Avis pret immo

[ludo576]

L'assurance habitation, elle saute après 1 an, non? EDIT : oui, vous l'avez écrit.

Ah, oui, auprès de ma banque actuelle, j'ai refusé la caution et ai demandé (exigé) un PPD sur 220k et hypothèque sur 10k. Il y a environ 1000 euros à rogner de ce côté là.
Je crois que le fait que j'apporte l'annonce du bien que je vais acquérir, les données DVF de 2019-2020 et une annonce datée de 3 jours d'un appart dans la même résidence qui concorde avec les dîtes données (même état mais parking vs garage, vue sur rue vs vue sur Vilaine, balcon vs 17m² de terrasse et surtout 5000€/m² vs 3800€/m²) a permis de leur faire comprendre que le risque n'existait pas même en cas d'obligation de vendre rapidement, même en cas de baisse du prix de l'immo...et qu'ils n'auraient jamais à engager des procédures.

Même exigence auprès de la Banque Postale, cela va peut-être tourner court.

Je ne suis pas persuadé que la banque s'interesse de savoir si la valeur du bien correspond vraiment au marché.
Et, il est en ce moment assez singulier.
J'ai également fait des investigations sur les ventes reprises par les impots mais dans mon cas, aucun comparatif n'est possible. La maison ne ressemble à aucune autre aux alentours et elle dispose d'un terrain 3 fois plus grand qu'une maison plus petite et plus ancienne vendue 25k plus chere juste en face.

L'hypothèque ne se recupère pas voir elle génère des frais de levée si on veut vendre avant son terme.
La caution peut se récupérer sur un montant variable selon la date de solde du prêt et je compte bien le solder en anticipation. Je conserve 700e d'epargne mensuelle avec le financement.

 

[Damienn]

L'hypothèque ne se recupère pas voir elle génère des frais de levée si on veut vendre avant son terme.
La caution peut se récupérer sur un montant variable selon la date de solde du prêt et je compte bien le solder en anticipation. Je conserve 700e d'epargne mensuelle avec le financement

C'est vrai.
Mais, je préfère cette solution.
Mon raisonnement n'est pas valable pour tous (et peut-être même très con, même pour moi) mais j'ai pris (je crois) toutes les situations possibles :
- Je suis seul : je vis dedans (et très bien)
- En couple : très bien aussi
- Avec un enfant, c'est tout bon.
- Deux, c'est chaud, pas possible longtemps....mais, d'ici là, mon salaire aura sûrement considérablement évolué, il y aura vraisemblablement 2 salaires...donc, l'appart je le garde de toutes façons, sachant qu'à ce jour, avant rénovation le même se loue 750€ HC en 3 jours : un effort mensuel relativement peu important, pour conserver un appart dans le meilleur quartier de Rennes.

Je ne suis pas persuadé que la banque s'interesse de savoir si la valeur du bien correspond vraiment au marché.

Ah, je pensais.

Et, il est en ce moment assez singulier.

Oui, mais les données DVF concordent avec le prix de vente à 5000€. Ce ne semble pas délirant su tout. Actuellement, certains biens identiques, même quartier sont affichés à 5300 et partent vite.
Après, Covid, crise économique, il est possible que cela baisse.
Mais en achetant à un prix vraiment < au marché, je me sens protégé J'espère ne pas me tromper.

 

[ludo576]

Le durcissement des conditions de prêts aura nécessairement une influence sur les prix....et apparemment, ça nous tombe dessus dans quelques mois.

Me concernant, les vendeurs ont fait batir en 2007...ils vendent 30 000 euros de moins que leur investissement initial (290...)

Je ne sais pas si je vais y finir ma vie...Mais c'est une trés grande maison avec chambre et sanitaire en RDC. Je peux donc y vieillir impotent ^^

 

[Damienn]

Vous avez l'expérience (c'est l'impression que vous donnez) mais nous raisonnons sensiblement de la même façon (je crois) : acheter uniquement si cela est (à ce jour) une affaire. Cela me rassure.
Pour ma part : c'est une succession, des neveux à Paris sont héritiers...ils ne connaissent même pas l'appartement je pense.

 

[Redbull197]

Pour t en dire un peu plus.
Nous sommes 2 co-emprunteurs.

Age 28 et 30 ans. Tous les 2 en cdi.

Nos revenus cumulés sont à 2700e
Notre projet total est de 181000e
Apport 40000e
Credit sur 25ans
Je ne suis pas passé par un courtier j ai moi-même démarché les banques (j ai travaillé à la banque pop y a 8 ans du coup j y suis allé au bluff en disant que j etais super bien informé)

CA, CIC, groupama, caisse d epargne

Et la caisse d ep m a proposé un taux nominal de 1.09
Fais de dossier et garantie incompressible d apres le conseiller (700 + 18 )
Et pour l assurance j ai fais plein de devis avec d autres assurance aussi et finalement on a une assurance a un peu moins de 5000e.

J ai bien consacré etre 10-12h entre tous les rendez vous. Mais ça a finit par payer

 

[Damienn]

Merci @Redbull197

 

[Damienn]

Merci

Effectivement, y'a pas photo. Je n'aurai pas du 1.05%, ou alors ils misent sur mon jeune âge et les perspectives futures...mais, dans 10 ans, peut-être que je poserai du placo ou que je cultiverai des chèvres??

Proposition de la Banque Postale :
1.1% sur 25 ans
Assurance (tout sauf PE) : TEAE 0.23%
Frais de dossier : 350€

Ils ont oublié l'anticipation totale de 12 mois dans la simulation (j'ai bien senti un manque d'enthousiasme)

 

[ludo576]

Proposition de la Banque Postale :
1.1% sur 25 ans
Assurance (tout sauf PE) : TEAE 0.23%
Frais de dossier : 350€

Ils ont oublié l'anticipation totale de 12 mois dans la simulation (j'ai bien senti un manque d'enthousiasme)

Assurance dégressive également ?

 

[Damienn]

Oui, pardon : assurance sur le capital restant dû

 

[ludo576]

Je suis assez partagé sur ce procédé consistant à prévoir un paiement plus élevé de cotisation d'assurance au début et moindre a la fin...sachant que mécaniquement c'est l'inverse sur le capital du prêt.
Ça réduit l'intérêt d'un éventuel remboursement anticipé...

 

[Aristide]

Damienn35 a dit: [lien réservé abonné]
TEAE 0.23% sur capital restant dû​

Non; une prime d'assurance peut se calculer sur le capital restant dû:​

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/quel-taux-puis-je-esperer.40889/page-8#post-397974

Cdt

 

[Aristide]

Ça réduit l'intérêt d'un éventuel remboursement anticipé...

Pa forcément; si c'est la technique "CRD out" qui est utilisée l"assurance n'a absolument aucun impact sur l'amortissement ni le capital restant dû.

En revanche, toutes choses étant égales par ailleurs, en technique "in" la vitesse d'amortissement est réduite.

Mais, précisément ce n'est jamais "toutes choses égales par ailleurs"; ce qui fait le coût d'une assurance c'est le couple " Taux prime plus technique de calcul".

Et je rappelle un fois encore que, en ordre de grandeur :

+ 0,40% de taux prime sur capital initial
Et/Ou
+ 0,50% de taux de primes sur "CRD in"
Et/Ou
+ 0,60% de taux de primes sur "CRD out"

=> Grosso modo donneront le même coût total de l'assurance.

Cdt

 

[Redbull197]

Ca te fait quoi comme TAEG j arrive pas trop a me rendre compte ?

 

[Damienn]

Ca te fait quoi comme TAEG j arrive pas trop a me rendre compte ?

TEAG : 1.41%

 

[Damienn]

Je suis assez partagé sur ce procédé consistant à prévoir un paiement plus élevé de cotisation d'assurance au début et moindre a la fin...sachant que mécaniquement c'est l'inverse sur le capital du prêt.
Ça réduit l'intérêt d'un éventuel remboursement anticipé...

En fait (j'ai peut-être tort), je me soucie pas des incidences en cas de remboursement anticipé (IRA, capital amorti) parce que revendre ne rentre pas dans mes plans.
Pour plusieurs raisons :
- Conserver un appart à cet emplacement est intéressant (un des meilleures emplacement de Rennes.).
- Je le paie 3800€/m² contre des prix de vente réels (DVF) en 2019-mi 2020 entre 4500 et 5200/m². Un en vente actuellement (même état) affiché à 4980 mais vraiment, vraiment moins bien, sans vue, sans garage, sans terrasse.
- J'aimerais y habiter, le quartier est top!
- Il est possible de vivre très confortablement en couple + 1 enfant dans cet appart
- Le loyer actuel HC (annonce de février disparue en 3 jours) d'un bien de même surface, non rénové, et sans terrasse est inférieur de 160€ aux mensualités de l'emprunt (après, y'a les impôts, taxe foncière - 950€ - à prendre en compte bien sûr). Les charges récupérables représentent 75-80% des charges.
- La rénovation totale est chiffré à 15000 euros (uniquement les matériaux, de très bonne qualité, aide de la famille et de mes potes pour les travaux, aucune main d'œuvre à payer et même matos moins cher qu'en GSB)
- Si je change de logement, c'est que ma vie change et donc sûrement un deuxième salaire qui permettrait d'acheter un autre bien en gardant celui-ci, d'autant plus que je débute. Mon salaire actuel va évoluer, peut-être assez rapidement...j'attends mars pour voir.
- Beaucoup de mes amis vivent à Rennes, ou cherchent à y revenir. Si je le propose, il part à 750HC demain et en plus il me font des offrandes et dansent nus sous la lune.

 

[ludo576]

En fait (j'ai peut-être tort), je me soucie pas des incidences en cas de remboursement anticipé (IRA, capital amorti) parce que revendre ne rentre pas dans mes plans.

Le remboursement anticipé n'est pas toujours que le résultat de la vente d'un logement mais aussi une volonté simple de se désendetter plus rapidement.

Ceci a toujours été ma logique...mais mon précédent prêt immobilier me coutait bien plus que le gain de mes placements....avec un prêt à 1%, la question est autrement appréciable.

Evidemment, sur mon ancien financement, je n'ai jamais soldé le PTZ par anticipation.....

Mais, à mon âge, je subi une part d'assurance du prêt quasi égale aux intérêts du prêt soit 14 000 euros en 25 ans sur un prêt à 140 000 euros et ceci me dérange d'autant que mes "soucis de santé" sont exclus des garanties.

 

[Aristide]

Si vos primes d'assurances sont calculées avec la technique "CRD out" tel qu'indiqué dans un autre post, ni les amortissements ni le capital restant dû ne sont impactés.
Donc aucune incidence sur un éventuel remboursement anticipé.

Cdt

 

[Damienn]

Le remboursement anticipé n'est pas toujours que le résultat de la vente d'un logement mais aussi une volonté simple de se désendetté plus rapidement. Ceci a toujours été ma logique...mais mon précédent prêt immobilier me coutait bien plus que le gain de mes placements.

Evidemment, sur mon ancien financement, je n'ai jamais soldé le PTZ par anticipation.....

Je comprends.

 

[ludo576]

Si vos primes d'assurances sont calculées avec la technique "CRD out" tel qu'indiqué dans un autre post, ni les amortissements ni le capital restant dû ne sont impactés.
Donc aucune incidence sur un éventuel remboursement anticipé.

Cdt

Le solde par anticipation d'un prêt met fin au contrat d'assurance....Si on le solde avec 10 ans d'avance, c'est 10 ans de cotisations non versées.
Si bien, une cotisation de 50 euros par mois...Soit 600 euros par an, c'est 6000 euros d'économie.

 

[Damienn]

Le solde par anticipation d'un prêt met fin au contrat d'assurance....Si on le solde avec 10 ans d'avance, c'est 10 ans de cotisations non versées.
Si bien, une cotisation de 50 euros par mois...Soit 600 euros par an, c'est 6000 euros d'économie.

Un peu moins vrai avec le CRD Out.
Aristide, vous devez sûrement avoir l'outil pour calculer au plus juste