) = 1 492,70

Et finalement la rentabilité :
Rentabilité brute (%) = 7,02 {Loyer HC (€/an) / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette (%) = 4,29 {Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an)] / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette nette d'impôts (%) = 2,48 {[Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an) - Total Impôt et Taxes (€/an)] / Total acquisition (€)}
Revenu net (€/mois) = 294,58 {Loyer HC (€/an) / 12 - Total charges (€/an) / 12}
Revenu net net d'impôts (€/mois) = 170,19 {Revenu net (€/mois) - Total Impôt et Taxes / 12}
Flux trésorerie net (€/mois) = -89,26 {Revenu net (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}
Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) = -213,65 {Revenu net net d'impôts (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}

Pour la location meublée (LMNP), les premières années on peut avoir un revenu imposable à zéro en déduisant l'amortissement du bien du revenu net (en utilisant le régime réel). On peut amortir le prix du bien immobilier, les montants des travaux et des meubles. Cela implique que l'impôt à payer est zéro. Après quelques années, le bien est totalement amorti et donc le revenu net devient imposable (le plus souvent c'est plus avantageux de passer au régime micro-BIC).
Si on considère que l'amortissement sera réalisé pendant 8 ans :
Bilan 8 ans au régime réel (€) = -8 568,96 {Flux trésorerie net (€/mois) * 96}
Bilan après 8 ans au régime micro-BIC (€) = -43 584,60 {Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) * [300 - 96]}

Si on devait vendre le bien à la fin du prêt, avec le même prix d'acquisition :
Bilan (€) = -1 153,56 {Prix d'acquisition du bien (€) - Apport (€) + Bilan 8ans (€) + Bilan après 8 ans (€)}

Pour moi le bilan étant négatif, il faut changer quelque chose pour qu'il soit positif : soit négocier le prix, soit faire moins de travaux, soit avoir des meilleurs taux, soit augmenter le loyer.

Si on ne peut rien changer, je dirais que c'est pas un bon investissement.

Vous pouvez tout recalculer automatiquement en utilisant le lien du simulateur ci-dessus.

Avec amortissement du bâti et des frais d'achat à 40 ans, des travaux à 15 ans et des meubles à 7 ans, revente dans 15 ans au prix net vendeur de 60 k€, indexation des recettes et charges à raison de 2% annuels, intégration des frais de prêt...mais sans tenir compte de la vacance locative...=> TRI : 7,20 %...pas si mal...