Achat SCPI en nue-propriété

Softy · 13 Février 2020

moietmoi a dit:
Non, les intérêts ne sont déductibles que lorsqu'il sont générés pour l'acquisition du loyer, donc pendant la période de démembrement les intérêts pour l'acquisition de la nue pro, ne sont pas déductibles ...sauf si l'usufruit est détenu par un bailleur social( ce qui n'est pas le cas dans les scpi) (réponse ministérielle Warsmann en date du 11 décembre 2007 ) ou que l'usufruitier déclare les revenus dans le cadre de revenus fonciers(ce n'est pas le cas des usufruitiers des scpi) ; Donc pour le démembrement des scpi, les intérêts ne sont pas déductibles

Merci pour cette précision, à l'issue du démembrement, lorsque l'on perçoit les loyers, on peut donc déduire les intérêts d'emprunt.
Peut-on alors déduire les intérêts des années précédentes (sous réserve de les avoirs portés auparavant sur sa déclaration d 'IR dans le tableau spécifiques des intérêts reportables pendant 10 ans) ?
Je pose cette question car c'est possible pour les investissements immobiliers neufs (Pinel le plus souvent) dont les intérêts payés durant la construction sont déductibles lorsque le bien est loué (souvent 2 ans après)?

moietmoi · 13 Février 2020

Softy a dit:
Merci pour cette précision, à l'issue du démembrement, lorsque l'on perçoit les loyers, on peut donc déduire les intérêts d'emprunt

Oui

Peut-on alors déduire les intérêts des années précédentes (sous réserve de les avoirs portés auparavant sur sa déclaration d 'IR dans le tableau spécifiques des intérêts reportables pendant 10 ans) ?
Je pose cette question car c'est possible pour les investissements immobiliers neufs (Pinel le plus souvent) dont les intérêts payés durant la construction sont déductibles lorsque le bien est loué (souvent 2 ans après)?

Non, en effet dans le cas d' une Pinel ou autre bien destiné a être loué, les intérêts sont à ce moment des frais liés à l' acquisition des loyers( loyers nuls) donc déductibles. (Avec les contraintes de report)
Alors que lors de l'acquisition en démembrement temporaire, les intérêts payés à ce moment, ne sont pas destinés à acquérir un loyer. On ne peut pas parler de loyer nul, vu que le nu propriétaire n'est pas destinataire d'un loyer
Serait il possible de refaire le calcul des intérêts des années de nupro , en disant que par exemple , la première année, dans la masse des intérêts, il y en a une petite partie qui est destinée à l'acquisition future de loyer et de faire un calcul d' intérêts linéaires, je laisse cela aux tribunaux.. (en parrallèle , pour montrer qu'un tel calcul n'est pas une ineptie, mais ce n'est pas dans ce cas: Dans certains cas,les impôts considèrent depuis 2019 par exemple ,que pour un crédit in fine, pour certaines fiscalités, ils ne faut pas compter la totalité des intérêts réellement payés à la banque, mais faire un calcul fictif, des intérêts qui auraient été payés si il s'agissait d'un crédit amortissable)

Softy · 13 Février 2020

moietmoi a dit:
Oui

Non, en effet dans le cas d' une Pinel ou autre bien destiné a être loué, les intérêts sont à ce moment des frais liés à l acquisition des loyers( loyers nuls) donc déductibles. (Avec les contraintes de report)
Alors que lors de l acquisition en démembrement temporaire, les intérêts payés à ce moment, ne sont pas destinés à acquérir un loyer. On ne peut pas parler de loyer nul, vu que le nu propriétaire n est pas destinataire d'un loyer
Serait il possible de refaire le calcul des intérêts des années de nunpro , en disant que par exemple , la première année,dans la masse des intérêts, il y en a une petite partie qui est destinée à l'acquisition future de loyer et de faire un calcul d' intérêts linéaires, je laisse cela aux tribunaux..

Ok merci pour ta réponse très bien argumentée mais je ne suis pas tout à fait d'accord avec toi sur l'interprétation.
Je souhaite faire un achat de NP temporaire sur une durée de 5 ans et cet achat est dès le départ destiné à percevoir des loyers avec certitude à une date précise.
Effectivement certains n'ont pas l'objectif de garder les scpi après la période de NP mais pourquoi ceux qui ont cet objectif et qui s'y tiennent ne pourraient pas dire qu'en les achetant au départ ils étaient certains de toucher les loyers ?
Impossible d'ailleurs pour les impôts de leur dire que c'était faux puisqu'ils les touchent vraiment au moment ou ils déduisent les intérêts des années de NP.
En plus si la date de debut de perception des loyers coïncide approximativement avec un départ en retraite et donc une baisse des revenus du foyer, je doute vraiment que les impôts puissent contester l'objectif initial de toucher les loyers.
Ne penses tu pas que mon raisonnement est logique ?

moietmoi · 13 Février 2020

Softy a dit:
Je souhaite faire un achat de NP temporaire sur une durée de 5 ans et cet achat est dès le départ destiné à percevoir des loyers avec certitude à une date précise.

Dans le cadre d'un achat immobilier ceci serait tout à fait valable car l'emprunt est fait pour acheter le bien immobilier; il y a un rescrit de 2007qui précise que dans le cadre d'un achat en nu pro d'immobilier , les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers car l'emprunt est fait pour acquérir l'immobilier;
il y a 2 notions:
l'emprunt est il fait pour avoir un loyer?
l'emprunt est il fait pour avoir de l'immobilier..?
or dans le cas des scpi, l'emprunt n'est pas fait pour acquérir un immeuble, ( c'est la scpi qui emprunte éventuellement, et ces intérêts là sont bien déductibles), donc il reste le deuxième cas de déductibilité: les loyers;

160
Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location.
Alors que dans le rescrit de 2007/53 consacré à de l'immobilier en dur:
Extraits de la réponse : Les intérêts d'emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer soit l'acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

La distinction est donc que dans un cas: on emprunte pour acheter des parts(non déductible, car ce n'est pas de l'immobilier et il n'y a pas de loyer) et d'un autre pour de l'immobilier;(déductible car cest de l'immobilier même sans loyer)
Reste maintenant le démembrement temporaire et le fait que les intérêts sont liés au loyer
tu dis que, dès l'origine je sais que je veux du loyer à une date définie,, je suis d'accord, mais la majorité des intérêts( comme les premières années on rembourse plus d'intérêts que de capital) ne sont pas liés au loyer puisqu'il n' y a pas légalement de loyers;
c'est mon point de vue... , en malaxant tout cela tu pourrais demander un rescrit... ou appliquer(partielle tel que je le suggère ou totale) la déduction en attendant de pied ferme, avec argumentation...

Softy · 13 Février 2020

moietmoi a dit:
Dans le cadre d'un achat immobilier ceci serait tout à fait valable car l'emprunt est fait pour acheter le bien immobilier; il y a un rescrit de 2007qui précise que dans le cadre d'un achat en nu pro d'immobilier , les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers car l'emprunt est fait pour acquérir l'immobilier;
il y a 2 notions:
l'emprunt est il fait pour avoir un loyer?
l'emprunt est il fait pour avoir de l'immobilier..?
or dans le cas des scpi, l'emprunt n'est pas fait pour acquérir un immeuble, ( c'est la scpi qui emprunte éventuellement, et ces intérêts là sont bien déductibles), donc il reste le deuxième cas de déductibilité: les loyers;

160
Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location.
Alors que dans le rescrit de 2007/53 consacré à de l'immobilier en dur:
Extraits de la réponse : Les intérêts d'emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer soit l'acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

La distinction est donc que dans un cas: on emprunte pour acheter des parts(non déductible, car ce n'est pas de l'immobilier et il n'y a pas de loyer) et d'un autre pour de l'immobilier;(déductible car cest de l'immobilier même sans loyer)
Reste maintenant le démembrement temporaire et le fait que les intérêts sont liés au loyer
tu dis que, dès l'origine je sais que je veux du loyer à une date définie,, je suis d'accord, mais la majorité des intérêts( comme les premières années on rembourse plus d'intérêts que de capital) ne sont pas liés au loyer puisqu'il n' y a pas légalement de loyers;
c'est mon point de vue... , en malaxant tout cela tu pourrais demander un rescrit... ou appliquer(partielle tel que je le suggère ou totale) la déduction en attendant de pied ferme, avec argumentation...

Merci pour tes précisions, effectivement le texte concernant les SCPI en NP semble clair pour les années sans loyer.
Les intérêts en phase NP ne sont pas déductibles mais on peut penser que les intérêts en phase PP le deviennent (puisqu'on acquiert des loyers).
Après, peut-on revenir sur les intérêts des années antérieures, ce n'est effectivement pas sûr.
Merci en tout cas pour tous tes conseils.

jackbauer · 13 Février 2020

Pour en revenir à mon questionnement initial, d'autres avis sur Epargne Foncière ?

Softy · 13 Février 2020

Epargne Foncière est devenue une énorme Scpi et va encore beaucoup grossir en 2020 notamment car elle est commercialisée dans les contrats d'assurance vie des "banques" (actuellement dans les contrats Caisses d'épargne par exemple).
Elle va probablement etre un peu revalorisée en 2020 et rester autour de 4% de rendement.
C'est une valeur sûre (comme Immorente, PFO2 ou Primopierre) mais c'est loin d'être la plus attractive.
Epargne Pierre et Vendôme Region sont bien plus attirantes parmi les SCPI françaises. Sans parler des SCPI européennes (Corum ou Pierval Santé).