Avis sur investissement : scpi en démembrement ou non ?

[Buffeto]

ça ne me bloquera pas sur mon projet d'achat de murs pros non ?

tu connais sans doute l'histoire de Bernard Palissy qui brula tous ses meubles pour réussir à réaliser sa grande œuvre .

personnellement lorsque j'ai eu UNE superbe opportunité d'investir dans un local pro bien situé , centre ville , clair , moderne , avec du parking etc.....je me suis mis " à poil " . j'ai même vendu ma RP pour réaliser ce projet ....

la seule chose que j'ai gardé d'avant c'était une de Robien que j'avais entamée 2 ans auparavant et que je ne pouvais pas bazarder sans y perdre des plumes .

alors chaque cas est particulier mais mon conseil serait de rester liquide .....

 

[mchristine]

alors chaque cas est particulier mais mon conseil serait de rester liquide .....

Merci du conseil buffetophile

 

[moietmoi]

la question à se poser(pas forcément sur le forum) c'est pourquoi attendre 5 ans? ceci évitera que les 5 ans en se transforment en 10...sans riens faire de ses liquidités;

 

[Buffeto]

la question à se poser(pas forcément sur le forum) c'est pourquoi attendre 5 ans? ceci évitera que les 5 ans en se transforment en 10...sans riens faire de ses liquidités;

dans une carrière libérale il y a des opportunités qui ne se présentent pas tous les jours mais il y aussi les impondérables de la vie .....par exemple tu ne vas pas investir dans des murs pros si ton conjoint est susceptible d'être muté dans quelques années à l'autre bout de la France .

j'ai le cas ici avec ma collaboratrice qui aurait bien voulu s'associer mais qui est en attente de savoir le devenir professionnel de son conjoint . donc nous repoussons l'association depuis un an et demi .

 

[avnerankri]

Bonjour mchristine,
Rejet Crédit Foncier : quelle en est la cause ? Le dossier ou le choix de la SCPI ? à priori le Crédit Foncier n'impose pas de SCPI spécifique, contrairement aux banques.
Démembrement : c'est en général intéressant pour les hautes TMI qui n'ont pas un besoin urgent de revenus complémentaires et cerise sur le gâteau qui veulent sortir le montant de l'assiette ISF (à présent IFI) car la nue propriété est hors ISF. Vu votre profil décrit, cela parait peu approprié. Néanmoins, si vous maintenez cette approche, il vaut sans doute faire la donation à votre enfant avant la fin du démembrement, afin que le remembrement s'opère pour lui sans fiscalité, sauf si votre souhait est d'en conserver l'usufruit.
Je suppose que pour vous (TMI 14%) il sera plus intéressant d'utiliser l'effet de levier (les loyers de la SCPI revenus fonciers participent au remboursement du crédit).
Par ailleurs, le choix de la ou des bonnes SCPI n'est pas simpliste car les critères sont nombreux.... tout comme le choix du bon type de support.
Ma suggestion est que vous vous rapprochiez d'un conseil patrimonial, qui va analyser votre situation patrimoniale et matrimoniale ainsi que votre profil investisseur et vos Projets/Objectifs de vie... avant de vous délivrer un diagnostic et des préconisations qui vont
vous aider à prendre la ou les décisions les plus appropriées.
C'est un préalable plus qu'utile avant de prendre ce type de décision d'investissement.
CEL : il est moins rémunéré mais beaucoup plus souple que le PEL. vous pouvez utiliser les liquidités, en veillant à toujours laisser au minimum 300 € sur le CEL.
SCPI dans AV : fiscalement plus intéressant mais moins souple et plus gourmand en frais que l'investissement en direct.
Un véritable bilan patrimonial pourra opérer quelques simulations chiffrées sur les différentes pistes envisagées.
Maintenant, au delà de ce qui est le plus optimal financièrement pour vous, il y a aussi ce que vous avez ENVIE de faire, et ce n'est pas le moins important.
Pour mémoire, en 2002 et en 2017, les Prix Nobel d'économie ont été attribués pour des travaux sur la Finance Comportementale...nos décisions personnelles face à l'argent étant souvent moyennement rationnelles.
En espérant que ce post vous aura été utile.
Bon courage,

 

[mchristine]

Pour mémoire, en 2002 et en 2017, les Prix Nobel d'économie ont été attribués pour des travaux sur la Finance Comportementale..,

Merci pour votre réponse.
Qu'entendez-vous par finance comportementale ?

 

[avnerankri]

Merci pour votre réponse.
Qu'entendez-vous par finance comportementale ?

Bonjour,
Pour faire très simple : les théories classiques des marchés supposent que l'homme, en tant qu'agent économique, est un être RATIONNEL qui prend les décisions optimales pour maximiser son intérêt et ses profits.
La Finance Comportementale étudie le fonctionnement des marchés en tenant compte des "biais" liés à la subjectivité inhérente à l'homme : peur de manquer, peur de la Bourse, comportement moutonnier, tropisme immobilier, etc.
Par exemple, on peut être "attiré" par un type de produits financier sans forcément vouloir se poser la question : dans mon cas, est-ce vraiment la meilleure solution pour moi ?
Le tropisme immobilier est particulièrement intéressant : l'immobilier locatif en direct ressort souvent avec un TRI (rendement net, disons) inférieur à 2%, alors que d'autres classes d'actifs sont au moins 3 fois plus performantes au niveau du TRI. Néanmoins, la majorité des investisseurs particuliers choisira la première solution, car c'est du solide !

 

[Buffeto]

. Néanmoins, la majorité des investisseurs particuliers choisira la première solution, car c'est du solide !

et si c'était juste pour construire un patrimoine ex-nihilo à crédit ?

 

[avnerankri]

Oui bien sûr... cela fait partie du tropisme et n'enlève rien à la faiblesse du TRI immobilier en direct Versus foncières, actions, capital equity etc.

 

[Buffeto]

Oui bien sûr...

du coup on peut considérer que l'investisseur immo n'est pas mu que par un quelconque comportement moutonnier mais qu'il a réfléchi à la question : " est ce le bonne solution pour moi "

 

[avnerankri]

L'investisseur Immo se fait plaisir et se rassure, et c'est bien là l'essentiel... vaut mieux ça que de procéder à un investissement avec un meilleur TRI mais avec lequel l'investisseur n'est pas à l'aise... =))))

 

[Buffeto]

L'investisseur Immo se fait plaisir et se rassure, et c'est bien là l'essentiel))

effectivement il faut toujours tenir compte de l'aspect psychologique de l'investisseur.

 

[silvio72]

Bonjour,
après avoir lu les 8 pages de cette discussion, je voudrais soumettre mon projet à votre critique.

Mon âge: 45 ans
CDI
TMI 14%
Propriétaire bailleur d'un F1 (loyer 365 euros)
Micro foncier jusqu'en 2015 et réel depuis 2016 suite à de gros travaux
Capacité d'emprunt mensuel: environ 200 euros

Un de mes projets: investir à crédit sur des scpi en NP

Montant: 10 à 20 ke
démembrement sur 10 à 15 ans (puis pleine propriété et loyers en complément de retraite)
scpi(s) envisagées: corum, primovie

1) Je ne suis pas sûr d'avoir bien compris si les intérêts d'emprunt seraient déductibles de mes actuels revenus fonciers.

2) Je ne sais pas vers qui me tourner pour monter ce projet

J'ai vu que Linxea proposait ce genre de montage mais sinon?

Merci d'avance pour vos remarques et critiques.
Silvio

 

[Buffeto]

1) Je ne suis pas sûr d'avoir bien compris si les intérêts d'emprunt seraient déductibles de mes actuels revenus fonciers.

oui ils le seront mais encore faut il trouver une banque qui accepte de te le financer

2) Je ne sais pas vers qui me tourner pour monter ce projet

en contactant directement le service accueil de la SCPI ou en passant par un CGPI

 

[moietmoi]

1) Je ne suis pas sûr d'avoir bien compris si les intérêts d'emprunt seraient déductibles de mes actuels revenus fonciers.

oui bien sûr , dans la limite habituelle de la déductions des intérêts, comme si il s'agissait d'un bien immobilier;

une remarque qui ne concerne pas ce projet mais qui indique la direction du gouvernement: concernant l'IFI(ancien isf), en cas de crédit in fine, ce qui sera déductible de l'assiette, n'est plus le Capital Restant Du, mais un capital simulé dégressif;

Capacité d'emprunt mensuel: environ 200 euros

Merci d'avance pour vos remarques

Cette capacité d'emprunt a été calculée par une banque? en fonction du taux d'endettement?

Micro foncier jusqu'en 2015 et réel depuis 2016 suite à de gros travaux

les travaux vous ont ils permis d'imputer un déficit sur votre revenu général? ou seulement sur votre revenu foncier? car il vous serait possible de repasser en micro foncier;(si vous êtes en dessous du seuil); Ceci est à étudier car les intérêts d'emprunts sont faibles

 

[silvio72]

Bonjour et merci pour vos réponses.

J'ai défini ma capacité d'emprunt plutôt comme le maximum que je serais prêt à consacrer à ce projet.
(en effet, propriétaire de mon logement, mes revenus mensuels sont de l'ordre de 2000 euros et je n'ai que 160 euros de mensualité de remboursement d'un ecoptz. Mon taux d'endettement de 8 % est faible. Sachant que ma femme a également des revenus)

Ayant des craintes sur l'immobilier en France, je ne souhaite pas trop m'exposer en entrant dans ce tunnel du démembrement.

D'ailleurs, dans cette optique, j'envisage des scpi orientées vers l'immobilier allemand puisqu'il semblerait que ce pays n'a pas connu notre bulle immo.

@moietmoi: oui, déficit imputé sur revenu général

dans l'attente de lire vos réactions

Bon dimanche

 

[Buffeto]

D'ailleurs, dans cette optique, j'envisage des scpi orientées vers l'immobilier allemand puisqu'il semblerait que ce pays n'a pas connu notre bulle immo.

très bonne idée de diversification ne serait ce que pour la fiscalité .

 

[silvio72]

C'est-à-dire? quelle est la particularité?
merci

 

[Buffeto]

C'est-à-dire? quelle est la particularité?

c'est la fiscalité allemande qui s'applique avec prélèvement à la source dont tes revenus sont des revenus nets d'impôts

 

[moietmoi]

C'est-à-dire? quelle est la particularité?
merci

sur la proportion de la scpi investie en allemagne, l'application de l'imposition forfaitaire allemande s'applique ; et par ailleurs sur cette proportion il n' y a pas de Ps( prélèvement sociaux)
la mise en oeuvre est un peu plus complexe sur l'ifu mais cela fait réellement un bonus de rentabilité( l'impot étant payé par la scpi en allemagne,)