Appartements Essonne années 60/70, autour de 2K/M2, bon ou mauvais plan ?

[Alex75012]

Bonjour à toutes et à tous,

Je me renseigne pour acheter un bien immobilier, et je vois pas mal d'immeubles des années 60/70 en Essonne, à des prix défiants toute concurrence, de l'ordre de 2K/M2. Je me demande si c'est un bon ou mauvais plan.

Des appartements lumineux, entourés de verdure, pas loins de Paris, et dans des villes assez bien notées sur ville-ideale.fr

Comme ceux ci :

- Savigny, 68M2, 128k :

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Environnement :

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- Savigny, 59m2, 129K

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- Savigny, 66M2, 133k :

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Environnement : [lien réservé abonné]

L'immeuble en question :



Saint Michel Sur Orge, 62M2, 125K

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Epinay Sous Senart, 58M2, 125K

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Savigny, 69M2, 137K

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Saint Michel Sur Orge, 69M2, 142k

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Saint Michel Sur Orge, 76M2, 144k

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Saint Michel sur Orge, 67M2, 142K

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Saint Michel Sur Orge, 59M2; 145K (résidence fermée)

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Ce qui m'intrigue, c'est que ces appartements semblent êtres des résidences au prix des cités, l'environnement où ils se trouvent ne semble pas vraiment ghetto, mais je me trompe peut être.

Je me demande, si, finalement, ce genre de bien n'est pas le bon rapport qualité/prix.

Il y a pas mal d'autres biens plus récents autour de 130K que je pourrais acheter, mais la surface serait bien moindre, autour de 20/30m2. Et dans un environnement mois herborisés (ça compte dans mon choix)

Je sais que les charges sont conséquentes, c'est pour cela que je pensais aussi à louer mini 1 chambre (Louer 1 chambre dans les biens qui ont 2 chambres, ou louer 2 chambres dans les biens qui ont 3 chambres) .


Voila, pensez vous que ce type d'investissement soit une bonne idée, ou bien je devrais me focaliser sur des biens plus récents, au même prix, mais plus petits ?
Merci d'avance pour votre aide

 

[moietmoi]

Bonjour
J'ai été adepte de ce genre d'appartement pour faire de la colocation meublée.
Très forte rentabilité et bonne plus value a la revente.
MAIS, de nos jours, les copropriété de plus de 50 lots doivent avoir un DTG avec plan pluriannuel de travaux, les loyers sont encadrés, la rénovation des copro est hors de prix.. la législation des lmnp est changeante...
Donc je m'en éloigne

 

[Alex75012]

Bonjour

Bonjour
J'ai été adepte de ce genre d'appartement pour faire de la colocation meublée.
Très forte rentabilité et bonne plus value a la revente.
MAIS, de nos jours, les copropriété de plus de 50 lots doivent avoir un DTG avec plan pluriannuel de travaux, les loyers sont encadrés, la rénovation des copro est hors de prix.. la législation des lmnp est changeante...
Donc je m'en éloigne

Bonjour,

Merci pour votre réponse, quand vous dite, rénovation hors de prix, c'est dans qu'elle ordre de grandeur ? Il faut que j'ai mini 30K en reserve avec l'achat ? Est ce pour cela que les gens vendent ?

 

[Alex75012]

A l'origine, j'avais simplement pour plan d'acheter un studio neuf ou ancien (à condition d'un bon DPE) <130K et autour de 23/33M2 à environ 30min porte à porte de Paris.
Mais je suis tombé sur les biens des années 70, et me suit alors demandé si c'était des bons plan ou pas.



Est ce que vous pensez, que, même sans l'idée de louer les chambres, les biens des années 70 peuvent être un bon plan ? Pour loger soit et sa famille. Plutôt que de cibler du plus moderne, mais plus cher.

Je suppose que le principal frein, est le DPE, et donc , les frais de rénov conséquents.
Cependant, sur un bien de 69M2, à 125K, si on ajoute 25K de renov, le prix du bien au m2 reste compétitif non ?

Merci d'avance pour votre aide.

 

[baboune]

Bonjour,
avant toute chose regardez le DPE et le positionnement du bien dans l'immeuble (RDC, sous toit terasse etc)
Cdt

 

[Alintoun]

Ils ont souvent des chauffages collectifs qui génèrent des charges aberrantes, des DPE pourris, beaucoup de travaux à financer ...

 

[Pendragon]

Ils sont horribles ces appartements (vu les photos)
Et en plus dans un département avec fort taux de criminalité... Au secours...
2k le M2 en plus... L'horreur, les fenêtres simple vitrage, et l'environnement, manque les dealers au pied de l'immeuble...

 

[moietmoi]

Bonjour


Bonjour,

Merci pour votre réponse, quand vous dite, rénovation hors de prix, c'est dans qu'elle ordre de grandeur ? Il faut que j'ai mini 30K en reserve avec l'achat ? Est ce pour cela que les gens vendent ?

Avant ,on pouvait définir globalement les travaux, maintenant cela dépend aussi du diagnostic DPE...

 

[Alintoun]

Pas vraiment, certains de ces immeubles sont situés dans des endroits paisibles, au calme et loin du cliché "cité, dealer, bruit ...".

C'est juste que financièrement ce sont des gouffres : 350 euros de charges mensuelles pour un T3, 2ke de taxe d'habitation, travaux de plusieurs milliers d'euros prévus, simple vitrage ...

 

[Alex75012]

"Pas vraiment, certains de ces immeubles sont situés dans des endroits paisibles, au calme et loin du cliché "cité, dealer, bruit ...".

Effectivement, c'est ce qui m'a étonné vu le prix.

Par contre, une fois les rénovation thermiques effectuées, les charges sont bien moindres non ? Est ce que ça ne devient pas alors un bon investissement ?

 

[moietmoi]

Ils ont souvent des chauffages collectifs qui génèrent des charges aberrantes, des DPE pourris, beaucoup de travaux à financer ...

Le chauffage collectif est beaucoup moins cher que le chauffage individuel cependant il est exact que les DPE sont moins bons. Pour l'instant la rénovation voire le changement complet des chaudières collectives est toujours sujet à subvention et un budget par exemple dans une copropriété de plus de 345 logements , pour le changement des chaudières était de 280000 €, le reste à charge après subvention a été seulement de 60000 €, le changement a eu lieu fin 2023.
Le coût du chauffage annuel pour un appartement de 63 M2 ressort tout compris à 486 euros pour un DPE F..
Sans commune mesure avec le coût d'un chauffage électrique d'un même appartement.

 

[Alex75012]

Le chauffage collectif est beaucoup moins cher que le chauffage individuel cependant il est exact que les DPE sont moins bons. Pour l'instant la rénovation voire le changement complet des chaudières collectives est toujours sujet à subvention et un budget par exemple dans une copropriété de plus de 345 logements , pour le changement des chaudières était de 280000 €, le reste à charge après subvention a été seulement de 60000 €, le changement a eu lieu fin 2023.
Le coût du chauffage annuel pour un appartement de 63 M2 ressort tout compris à 486 euros pour un DPE F..
Sans commune mesure avec le coût d'un chauffage électrique d'un même appartement.

OK, mais du coup, qu'est ce qui explique les fortes charges si ce n'est le chauffage ? Les ravalements ? (il n'y en pas tout les ans à ce que je sache)

 

[baboune]

OK, mais du coup, qu'est ce qui explique les fortes charges si ce n'est le chauffage ? Les ravalements ? (il n'y en pas tout les ans à ce que je sache)

les ascenseurs coûtent un bras et l'entretien des espaces verts, le concierge etc

 

[Alex75012]

les ascenseurs coûtent un bras et l'entretien des espaces verts, le concierge etc

Ok, ça signifie, que, même avec les rénovations énergétiques, qui coûtent déjà un bras, les charges baisseraient peu ?

 

[Alintoun]

Ces immeubles nécessitent des investissements sans fin ou presque, et même après la rénovation thermique, les charges restent élevées vu que ce sont souvent des chaudières collectives au fuel ou au gaz, qu'il y a un parc à entretenir, un gardien à payer, des syndics aux frais opaques ...

Et quand les impayés s'accumulent, c'est le début de la fin : les copropriétaires solvables vendent et sont remplacés par des marchands de sommeil.

 

[Alex75012]

Ces immeubles nécessitent des investissements sans fin ou presque, et même après la rénovation thermique, les charges restent élevées vu que ce sont souvent des chaudières collectives au fuel ou au gaz, qu'il y a un parc à entretenir, un gardien à payer, des syndics aux frais opaques ...

Et quand les impayés s'accumulent, c'est le début de la fin : les copropriétaires solvables vendent et sont remplacés par des marchands de sommeil.

Mince, le coup des impayés, ça refroidit.

C'est dans une minorité de cas avec des immeubles où les gens sont vraiment en bas de l’échelle sociale non ? Est ce que les résidences années 70 que je cible sont vraiment concernées ?

Et la copro n'a pas des assurances pour cela ? Je sais que dans la location classique, on peut avoir une assurance impayés qui compensera certains loyers non versés

Pour ce qui est des frais de syndics, c'est la même ds les nouveaux immeubles non ? (à part peut etre si ils ont Matera). Un ami habite dans un immeuble neuf depuis 2020, le syndic a aussi des frais opaques (magouilles)


Au final, est ce vous être sur, que, même avec tout ces frais, ça ne reste pas rentable versus des biens un peu plus modernes à mini 3500/4000€ le m2 ? Qui auront aussi frais TF, travaux, syndis, certes moindres.

La luminosité + verdure + proche de Paris + prix M2 des biens des années 70 m'attirait particulièrement

 

[PepeR]

"Pas vraiment, certains de ces immeubles sont situés dans des endroits paisibles, au calme et loin du cliché "cité, dealer, bruit ...".

Effectivement, c'est ce qui m'a étonné vu le prix.

Par contre, une fois les rénovation thermiques effectuées, les charges sont bien moindres non ? Est ce que ça ne devient pas alors un bon investissement ?

Des endroits paisibles à seulement 1h40 de Paris en RER C quand ça marche.

 

[Alex75012]

Bonjour
J'ai été adepte de ce genre d'appartement pour faire de la colocation meublée.
Très forte rentabilité et bonne plus value a la revente.
MAIS, de nos jours, les copropriété de plus de 50 lots doivent avoir un DTG avec plan pluriannuel de travaux, les loyers sont encadrés, la rénovation des copro est hors de prix.. la législation des lmnp est changeante...
Donc je m'en éloigne

Est ce qu'il y 'a tjs un vrai marché pour ce genre de biens à la colocation selon toi ? Sur un autre forum; quelqu'un doutait que les gens soit attirés par une coloc à Savigny/Saint Michel Sur Orge/Verneuil sur Seine dans ce genre de bien.

Il pensait que c'était réservé à des biens situés dans Paris ou en banlieue très proches.

 

[Alex75012]

Je peux avoir du 69m2 autour de 140K dans les biens des années 70, à Verneuil

Du type : [lien réservé abonné][{%22inseeCodes%22:[780642]}]&surface=60/NaN&sort=a_px&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&lv=S

Disons que je doivent ajouter 25K pour les renov
Disons aussi, que le bien me coute 2K/ans EN PLUS qu'un bien plus moderne, en terme de charge + TF.
Sur 20 ans, ça fait 2K*20=40K en plus de charge et TF

Donc, le bien me coute 140+25K+40K =205K


Un bien d'environ la même taille, plus moderne, coute MINIMUM 3700€/M2, soit 250K :

Du type : [lien réservé abonné][{%22inseeCodes%22:[780642]}]&surface=60/NaN&sort=a_px&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&lv=S&LISTING-LISTpg=3

Je pense cependant qu'il y aura aussi des travaux à prévoir sur ce type de bien.


Donc, en théorie, le bien des années 70 me coutent moins cher.
De plus, avec un apport identique, le prêt est moindre pour le bien des années 70.


Est ce un raisonnement réaliste selon vous ?

 

[agra07]

Bonjour à toutes et à tous,

Je me renseigne pour acheter un bien immobilier, et je vois pas mal d'immeubles des années 60/70 en Essonne, à des prix défiants toute concurrence, de l'ordre de 2K/M2. Je me demande si c'est un bon ou mauvais plan.

Premier choc pétrolier 1973.
Avant cette date, on construisait pratiquement sans isoler les appartements.
Après, la règlementation thermique a commencé à changer et elle est devenue de plus en plus sévère.
Première règlementation habitation dans divers domaines (sécurité incendie, acoustique, ventilation...): 1969.
Les appartements construits dans les années 60 n'ont pas grand chose à voir avec ceux d'aujourd'hui.
Pour le reste, luminosité, verdure extérieure, c'est la partie visible de l'iceberg.