Avis sur mon premier investissement LMNP

[melissa16100]

Voici un calcul complet pour la location meublée (LMNP).

En supposant ces données en entrée :

Prix d'acquisition du bien (€) = 60 000
Loyer CC (€/mois) = 550
Charges copropriété (€/an) = 800
Taxe foncière (€/an) = 834
Apport (€) = 9 000
Durée (mois) = 300
Taux hors assurance (%) = 3,45
Taux assurance (%) = 0,30
Taux imposition (%) = 30

Pour le prix total d'acquisition, il faut prévoir :
Frais d'agence (€) 6% = 3 600,00
Frais de notaire (€) 8% = 4 800,00
Travaux (€) = 12 000
Equipements (€) = 2 000
Donc au total 82 400 €

Loyer CC (€/mois) = 550,00
Charges locatives (€/mois) = 46,67
Loyer HC (€/mois) = 503,33
On considère une Vacance locative (mois) = 0.5, ce qui nous donne :
Loyer CC (€/an) = 6 325,00
Charges locatives (€/an) = 536,71
Loyer HC (€/an) = 5 788,30

Il faut prévoir les charges :
Charges copropriété (€/an) = 800,00, dont Charges non récupérables (€/an) = 263,29
Charges non prévues (€/an) = 300
Frais comptables (€/an) = 300
Gestion et GLI (€/an) 8% = 506,00
Assurance PNO (€/an) = 50
Taxe foncière (€/an) = 834,00
Donc un Total charges (€/an) = 2 253,29

Pour le prêt immobilier :
Apport (€) = 9 000
Durée (mois) = 300
Prêt (€) = 73 400,00 (en enlevant l'apport du prix total d'acquisition)
Taux hors assurance (%) = 3,45
Mensualité prêt (€/mois) = 365,49 (Formule VPM basée sur un taux hors assurance et des remboursements constants)
Alors Total versements prêt (€) = 109 647,00 (mensualité x durée), dont Intérêts (€) = 36 247,00
Taux assurance (%) = 0,3
Mensualité assurance (€/mois) = 18,35
Alors Total versements assurance (€) = 5 505,00 (mensualité x durée)

Au final :
Mensualité prêt + assurance (€/mois) = 383,84
Total versements (€) = 115 152,00 (mensualité x durée)
Total Intérêts + Assurance (€) = 41 752,00

Pour les impôts :
Taux imposition (%) = 30,00
Revenu imposable (micro-BIC) (€/an) = 3 162,50 (50% du loyer annuel)
Impôt sur revenu locatif (€/an) = 948,75
Prélèvements sociaux (€/an) 17,2% = 543,95
Total Impôt et Taxes (€/an) = 1 492,70

Et finalement la rentabilité :
Rentabilité brute (%) = 7,02 {Loyer HC (€/an) / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette (%) = 4,29 {Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an)] / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette nette d'impôts (%) = 2,48 {[Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an) - Total Impôt et Taxes (€/an)] / Total acquisition (€)}
Revenu net (€/mois) = 294,58 {Loyer HC (€/an) / 12 - Total charges (€/an) / 12}
Revenu net net d'impôts (€/mois) = 170,19 {Revenu net (€/mois) - Total Impôt et Taxes / 12}
Flux trésorerie net (€/mois) = -89,26 {Revenu net (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}
Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) = -213,65 {Revenu net net d'impôts (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}

Pour la location meublée (LMNP), les premières années on peut avoir un revenu imposable à zéro en déduisant l'amortissement du bien du revenu net (en utilisant le régime réel). On peut amortir le prix du bien immobilier, les montants des travaux et des meubles. Cela implique que l'impôt à payer est zéro. Après quelques années, le bien est totalement amorti et donc le revenu net devient imposable (le plus souvent c'est plus avantageux de passer au régime micro-BIC).
Si on considère que l'amortissement sera réalisé pendant 8 ans :
Bilan 8 ans au régime réel (€) = -8 568,96 {Flux trésorerie net (€/mois) * 96}
Bilan après 8 ans au régime micro-BIC (€) = -43 584,60 {Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) * [300 - 96]}

Si on devait vendre le bien à la fin du prêt, avec le même prix d'acquisition :
Bilan (€) = -1 153,56 {Prix d'acquisition du bien (€) - Apport (€) + Bilan 8ans (€) + Bilan après 8 ans (€)}

Pour moi le bilan étant négatif, il faut changer quelque chose pour qu'il soit positif : soit négocier le prix, soit faire moins de travaux, soit avoir des meilleurs taux, soit augmenter le loyer.

Si on ne peut rien changer, je dirais que c'est pas un bon investissement.

Vous pouvez tout recalculer automatiquement en utilisant le lien du simulateur ci-dessus.

Merci, très instructif. J'ai eu un taux proposé à 2.90% sur 300 mois sans apport et j'ai décidé d'augmenté le loyer à 600€.

 

[svprets]

Merci, très instructif. J'ai eu un taux proposé à 2.90% sur 300 mois sans apport et j'ai décidé d'augmenté le loyer à 600€.

Avec apport pour frais, loyer de 600 €, revente dans 15 ans au prix de 70 k€ net vendeur...avenir certain...!!! Sur le papier, c'est une belle rentabilité puisque faible apport à l'entrée...Reste les imprévus inhérents à tout projet locatif... : travaux, dégradations, vacance locative, sortie...

 

[moietmoi]

j'ai décidé d'augmenté le loyer à 600€.

Si c'est si simple.. pourquoi ne pas l'augmenter plus?
Si le bien était déjà loué, tu es obligé de garder le même loyer.
Sinon, il y a un prix du marché et si tu es au dessus, soit tu ne trouveras personne, soit les locataires partiront au bout d'un ou 2 mois lorsqu'ils auront trouvé mieux.
C'est le danger du meublé, le locataire est libre comme l'air.. il n'a pas de meubles, il part au jour le jour , avec suivant la zone 1 mois ou 3 mois de préavis..

 

[moietmoi]

revente dans 15 ans au prix de 70 k€ net vendeu

Attention, la revente est maintenant taxée en plus value des particuliers en diminuant le prix d'acquisition des amortissements ayant participés à la baisse du revenu imposable du LMNP.

 

[Liouliu]

C'est le danger du meublé [...] il part au jour le jour , avec suivant la zone 1 mois ou 3 mois de préavis..

Non, 1 mois de préavis quelle que soit la zone.

 

[Jaumep]

Non, 1 mois de préavis quelle que soit la zone.

Oui et 3 mois c’est pour le propriétaire.

 

[moietmoi]

Non, 1 mois de préavis quelle que soit la zone

exact, comment faire une telle erreur alors que j'ai eu des dizaines de locataires.....

Oui et 3 mois c’est pour le propriétaire.

c'est 3 mois, mais seulement lors du renouvellement du bail, pas à n'importe quelle date.. et seulement pour les motifs spéciaux(vente, habitation perso ou de la famille..)

 

[Jaumep]

exact, comment faire une telle erreur alors que j'ai eu des dizaines de locataires.....

c'est 3 mois, mais seulement lors du renouvellement du bail, pas à n'importe quelle date.. et seulement pour les motifs spéciaux(vente, habitation perso ou de la famille..)

Oui bien sûr.

 

[moietmoi]

Bonjour @svprets
F.P la première année? c'est quoi? frais d'acquisition?
j'essaye de m'y retrouver dans ton tableur...

 

[melissa16100]

Si c'est si simple.. pourquoi ne pas l'augmenter plus?
Si le bien était déjà loué, tu es obligé de garder le même loyer.
Sinon, il y a un prix du marché et si tu es au dessus, soit tu ne trouveras personne, soit les locataires partiront au bout d'un ou 2 mois lorsqu'ils auront trouvé mieux.
C'est le danger du meublé, le locataire est libre comme l'air.. il n'a pas de meubles, il part au jour le jour , avec suivant la zone 1 mois ou 3 mois de préavis..

Non j'ai revu le prix du loyer car j'ai réévalué par rapport au marché et même avec cette augmentation je serai encore bien positionnée. Le bien n'est pas loué.

 

[moietmoi]

comme je ne comprends pas , en reprenant 2173 de frais la première année ,
on arrive à 7494 de charges pour 7200 de loyer donc un résultat reportable de -294 euros et des amortissements à reporter de 2530;
j'ai l'impression que tu fais une compta de bic hors meublé....

 

[svprets]

Bonjour @svprets
F.P la première année? c'est quoi? frais d'acquisition?
j'essaye de m'y retrouver dans ton tableur...

Bonjour moi&moi, ai posé les frais de prêt l'année 1...En toute franchise, le tableur est une "projection" de l'investissement locatif ..Il n'"arbitre" d'entre déductibilité des charges et dotations aux amortissements...N'y ai pas intégré l'impact de la PV à la sortie...

 

[Balsh]

Voici un calcul complet pour la location meublée (LMNP).

En supposant ces données en entrée :

...

Pour moi le bilan étant négatif, il faut changer quelque chose pour qu'il soit positif : soit négocier le prix, soit faire moins de travaux, soit avoir des meilleurs taux, soit augmenter le loyer.

Si on ne peut rien changer, je dirais que c'est pas un bon investissement.

Vous pouvez tout recalculer automatiquement en utilisant le lien du simulateur ci-dessus.

Intéressant ce simualeur, par contre je n'ai pas vu la notion d'augmentation des loyers ni de valorisation du bien ?

Si on fait les calculs sur le long term, bien entendu les charges vont elles aussi augmenter, mais selon les villes on peut aussi compter sur une valorisation annuelle du loyer. Typiquement des villes de tailles moyennes, dynamiques, étudiantes, on peut compter sur 1.5-2% d'augmentaiton de loyer annuel et pourquoi pas sur une valorisation du bien de 40% sur la durée de détention.

 

[svprets]

Intéressant ce simualeur, par contre je n'ai pas vu la notion d'augmentation des loyers ni de valorisation du bien ?

Si on fait les calculs sur le long term, bien entendu les charges vont elles aussi augmenter, mais selon les villes on peut aussi compter sur une valorisation annuelle du loyer. Typiquement des villes de tailles moyennes, dynamiques, étudiantes, on peut compter sur 1.5-2% d'augmentaiton de loyer annuel et pourquoi pas sur une valorisation du bien de 40% sur la durée de détention.

Sans parier sur une belle revente, ce serait chouette déjà de tenir compte d'une valeur résiduelle pour commencer à parler de rentabilité...

 

[domiplex]

Intéressant ce simualeur, par contre je n'ai pas vu la notion d'augmentation des loyers ni de valorisation du bien ?

Si on fait les calculs sur le long term, bien entendu les charges vont elles aussi augmenter, mais selon les villes on peut aussi compter sur une valorisation annuelle du loyer. Typiquement des villes de tailles moyennes, dynamiques, étudiantes, on peut compter sur 1.5-2% d'augmentaiton de loyer annuel et pourquoi pas sur une valorisation du bien de 40% sur la durée de détention.

Bonnes pistes d'amélioration. Je les notes dans ma liste d'évolutions.

 

[domiplex]

Sans parier sur une belle revente, ce serait chouette déjà de tenir compte d'une valeur résiduelle pour commencer à parler de rentabilité...😉

Avez-vous des liens qui expliquent les formules de calcul de la valeur résiduelle pour les appartements/maisons ? J'ai vite fait une recherche, mais j'ai l'impression que cela s'applique plutôt au mobilier, machines, voitures etc.

 

[svprets]

Avez-vous des liens qui expliquent les formules de calcul de la valeur résiduelle pour les appartements/maisons ? J'ai vite fait une recherche, mais j'ai l'impression que cela s'applique plutôt au mobilier, machines, voitures etc.

Bonsoir, ce n'est pas une affaire de lien mais de bon sens ..On ne se prononce sur la rentabilité d'un investissement, surtout locatif, sans envisager sa sortie...sa revente, en l'occurrence ..Cette valeur, à l'instar des CF s'actualise...

 

[domiplex]

Bonsoir, ce n'est pas une affaire de lien mais de bon sens ..On ne se prononce sur la rentabilité d'un investissement, surtout locatif, sans envisager sa sortie...sa revente, en l'occurrence ..Cette valeur, à l'instar des CF s'actualise...

Je comprends mieux. Merci pour la suggestion.