Achat SCPI en nue-propriété

[CharlyBgood]

Exact, c'est aussi comme ça que j'ai découvert Moniwan.

Bon leur nom et leur marketing sont à revoir,
Moniwan ça fait "Padawane à vendre",
et la liste des objectifs d'investissement est à ch... je trouve,
Les arbres font vraiment genre: "je coule du béton mais je suis cool, j'me rachète en plantant des tilleuls"

Heureusement sur le fond, la démarche est cool et les SCPI de LFAM n'ont + rien à démontrer, surtout s'ils ristournent des frais commerciaux façon cash-back, ça c'est top !

 

[Papinet]

bon, c'est une maison sérieuse, et les 2 SCPI sont bien,

Question de point de vue peut être mais je m’inscris totalement en faux.
Epargne foncière est enfermée dans une décote dont elle ne sortira probablement jamais.
On parle bien de la société de gestion qui a 2 SCPI bloquées à la revente.
En terme de société de gestion, fort heureusement, il existe bien mieux sur le marché.
Ce n'est sans doute pas un hasard si ils payent 2% à qui veux en être...
Par contre Pierval Santé (non gérée - ouf - mais seulement distribué par La Française) me plait bien.

 

[CharlyBgood]

Epargne foncière est enfermée dans une décote dont elle ne sortira probablement jamais.

Pour sûr !
Épargne Pierre est tellement décotée qu’elle va sous peu augmenter sa part: sa valeur de reconstitution est de + 10% > à sa valeur nominale ...

Je penses que tu fais erreur.

 

[CharlyBgood]

Épargne Foncière pardon

 

[Paradox_09]

Bon leur nom et leur marketing sont à revoir,
Moniwan ça fait "Padawane à vendre",
et la liste des objectifs d'investissement est à ch... je trouve,
Les arbres font vraiment genre: "je coule du béton mais je suis cool, j'me rachète en plantant des tilleuls"

Heureusement sur le fond, la démarche est cool et les SCPI de LFAM n'ont + rien à démontrer, surtout s'ils ristournent des frais commerciaux façon cash-back, ça c'est top !

Avez vous réussi à utiliser leur simulateur d'investissement ? Car avec des valeurs basiques, le simulateur se met en erreur.

@Buffeto ou @Charly26 : Connaissez vous des sites fiables simulants les investissements en SCPI (impact fiscal, effort d'épargne, ... ) ?

 

[Buffeto]

@Buffeto ou @Charly26 : Connaissez vous des sites fiables simulants les investissements en SCPI (impact fiscal, effort d'épargne, ... ) ?

je ne connais que primalliance

 

[CharlyBgood]

Avez vous réussi à utiliser leur simulateur d'investissement ? Car avec des valeurs basiques, le simulateur se met en erreur.

@Buffeto ou @Charly26 : Connaissez vous des sites fiables simulants les investissements en SCPI (impact fiscal, effort d'épargne, ... ) ?

A améliorer leur site en effet;
En + pas possible de partir sur 25 ans ...

Sinon j’ai 1 feuille Excel qq. part
Je te la fais passer dès que je suis à mon bureau

 

[Paradox_09]

je ne connais que primalliance

A améliorer leur site en effet;
En + pas possible de partir sur 25 ans ...

Sinon j’ai 1 feuille Excel qq. part
Je te la fais passer dès que je suis à mon bureau

Merci à vous deux pour le retour

 

[dodo1]

Epargne foncière est enfermée dans une décote dont elle ne sortira probablement jamais.
On parle bien de la société de gestion qui a 2 SCPI bloquées à la revente.

Est ce quelqu'un peut confirmer ?

A améliorer leur site en effet;
En + pas possible de partir sur 25 ans ...

Sinon j’ai 1 feuille Excel qq. part
Je te la fais passer dès que je suis à mon bureau

je suis aussi preneur.

 

[CharlyBgood]

@Buffeto ou @Charly26 : Connaissez vous des sites fiables simulants les investissements en SCPI (impact fiscal, effort d'épargne, ... ) ?

@dodo1 @totoka @Paradox_09 :

Voici ma feuille excel que j'utilisais quand j'étais CIF pour les simulations SCPI de mes Clients.

Les données financières laissées sont calées sur CORUM XL pour information.

J'ai changé les noms pour le respect du RGPD

 

[dodo1]

@dodo1 @totoka @Paradox_09 :

Voici ma feuille excel que j'utilisais quand j'étais CIF pour les simulations SCPI de mes Clients.

Les données financières laissées sont calées sur CORUM XL pour information.

J'ai changé les noms pour le respect du RGPD

Merci, CHarly26, je vais jeter un oeil dessus

 

[Paradox_09]

Voici ma feuille excel que j'utilisais quand j'étais CIF pour les simulations SCPI de mes Clients.

Les données financières laissées sont calées sur CORUM XL pour information.

J'ai changé les noms pour le respect du RGPD

Merci beaucoup.

 

[Papinet]

Épargne FONCIERE est tellement décotée qu’elle va sous peu augmenter sa part: sa valeur de reconstitution est de + 10% > à sa valeur nominale ...

C'est justement très problématique. Ca veut dire que la prochaine augmentation se fait à marche forcée pour respecter le règlement AMF.
Cette SCPI booste déjà son rendement avec des distributions de plus value, quel serait alors le rendement si la part avait un prix en rapport avec la valeur ?
Quand est actif est structurellement décoté de 10% depuis lus de 10 ans ça m'interroge.
Il y a des décotes qui sont pleinement justifiée. Ici elle parait pleinement justifié par les faibles performances de cette SCPI.

 

[Softy]

Bonsoir, merci pour vos nombreux conseils, exemples et simulations.
L'idée d'acheter des SCPI en NP avec un démembrement temporaire a l'air très attractive en vous lisant
Mais pourriez-vous m'indiquer quelques précisions. Comment au départ est définie la durée du démembrement (A t on le choix de la durée?) Comment est calculé au départ la différence entre la valeur de la NP et la valeur de l'usufruit ? A durée égale cette différence est-elle toujours la même pour toutes les Scpi (ou le % est-il différent selon les Scpi) ? Qui achète à côté l'usufruit temporaire, je ne vois pas trop l'intérêt sauf cas très exceptionnel du fort déficit foncier non utilisé (cas trop rare pour répondre à l'offre de NP) ?
Pourriez-vous me donner un exemple chiffré réel ?
Dernière question, les intérêts d'emprunt de ces Scpi en NP peuvent-ils être déduits des autres revenus fonciers (de scpi détenues en direct ou de biens locatifs) ?
Merci d'avance.

 

[Buffeto]

Comment au départ est définie la durée du démembrement (A t on le choix de la durée?)

oui tu as le choix . il y a des démembrement sur 5, 8 ,10 ,15 ans

Comment est calculé au départ la différence entre la valeur de la NP et la valeur de l'usufruit ?

justement en fonction de la durée du démembrement

durée égale cette différence est-elle toujours la même pour toutes les Scpi (ou le % est-il différent selon les Scpi) ?

oui mais la différence est minime en général

Qui achète à côté l'usufruit temporaire, je ne vois pas trop l'intérêt sauf cas très exceptionnel du fort déficit foncier non utilisé (cas trop rare pour répondre à l'offre de NP) ?

c'est un placement de trésorerie idéal pour les personnes morales (SCI, SAS, SARL, etc.).

Dernière question, les intérêts d'emprunt de ces Scpi en NP peuvent-ils être déduits des autres revenus fonciers (de scpi détenues en direct ou de biens locatifs) ?

oui

 

[Softy]

Merci Buffeto pour ces réponses précises et rapides, j'y vois plus clair .
Existe t'il un site ou l'on peut connaitre le % de décote moyenne entre NP et PP pour chaque durée ?
Par exemple sur 8 ans ça fait à peu près quel % de décote ?
Merci encore

 

[Buffeto]

tu trouveras tes réponses ici [lien réservé abonné]

 

[Softy]

tu trouveras tes réponses ici [lien réservé abonné]

Super, c'est top, bonne fin de soirée.

 

[CharlyBgood]

Quand est actif est structurellement décoté de 10% depuis lus de 10 ans ça m'interroge.

A ton avis, comment est calculée une valeur de reconstitution, quand tu pèses 2,3 milliards d’€ ?

Au doigt mouillé ?

Par des arpettes ?

Tu as ré-évalué toi-même tout leur patrimoine immo avec tes petites mains ?

Ou bien tu as peut-être des infos-leaks à nous révéler ?

Sincèrement je sais pas d’où tu sors tes assertions. Et je ne détiens qu’1 part à 810€ de cette SCPI; je ne peux être taxé de parti pris subjectif.

 

[moietmoi]

Dernière question, les intérêts d'emprunt de ces Scpi en NP peuvent-ils être déduits des autres revenus fonciers (de scpi détenues en direct ou de biens locatifs) ?

Non, les intérêts ne sont déductibles que lorsqu'il sont générés pour l'acquisition du loyer, donc pendant la période de démembrement les intérêts pour l'acquisition de la nue pro, ne sont pas déductibles ...sauf si l'usufruit est détenu par un bailleur social( ce qui n'est pas le cas dans les scpi) (réponse ministérielle Warsmann en date du 11 décembre 2007 ) ou que l'usufruitier déclare les revenus dans le cadre de revenus fonciers(ce n'est pas le cas des usufruitiers des scpi) ; Donc pour le démembrement des scpi, les intérêts ne sont pas déductibles