Avis sur investissement : scpi en démembrement ou non ?

[poam5356]

Il semblerait que oui.

Extrait du Bofip: [lien réservé abonné]

c. Intérêts d'emprunts contractés par le nu-propriétaire d'immeuble loué

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RESCRIT n° 2007/53 (FP) du 11/12/2007 : Déduction des intérêts d'emprunt effectivement versés par les nus- propriétaires d'immeubles loués et destinés à financer l'acquisition de la nue- propriété.

• Question : Les intérêts d'emprunt versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer l'acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ?

• Extraits de la réponse : Les intérêts d'emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer soit l'acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l'article 156, I-3° du CGI, la fraction du déficit qui résulte de ces intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

[Buffeto]

désolé mais j'ai été dérangé au moment de répondre.... ( voilà ce que c'est que de faire 36 000 choses en même temps )

bien sur les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers ....puisque je le fais moi même sur une opération en NP ....

 

[mchristine]

Merci pour vos réponses... Mais là je comprends plus rien
Si je prends un crédit pour le démembrement, le coût du crédit ne va-t-il pas " effacer " la " PV espérée " du fait de l'achat d'une part moins chère ?( je sais pas si je me fais bien comprendre )... Du fait de l'absence de loyer " en face " ? Et si je n'ai pas de revenus fonciers ( ce qui est le cas ), les intérêts sont-ils déductibles d'une façon ou d'une autre ? Mais du coup, quelle est la différence entre prendre un crédit pour l'achat de parts en pleine propriété et prendre un crédit pour l'achat de parts en démembrement ? je veux dire financièrement parlant, en terme de gain de l'un par rapport à l'autre ? En déhors du fait que dans un cas, il faut pouvoir faire face au remboursement du crédit sans loyer en retour... Bref, comment je peux trancher si dans mon cas il faut faire un prêt pour un démembrement ou s'il vaut mieux un crédit sur de la PP ?
Désolée pour toutes ces questions, je me croyais moins novice que ça, mais j'avance quand même mine de rien ( enfin je crois )

 

[Buffeto]

essayons de faire le point.

d'abord sur le financement . le crédit permet de créer un patrimoine ex-nihilo . l'avantage est que pour un investissement immo les intérêts sont déductibles des revenus fonciers ce qui rend la fiscalité plus douce .mais pour que l'opération ne soit pas trop compliquée à supporter en terme de trésorerie il est intéressant qu'il y ait des rentrées sous forme de loyers donc.....achat en PP.

maintenant imaginons que tu as déjà des revenus qui te suffisent pour vivre , que tu as des liquidités dont tu n'as pas besoin à court ou moyen terme et que tu n'as pas besoin de revenus réguliers dans l'immédiat . alors la NP en cash te permet d'augmenter ton patrimoine à terme avec une belle PV ( au minimum la décote du départ ).

enfin de l'achat de NP à crédit se justifie dans le cas où tu es fortement fiscalisé à cause des revenus fonciers et que tu n'as pas de problèmes de trésorerie prévisibles pendant la durée du démembrement .


à mon avis bien sur

 

[mchristine]

enfin de l'achat de NP à crédit se justifie dans le cas où tu es fortement fiscalisé à cause des revenus fonciers et que tu n'as pas de problèmes de trésorerie prévisibles pendant la durée du démembrement .


à mon avis bien sur

donc dans mon cas, TMI 14, il n'est pas judicieux d'acheter à crédit en NP, c'est bien ça ?

 

[Buffeto]

donc dans mon cas, TMI 14, il n'est pas judicieux d'acheter à crédit en NP, c'est bien ça ?

je ne peux pas répondre à cette question ...il y a trop de paramètres qui influent sur une décision de cet ordre ....tout dépend de ta capacité à assumer les remboursements pendant toute la durée du démembrement sans que ca ne mette ton équilibre financier en péril .

 

[mchristine]

Oui, évidemment que c'est une bonne stratégie avec des taux au plus bas.
Il me semblait que le démembrement n'était pas possible à crédit!

Mais même avec un TMI à 14 ?
Le démembrement à crédit serait possible chez linxea sur la scpi que j'ai ciblée

 

[mchristine]

je ne peux pas répondre à cette question ...il y a trop de paramètres qui influent sur une décision de cet ordre ....tout dépend de ta capacité à assumer les remboursements pendant toute la durée du démembrement sans que ca ne mette ton équilibre financier en péril .

OK, alors et si par exemple je dispose du montant que je souhaite emprunter ; n'est-il pas plus judicieux de le placer sur une AV par exemple, et d'emprunter le même montant à crédit pour du démembrement ( plutôt que de payer cash ), dans la mesure où ayant ce montant de côté, cela me fait un matelas en cas de problème, et où je peux assumer les mensualités ?

 

[poam5356]

Pour ma part, je pense qu'il faut absolument profiter des taux bas.
Après.... tout est question de capacité à en assumer la charge.
Pour moi, ce n'est pas la TMI qui est importante (d'ailleurs, l'achat en NP évitera peut-être de changer de TMI!), c'est d'évaluer l'intérêt du placement à la sortie de la NP.

 

[Buffeto]

OK, alors et si par exemple je dispose du montant que je souhaite emprunter ; n'est-il pas plus judicieux de le placer sur une AV par exemple, et d'emprunter le même montant à crédit pour du démembrement ( plutôt que de payer cash ), dans la mesure où ayant ce montant de côté, cela me fait un matelas en cas de problème, et où je peux assumer les mensualités ?

oui c'est une possibilité .

 

[moietmoi]

je ne peux pas répondre à cette question ...il y a trop de paramètres qui influent sur une décision de cet ordre ....tout dépend de ta capacité à assumer les remboursements pendant toute la durée du démembrement sans que ca ne mette ton équilibre financier en péril .

oui avec le fait que la rentabilité en prend un coup; le crédit pour la scpi n'étant pas donné!! et puis surtout il s'agit de voir si, sans aucun loyer en face,-1- le taux d'endettement est accepté par la banque; 2- la mensualité n'est pas trop importante pour ta trésorerie au quotidien;

 

[mchristine]

c'est d'évaluer l'intérêt du placement à la sortie de la NP.

Je ne comprends pas ; il est difficile d'évaluer un placement avant son terme compte tenu des aléas de la durée dudit placement... Vous pouvez m'expliquer svp ?

 

[mchristine]

oui c'est une possibilité .

OK merci je comprends mieux

 

[mchristine]

oui avec le fait que la rentabilité en prend un coup; le crédit pour la scpi n'étant pas donné!! et puis surtout il s'agit de voir si, sans aucun loyer en face,-1- le taux d'endettement est accepté par la banque; 2- la mensualité n'est pas trop importante pour ta trésorerie au quotidien;

oui c'est aussi à ça que je pensais... compte tenu du coût du crédit, ça diminue la rentabilité finale de l'opération, pour pas mal de contraintes je trouve pendant la durée du crédit ! D'autant que normalement je n'aurais pas de soucis au niveau du taux d'endettement, mais par-contre, ça pourrait me porter préjudice si dans les années à venir j'achète mes murs pros ( ce qui est en projet, mais je ne sais pas encore dans combien d'années )

 

[Buffeto]

oui c'est aussi à ça que je pensais... compte tenu du coût du crédit, ça diminue la rentabilité finale de l'opération, pour pas mal de contraintes je trouve pendant la durée du crédit ! D'autant que normalement je n'aurais pas de soucis au niveau du taux d'endettement, mais par-contre, ça pourrait me porter préjudice si dans les années à venir j'achète mes murs pros ( ce qui est en projet, mais je ne sais pas encore dans combien d'années )

donc bien trop d'incertitudes pour donner une opinion tranchée ...

 

[poam5356]

Je ne comprends pas ; il est difficile d'évaluer un placement avant son terme compte tenu des aléas de la durée dudit placement... Vous pouvez m'expliquer svp ?

Faire un placement, immobilier, actions en bourse, suppose que l'on suit une logique financière : constituer un patrimoine à horizon de temps plus ou moins long.
Lequel permettra, peut-être, de compléter la retraite, ou de financer un projet (par exemple).
Penser investir en SCPI en nue-propriété me semblerait logique que l'on a en tête de toucher des revenus un jour, alors que l'on en n'a pas besoin dans l'immédiat.
Pour moi, l'intérêt de SCPI en NP est le complément de retraite.
Avantage : la NP permet d'acheter plus de part pour le budget que l'on souhaite y consacrer, tout en évitant la lourde imposition des revenus immobiliers.
Prenons l'exemple de la SCPI que vous avez citée.
20000€ en achat direct permet d'acquérir 98 parts (on ne compte pas les 9,15% de frais de souscription) qui généreront 5% de rendement (s'ils restent constants dans la durée), mais qui seront imposés à 17,2% + 14% de TMI.
Gare au changement de tranche… 30 + 17,2 et c'est pratiquement la moitié des revenus qui partent alors dans les poches de l'état.
La même somme en NP sur 10 ans vous permet d'acquérir 151 parts qui ne produiront rien pendant 10 ans.
Mais ensuite, vous toucherez les revenus des loyers sur un nombre plus important de parts.
Une autre possibilité passe par l'achat à crédit, en direct ou en NP.
Vous devriez faire des simulations selon les cas de figure et incluant encore une autre solution qui passerait par l'achat de SCPI en AV.
Il faut donc envisager l'avenir de l'immobilier: continuera-t-il de monter, ou va-t-il stagner… ou pire, baisser. Et les loyers? Comment vont-ils évoluer? Quelle inflation, quels taux d'intérêts. Ma situation personnelle, comment évoluera-t-elle dans l'avenir?
Et mon achat de SCPI, à un horizon de 10 ans, répondra-t-il à mes besoins à ce moment là?
Il existe des simulateurs qui permettent d'intégrer tous ces paramètres.
Envisagez les différents cas de figure… Et celui, si c'est pour obtenir autre chose qu'un complément de retraite, de placer son argent sur d'autres supports que l'immobilier.

 

[dodo1]

bien sur les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers ....puisque je le fais moi même sur une opération en NP ....

Cela veux dire que l'on peut déduire les intérets des emprunts de scpi sur le revenus d'un bien loué en direct ?

 

[Buffeto]

Cela veux dire que l'on peut déduire les intérets des emprunts de scpi sur le revenus d'un bien loué en direct ?

les revenus fonciers ne font pas de distinction entre les divers bien .

de meme sur les revenus d'un bien totalement payé tu vas pouvoir imputer le déficit d'un autre bien locatif ( c'est le principe des SCPI de déficit foncier )

 

[moietmoi]

les revenus fonciers ne font pas de distinction entre les divers bien .

oui,souvent les formulaires des impôts apportent les réponses: le formulaire est le même pour un studio ou une scpi ou un immeuble, on déclare le locatif nu sur la 2044(s)

 

[Buffeto]

, on déclare le locatif nu sur la 2044(s)

d'ailleurs il est limité ce formulaire .....( 6 ou 8 biens si mes souvenirs sont exacts ) ...un truc de petits joueurs