Arnaque au taux variable du Crédit Foncier

[Karol]

BONSOIR a tous .

Si il y a une chose que je ne comprend pas , c'est de dire qu'il vaut mieux accepter la négociassion avec frais 650€ voir un rachat pure et simple chez une autre banque .
Avec tous ce que cela crée comme frais (levé d'hypothèque , nouvelle prise d'hypothèque , pénalité de remboursement anticipé )
de plus si votre prêt est associé à un taux 0 , en cas de changement de banque le CFF vas vous obligé de le remboursé avec et vous n'aurai plus droit au taux 0 .
de même que les prêts pass sont des prêts a l'accession social vous les remboursées vous n'y avait plus droit , avec les conséquences sur les prestations de la CAF .

Je trouve cela lourd de conséquences alors même qu'il est extrêmement rare que l'ont conserve le prêt jusqu'à la fin , les aléas de la vie fonts qu'il y a revente bien avant la fin .

Il n'y a pas suffisamment de différences entre un taux à 5.40% et 6% .
exemple pour 141000€ sur 30 ans :
791,76€/mois à 5,40% et 845,37/mois à 6% = 53,61€/mois .

pour que les frais engendrés par un rachat commence a être intéressant
il faut une différence de taux de 2% minimum la directrice de ma banque SMC
qui me l'a expliqué .

en ce qui concerne le coût total des intérêts :
toujours sur 30 ans et 141000€ emprunté ils sont de : 144 033€ à 5,40%
163 332€ à 6,00%
et 125 320€ à 4,80% taux
soit disant maxi dans la plus part des offres capées bidons .

Il n'y a pas besoin de faire un dessin pour s'apercevoir le CFF nous a trompé avec sa phrase subtile mais c'est lui faire un cadeau d'aller ailleurs ou accepter la renégociation avec les frais , quand l'avenant SANS FRAIS n'est que le prêt d'origine qui continue avec un taux FIXE .
le terme déchéances de + 1% par ans ne change en aucune manière le taux mais simplement le montant de l'échéance .

ex dans le tableaux du CFF :

06/09/2008 685,06€ d'échéance 67,01€ de capital amorti 618,05€ d'intérêts
06/09/2009 691,91€ d'échéance 77,56€ de capital amorti 614,35€ d'intérêts
06/09/2010 698,83€ d'échéance 88,78€ de capital amorti 610,05€ d'intérêts
06/09/2011 705,82€ d'échéance 100,68€ de capital amorti 605,14€ d'intérêts
etc.....
une différence de 20€ en 4 ans pas de quoi s'affoler surtout que d'ici là un jugement aura eu lieu et si condamnations retour au taux plafond 4,8% pour ceux qui auront choisi l'avenant sans frais .
Ceux qui auront renégociés garderont leur nouveau taux fixe mais à plus de 5% .

PS : Quand ont sait que le CFF a provisionné dans ses comptes :

en janvier 2008 pour les 150.000 clients particuliers "disposant d'un prêt à taux révisable", précise le Crédit Foncier. L'établissement avait alors décidé de consentir un "effort exceptionnel, compte tenu de la crise financière, pour sécuriser les projets immobiliers" de ses clients. Une provision de 35 millions d'euros avait été constituée dans les comptes de 2007 à cet effet.Combien ? en cas de victoire des clients trompés .

voila pourquoi ils vous feront des offres de renégociation sans problèmes .

Alors personnellement, je m'y connais peut être un peu moins que toi concernant les détails mais cependant après inscription au collectif d'action et des Rv dans plusieurs banques, j'ai pu recueuillir quelques informations fiables:
- Beaucoup de personnes qui se sont fait racheter leur pret dans une banque concurrente ont pu sans aucun problème laisser leur ptz au crédit foncier.
De plus toutes les banques nous ont assuré que c'était la meilleure solution et que le crédit foncier ne pouvait légalement refuser de le garder.
-Ensuite, il y a une autre solution que les banques nous ont proposé de suite concernant l'hypothèque, au lieu de payer la main levée et une nouvelle hypothèque, c'est l'inscription en second rang. C'est beaucoup moins cher et permet ainsi de diminuer les frais.

 

[sand62]

Bonjour MAXIMEGOLIATH
nous faisons racheter notre crédit PAS mais pas notre taux à prêt 0 notre banquier nous a certifié qu'il n'y avez pas de problème il fera d'ailleurs le courrier avec nous pour être sur qu'il n'y a pas d'erreur et de doute par rapport au rachat de crédit et pour les frais pour le rachat de l'hypothèque il y en a pour 1200 E + les 6 mois d'intérêts pour le CF mais je suis sur de ne plus avoir de surprise plus d'augmentation toujours avec les même mensualités et je pense que je m'en tire bien car avec le crédit à taux fixe 5% j'ai à 10 euros prêt la même mensualité donc nous avons signé pour ne plus avoir de stress mais je reste solidaire avec vous

 

[sand62]

Bonjour MAXIMEGOLIATH
nous faisons racheter notre crédit PAS mais pas notre taux à prêt 0 notre banquier nous a certifié qu'il n'y avez pas de problème il fera d'ailleurs le courrier avec nous pour être sur qu'il n'y a pas d'erreur et de doute par rapport au rachat de crédit et pour les frais pour le rachat de l'hypothèque il y en a pour 1200 E (second rang) + les 6 mois d'intérêts pour le CF mais je suis sur de ne plus avoir de surprise plus d'augmentation toujours avec les même mensualités et je pense que je m'en tire bien car avec le crédit à taux fixe 5% j'ai à 10 euros prêt la même mensualité donc nous avons signé pour ne plus avoir de stress mais je reste solidaire avec vous

 

[maximegoliath]

Bonjour MAXIMEGOLIATH
nous faisons racheter notre crédit PAS mais pas notre taux à prêt 0 notre banquier nous a certifié qu'il n'y avez pas de problème il fera d'ailleurs le courrier avec nous pour être sur qu'il n'y a pas d'erreur et de doute par rapport au rachat de crédit et pour les frais pour le rachat de l'hypothèque il y en a pour 1200 E (second rang) + les 6 mois d'intérêts pour le CF mais je suis sur de ne plus avoir de surprise plus d'augmentation toujours avec les même mensualités et je pense que je m'en tire bien car avec le crédit à taux fixe 5% j'ai à 10 euros prêt la même mensualité donc nous avons signé pour ne plus avoir de stress mais je reste solidaire avec vous

BONJOUR SAND62

C'est exact pour le taux 0 , mon ami qui avais vu sa banque pour un rachat sont conseiller lui avait dit qu'il ne devait pas dire au CFF qu'il allait dans une autre banque mais qu'il avait reçu de l'argent et souhaite rembourser le prêt sans plus d'explication .
c'est bien pour cela que la banque ne demande pas la levé d'hypothèque pour ne pas éveiller le soupçons , c'est le CFF qui donne sont accord a la conservation des hypothèques après réception des fonds .
quand 1200€ (second rang ) tous dépend du financement .
ce n'est pas un prix fixe mais un % sur la somme garantie

VIII - Les frais d'hypothèque :
Les frais d'hypothèque sont équivalents à 2 % du montant du prêt. C'est une prise de garantie d'hypothèque. Dans ce cas, il faudra aussi rémunérer le conservateur des hypothèques à hauteur de 0,10 % du montant du bien.

Une hypothèque pour être valide doit se faire par acte authentique (notaire )
donc frais de notaire en plus .

quand au 6 mois d'intérêts pour le CFF, c'est a regarder avec précautions ,
ce n'est pas la même chose surtout avec ses types de prêts c'est la totalité des échéances qui sont des intérêt .
et 3% du capital restant due ne fait pas la même sommes sur un remboursement de 60000€ et 200000€ .
demander les deux simulations sachant que c'est la plus basse qui doit être payer .

bon courage a tous

 

[cris34]

bonjour à tous, et un de plus!!!
nous avons contracté un pret immo plus fin 2006 ,lors de la signature le conseillé est allé jusqu'a nous confirmer que l'échéance maximale ne dépasserai pas 1060 euros par mois, le pret était donc bien capé.mais bien évidemment aucun écrit à ce sujet...
nous tentons désesperemment le rachat du pret mais les taux flambent de semaines en semaines.
nous sommes un peu perdus .
il y a t il dans l'hérault ou languedoc une association qui pourrait nous renseigner?
merci par avance de vos réponses, tous vos conseils seront j' en suis sure trés utiles.

 

[tim34]

bonjour, également victime comme vous tous je me joint a vous pour trouver une solution. je vient de faire mon courrier demandant la révision de mon prêt a taux fixe, j'attends la réponse et je ne manquerais pas de vous tenir informé. je suis également dans le languedoc et il me semble que le moyen le + simple est ufc-que choisir Montpellier tel : secrétariat au 04
67 66 32 96 et vous munir de votre dossier lors de ce rendez vous.
bon courage a tous.....

 

[cris34]

merci de m'avoir répondu.
nous y avons pensé , mais la personne que nous avons vu a été pessimiste et nous a conseillé de négocier avec cf, le procés ne serai juger d'aprés lui que dans 5 ans.
c'est pour cela que nous cherchons une autre association ou groupement de personne dans le secteur.
j'attends aussi la reponse de cf pour fixer le taux , je vous ferai part du résultat.
bon courage à tous.

 

[stunt38]

vous avez également le collectif action qui regroupe plusieurs centaines de personnes dans votre cas et dont quelques membres actifs interviennent régulièrmeent ici.

il y a un lien direct dans les discussions "importantes" de cette rubrique

 

[tim34]

bonjour, je vient de recevoir une proposition du CF avec un taux a 5.45 l'an mensualité de 649 € hors assurance et durée du prêt 26 ans et 9 mois et bien sure 650 € de frais de renego.
ma situation précédente était 633 € / mois assurance comprise et il me restait 22 ans !!!! quand pensez vous ? et que veut dire 5.45% L'AN.
cependant il ne mon pas joint le tableau d'amortissement.
bon courage a tous

 

[colanne]

Bonjour,

enchanté, je suis encore une victime du CSF, je veux aller dans une autre banque pour un taux fixe mais j'ai un prêt à taux zéro inclu dans mon prêt...j'ai vu plus haut que quelqu'un a un prêt à taux zéro dans son prêt global, comment faire pour passer au taux fixe dans une autre banque alors que le prêt à taux zéro a été lissé avec le prêt principal?

 

[colanne]

bonjour, également victime comme vous tous je me joint a vous pour trouver une solution. je vient de faire mon courrier demandant la révision de mon prêt a taux fixe, j'attends la réponse et je ne manquerais pas de vous tenir informé. je suis également dans le languedoc et il me semble que le moyen le + simple est ufc-que choisir Montpellier tel : secrétariat au 04
67 66 32 96 et vous munir de votre dossier lors de ce rendez vous.
bon courage a tous.....

Bonjour,

Je vais moi aussi rédiger un courrier pour la révision de mon prêt, mais je ne sais pas trop par quel bout m'y prendre, je suis un peu perdue avec tout ça, un peu le moral à zéro, quand je pense que ça fais deux ans qu'on paie dans le "vide"

 

[mioumiou]

Bonsoir à tous,
après avoir relu toutes les pages, je me joins à vous!
et oui, encore une de plus; vendredi j'ai été redirigé par hasard sur ce forum et me rendant compte que cela me concerne.
Effectivement en septembre 2006, nous avons contracté avec CF pour financer notre appartement, le prêt IMMO PLUS qui nous a été certifié que cela est un prêt à taux varible mais capé.
Malheureusement, cela n'est pas le cas!dès vendredi, j'ai envoyé un courrier en AR à CF pour demander à renégocier notre prêt à taux fixe, donc attente de réponse (je vais également envoyer un courrier simple, un fax et un email, selon les dits un peu plus haut), on a également pris des RDV auprès de quelques banques pour les semaines à venir.
Après relecture de notre contrat (d'après qu'on a compris), il y aura révision qu'à partir du 12ème mois du départ de l'amortissement, donc normalement en juin 2009.Nous allons alors prendre le temps de faire racheter notre contrat à taux fixe mais sans perdre le temps.
ON s'est inscrit bien évidemment au collectif.
Juste une petite question:doit-on attendre pour faire un rachat ou bien le faire maintenant?(on a peur que cela grimpe trop vite et qu'on soit noyer dans une M pas possible)
merci et bon courage à tous

 

[Pierrealb]

Juste une petite question:doit-on attendre pour faire un rachat ou bien le faire maintenant?(on a peur que cela grimpe trop vite et qu'on soit noyer dans une M pas possible)

Vu la conjoncture mieu vaut ne pas trainer même si pour vous il aurait été préférable de le faire juste avant la révision.
Attention au choix des banques certaines refusent à cause du taux d'appels bien plus bas que leur propre offre.

 

[mioumiou]

Bjr!
merci pour votre réponse!c'est justement le taux bas qui nous fait peur!car on n'a pas du tout envie de trainer!la bnp nous a dit d'attendre l'année prochaine mais pour les autres banques on verra cette semaine et semaine prochaine!on a aussi envoyer un email à CF pour renégociation, ils ont répondu en disant qu'un conseiller s'en occupera!je les relancerai jusqu'à obtention de qlqchose.affaire à suivre!

 

[coxygene]

Notre renégo doit se faire en mars 2009 et nous avons signé avec une autre bque en mai 2008. Nous n'avons pas pris le risque d'attendre. De plus, en ce moment les taux sont à peu près à 5% et nous avons signé en mai à 4.73.

 

[Thinkman007]

Bonjour à tous,

Depuis le mois de février beaucoup d'entre vous m'ont conseillé car moi aussi j'avais un prêt à taux variable TEMPO J 3 + un prêt à taux zéro au crédit foncier.

Après plusieurs appels et plusieurs courriers AR il m'ont envoyé un avenant de contrat de renégociation pour le passage en taux fixe sur 15 ans à 5,15%. Parallélement j'ai fait des études de rachat avec la BNP, le Crédit Mutuel et le Crédit Agricole.

J'ai finalement fait racheté mon prêt par le Crédit Mutuel qui me proposait sur 11 ans à 4,65% pour des échéances de 675 euros par mois contre 602 euros chez le Crédit Foncier. J'amortie plus que je ne paye d'intérêts dés la première échéance.

Pour 69940 euros de rachat, j'ai pas eu de frais de dossier, mais j'ai eu 1500 euros de frais de notaire.

Je n'ai pas fait de levée d'hypothéque, j'ai fait une hypothéque de second rang. Le notaire m'a expliqué le fonctionnement des hypothéques et le cout en cas de revente du bien : 800 euros pour le Crédit Foncier et 500 euros pour le Crédit Mutuel.

Je gagne 9000 euros d'intérêts entre le Crédit Foncier et le Crédit Mutuel alors s'il faut payer une levée des 2 hypothéques si je veux revendre, je serais gagnant.

Les taux continuent à augmenter !!! oui demander le passage à taux fixe par la négociation qu'ils vous proposent mais sachez qu'avec le taux variable vous aviez des périodes de remboursement ou vous êtes éxonérés des pénalités de remboursement des 3 % tandis qu'avec le prêt à taux fixe, ce n'est plus possible.

Je reste de tout coeur avec vous car ma soeur a un prêt au Crédit Immobilier de France et c'est pire que le Crédit Foncier.

Il faut se mobiliser !!

Bon courage à tous

 

[clemens]

Bonjour,
J’ai contracté un prêt à taux révisable auprès du Crédit Foncier. Croyant que ce taux était plafonné à 5,6 % j'ai signé en toute confiance.

Saisi par un doute, suite aux informations glanées sur internet et aux différents témoignages de nombreux internautes sur ce forum concernant les abus du CFF et des "faux taux capés", j'ai demandé des éclaircissements concernant mon taux révisable.

Lors de mes différents appels les conseillères, contactées par téléphone, m’ont signalé que mon taux de crédit n’était pas plafonné. Or mon contrat mentionne clairement le contraire.

Jusqu’à ce jour je n’ai eu aucune information écrite de la part du CFF concernant ma requête. Par contre un passage à un taux fixe de 5,9% m’a été proposé et je ne dispose que d'un délais de 15 jours pour y répondre.

Je n'ai toujours pas, malgré d'autres appels téléphoniques, la réponse à ma question et par conséquent, je ne sais pas quelle est la suite à donner à la proposition du CFF.

Je me suis adressé à plusieurs associations CLCV, AACAB, ACABE etc qui m'ont donné des informations contradictoires. Vu le peu de temps qui me reste je ne sais quelle décision prendre.
Pourriez-vous m'aider à dissiper le doute quant à la nature de mon taux et me conseiller sur la suite à donner à la proposition du Crédit Foncier.

Ci-joint les termes exact de mon contrat :
Montant : 1410000
Durée : 22 ans
(dont une période de différé d’amortissement de 24 mois)

Taux : 3,60 % l’an. Ce taux applicable pendant les trois premiers mois est fixe.
A l’issu de cette période il est égal à un élément variable : la moyenne des TIBEUR trois mois (voir définition en deuxième partie) majoré d’un élément fixe de 1,90. Il sera ensuite révisable trimestriellement jusqu’au terme du prêt conformément à la variation de la moyenne des TIBEURS trois mois.
Le taux ainsi déterminé est plafonné à 5,60 % l’an.
Les indications chiffrées qui suivent (paiement, coût total, taux effectif global, tableau d’amortissement) sont données à titre indicatif en fonction du taux de départ.
La mensualité, quant à elle n’est révisée qu’une fois par an (sauf en période de différé d’amortissement où les intérêts sont payés au taux en vigueur)

 

[Pierrealb]

Attention au doublons.

Vu

lLe taux ainsi déterminé est plafonné à 5,60 % l’an

il est CAPE.

Recherchez dans votre offre la petite phrase piège (sous le calcul du taux) ce taux ne s'applique pas au calcul des intérêts.

Je me méfie des explications du CF, ils ont telement arnaqué de familles que votre type de prêt (vrai cape) doit représenté une minorité de cas.

 

[Kat94]

Personnellement je pense qu'il est normal qu'un client qui s'est fait trompé cherche en urgence une solution pour sécuriser son prêt, quelque soit cette solution.
Il se doit de choisir la plus intéressante financièrement (et qui ne comporte pas de pièges).
Un juge doit pouvoir comprendre qu'un client est parti à cause d'une arnaque et qu'un préjudice demeure.

Cependant il faut prendre qq précautions.

Ecrire par exemple:
- Premier recommandé à la découverte de l'arnaque en expliquant simplement la situation (la différence entre la réalité et le discours du conseiller) et en demandant au CF d'assumer ses responsabilités en proposant un avenant sans frais avec le prêt tel que vendu (taux capé sans hausse des mensus). C'est pas idiot de parler (si vous le sentez seulement, sinon s'abstenir) du manquement au devoir d'information (l'obligation d'expliquer complètement le fonctionnement du prêt) et au devoir de mise en garde (pour le surendettement notamment).

- Négocier en gardant les traces des échanges et en n'acceptant pas ce qui est inacceptable.

- Accepter la meilleure solution de sécurisation en écrivant un recommandé où vous expliquerez que les conséquences inattendues, car inexpliquées, de votre contrat de prêt étant trop dangereuses, vous n'avez pas d'autre choix que de prendre la moins onéreuse des alternatives proposées. Un préjudice financier demeure cependant et vous pouvez même le chiffrer.

- La phase suivante étant la justice pour récupérer le préjudice. Si vous n'y croyez pas, assurez quand même le coup par ces écrits car vous serez surpris des opportunités que vous réserve l'avenir.

Bonjour,

Quelques news de mon côté.

En lisant ce message, et bien c'est finalement exactement ce que j'avais fait.

Petit rappel sur la proposition du CF : passage à vrai taux fixe + 650 € frais renégociation. Même si celà me fera au final une mensualité supérieure de 123 € à celle que j'avais au moment de la signature du prêt en août 2005. Mais je ne peux pas non plus rester avec ce révisable !

Suite à mon courrier AR : remise exceptionnelle de 250 € sur frais de renégo.
Ce n'est pas le Pérou mais tout ce qui vient en réduction, je prends !

J'attends donc de recevoir cet avenant.

 

[clemens]

Merci Pierrealb

Pour dissiper le doute, voici les termes exacts des conditions particulières de mon contrat: partie 2

Conditions particulières du prêt

Calcul du taux et des échéances
A compter de la première révision, le taux appliqué résulte de l’addition :
-d’un élément fixe annoncé en première partie des conditions particulières
-d’un élément variable : le tibeur 3 mois.

Le taux ainsi déterminé ne pourra dépasser le taux plafond indiqué aux conditions particulières

Le TIBEUR ............

Le TIBEUR pris en compte ...etc

Le taux est révisé tous les 3 mois pour les 3 mois à venir, dans la limite du taux plafond indiqué aux conditions particulières

La première révision du taux interviendra 3 mois après le point de départ du prêt.

Conséquences des révisions de taux
La révision du montant de l’échéance interviendra une fois par an et pour la première fois un an après le départ de l’amortissement du prêt. Les révisions de taux trimestrielles intermédiaires auront donc pour seul effet de faire varier le répartition du capital et des intérêts à l’intérieur du montant de l’échéance.

A chaque révision annuelle de l’échéance et en période d’amortissement, les douze échéances mensuelles à venir seront recalculées de façon à permettre le remboursement des sommes restant dues par échéances constantes au niveau taux, sur la durée restant à courir.

Si le prêt est remboursable en plusieurs paliers successifs, les variations de taux entraîneront une modification du montant de l’échéance du palier en cours et des paliers suivant, de telle sorte que le degré de progressivité (ou de dégressivité) entre les paliers soit maintenu.

cordialement