Amortissement direct - lissage - calcul des mensualités en VEFA

[alias3013]

Bonjour à tous,

Je cherche de l'aide pour construire mon tableau d'amortissement pour l'achat d'un appart en VEFA.
Voici les conditions données par ma banque:

Un prêt amortissable directement sur 168 mois à 3.68% avec une mensualité après lissage de 822.99€ / mois assurance inclue.

Phase 1: 36 mois PTZ 20.66€ + PC 802.33€ (Assurances comprises)
Phase 2: 96 mois PTZ 618.58€ + PC 204.41€
Phase 3: 36 mois PC 822.99 €

J'aurai 4 appels de fonds (bien entendu les dates sont théoriques):
le premier de 16550€ en septembre 2012
le deuxième de 66 200 € en Décembre 2012
le troisième de 16 550€ en Février 2013
et le quatrième de 16 550€ en Février 2013

Ma banque me dit que pendant les déblocages de fonds ma mensualité sera proportionnelle aux appels de fonds.
Est-ce réellement comme cela que se passe les choses?

J'aimerai construire mon tableau d'amortissement mais j'ai du mal à évaluer la mensualité que j'aurai à payer pendant les appels de fonds, pouvez-vous m'aider?

Le montant de l'assurance s'élève à 20.66€ pour le PTZ et 21.04€ pour le PC.
Le montant emprunté est de 115 850€ reparti en 57400€ de PTZ et 58450€ de prêt complémentaire

Merci d'avance pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Avant de regarder le tableau d'amortiseement, pourriez vous expliquer le profil d'amortissment du PTZ.

En effet vous annoncez un différé total (100%) de 36 mois (puisque seule l'assurance est payée pendant cette 1ère période) et une seconde période d'amortissement de 96 mois.

Or, dans les barèmes PTZ ce profil n'existe pas :
+ Le montant de différé maxi est de 45%
+ La seconde période d'amortissement est de 24 mois minimum et 84 mois maximum ???

Ma banque me dit que pendant les déblocages de fonds ma mensualité sera proportionnelle aux appels de fonds.
Est-ce réellement comme cela que se passe les choses?

Cette pratique n'est pas la plus courante mais, dans l'absolu, elle n'est pas impossible.

Cordialement,

 

[alias3013]

Hello Aristide, merci pour ta réponse rapide.

Effectivement ma banque m'a bien confirmé un différé de 36 mois sur le remboursement du PTZ.
Ensuite le remboursement du PTZ se fera sur 96 mois soit 579.92€ par mois + assurance 20.66€

Certes je ne retrouve pas non plus cette possibilité de remboursement en étudiant les profils de remboursement du PTZ+ 2011 mais ma banque me soutient que l'on peut proceder ainsi mais je ne saurai t'en dire plus.

Dans ces hypothèses, pourrais-tu m'aider quand même à établir mon tableau d'amortissement?

D'avance merci pour tes conseils et ton temps

 

[Aristide]

Pour le PTZ la seule explication qui me vient à l'esprit serait que votre banque assure un profil d'amortissemnt cohérent avec la réglementation via les déclarations qu'elle doit faire à la FGAS cependant qu'elle applique en réalité un autre profil vis a vis de ses clients.

Ce faisant, outre les aspects "tésorerie/rentabilité" qu'elle doit assumer je ne sais dire les risques pris en cas d'inspections de la SFGAS (fréquentes) ?

Je pense que si vous obteniez plus de précisons sur cette curieuse pratique, nous serions plusieurs à être intéressés.

Pour bâtir le tableau d'amortissement je suppose que vous allez imputer en priorité les appels de fonds sur ce PTZ ?

Cdt

 

[alias3013]

Si j'obtient une explication cohérente pour le PTZ je la partagerai avec vous sur le forum.

La banque m'a dit qu'en amortissement proportionnel on devait à chaque appel de fonds actionner à la fois du PTZ et du Pret Principal en respectant la proportion de chacun d'entre eux dans le pret mais il semblerait que je puisse choisir et amortir en premier sur le PTZ?

 

[Aristide]

Si j'obtient une explication cohérente pour le PTZ je la partagerai avec vous sur le forum.

Merci

La banque m'a dit qu'en amortissement proportionnel on devait à chaque appel de fonds actionner à la fois du PTZ et du Pret Principal en respectant la proportion de chacun d'entre eux dans le pret

C'est une procédure imposée par votre banque mais qui, en réalité, n'a rien d'obligatoire.

mais il semblerait que je puisse choisir et amortir en premier sur le PTZ?

Oui, mais pour bâtir un tableau d'amortissement le plus proche de la réalité, faut savoir ce qui va être réellement pratiqué ?

Cdt

 

[alias3013]

Apres un check de mes messages, j'ai bien la confirmation que le PTZ sera utilisé en premier

Mais je dois avouer que cette simple regle de trois pour le calcul de la mensualité pendant les appels de fonds (cad lors de la construction) me laisse un peu perplexe

Comme les dates que j'ai indiqué ne sont qu' hypothetiques ma banque me dit qu'elle ne peut pas me faire ce calcul. Est ce normal?

 

[Aristide]

Ce n'est pas une quetion de normalité ou non.

Votre banque ne connaît ni les montants exacts ni les dates exactes.

Partant de là tout dépend si elle possède ou non un système d'information (SI) où est prévue la possibilité de simulation.

Si non elle ne pourrait vous faire ce calcul qu'en "quasi manuel" (Tableur Excel par exemple).

Par contre en situation réelle son SI pourra effectuer les calculs et vous aurez les échéanciers au fur et à mesure des mises à disposition.

Laissez moi un peu de temps; je tenterai une approche d'échéancier avec Excel.

Edit:
Autre question :
Pendant les premières phases avec déblocages partiels :

=> Soit que le lissage soit respecté mais les échéances du PC ne seront plus au prorata des montants

=> Soit que ces échéances soient au prorata des montants mais il n'y aura plus de lissage.

Que faire ?

Cordialement,

 

[Aristide]

le troisième de 16 550€ en Février 2013
et le quatrième de 16 550€ en Février 2013

Il semble aussi qu'il y ait une erreur sur la date du quatrième déblocage ?

Cdt

 

[alias3013]

D'apres ma compréhension du scénario, les écheances seront au prorata des montants débloqués.

 

[Aristide]

Il semble aussi qu'il y ait une erreur sur la date du quatrième déblocage ?

Qu'en est-il ?

 

[alias3013]

Effectivement, il y a une petite erreur, le 4eme versement interviendra en Avril 2013

 

[alias3013]

Le PTZ à un différé de 36 mois.
Ce différé de 36 mois commence-t-il des le 1er déblocage de fonds ou bien lorsque tout le PTZ à eté libéré ou bien encore lorsque tous les fonds sont débloqués?

 

[Aristide]

Bonjour,

Normalement, si l'on suit la réglementation PTZ, un différé dans ce produit signifie qu'un pourcentage du prêt est amorti sur une première période et que le solde est amorti sur une seconde période.

Par exemple en "Profil 1" le PTZ a une durée maximale de 30 ans avec une première période de 23 ans pendant laquelle 55% du prêt est amorti et une seconde période incompressible de 7 ans pendant laquelle le solde de 45% est amorti.

Lorsqu'il y a des déblocages partiels du PTZ les règles semblent floues voire contradictoires; à toutes fins utiles vous pouvez voir :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ition-des-fonds.15857/post-125799#post-125799

Mais, dans votre dossier, le différé total de 36 mois et la durée d'amortissement que vous annoncez n'existent pas dans le PTZ.
Ce que votre banque vous propose n'a donc rien à voir avec cette réglementation du Prêt à Taux Zéro Plus Ministère du Logement 2011.

Je ne sais donc pas répondre à votre question.

Désolé

Cordialement,

 

[alias3013]

Pour le PTZ ma banque m'a juste précisé "c'est le resultat donné par notre logiciel"
Et les 36 mois de différés démarrent des le 1er appel de fonds.

 

[Aristide]

Bonjour,

C'est la réponse de quelqu'un qui ne connaît pas les produits qu'il vend.
C'est une "non réponse"

En tout cas ce produit n'est pas le Prêt à Taux Zéro Plus 2011 issu des articles L.31-10 et suivants et R.304.1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Cordialement,

 

[alias3013]

Oublions ce probleme de PTZ.

Comment calcule-t-on les mensualités pendant les periodes de déblocage de fonds, lorsque l'on est dans un crédit en amortissement proportionnel direct?

Celles ci sont proportionelles aux montant débloqués et calculée par une simple régle de trois?

Une chose est sute, les interets ne sont dus que sur les sommes débloquées hors PTZ.
L'assurance est elle aussi due sur la totalité du montant emprunté?

 

[Aristide]

Laissez moi un peu de temps; je tenterai une approche d'échéancier avec Excel.

Je vous avais annoncé qu'il me fallait un peu de temps.
Désolé mais cBanque n'est ni mon unique activité ni, parmi les autres, mon activité prioritaire.

Il me faudrait plus de temps pour vous expliquer comment faire que de vous bâtir directement le tableau souhaité.

Par ailleurs, indiquer "Celles ci sont proportionelles aux montant débloqués et calculée par une simple régle de trois?" n'est pas suffisant car il y a deux raisonnements possibles :

+ Soit que la "règle de trois" se fasse par rapport à une échéance normale et constante d'un prêt de 58.450€ à 3,68% pendant 168 mois soit 466,76€ hors assurance.
Dans ce cas, suivant mon estimation, la durée réelle du prêt sera supérieure à 168 mois.

+ Soit cette "règle de trois" est faite par rapport aux échéances (hors assurance) nécessaires à assurer un lissage à 822,99€ (assurances comprises) et ceci depuis le 1er déblocage.

Il va sans dire que les calculs ne sont pas les mêmes et que, dans cette dernière hypothèse, ils sont plus compliqués.

Autant j'ai commencé à aborder la première possibilité, autant je suis au point zéro sur la seconde.

Une précision sur cette base de calcul me serait donc utile.

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Par ailleurs, indiquer "Celles ci sont proportionelles aux montant débloqués et calculée par une simple régle de trois?" n'est pas suffisant car il y a deux raisonnements possibles :

+ Soit que la "règle de trois" se fasse par rapport à une échéance normale et constante d'un prêt de 58.450€ à 3,68% pendant 168 mois soit 455,72€ hors assurance (466,76€ avec assurance).
Dans ce cas, suivant mon estimation, la durée réelle du prêt sera supérieure à 168 mois.

+ Soit cette "règle de trois" est faite par rapport aux échéances (hors assurance) nécessaires à assurer un lissage à 822,99€ (assurances comprises) et ceci depuis le 1er déblocage.

Il va sans dire que les calculs ne sont pas les mêmes et que, dans cette dernière hypothèse, ils sont plus compliqués.

Autant j'ai commencé à aborder la première possibilité, autant je suis au point zéro sur la seconde.

Je vous prie de trouver, ci-joint, un tableau d'amortissement bâti suivant vos indications et une échéance "Prêt Conventionné" proratisée par rapport à une échéancce normale constante hors assurance d'un prêt de 58.450€ à 3,68% sur 168 mois soit 455,72€ = 1er raisonnement ci-dessus.

Dans cette hypothèse, ainsi que prévu, la durée réelle n'est plus de 168 mois mais 178 mois.

Si c'était le second raisonnement qui était à retenir soit un lissage à 822,29€ avec assurances dès le premier déblocage, ces tableaux d'amortissement seraient à recalculer.

Cordialement,

 

[alias3013]

Aristide,

Tout d'abord, merci beaucoup pour ton temps et ton aide.
Merci beaucoup aussi pour ce tableau d'amortissement, j'y vois plus clair maintenant.

J'avais beaucoup d'interrogation quant à la durée du prêt.
En effet la banque annonce 168 mois à partir du moment où tous les fonds sont débloqués. Or le 1er déblocage de fond à lieu 7 mois avant je pensai donc que ma durée de remboursement serait de 175 mois .... et apparemment ce n'est pas le cas!

Malgré tout je pense que la solution que la banque appliquera sera la 2eme ci dessus.