Acheter en quittant son boulot

[Bandit]

Bonjour,

j'ai comme projet de déménager sur Lyon pour fin 2009 début 2010 alors que je vis et bosse en région parisienne pour le moment et idéalement j'aimerais acheter un appartement en résidence principale (je suis locataire actuellement) pour y vivre directement à mon arrivée.
Je me demandais comment un banquier pouvait voire ce genre de situation dans la mesure ou je devrais quitter mon boulot pour débarquer la-bas.

Je suis chirurgien-dentiste pour le moment salarié avec un revenu fixe de 5000€ par mois. J'ai 30 ans, pas de charges autres que mon loyer actuel qui disparaitra forcement. J'ai déja un CEL avec environ 15500€ dessus mais pas encore beaucoup de droits car ouvert en avril 2008 seulement et on devrait arriver grosso modo à 45000€ d'apport personnel avec ma femme à la date de réalisation du projet tout en gardant environ 15 à 20000€ d'épargne disponible de sécurité. Je met également 200€ par mois sur une assurance vie mais que je peux arreter quand je veux pour ne pas trop tirer sur la corde le temps de bien relancer mon activité sur place.
Ma femme gagne pour le moment environ 1500€/mois en remplacement de prof de collège/lycée mais c'est assez précaire avec des contrats courts et la plupart du temps non renouvelables.

J'envisage un bien à 200000€ maxi pour ne pas s'endetter sur plus de 20 ans mais je me demandais surtout si c'etait envisageable dans la mesure ou mes revenus actuels et fiches de salaire n'auront pas forcement grande valeur aux yeux d'un banquier puisque je vais devoir démissioner pour déménager.
J'ai la chance quand même d'avoir un métier ou le travail ne manque pas et je ne me fais pas trop de soucis pour retrouver du boulot sur place assez rapidement mais est-ce qu'un banquier verra ma situation de la même facon c'est la grande question. Qu'en pensez-vous?

Merci pour vos conseils

 

[stunt38]

Bonjour,

Perso je serais d'avis d'attendre quelques mois, le temps que tu retrouves une situation similaire à celle actuelle.

ton dossier est bon et tu as toutes les cartes en main pour obtenir une offre sympa de la part des banques, mais c'est inutile de se précipiter.

de toute manière il y a de forte chance que ça ne passe pas auprès des banques le temps que ton activité redémarre (revenus inférieurs) ou alorsque tu n'obtiennes pas une offre aussi bonne qu'en travaillant normalement.

Cdt

 

[Bandit]

Argh! C'est une peu ce que je craignais, ca implique de devoir trouver encore une location (et d'ailleurs est-ce qu'un propriétaire n'aura pas le meme regard qu'un banquier sur mon dossier et est-ce que je ne risque pas de devoir prendre une location moyenne car les bonnes offres seront réservées aux bons dossiers).

En plus, si je démarre une activité libérale, mes revenus ne seront justifiables que par mes déclarations d'impots et donc probablement pas démontrables avant 1 ou 2 ans! A moyen terme (3 à 5 ans), je compte également créer mon cabinet avec a nouveau changement de situation professionnelle et donc alea de revenus. J'ai un peu peur de rester locataire encore longtemps.

Merci pour ton éclairage en tout cas. Je pensais qu'avec la situation actuelle (plein de dentistes baby-boomers qui partent à la retraite et peu de jeunes car on a été très fortement écrémés par le concours de médecine que n'avait pas la génération précédente) les banquiers pouvaient tenter le coup. Surtout qu'on est ensuite de bons clients pour eux avec les investissements que nécéssite notre activité.
Etudiant j'avais obtenu un prêt sans caution de 12500€ avec un TEG d'a peine plus de 3% justement parce que les banques se battaient pour nous avoir comme futurs clients. Mais la c'est sur qu'on est plus dans les memes ordres de grandeur.

 

[stunt38]

fais comme tu le sens

par contre calcules bien ton coup au niveau de ton endettement et de ton reste à vivre pour les années à venir, car que tu sois "salarié" ou sans revenus fixes il faudrat toujours rembourser le prêt, et la banque ne fera pas de cadeaux

être proprio OK, mais attention tout de même à ce que ça n'entraine pas des restrictions de budget ou des privations pour toi et ta famille.

Cdt

 

[kenko82]

La solution idéale serait d'avoir une épargne conséquente déja existente, ce qui est loin d'être incompatible avec ta profession. Et de demander un prêt avec une garantie sur un de tes placements. Tu financerais les premiers mois d'échéance sur le reste de ton épargne et par la suite par tes revenus pro.

Mais là ca parait utopique.

Alors oui la solution de la location temporaire semble la meilleure, et si je faisais le parallele avec une esthéticienne qui quitterait la région parisienne pour s'installer dans le Sud, je ne serais pas plus chaud pour lui faire un prêt tant qu'elle ne me démontre pas qu'elle est en mesure de le rembourser........donc il n'y a aucune raison que ton statut de CSP++ de chirurgien dentiste change la donne.

Un banquier est avant tout rationnel dans ces choix, et ne va pas se baser sur des espérances de revenus futurs parceque de toute façon vu le métier qu'il a il va surement ramener plein de pépette.

Désolé d'être franc.

 

[Bandit]

Un banquier est avant tout rationnel dans ces choix, et ne va pas se baser sur des espérances de revenus futurs parceque de toute façon vu le métier qu'il a il va surement ramener plein de pépette.

Ben en fait c'est ce que j'avais eu pour le pret étudiant puisqu'a l'epoque j'avais 0 revenus et que la banque m'a prete 12500€ sans caution parentale avec différé de remboursement. Mais c'est une "petite" somme (bien qu'elle m'ait permis de tenir plusieurs années d'études) et effectivement pas un gros pari pour la banque.

La solution idéale serait d'avoir une épargne conséquente déja existente, ce qui est loin d'être incompatible avec ta profession. Et de demander un prêt avec une garantie sur un de tes placements. Tu financerais les premiers mois d'échéance sur le reste de ton épargne et par la suite par tes revenus pro.

non pas encore d'epargne consequente autre que ce que j'ai cité dans mon premier message. Meme si je gagne bien ma vie ca ne fait pas tres longtemps (jai 30ans et les études sont assez longues quand meme) et j'ai du rembourser le pret étudiant parcequ'il faut bien manger et payer son loyer pendant ces longues études.

Désolé d'être franc

Pas de problème, c'est justement pour ca que je suis venu poser la question sur ce forum, et je m'en doutais un peu quand même.


Si je prends l'option location au début donc, après quel délai d'activité (j'entends par la revenus normalisés) pensez vous raisonnable de solliciter le banquier? 3 mois, 6 mois, plus? Et est-il possible de présenter des relevés de compte comme justificatif de revenu si jamais mon activité est 100% libérale?

 

[kenko82]

Une durée d'un an me semble raisonnable, et en général mais en profession libérable on dispose d'un compte pro auprès de sa banque, donc dans votre cas vous aurez votre compte perso et votre compte pro...donc il n'y a aura pas d'ambiguïté sur le sujet des relevés de comptes.7

PS : Pour votre prêt étudiant, le fait qu'il n'y ait pas de caution parentale ne signifie pas pour autant qu'il n'y avait pas de garantie (comme ca en passant, n'y avait-il pas la garantie d'une mutuelle étudiante ?)

 

[Bandit]

PS : Pour votre prêt étudiant, le fait qu'il n'y ait pas de caution parentale ne signifie pas pour autant qu'il n'y avait pas de garantie (comme ca en passant, n'y avait-il pas la garantie d'une mutuelle étudiante ?)

non, ou alors mecanisme interne plus compliqué puisque la banque a toute une gamme de produits preferentiels pour nous (étudiants dentaires) et sponsorisait meme nos soirées étudiantes (avec application du logo sur les flyers comme il se doit).

Pour avoir bossé en tant que guichetier dans cette banque pendant mes 2 premières années d'étude (totalement indépendant des conditions préférentielles je précise) j'avais eu accès à leur tableau de prêts étudiants et nous étions les plus privilégiés en terme de taux, montant, caution. Suivaient de près les étudiants de grandes écoles puis très loin derrière les autres.
Quel bonheur comme boulot étudiant d'ailleurs, les conditions y sont excellentes avec 13ème mois, participation aux résultats de la banque placables sur PEE avec abondement de 60% (cause faible revenu en tant qu'étudiant). Et comme la démission est un motif de déblocage anticipé ca fait +60% et des broutilles en 1 an seulement si on est pas trop pressé de toucher la prime.

 

[Bandit]

Nouvel élément, j'ai discuté avec une amie dans une situation proche et je suis presque tombé de ma chaise quand elle m'a expliqué son financement.

Elle : Dentiste 27ans, a quitté son poste en région parisienne pour aller vivre en province, sans emploi au moment de la signature
Lui : Enseignant 32 ans dans le secondaire sur les lieux de leur emménagement, salaire +/- 1800€/mois
Apport personnel : +/- 100.000€

Achat d'une maison à 300.000€ avec un financement de 250.000€ sur 20 ans à moins de 5% (signé il y a quelques mois, le banquier leur a conseillé de conserver une grosse partie de l'apport en disponible pour travaux et securité).

Bref un calcul rapide nous fait vite comprendre qu'avec les données au moment de la signature le taux d'endettement est proche de 100%. Le très bel apport initial et la présence d'un fonctionnaire dans le couple sont un excellent point mais ne font évidemment pas tout.
C'est finalement la caisse d'épargne qui les a financés mais d'autres banques leur avaient fait des propositions proches et le plus souvent la réponse des banquiers sur la présence d'un dentiste sans contrat au sein du couple était que "ce n'est pas une profession à risque, elle trouvera forcement du boulot". Les banquiers ont donc faits leurs calculs en fonction des revenus futurs supposés de mon amie.

Sans partir sur une simulation identique puisque mon apport ne sera pas aussi important et que je ne vis pas avec une fonctionnaire, ce cas concret m'interpelle une peu quand même. Je pense que j'irais d'ici quelques semaines/mois prendre un rendez-vous dans ma banque (projet a échéance début 2010, pas d'urgence quand même) pour tater le terrain et voire ce que l'on me propose.

 

[Pierrealb]

Il est plus qu'évident que dans le cadre d'une profession libéral comme la vôtre la banque ne prend que peu de risques.
Votre métier est rare surtout en province et même si les "prix" sont un peu inférieurs, vous bénéficiez d'une clientèle potentiel bien supérieur au marché parisien.

Le cas de votre amie ne me surprend pas, vous seriez ingénieur automobile, pas sûre que la banque le verrait du même oeuil.

 

[Buffeto]

et finalement ?

 

[Kenko822]

et finalement ?

Tu fais remonter des posts du fin fonds des oubliettes du forum ?

 

[Buffeto]

oui j'aime bien les histoires qui se finissent bien ....
c'est mon coté fleur bleue....

 

[Bandit]

Oula, que d'eau sous les ponts depuis...

sans rentrer dans les détails je n'ai toujours pas bougé mais c'est maintenant quasi acté pour septembre/octobre.
Entre temps il y a eu un mariage que j'ai même optimisé fiscalement grâce à la conclusion d'un pacs (si ca peut enfin éliminer cette image de chevalier blanc fiscal que d'aucuns veulent me coller... )
l'apport initial a bien entendu largement dépassé la première estimation puisque je suis resté plus longtemps

et surtout je suis en train de monter avec 3 associés (futurs) un gros projet professionnel de "centre médical" pluridisciplinaire avec agrégation à moyen terme d'autres confrères en locatif puis si tout se passe bien en associés (avec certainement un kiné si tu connais quelqu'un de sérieux dans le coin ... non je plaisante, on en est pas encore la )

Je suis donc en pleine étude du montage (SCI + SCM(s) + SELARL(s), démembrements éventuels du fond libéral et de la SCI... tu dois connaitre ca) et des statuts. Ce projet va engloutir bien entendu une bonne partie de mon épargne et commencer à charger très sérieusement mon taux d'endettement donc l'achat de la résidence principale est un peu retardé mais devrait intervenir quand même rapidement (2 à 3 ans) si tout se passe bien.
PS : pour mon amie bretonne tout va pour le mieux, pas de passage du coté "obscur", le "pari" du banquier s'est donc avéré payant.

 

[Buffeto]

j'en suis content pour toi si tout marche bien alors....

(si ca peut enfin éliminer cette image de chevalier blanc fiscal que d'aucuns veulent me coller... )

mais qui pourrait bien vouloir te coller cette étiquette ?

(avec certainement un kiné si tu connais quelqu'un de sérieux dans le coin ... non je plaisante, on en est pas encore la )

si je connaissais ce genre de perle rare , je l'aurais déja engagé.....

Je suis donc en pleine étude du montage (SCI + SCM(s) + SELARL(s), démembrements éventuels du fond libéral et de la SCI... tu dois connaitre ca) et des statuts. .

oui je connais , sauf qu'au départ j'ai commencé seul et que j'ai pris des associés progressivement .
ca a été moins lourd finacièrement .


bon tu vois Prolapsus , j'ai eu ma réponse et je suis satisfait comme dans les films américains des années 50 tout se fini bien.....

 

[Bandit]

Quand j'y pense un "vieux briscard" comme toi a probablement quelques conseils à me donner sur ces points de l'installation.
Exerces-tu en SEL avec BIC+IS ou es-tu aux BNC? Possèdes-tu tes murs au sein d'une SCI ou as-tu choisi un autre statut? Que ferais-tu différemment ou pas a posteriori?


Je suis preneur de tous conseils dans cette phase prospective.

 

[Buffeto]

MA solution concernant les placements en vue de la retraite et les revenus complémentaires a été d'axer la construction de mon patrimoine professionnel sur les murs de ma propre activité .
j'ai donc créé une SCI ( avec ma femme mais ça on est pas obligé ) qui posséde les murs.
ceux ci etaient loués au départ au professionnel qui exerçait dedans ( moi ) . j'y ai exercé en nom propre sous le régime des BNC ( classique).

ensuite est venu le temps de "récolter" les fruits de mon travail d'investissemnt personnel et financier.

aujourd'hui j'ai créé avec mes 2 associés une SCM qui est locataire de la SCI.

ce montage est un montage gagnant-gagnant , aussi bien pour mes ex-assistants qui sont devenus associés que pour moi meme ( bien que j'ai qd meme lameilleure place, ce qui est normal vu que j'ai 50ans et que mes associés ont entre 25et30ans).

en effet le fait de s'associer est interessant pour mes ex-assistants qui valorisent ainsi leur travail . d'une part ils payent moins de charges en étant associés que de retrocession en étant assistants.
d'autre part personnellement , j'ai en les associant touché un peu de cash , j'ai surtout mutualisé le loyer ( donc je ne paye plus personnellemnt que 33% du loyer qui me revient en totalité par le biais de la SCI. celuici est peu imposé tant qu'il me reste des interets d'emprunts à déduire).

mais surtout en les associant je ne perçois plus leurs retrocessions donc baisse du CA et donc baisse des cotis URSSAF et retraite.
mais comme j'ai aussi baissé de 66% les charges fixes , je peux garder le meme bénéfice tout en faisant moins de CA.

et plus la clientele se develloppe plus nous pourront etre d'associés . bientot je ne pourrais travailler que 3 jours par semaines pour le meme bénéfice ....

mes associés quand à eux , attendent que je parte en retraite pour racheter la SCI et continuer de meme .
et moi quand je pars en retraite , je vends la SCI et ça me fait un complément de retraite ...


bon la c'est résumé mais il m'a quand meme fallu 25ans de travail pour arriver à ce résultat.....


à toi de jouer , jeune Jédi

 

[Bandit]

On part sur le même principe mais avec un projet une peu plus important et dans la mesure ou les locaux doivent être relativement grands dés le début puis être capable de s'agrandir à nouveau j'essaie de peaufiner l'achat.
Je m'intéresse au montage d'une SCI qui achèterai la nue-propriété du bâtiment alors que la SCM commune, plutôt que de payer un loyer tous les mois, achèterai un usufruit temporaire de 15 ans en empruntant.
Les avantages sont a priori multiples :
- les mensualités de l'usufruit sont amortissables intégralement et non pas juste les intérêts
- après les 15ans, la SCI récupère la pleine propriété sans aucune charge car (a législation inchangée ce qui est loin d'être gagné) on est dans le cadre de la plus-value immobilière qui bénéficie de l'abattement de 10% par an à partir de la 5ème année (d'où les 15ans)
- pas de déficit foncier à créer pour compenser les revenus locatifs taxés ce qui oblige à thésauriser en immobilier encore et encore plutôt que de profiter des fruits de son travail et/ou d'investir ailleurs que dans l'immobilier qui sera déjà conséquent avec la SCI + résidence perso.
- après les 15ans soit on rachète un usufruit temporaire avec un gros coup de cash pour les associés soit on part sur le rendement locatif comme pour toi

et sinon pour l'activité propre et comme tu disais que tu étais régulièrement démarché par des CGP, aucun ne t'a fait de simulation sur un éventuel passage en SEL avec rachat de clientèle?

PS : vu qu'on dévie sérieusement du sujet initial, on peut continuer en MP si tu veux.

 

[Buffeto]

et sinon pour l'activité propre et comme tu disais que tu étais régulièrement démarché par des CGP, aucun ne t'a fait de simulation sur un éventuel passage en SEL avec rachat de clientèle?

non et aucun de mes comptables successifs ( j'en ai déja usé 4 ) ne me l'a proposé .
j'ai deja lu sur des forums pros certains avoir fait ce genre d'opé , je n'ai pas été convaincu par leurs arguments d'autants qu'ils étaient eux memes bien incapables de m'expliquer la supériorité de leur montage sur la situation classique.

pour en revenir aux CGP que je rencontre , en fait , la plupart ne savent parler que des situations patrimoniales personnelles et classiques..... tout ce qui est un peu plus " spécial" je suppose qu'il faudrait tomber sur des CGP haut de gamme mais ceux ci n'ont sans doute pas besoin de démarcher.

PS : vu qu'on dévie sérieusement du sujet initial, on peut continuer en MP si tu veux.

oui si tu veux , mais en meme temps ton projet a déja l'air bien pensé , muri et réfléchi ( ce dont je te félicite) sans doute une spécialiste dru droit comme VANILLE95 serait elle plus à meme de t'en dire plus sur l'aspect juridique des montages .

Vanille ou es tu ? coucou .....

 

[Vanille95]

Vanille ou es tu ? coucou .....

Quand les grands esprits se rencontrent…

Pendant que vous discutiez, je lisais le rapport du Comité de l’abus de droit fiscal (année 2009) [lien réservé abonné]

Comme vous évoquez le transfert de l’activité individuelle à une société (avec cession de clientèle), je ne peux que vous conseiller de lire les pages 10 à 13 de ce rapport (affaires 5 à 8 et particulièrement la 7 qui concerne un avocat).

Il est certains montages dans lesquels il ne faut s’aventurer que très bien conseillé.

J'ajoute (pour Buffeto qui se plaint sans cesse de la versatilité du droit fiscal) que le droit fiscal, c'est comme toutes les bonnes choses... il ne faut pas en abuser ; c'est pour cette raison que l'on a créé un Comité de l'abus du droit fiscal.