Avis sur mon premier investissement LMNP

[Kizzo]

Oui, et même eux, ont parfois du mal à suivre, ou anticiper les changements pour affiner leurs conseils

Ah je ne parlais même pas de conseil, juste de la tenue pure et simple de la comptabilité

 

[Roger31300]

Bonjour,
Sur le papier votre projet semble intéressant ! Je loue moi-même un studio en LMNP (dans une grande ville) et suis content de mon investissement.
Je me permets de soulever une interrogation : vous parlez de ville moyenne, connaissez vous l'état du marché locatif ? le montant estimé du loyer ne risque t'il pas d'être surévalué ? Risque de vacance locative ?

 

[melissa16100]

Hello,
le LMNP est toujours plus avantageux que le nu.
En plus des charges déductibles en nu, tu peux deduire en LMNP
- les frais d'acquisition
- toutes les charges de copro, et pas seulement la part non refacturable
- l'amortissement qui sera calculé par ton comptable. Tu ne choisis pas cette partie là qui engage la responsabilité du comptable.
- les frais de déplacement, et en fait toutes les dépenses liées à ton appart loué meublé.

Le LMNP ne va pas disparaître. il sera peut être moins intéressant avec la réintégration de l'amortissement déduit en cas de revente, mais si tu vises le temps long, l'impôt sur la plus value est de 0% à partir de 30 ans.

Donc même si ça change, et c'est pas dit que ça change, ça restera toujours plus intéressant que le nu.e

 

[melissa16100]

Merci une nouvelle fois,
Penses tu qu’il y a aura un prorata de réintégration des amortissements ? Où ça sera la totalité? Et dans tous les cas quelle en sera la conséquence pour la revente? Merci pour ton aide

 

[melissa16100]

D'un point de vue fiscal, un avantage du nu est que les déficits peuvent être déduits des revenus globaux (revenus professionnels...) dans une certaine mesure.
En meublé, il faudra reporter les déficits, sans certitude de pouvoir les utiliser car les amortissements et les charges de l'année en cours (intérêts, ...) passent avant les déficits reportés des années antérieures.
Les amortissements et les intérêts de l'emprunt étant prévisibles, on peut facilement faire des projections.

Ok je dois voir cela précisément de mon côté et me former à tout ça

 

[melissa16100]

Oui enfin faut pas non plus être un grand matheux pour prendre son relevé de charges, son tableau d'amortissement, sa taxe foncière et ses factures de travaux/cotisations d'assurances et faire des additions...
Ça me prend 15min par an pour 2 appartements et franchement j'ai pas fait un tableur plus sophistiqué que ça
La location nue c'est pas non plus l'enfer sur terre ni le meublé un eldorado... Le premier point à regarder est plutôt indépendant du régime fiscal : y a t il un locataire qui paye ?

Ça je ne sais pas encore! Je suis en cours d’acquisition mais avant de faire n’importe quoi je voulais me former à toutes ces questions

 

[melissa16100]

Bonjour,
Sur le papier votre projet semble intéressant ! Je loue moi-même un studio en LMNP (dans une grande ville) et suis content de mon investissement.
Je me permets de soulever une interrogation : vous parlez de ville moyenne, connaissez vous l'état du marché locatif ? le montant estimé du loyer ne risque t'il pas d'être surévalué ? Risque de vacance locative ?

Oui je le connais car j’investis dans ma ville donc j’ai déjà bien étudié le marché et je pense que celui refait au goût du jour sera louable à ce prix.

 

[Kizzo]

Merci une nouvelle fois,
Penses tu qu’il y a aura un prorata de réintégration des amortissements ? Où ça sera la totalité? Et dans tous les cas quelle en sera la conséquence pour la revente? Merci pour ton aide

Pas de raisons à priori que ce soit au prorata
La conséquence est qu'en reintegrant les amortissements, on considère que le prix d'acquisition est diminué d'autant. La plus-value est donc mathématiquement plus élevée

 

[melissa16100]

Pas de raisons à priori que ce soit au prorata
La conséquence est qu'en reintegrant les amortissements, on considère que le prix d'acquisition est diminué d'autant. La plus-value est donc mathématiquement plus élevée

Ok donc admettons que j’amortis pendant la durée de mon bien 20K€.
J’achète mon bien 50, je le revends 100, pour la PV ils vont compté une PV de 70? Correct?

 

[Kizzo]

Ok donc admettons que j’amortis pendant la durée de mon bien 20K€.
J’achète mon bien 50, je le revends 100, pour la PV ils vont compté une PV de 70? Correct?

Oui c'est ça

 

[melissa16100]

Oui c'est ça

Merci et pardon pour les fautes

 

[Rewolution]

Deux étages sont à prendre en compte pour la fiscalité de la plus-value.
1. Le calcul de la plus value
2. Le calcul de l'impôt.

Pour le calcul de la plus value, tu as le truc. Aujourd'hui, on n'augmente pas la plus value avec les amortissements déduits, mais ça peut changer. Ca augmentera donc mécaniquement la plus value taxable.

Pour l'impôt sur la plus value, il est de 19% + 17,2% de cotisations sociales, donc de 36,2%.
Mais dès la 6ème année, on applique une diminution de ce taux d'impôt (je passe ici les étapes de réduction).
Retiens que si tu gardes ton bien 30 ans, la fiscalité sur la plus value est de 0%.

Donc même si en réintégrant les amortissements, tu as une plus value énorme, en conservant le bien 30 ans, tu n'as pas d'impôt sur cette plus value.

 

[melissa16100]

Deux étages sont à prendre en compte pour la fiscalité de la plus-value.
1. Le calcul de la plus value
2. Le calcul de l'impôt.

Pour le calcul de la plus value, tu as le truc. Aujourd'hui, on n'augmente pas la plus value avec les amortissements déduits, mais ça peut changer. Ca augmentera donc mécaniquement la plus value taxable.

Pour l'impôt sur la plus value, il est de 19% + 17,2% de cotisations sociales, donc de 36,2%.
Mais dès la 6ème année, on applique une diminution de ce taux d'impôt (je passe ici les étapes de réduction).
Retiens que si tu gardes ton bien 30 ans, la fiscalité sur la plus value est de 0%.

Donc même si en réintégrant les amortissements, tu as une plus value énorme, en conservant le bien 30 ans, tu n'as pas d'impôt sur cette plus value.

Merci c'est vraiment très clair. C'est excellent de pouvoir avoir des informations comme cela.

 

[moietmoi]

Ok donc admettons que j’amortis pendant la durée de mon bien 20K€.
J’achète mon bien 50, je le revends 100, pour la PV ils vont compté une PV de 70? Correct?

Pas tout a fait...
Cela dépend de combien d'amortissement tu as utilisé pour baisser l'impôt.
Tu peux très bien avoir amorti 20 ke mais , n'avoir rien utilisé.
Donc pas d'ajout.
Dans ton cas, dans l'exemple que j'ai pris

6600-2400--2200-frais d'acquisition=négatif
Pas d'impôt et tu gardes les amortissements pour la suite et le déficit

Ici , tu as amorti,mais tu t'en n'es pas servi pour défiscaliser, donc on ne réintégre pas..

 

[Max1]

Oui c'est ça

La théorie semble simple, mais en pratique on n'amorti pas uniquement l'achat, mais aussi le premier ameublement, certains travaux et tout ce qui coûte >600 euros, en cours de vie du LMNP, le tout avec des dates de début d'immobilisation différentes.
Puisqu'on ne réintègre que les amortissements utilisés, cmment calculer la part des amortissements utilisés qui concernent uniquement l'acquisition, étant donné que les amortissements des autres immobilisations ne sont pas censés être réintégrées dans le prix d'acquisition ?

 

[melissa16100]

Pas tout a fait...
Cela dépend de combien d'amortissement tu as utilisé pour baisser l'impôt.
Tu peux très bien avoir amorti 20 ke mais , n'avoir rien utilisé.
Donc pas d'ajout.
Dans ton cas, dans l'exemple que j'ai pris

Ici , tu as amorti,mais tu t'en n'es pas servi pour défiscaliser, donc on ne réintégre pas..

Ok très clair pour moi, merci encore! donc si je comprends bien, je déduis au maximum mes charges pour réduire mon assiette imposable et j'utilise que les amortissements si nécessaire afin d'éviter plus tard d'avoir une réintégration dans ma PV.
Autre question: je vais avoir environ 12K€ de frais d'acquisition donc Année N : 6600 - 2400 (charges) - 2200 (intérêt) - 12 000 de frais d'acquisition = - 10000€ ; est ce reportable sur l'année N+1?

Merci d'avance,
Bien à vous
Mélissa

 

[melissa16100]

Bonjour @Rewolution , on ne va pas se chamailler en début d'année et en plus cela alourdirait la discussion, mais vu les chiffres,j'entrevois bien 10/15 ans sans impôts.
Mais surtout ce qu'il est important de voir c'est que l'opération telle que décrite est quasi â l'équilibre, ou juste déficitaire en trésorerie..

Est ce problématique selon vous? Dans mes charges, j'avais compté un % de travaux à faire par an. Ici, le but de mon opération est d'avoir un locataire qui paie les charges + mensualité me permettant de me constituer un patrimoine sans effort de trésorerie.

 

[Kizzo]

La théorie semble simple, mais en pratique on n'amorti pas uniquement l'achat, mais aussi le premier ameublement, certains travaux et tout ce qui coûte >600 euros, en cours de vie du LMNP, le tout avec des dates de début d'immobilisation différentes.
Puisqu'on ne réintègre que les amortissements utilisés, cmment calculer la part des amortissements utilisés qui concernent uniquement l'acquisition, étant donné que les amortissements des autres immobilisations ne sont pas censés être réintégrées dans le prix d'acquisition ?

En passant par un expert-comptable dont c'est le métier et qui a les outils pour faire ces ventilations et calculs. C'est la meilleure méthode selon moi

 

[moietmoi]

Ok très clair pour moi, merci encore! donc si je comprends bien, je déduis au maximum mes charges pour réduire mon assiette imposable et j'utilise que les amortissements si nécessaire afin d'éviter plus tard d'avoir une réintégration dans ma PV.

Tu n'as pas le choix.
La loi fixe la manière de faire.

Autre question: je vais avoir environ 12K€ de frais d'acquisition donc Année N : 6600 - 2400 (charges) - 2200 (intérêt) - 12 000 de frais d'acquisition = - 10000€ ; est ce reportable sur l'année N+1?

Oui pendant 10 ans.
Tu uses le déficit qui déborde pour après la compta de l'année n+1 , tenter d'amener le résultat à 0.

Est ce problématique selon vous? Dans mes charges, j'avais compté un % de travaux à faire par an. Ici, le but de mon opération est d'avoir un locataire qui paie les charges + mensualité me permettant de me constituer un patrimoine sans effort de trésorerie.

E n'est pas comme cela que ça se passe.
Les travaux, tu vas les payer en une fois. Donc tu sors de la trésorerie, mais en comptabilité, ils d'amortissement sur par exemple 10 ans.
Comme je l'ai montrer dans l'exemple

 

[melissa16100]

Tu n'as pas le choix.
La loi fixe la manière de faire.

Oui pendant 10 ans.
Tu uses le déficit qui déborde pour après la compta de l'année n+1 , tenter d'amener le résultat à 0.

E n'est pas comme cela que ça se passe.
Les travaux, tu vas les payer en une fois. Donc tu sors de la trésorerie, mais en comptabilité, ils d'amortissement sur par exemple 10 ans.
Comme je l'ai montrer dans l'exemple

Merci! Oui biensur les travaux seront fait avant la mise en location, mais chaque mois je compte gardr % du loyer pour les futurs travaux ou dépannage du locataire.